TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

C.S 40263

[Localité 3]

N° RG 24/02231 – N° Portalis DBYT-W-B7I-FOUK

Minute :

JUGEMENT

DU 25 JUIN 2025

AFFAIRE :

[T] [S]

C/

[H] [U], [N] [C], [D] [U]

Copies certifiées conformes

— M^e VERDIERE

— M^e BENBRAHIM

— Sous-Préfecture

— M. [D] [U]

Copie exécutoire

— M^e VERDIERE

— M^e BENBRAHIM

délivrées le :

JUGEMENT

________________________________________________________

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [S]

demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Noémie VERDIERE, avocat au barreau de RENNES

__________________________________________________________

DEFENDEURS :

Madame [H] [U]

demeurant [Adresse 6]

Rep/assistant : Maître Fathi BENBRAHIM de la SCP BENBRAHIM-LAMBERT-MAILLET, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

Monsieur [N] [C]

demeurant [Adresse 6]

Rep/assistant : Maître Fathi BENBRAHIM de la SCP BENBRAHIM-LAMBERT-MAILLET, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

Monsieur [D] [U]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

__________________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Hélène CHERRUAUD

GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 23 avril 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 25 juin 2025

JUGEMENT :

REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

Exposé du litige

Par contrat sous seing privé du 23 octobre 2020 prenant effet à compter du 15 novembre 2020, monsieur [T] [S] a donné à bail à monsieur [N] [C] et madame [H] [U] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 1.250 € auquel s’ajoute la taxe des ordures ménagères, pour une durée de 3 ans.

Le 22 novembre 2020, monsieur [D] [U] s’est engagé en qualité de caution solidaire, sans bénéfice de division ni de discussion, pour le paiement des loyers, charges et accessoires, indemnités d’occupation et tous frais éventuel de procédure résultant du contrat de lcoation conclu pour une durée initiale de 3 ans, et ce sur une durée pouvant aller jusqu’à 9 années sans limite financière maximale.

Le bailleur a fait délivrer le 5 avril 2022 un premier commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précisément pour un principal de 655,25 € dans un délai de deux mois.

Il a fait délivrer le 29 juillet 2024 un deuxième commandement de payer les loyers pour un principal de 27.472,25 € correpondant à la somme précédemment réclamée, aux loyers de novembre 2022 à juillet 2024, ainsi qu’aux taxes des ordures ménagères de 2022 et 2023.

Il a ensuite fait assigner madame [H] [U], monsieur [N] [C] et monsieur [D] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE, par actes séparés de commissaire de justice en date du 2 novembre 2024.

L’affaire appelée à la première audience du 15 janvier 2025 a fait l’objet de trois renvois à la demande des parties.

A l’audience du 23 avril 2025, les parties ont comparu, représentées par leur avocat respectif.

Monsieur [T] [S] a sollicité le rejet des photographies dans leur version originale, en ce qu’elles ne lui ont pas été communiquées ainsi, sur le fondement du principe du contradictoire.

Il a soutenu ses demandes dans les termes de ses conclusions N°2, aux fins de voir au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 9 du code de procédure civile, des articles 1103 et suivants, 1224, 1228, 1231-6 du code civil, des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution :

à titre principal,

— constater que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 juillet 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois ;

— constater que le contrat de bail conclu le 23 octobre 2020 entre les parties est résilié depuis le 29 septembre 2024 ;

— condamner solidairement monsieur [C], madame [U] et monsieur [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter de sa résiliation et ce, jusqu’à la libération effective des lieus sis [Adresse 7] ;

— juger que cette indemnité d’occupation qui se substituer au loyer dès le 29 septembre 2024 est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

à titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation du contrat de bail conclu le 23 octobre 2020 aux torts exclusifs de monsieur [C] et madame [U] ;

— condamner solidairement monsieur [C], madame [U] et monsieur [U] à lui verser la somme de 8.795 € au titre des loyers impayés des mois d’octobre 2024 à avril 2025 ;

en tout état de cause,

— condamner solidairement monsieur [C], madame [U] et monsieur [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter de sa résiliation et ce, jusqu’à la libération effective des lieus sis [Adresse 7] ;

— juger que cette indemnité d’occupation qui se substituer au loyer dès le 29 septembre 2024 est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

— ordonner la libération des lieux par monsieur [C] et madame [U] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;

— ordonner l’expulsion de monsieur [C], de madame [U] et celle de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique à défaut de libération volontaire ;

— juger que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— débouter monsieur [C] et madame [U] de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamner solidairement monsieur [C], madame [U] et monsieur [U] à lui verser la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement monsieur [C], madame [U] et monsieur [U] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 29 juillet 2024.

Il s’est par ailleurs opposé à toute demande de délais de paiement, ainsi que pour quitter les lieux, en invoquant la mauvaise foi des locataires et en l’absence de preuve de la moindre diligence en vue de leur relogement.

Au soutien de ses prétentions, il soutient l’acquisition du jeu de la clause résolutoire, faute de règlement de la somme de 27.472,25 € dans le délai de 2 mois à compter de la signification du commandement de payer. Il fait valoir que le virement effectué par monsieur [C] le 27 février 2025 sur le compte CARPA de son conseil d’un montant de 30.231,25 € n’a pas d’incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire, d’autant plus que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant. A titre subsidiaire, il invoque le manquement à l’obligation de payer un loyer chaque mois.

En réponse aux demandes reconventionnelles des locataires, il fait valoir qu’ils ne démontrent pas la réalité des désordres qu’ils dénoncent, les photographies qui lui ont été communiquées étant inexploitables. Il fait observer que l’écrit attribué à monsieur [E], ancien locataire n’est pas signé et ne respecte pas les prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile. Par ailleurs, il argue que les désordres dénoncés ne sont pas de nature à rendre un logement indécent et à l’obliger d’y remédier, en soulignant que les locataires ont intégré au début du bail un logement neuf en se référant à l’état des lieux d’entrée. En outre, il fait remarquer que les SMS fournis ont été adressés en 2022, soit deux ans après leur entrée en jouissance. Il considère que les réparations sollicitées relèvent de l’obligation d’entretien courant qui incombre aux locataires, comprenant de menues réparations, d’autant plus que les dégradations invoquées ne sont pas causées par leur utilisation du logement. Il argue que le développement de moisissures peut résulter d’un manque d’aération ou de ventilation du logement. S’agissant de l’infiltration d’eau dans le salon provenant de la douche, il fait valoir que l’entretien des joints leur incombaient, en rappelant l’adage selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.

Monsieur [N] [C] et madame [H] [U] se sont opposés au rejet de leur pièce n°4 en ce qu’elle a été régulièrement communiquée sous la forme usuelle de photocopies. Ils ont soutenu leurs demandes dans les termes de leurs conclusions n°2, aux fins de voir au visa de la loi du 6 juillet 1989 et plus particulièrement les articles 6, 7 et 20-1, l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, ainsi que du décret du 30 janvier 2002 :

— débouter monsieur [S] de ses demandes ;

— constater que la clause résolutoire n’est pas acquise ;

— constater l’extinction de la créance de monsieur [S] à leur encontre au titre des loyers et charges ;

— constater que la clause résolutoire est dès à présent réputée n’avoir jamais joué ;

— dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’expulsion, relatives aux meubles et au paiement d’une indemnité d’occupation ;

reconventionnnement,

— condamner monsieur [S] à entreprendre les travaux de nature à remédier à l’ensemble des désordres constatés et décrits par eux-mêmes ;

— ordonner la suspension du loyer à compter de la présente demande et jusqu’à la réalisation intégrale des travaux de mise en conformité de l’appartement loué ou leur relogement effectif ;

— condamner monsieur [S] à prendre à sa charge leurs frais de relogement si les travaux les obligeaient à quitter les lieux ;

— condamner monsieur [S] à leur rembourser la facture d’eau n°2022-EK-00-1979218 en date du 22 novembre 2022 ;

à titre subsidiaire,

— accorder à monsieur [C] et madame [U] un délai de 18 mois pour quitter les lieux ;

en tout état de cause,

— débouter monsieur [S] de toutes ses demandes ;

— condamner monsieur [S] à leur verser la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi ;

— condamner monsieur [S] à leur verser la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande tendant à faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire, ils invoquent le paiement de la somme de 30.231,25 € par virement émis le 25 février 2025, de nature à prouver leur parfaite bonne foi et leur capacité à régler leur dette locative. Ils expliquent avoir cessé de régler le loyer pour contraindre le bailleur à procéder aux réparations réclamées en vain depuis la fin de l’année 2021. Ils arguent être entré dans un logement dont l’aménagement n’était pas terminé (étagère murale de la salle de bain non fixée, absence de plinthes dans la cuisine, absence de gravier sur le contour du jardin), avec des défauts d’origine (porte d’entrée mal fixée, dalle sans pente sous le cabanon du jardin, dysfonctionnements des éléments électroménagers de la cuisine, fuites d’eau dans le garage). Ils dénoncent la présence d’eau stagnante devant l’entrée de la maison, ainsi qu’une fuite d’eau dans la salle de bain suivie de moisissures. Ils soulignent que tous les locataires des logements loués par monsieur [S] se plaignent des mêmes désordres affectant les maisons terminées à la hâte, en se référant au témoignage de monsieur [E]. Ils soulignent être parents de deux jeunes enfants âgés de 6 et 1 ans et les effets néfastes de l’inhalation des moisissures sur la santé. Ils se défendent de devoir réparer les fuites d’eau, auxquelles ils imputent une facture d’eau conséquente d’un montant de 890,24 € pour une consommation de mars à septembre 2022, par comparaison aux factures précédentes et postérieures. Au soutien de leurs demandes indemnitaires, ils dénoncent un logement non conforme aux conditions de sécurité physiques et de santé du locataire fixées à l’article 2 du décret du 30 janvier 2022 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Monsieur [D] [U], bien qu’assigné à comparaître avec remise de l’acte à sa personne, ne s’est pas présenté aux audiences, ni manifesté par écrit. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire il convient d’écarter des débats la pièce n°4 des défendeurs constituée de photographies dans leur version originale, faute d’avoir été communiquée sous ce format à l’autre partie préalablement à l’audience, par application des articles 15 et 16 du code de procédure civile.

I – SUR LA RÉSILIATION ET LES DEMANDES SUBSÉQUENTES

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9]-Atlantique le 4 octobre 2024 par la voie électronique, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle version alors en vigueur.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Le bail consenti à madame [U] et monsieur [C] contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant que le contrat sera résilité de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement des loyers des des charges locatives au terme convenu.

Le bailleur a fait délivrer le 29 juillet 2024 un commandement de payer visant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et la clause résolutoire du bail, en donnant aux locataires un délai de deux mois pour payer un arriéré locatif de 27.472,25 € correspondant au reliquat des loyers d’octobre 2021 et février 2022, aux loyers impayés de novembre 2022 à juillet 2024, en plus des taxes d’ordures ménages des années 2022 et 2023.

Il est constant qu’aucune somme n’a été réglée avant le 25 février 2025, soit durant le délai imparti ; que la dette locative réclamée dans le commandement de payer a été soldée même postérieurement à l’assignation.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 29 septembre 2024.

— sur la demande reconventionnelle de délais de paiement suspensifs :

En l’absence de preuve de reprise de paiement du loyer courant au jour même de l’audience de renvoi, monsieur [C] et madame [U] sont mal fondés à solliciter des délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, d’autant plus qu’ils n’invoquent pas d’exception d’inexécution pour excuser le défaut de paiement du loyer intégral depuis octobre 2024.

— sur la demande d’indemnité d’occupation :

Monsieur [C] et madame [U] étant devenus occupants sans droit ni titre, il convient les condamner solidairement avec monsieur [U] en sa qualité de caution solidaire à régler à monsieur [S] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges dus si le contrat de location s’était poursuivi, à compter du 30 septembre 2024 jusqu’à la libération complète des lieux.

— sur la demande reconventionnelle de délai pour quitter les lieux :

Aux termes de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7(…) .

L’article L 412-3 permet au juge qui ordonne l’expulsion d’accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

En vertu de l’article L 412-4, la durée des délais susvisés ne peut, en aucun cas être inférieure à trois mois, ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L 441-2-3 et L 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, monsieur [C] et madame [U] sont parents de deux enfants, l’un né en 2018 et le second en 2023. Ils invoquent des difficultés de santé de monsieur [C], étant en arrêt de travail depuis octobre 2024. Ils justifient de leur revenu imposable respectif sur l’année 2023, qui révèle le caractère élevé du loyer par rapport à leurs ressources. Ils sont redevables envers monsieur [S] de la somme de 8.785 € au titre des indemnités d’occupation échues d’octobre 2024 à avril 2025. Ils ne démontrent pas être en capacité de régler cet arriéré après leur virement de février 2025, ni avoir débuté leur recherche de relogement.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux au délai légal de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux.

II – SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES LIÉES A L’ÉTAT DU LOGEMENT

Les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 font obligation au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il s’agit d’une obligation continue, le bailleur devant vérifier même en cours de bail que le logement répond à ces obligations.

Le bailleur est à ce titre obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 édicte les conditions auxquelles le logement doit satisfaire pour être décent, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Quant à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, il fait notamment obligation au locataire :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

Par application de l’article 9 du code de procédure civile, il revient à monsieur [C] et madame [U] d’apporter la preuve d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent.

Monsieur [S] a fourni l’état des lieux d’entrée réalisé contradictoirement le 15 novembre 2021 indiquant l’état neuf de tous les éléments repertoriés.

Monsieur [C] et madame [U] produisent un document dactylographié présenté comme un témoignage provenant de monsieur [E] pour avoir loué auprès de monsieur [S] une maison située [Adresse 4], du 15 janvier 2021 au 10 novembre 2023. N’étant pas signé ni même daté de la main de son auteur, ainsi qu’en l’absence d’une copie de sa pièce d’identité, le document de plusieurs pages ne présente pas de garanties suffisantes pour lui donner une quelconque valeur probatoire, d’autant plus que les demandeurs n’ont pas produit d’attestation complémentaire de leur ancien voisin conforme aux prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile.

Ils produisent les messages écrits échangés avec monsieur [S], aux termes desquels ils réclament son intervention, le relancent jusqu’à la subordonner au paiement du loyer. Il en résulte qu’ils se sont plaints des points suivants :

— fuite dans la douche depuis début de l’année 2022,

— porte lave-vaisselle depuis novembre 2021,

— prise défectueuse du salon depuis décembre 2020,

— étagère du haut non fixée depuis décembre 2020,

— inondations devant la maison depuis décembre 2020,

— gravier contours jardin depuis juin 2021,

— micro-ondes à changer, ne chauffant plus,

— lumière du frigo qui s’allume une fois sur 10, problème de fermeture de la porte,

— moisissures et fuite d’eau dans le garage depuis leur arrivée.

Ils ne justifient pas avoir déclaré de dégât des eaux auprès de leur assurance, ni fait constater par un commissaire de justice les dégradations causées par une quelconque fuite d’eau, ni s’être plaints auprès de leur bailleur d’une fuite dans le garage dès la fin de l’année 2020.Il convient de relever l’absence de photographie de l’état de la douche qui serait dépourvue de ses joints. Ils ne démontrent pas d’avantage la défectuosité alléguée d’une prise de courant ni le défaut allégué de la porte d’entrée.

Pour autant, les phographies sous leur format de photocopies révèlent des dégradations d’un mur sous l’effet de l’humidité et la présence de moisissures, ainsi qu’un mauvais écoulement des eaux pluviales à l’extérieur de la maison. Si ce défaut d’aménagement du terrain relève de la responsabilité du bailleur, il n’est pas rapporté la preuve de l’origine des infiltrations d’eau dans l’habitation pour les imputer exclusivement à un manquement du bailleur.

Au vu des photographies sous leur format de photocopies, c’est l’habillage du lave-vaisselle encastré qui a été réclamé en novembre 2021, ce qui signifie que lors de l’entrée des locataires dans la maison neuve, la cuisine en était équipée. S’agissant du four à micro-ondes, il apparaît avoir été mis hors d’usage. Ces éléments comme le problème de fixation d’une étagère relèvent de l’entretien courant qui incombe aux locataires.

Monsieur [S] produit en défense des attestations d’autres locataires qui témoignent de sa réactivité en qualité de bailleur ainsi que la qualité des maisons qu’il loue à [Localité 8]. Il ne justifie pas des diligences entreprises en réponse aux doléances des locataires qui ont cessé de régler le loyer et les charges intégralement en novembre 2022.

Le bail étant résilié depuis le 29 septembre 2024, monsieur [C] et madame [U] sont mal fondés à solliciter la condamnation de monsieur [S] à entreprendre des travaux de nature à remédier y compris au seul désordre démontré, le mauvais écoulement des eaux de pluie et à prendre à sa charge leurs frais de relogement, avec suspension du loyer.

Ils seront également déboutés de leurs autres demandes de remboursement d’une facture d’eau, la surconsommation résultant d’une ou plusieurs fuites d’eau ne pouvant être imputée au bailleur.

Monsieur [S] sera condamné à leur verser la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance de l’extérieur de la maison d’habitation.

III – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, monsieur [C], madame [U] et monsieur [U], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur pour faire valoir ses droits face au manquement des locataires à leur obligation principale de paiement du loyer au terme convenu, il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais non répétibles. Il convient néanmoins de réduire l’indemnité sollicitée à de plus justes proportions d’autant plus au vu de sa condamnation à indemniser un trouble de jouissance causé à ses locataires. Monsieur [C], madame [U] et monsieur [U] seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision, en application de l’article 514 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de déroger au principe.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

ÉCARTE des débats la pièce n°4 de monsieur [N] [C] et madame [H] [U] constituée de photographies dans leur version originale ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 octobre 2020 entre monsieur [T] [S] d’une part et monsieur [N] [C] et madame [H] [U] d’autre part, concernant un logement à usage d’habitation situé [Adresse 7], sont réunies à la date du 29 septembre 2024 ;

DÉBOUTE monsieur [N] [C] et madame [H] [U] de leur demande de délais suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONDAMNE solidairement monsieur [N] [C], madame [H] [U] et monsieur [D] [U] à verser à monsieur [T] [S] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du 30 septembre 2024 jusqu’à la libération complète des lieux ;

DÉBOUTE monsieur [N] [C] et madame [H] [U] de leur demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à monsieur [N] [C] et madame [H] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour monsieur [N] [C] et madame [H] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, monsieur [T] [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTE monsieur [N] [C] et madame [H] [U] de leurs demandes reconventionnelles de condamnation de monsieur [T] [S] à entreprendre des travaux de nature à remédier aux désordres dénoncés, avec suspension du loyer et à prendre en charge les frais de leur relogement, avec suspension de leur obligation de payer le loyer ;

CONDAMNE monsieur [T] [S] à verser à monsieur [N] [C] et madame [H] [U] la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation d’un trouble de jouissance ;

CONDAMNE in solidum monsieur [N] [C], madame [H] [U] et monsieur [D] [U] à payer à monsieur [T] [S] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum monsieur [N] [C], madame [H] [U] et monsieur [D] [U] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 juillet 2024, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DÉBOUTE les parties de leurs prétentions respectives plus amples ou contraires ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par le greffe à la préfecture de [Localité 9]-Atlantique en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

S. MEYER H. CHERRUAUD