N° Minute : 26/00190

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

14 Avril 2026

Numéro de rôle : N° RG 26/00133 – N° Portalis DBYF-W-B7K-J5KR

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [Q], demeurant [Adresse 3]

non comparant

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 03 Mars 2026, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 14 Avril 2026.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 14 Avril 2026, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [Q] est propriétaire des lots n°55et n°82 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] (37).

Le 7 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 4] à TOURS (37) représenté par son syndic, a donné assignation à Monsieur [R] [Q] devant leprésident du Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 3469,83€ correspondant au montant des charges de copropriété impayées du 1er octobre 2024 au 2 décembre 2025;la somme de 309,60€ au titre des frais de recouvrement,la provision de 2718,60€ correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;la somme de 1500,00€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;condamner ce dernier à lui payer à lui payer la somme de 1200,00€ en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 2 décembre 2025 la somme de 3469,83€ ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également le règlement par anticipation des trimestres à échoir pour l’exercice en cours et les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance ainsi que les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 3 mars 2026, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Le défendeur, régulièrement cité par remise de l’acte à sa personne ne comparaît pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 14 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic à effet du 23 mai 2025 au 30 juin 2025 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 12 juin 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er janvier 2024 au 31 décembre 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 2 décembre 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 3 469,83

Frais/diligences sollicitées 309,60

Le demandeur verse aux débats un jugement du 29 mai 2024 rendu par le Tribunal judiciaire de Tours entre les mêmes parties et dans lequel le défendeur a été condamné, sur le fondement de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965, à verser la somme de 2033,88 € à titre provisionnel à valoir sur les appels de charges et fonds travaux à venir sur la période du 01er avril 2024 au 31 décembre 2024, soit une provision trimestrielle de (2033,88 : 3=) 677,96€.

Or, il résulte du décompte arrêté au 2 décembre 2025 qu’il est sollicité la somme de (646,49+31,14=) 677,63€ au titre de l’appel de fonds du quatrième trimestre de l’année 2024.

Aussi, il y a lieu de déduire la somme de 677,63€ au titre des charges sollicitées dès lors que le quatrième trimestre 2024 a d’ores-et-déjà fait l’objet d’une condamnation en paiement à titre provisionnel. Le montant global des charges sollicitées s’élève ainsi à la somme de (3469,83-677,63=) 2792,20€.

Il ressort donc de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [R] [Q] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 2 décembre 2025 à hauteur de la somme de 2792,20€.

La lettre de mise en demeure présentée le 15 octobre 2025 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Monsieur [R] [Q] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2792,20€ au titre des charges et fonds de travaux échus au 2 décembre 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance,- leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 39,60€.

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 270 €.

***

M. [R] [Q] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 309,60€ au titre des frais de recouvrement.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En droit positif, la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ( voir sur ce point avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007).

Par courrier recommandé avec avis de réception avisé le 15 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours. Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l’année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

Or, à cette date, toute les échéances de l’année comptable en cours étaient déjà échues puisque l’exercice comptable se terminait le 31 décembre 2025. Les demandes formulées au titre de l’exercice comptable 2026 seront donc rejetées.

— Sur les autres demandes

En ne payant pas ses charges, et alors que sa défaillance avait déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice (décisions du tribunal judiciaire de Tours des 19 avril 2019, 28 janvier 2020, 5 juillet 2022 et 29 mai 2024), Monsieur [R] [Q] a mis en péril la gestion de l’immeuble et causé à la copropriété un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 500,00€.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Monsieur [R] [Q] sera tenu aux dépens .

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort

Condamne Monsieur [R] [Q] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] les sommes suivantes :

2.792,20 € (DEUX MILLE SEPT CENT QUATRE-VINGT-DOUZE EUROS ET VINGT CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au2 décembre 2025 ;

309,60 € (TROIS CENT NEUF EUROS ET SOIXANTE CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

Rejette la demande formulée à titre provisionnel à valoir sur les appels de charges à venir du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026 ;

Condamne Monsieur [R] [Q] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 500,00€ (CINQ CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Monsieur [R] [Q] aux dépens;

Condamne Monsieur [R] [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1000,00€ (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués ;

Le Greffier

D. BOISTARD

Le Président

C. BELOUARD