TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [I] [N] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Elsa SAMMARI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08638 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4XD

N° MINUTE : 9

JUGEMENT

rendu le 10 février 2026

DEMANDERESSE

S.A. BATIGERE HABITAT,

[Adresse 3]

représentée par M^e Elsa SAMMARI, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [I] [N] [T],

[Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 10 février 2026 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 10 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/08638 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4XD

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 21 novembre 2011, la société FIAC SA d’HLM, aux droits de laquelle vient la SA BATIGERE HABITAT, a consenti un bail d’habitation à Mme [I] [N] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 479,64 euros outre une provision sur charges de 118,79 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1007,30 euros au titre de son arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [N] [T] le 10 juillet 2025.

Par assignation du 22 septembre 2025, la SA BATIGERE HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner la résiliation du bail et l’expulsion de Mme [I] [N] [T] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision, autoriser le transport et le séquestre de ses meubles, et la condamner au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges jusqu’à libération des lieux,

—  1006,24 euros au titre de son arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

A cette audience, la SA BATIGERE HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 26 novembre 2025, s’élève à 1004,58 euros. La SA BATIGERE HABITAT sollicite, pour la compte de la locataire, un plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire, considérant qu’il y a eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [I] [N] [T], régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu, de sorte qu’il sera statué par jugement reputé contradictoire.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA BATIGERE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail a été reconduit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, de sorte que le nouveau délai de six semaines trouvait à s’appliquer.

Cependant, dès lors qu’en application de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer lui impartissant un délai de deux mois pour s’acquitter de la somme en principal de 1007,30 euros, signifié le 8 juillet 2025, c’est du délai de deux mois dont il sera fait application.

D’après l’historique des versements, la somme de 1007,30 euros n’a pas été réglée par Mme [I] [N] [T] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 septembre 2025.

Cependant, eu égard à la volonté de la SA BATIGERE HABITAT d’accorder à la locataire un plan d’apurement de sa dette suspensif des effets de la clause résolutoire, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

2. Sur la demande en paiement

En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Décision du 10 février 2026

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L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA BATIGERE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 novembre 2025, Mme [I] [N] [T] lui devait la somme de 1004,58 euros.

Mme [I] [N] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [I] [N] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite, les loyers ayant été réglés dans leur intégralité entre le mois de juillet 2025 et le mois d’octobre 2025 et le décompte étant arrêté au 26 novembre 2025. La régularité des paiements et la modicité du montant de la dette permettent par ailleurs d’envisager que Mme [I] [N] [T] puisse raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser Mme [I] [N] [T] à se libérer de sa dette locative par des versements de 50 € par mois en plus du loyer courant pendant 20 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

Décision du 10 février 2026

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L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par la défenderesse jusqu’à son départ effectif des lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de la défenderesse selon les modalités prévues au dispositif ci-après, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [I] [N] [T], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, reputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 novembre 2011 entre la SA BATIGERE HABITAT, d’une part, et Mme [I] [N] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 9 septembre 2025,

CONDAMNE Mme [I] [N] [T] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 1004,58 euros (mille quatre euros et cinquante-huit centimes) au titre de son arriéré locatif arrêté au 26 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Décision du 10 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/08638 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4XD

AUTORISE Mme [I] [N] [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 20 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [I] [N] [T],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 septembre 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [N] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [I] [N] [T] sera condamnée à verser à la SA BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la SA BATIGERE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [I] [N] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 juillet 2025 et celui de l’assignation du 22 septembre 2025.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge