N° Minute :26/00184

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

du

14 Avril 2026

Numéro de rôle : N° RG 25/20399 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JY3Z

DEMANDERESSE :

Madame [J] [F] [G]

née le 15 Septembre 1978 à [Localité 1] (37), demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

représentée par M^e Jeffrey FAUVIN, avocat au barreau de TOURS, avocat postulant et Maître Marine LOCHON, avocate au barreau de LYON, avocat plaidant

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [Y] [L] [E]

né le 15 Septembre 1986 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

représenté par Maître Marc ALEXANDRE de la SELARL STRATEM AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

Monsieur [U] [Y] [E]

né le 02 Avril 1941 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

non comparante, non représentée

S.A.R.L. CONSEILS SERVICES SECURITE IMMOBILIER (C2SI)

Immatriculée au RCS de TOURS n°494 832 900, dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 2]

représentée par M^e Christine VAZEREAU, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

DÉBATS :

Par devant Madame D. MERCIER, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 10 Mars 2026, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 14 Avril 2026.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame D. MERCIER, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 14 Avril 2026, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [J] [G] a acquis, par acte authentique en date du 01 août 2024, auprès de M. [U] [E] et de M. [Y] [E], par l’intermédiaire de la SARL C2SI CONSEIL SERVICES SÉCURITÉ IMMOBILIER, un immeuble d’habitation situé [Adresse 4] et [Adresse 5] [Localité 2], cadastré section BV numéro [Cadastre 1], pour un prix de 155.000 euros.

Selon lettre recommandée avec accusé de réception du 21 février 2025, Mme [J] [G] a tenu informé M. [U] [E] et M. [Y] [E] de l’apparition de désordres sur les toitures de la chambre et du garage et leur a demandé la prise en charge des travaux de remise en état, au titre de la garantie des vices cachés, à hauteur de la somme de 21.578 euros.

Selon lettre recommandée du 26 février 2025, M. [Y] [E] a répondu à Mme [J] [G] qu’il ne donnerait pas suite à ses demandes au motif que les désordres allégués n’entraient pas dans la garantie des vices cachés mais relevaient de l’état général de l’immeuble qu’elle avait acquis en connaissance de cause.

Mme [J] [G] a mandaté le cabinet PH EXPERTISES aux fins d’organisation d’une expertise amiable et un rapport d’expertise a été rendu le 14 avril 2025.

C’est dans ce contexte que Mme [J] [G] a assigné, devant la présidente du tribunal judiciaire de TOURS, statuant en référé,

par acte de commissaire de justice signifié le 28 août 2025, la SARL C2SI CONSEIL SERVICES SÉCURITÉ IMMOBILIER ;par acte de commissaire de justice signifié à étude le 28 août 2025, M. [Y] [E] et M. [U] [E].Mme [J] [G] sollicite, aux termes de ses conclusions n°2 déposées à l’audience, de :

Dire et juger bien fondées et recevables ses demandes, fins et prétentions ;Débouter la SARL C2SI CONSEIL SERVICES SÉCURITÉ IMMOBILIER, M. [Y] [E] et M. [U] [E] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires à ses écritures ;Prescrire la remise en état des installations électriques pour prévenir le risque d’incendie et accorder telle provision qu’il plaira à son profit et à la charge de M. [Y] [E] et M. [U] [E], en considération du devis réparatoire et du coût de la dépose des compteurs annuels ;Ordonner une expertise judiciaire ;Désigner tel expert qu’il plaira à Madame la président, selon la mission développée dans ses écritures et auxquelles il est renvoyé ;Réserver les autres demandes.Elle soutient, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, qu’elle justifie d’un motif légitime à solliciter de la présente juridiction qu’elle ordonne une mesure d’expertise en raison des nombreuses infiltrations d’eau dans son logement et des désordres électriques. Elle affirme qu’elle apporte la preuve de la matérialité de ces faits qui ne saurait être contestée au stade du référé.

Elle oppose que les fondements juridiques sur lesquels s’appuierait l’action au fond sont suffisamment déterminés au regard des pièces versées aux débats. Elle précise que, concernant les vendeurs, une action au fond se fonderait sur la garantie légale des vices cachés des articles 1641 et suivants du code civil et que, concernant la société C2SI, son obligation d’information est en cause.

Elle ajoute qu’une mesure d’expertise s’avère particulièrement pertinente dès lors que l’expert sera en mesure de se faire fournir la documentation nécessaire afin que soient déterminées les responsabilités qui sont encourues, notamment le mandat de vente du 20 mars 2024 de la société C2SI. Elle explique qu’il ne lui appartient pas de caractériser une faute de cette dernière au stade du référé mais simplement l’existence d’un motif légitime.

Elle fait valoir, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, que au regard de la nature et l’ampleur des désordres électriques qui représentent un risque de dommage imminent, en raison d’un risque incendie, elle est bien fondée à solliciter de la présente juridiction qu’elle ordonne la remise en état des installations électriques et accorder telle provision à la charge des vendeurs.

Selon ses conclusions déposées à l’audience, M. [Y] [E] demande de :

Le recevoir en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Lui donner acte de ses plus expresses réserves sur la demande d’expertise judiciaire ;Juger que la mission de l’expert sera complétée selon les précisions figurant dans ses écritures ;Débouter Mme [G] de l’ensemble de ses demandes contraires et notamment de sa demande tendant à voir remettre en état les installations électriques et de sa demande de provision ;Réserver les frais irrépétibles et les dépens.Il expose qu’il émet les plus expresses réserves sur l’issue de la procédure, bien qu’il ne s’oppose pas à la demande de mesure d’instruction formulée par la demanderesse. Il ajoute que la mission de l’expert devra être complétée afin qu’il dise si les désordres allégués étaient visibles avant la vente et lors de visites du bien par d’éventuels acquéreurs.

Il oppose que les installations électriques n’ont pas été modifiées depuis la vente, soit depuis près d’un an et demi désormais et qu’aucun désordre n’a été relevé pendant toute cette période. Il estime que le risque de dommages imminent n’est pas démontré et qu’aucune urgence n’est caractérisée.

Par ses conclusions responsives et récapitulatives déposées à l’audience, la SARL C2SI CONSEIL SERVICES SÉCURITÉ IMMOBILIER sollicite de :

Dire et juger que Mme [J] [G] n’a pas un intérêt légitime justifiant la mesure d’expertise avant tout procès à son égard, en l’absence de grief à son encontre ;Déclarer sa mise hors de cause ;Condamner Mme [J] [G] à lui payer la somme de 1.000 euros HT soit 1.200 euros TTC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;A titre subsidiaire,Donner acte qu’elle fait toutes protestations et réserves d’usage.Elle oppose que l’assignation de la demanderesse est dépourvue de toute critique à son égard relativement à l’exécution de sa mission et qu’il n’est invoqué aucune faute, ni aucun manquement à ses obligations. Elle indique qu’elle n’est tenue que par une obligation d’information et de conseil basée sur les informations recueillies auprès des vendeurs, n’étant pas un technicien, ni un expert technique. Elle ajoute qu’il ne peut être reproché à l’agent immobilier l’existence de désordres apparents qui affectent l’immeuble dès lors que, s’agissant du compteur électrique litigieux, la demanderesse invoque une dissimulation par les vendeurs.

Elle soutient qu’il n’existe pas de motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, justifiant la mesure d’expertise judiciaire avant tout procès à son contradictoire, aucun grief ne lui étant fait dans l’accomplissement de sa mission d’information et de conseil. Elle précise que le litige oppose en réalité exclusivement la demanderesse à ses deux vendeurs sur le terrain de la garantie légale des vices cachés.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 10 mars 2026, Mme [J] [G], M. [X] [E] et la SARL C2SI CONSEIL SERVICES SECURITE IMMOBILIER étaient représentés par leurs conseils respectifs et ont sollicité le bénéfice de leurs écritures respectives.

M. [U] [E] n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

Le délibéré a été fixé au 14 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA DEMANDE D’EXPERTISE JUDICIAIRE

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Ainsi, l’application de l’article 145 du code de procédure civile suppose seulement que soit constaté l’existence d’un procès futur possible, non manifestement voué à l’échec, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminable et dont la solution peut dépendre des éléments de preuve que la mesure sollicitée tend à établir ou conserver, à condition que cette mesure soit utile et ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Il est de droit, en application de ce texte, que le demandeur n’a pas à établir le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée ni à prouver les éléments de fait que ladite mesure a précisément vocation à établir ou conserver.

Il ressort des pièces versées à la procédure, dont en particulier :

L’acte authentique de vente de l’immeuble d’habitation situé [Adresse 4] et [Adresse 5] [Localité 2] en date du 01 août 2024 conclu entre Mme [J] [G], acheteuse, et M. [U] [E] et de M. [Y] [E], vendeurs ;Le rapport d’expertise amiable rendu par le cabinet PH EXPERTISES le 14 avril 2025 qui retient que « les infiltrations constatées sur la partie garage et extension sont dues à une mauvaise mise en œuvre des bacs acier et l’utilisation de produits non appropriés » et que « l’étai présent à côté du tableau électrique a certainement été mis en place lors de l’ouverture du passage. Cette mise en œuvre n’est pas pérenne, un étai de maçonnerie n’a pas fonction à rester définitivement en place. Il ne peut mis que de façon provisoire » ;Le devis n°25-078 de la SARL ECS du 13 décembre 2025 qui note que « le tableau électrique de la chambre est encastré et inaccessible à cause d’un étai de maçonnerie qui tiens une poutre. L’alimentation du tableau électrique est de 3x2,52 alors qu’elle devrait être en 102 RO2V. Le calibrage des disjoncteurs et non approprié au sections de câble électrique, une boite de raccordement électrique est inaccessible dut au étai de maçonnerie. Un incendie est approprié à cette installation électrique qui est non conforme est dangereuse pour le bien des occupants. URGENT » ;qu’il existe un procès possible et non manifestement voué à l’échec, dont la solution peut dépendre des éléments de preuve que la mesure sollicitée tend utilement à établir ou conserver.

Sur la mise hors de cause de la SARL C2SI CONSEIL SERVICES SÉCURITÉ IMMOBILIER, il est de droit que l’agent commercial, ou agent immobilier, intervenant dans le cadre d’une vente d’un bien immobilier n’est certes pas considéré comme un professionnel de la construction et n’est pas soumis à une obligation d’investigation des vices cachés potentiellement existants. Néanmoins, il demeure qu’il est débiteur d’une obligation d’information et de conseil.

À ce titre, il ressort des documents produits au débat et notamment du rapport d’expertise amiable que « au vu des images satellites que je me suis procuré, il s’avère que des travaux de couverture ont été réalisés entre le 07 août 2016, le 16 mai 2020 et le 10 août 2024 (…). Sur ces images, nous distinguons nettement l’évolution de la toiture, d’abord le remplacement des tôles de l’extension, puis la mise en place de la fenêtre de toit ». En effet, sur les images figurant en annexe du rapport, il apparaît qu’entre le 07 août 2016 et le 10 août 2024 d’importants travaux de rénovation de la toiture de l’extension de l’immeuble ont été réalisés.

Pourtant, dans son courriel du 10 mai 2024, M. [N] [D], négociateur immobilier indépendant de la SARL C2SI CONSEIL SERVICES SÉCURITÉ IMMOBILIER, n’en a fait pas mention à Mme [J] [G] et évoque simplement des travaux de « couverture et isolation comble 2015 ». Ces travaux sont également mentionnés dans l’acte de vente du 01 août 2024 comme ayant été réalisés en 2015 par la société EMMANUEL BEGEY.

Dans ces conditions, si les opérations d’expertise sollicitées n’ont pas pour objet de déterminer le respect par la SARL C2SI CONSEIL SERVICES SÉCURITÉ IMMOBILIER de ses obligations d’information et de conseil, Mme [J] [G] justifie tout de même d’un intérêt à la voir attraite auxdites opérations afin de déterminer si elle pouvait avoir connaissance desdits travaux et si ces travaux sont à l’origine des désordres allégués. Sa mise hors de cause est alors prématurée.

Il en résulte un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, justifiant l’organisation d’une mesure d’expertise avant tout procès, au contradictoire de l’ensemble des parties.

Il sera en conséquence fait droit à la demande d’expertise sollicitée, aux frais avancés de la demanderesse et selon la mission indiquée au dispositif, sans qu’il soit nécessaire de reprendre in extenso la formulation proposée par les parties.

En effet, en application de l’article 232 du code de procédure civile, il est de droit que le juge fixe souverainement l’étendue de la mission confiée au technicien, ce qui signifie qu’il n’est pas tenu de reprendre la mission qui peut lui être suggérée par les parties à titre principal ou à titre reconventionnel.

II. SUR LE DOMMAGE IMMINENT

En vertu de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Constitue un dommage imminent, tout dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l’urgence inhérente à l’imminence, qu’il apparaisse comme potentiellement illicite.

En l’espèce, il ressort expressément du devis n°25-078 du 13 décembre 2025 de la SARL ÉLECTRICITÉ CHAVENEAU STEPHANE que le tableau électrique situé dans la chambre de l’immeuble litigieux est affecté de nombreuses non-conformités. L’ensemble de ces éléments conduit le professionnel à retenir que « un incendie est approprié à cette installation électrique qui est non conforme et dangereuse pour le bien des occupants. URGENT ».

Au regard du dossier de diagnostics techniques réalisés dans le cadre de la vente de l’immeuble le 18 mars 2024 par le cabinet EXIM, et notamment du diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité, il n’est pas fait mention de ce tableau électrique. De ce fait, il n’a pas pu être procédé à son contrôle avant la vente et il n’a pas été déterminé si une anomalie, susceptible de créer un danger pour les biens et/ou les personnes, existait.

Dans ces conditions, il y a lieu de retenir que l’état actuel du tableau électrique situé dans la chambre de l’immeuble acquis par Mme [J] [G] présente un risque sérieux d’atteinte à l’immeuble et/ou aux personnes, et plus particulièrement un risque d’incendie qui impose que des travaux soient réalisés. La preuve d’un dommage imminent est donc rapporté.

Toutefois, l’imputabilité de ce dommage aux vendeurs et, par suite, leur condamnation au paiement d’une provision aux fins de remise en état des installations électriques n’est, en l’état, pas caractérisable. Seules les réponses apportées par l’expertise judiciaire qui sera ordonnée permettront d’apprécier la responsabilité éventuelle des vendeurs à prendre en charge les travaux de remise en état. À ce stade de la procédure, aucun élément ne permet de faire peser la charge desdits travaux sur M. [Y] [E] et M. [U] [E], en l’absence d’établissement des responsabilités.

La demande formée au titre du dommage imminent par Mme [J] [G] sera donc rejetée.

Néanmoins, il conviendra de donner comme mission à l’expert, spécifiquement sur l’installation électrique, de déterminer les mesures conservatoires qui s’imposent pour prévenir tout risque d’incendie et de donner tous les éléments permettant d’identifier les responsabilités encourues.

III. SUR LES DÉPENS ET LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES

Par application des articles 491 et 696 du code de procédure civile, Mme [J] [G], qui bénéficie de la mesure d’instruction, conservera la charge provisoire des dépens.

Sur les frais irrépétibles, il y a lieu de relever que l’ordonnance rendue par le juge des référés met fin à l’instance pendante devant lui de sorte qu’il ne peut procéder à aucune réserve des frais irrépétibles.

En tout état de cause, au regard des circonstances de l’espèce, l’équité commande, à ce stade de la procédure et avant tout établissement des responsabilités, de ne procéder à aucune condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire ;

DÉSIGNE pour y procéder ;

Monsieur [K] [P]

Expert inscrit sur la liste de la cour d’appel d’Orléans – catégorie C-06.01

[Adresse 6] [Localité 5]

Tél. [XXXXXXXX01] Port. [XXXXXXXX02] Mèl. [Courriel 1]

ou, le cas échéant pour lui suppléer,

Monsieur [V] [R]

Expert inscrit sur la liste de la cour d’appel d’Orléans – catégorie C-06.01

[Adresse 7] [Localité 6]

Tél. [XXXXXXXX03] Port. [XXXXXXXX04] Mèl. [Courriel 2]

avec faculté de prendre l’avis de tout technicien de son choix dans une spécialité différente de la sienne, de demander communication de tous documents aux parties et aux tiers sauf au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction à l’ordonner en cas de difficultés, et de recueillir tous renseignements utiles à la charge d’en indiquer la source, d’entendre tous sachants sauf à ce que soient précisés leur identité, et s’il y a lieu leur lien de parenté, d’alliance, de subordination ou de communauté d’intérêts avec les parties ;

et avec pour mission de :

1. Convoquer les parties ainsi que les avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;

2. Se faire remettre tous les documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

3. Se rendre sur les lieux du litige situés [Adresse 4] et [Adresse 5] [Localité 2];

4. Décrire les désordres allégués dans l’assignation et les pièces jointes ;

5. Déterminer l’origine, la date d’apparition, l’étendue et les causes des désordres ; dire notamment s’ils proviennent d’une mauvaise utilisation ou d’un mauvais entretien ;

6. Dire s’ils préexistaient même en germe à la vente, s’ils étaient apparents et s’ils rendent l’immeuble impropre à sa destination ou en diminuent fortement l’usage ; dire s’ils étaient connus du vendeur ;

7. Déterminer les mesures conservatoires éventuellement nécessaires pour les désordres relatifs à l’installation électrique et donner, spécifiquement sur ces désordres, tous les éléments de fait permettant de déterminer les responsabilités encourues ;

8. Déterminer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres sur la base des devis remis par les parties ; en évaluer le coût et la durée ;

9. Donner tous les éléments de fait permettant d’évaluer les préjudices subis et à subir ;

10. Donner tous les éléments de fait permettant de déterminer les responsabilités encourues ;

11. Faire toute observation utile à la résolution du litige.

DIT que l’expert donnera connaissance de ses conclusions aux parties et répondra à tous dires écrits de leur part formulés dans un délai de quatre semaines avant d’établir un rapport définitif qu’il déposera au secrétariat-greffe du tribunal judiciaire de TOURS, dans les NEUF MOIS du jour où il aura été saisi de sa mission ;

DIT que les opérations de l’expert se dérouleront sous le contrôle du juge en charge du contrôle des expertises ;

RAPPELLE que les difficultés auxquelles se heurterait l’exécution de l’expertise seront réglées, à la demande des parties, à l’initiative de l’expert commis, ou d’office, par le juge en charge du contrôle des expertises ;

RAPPELLE que l’expert pourra concilier les parties et que, conformément à l’article 281 du code de procédure civile, si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et il en fera rapport au juge chargé du contrôle des expertises ; Les parties pourront demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord ;

DIT que les frais et honoraires de l’expert seront avancés par Mme [J] [G] ;

FIXE à 2.000,00 euros (DEUX-MILLE EUROS) la provision à valoir sur ses frais et honoraires qui devra être versée par Mme [J] [G], dans les DEUX MOIS de la présente ordonnance, à l’ordre de la Régie du tribunal judiciaire de TOURS;

RAPPELLE à toutes fins qu’à défaut de consignation dans le délai ci-dessus, la présente désignation d’expert sera caduque de plein droit en vertu de l’article 271 du code de procédure civile, sauf à la partie à laquelle incombe cette consignation à obtenir du juge chargé du contrôle de l’expertise la prorogation dudit délai ou un relevé de la caducité ;

DIT que, pour le cas où une provision complémentaire serait nécessaire, l’expert adressera aux parties et au juge chargé du contrôle de l’expertise une note explicative détaillant ses frais et honoraires prévisibles, et qu’il appartiendra aux parties de faire parvenir leurs observations, dans un délai d’un mois, directement au juge chargé du contrôle de l’expertise (Tribunal judiciaire de TOURS, Service des Expertises – [Adresse 8] [Localité 7]) au vu desquelles il sera statué ;

DIT que, dans sa lettre au juge chargé du contrôle de l’expertise, l’expert mentionnera l’envoi à toutes les parties de sa note de frais et honoraires prévisibles ;

DIT que l’expert pourra avoir recours pour l’intégralité des échanges contradictoires de l’expert avec les parties, le greffe et des parties entre elles, à la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE, dans le cadre déterminé par les articles 748-1 et suivants du code de procédure civile ;

DIT que les opérations d’expertise se dérouleront au contradictoire de Mme [J] [G], de M. [Y] [E], de M. [U] [E] et de la SARL C2SI CONSEIL SERVICES SECURITE IMMOBILIER ;

REJETTE la demande formée au titre du dommage imminent par Mme [J] [G] ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Mme [J] [G] provisoirement aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier

D. BOISTARD

Le Président

D. MERCIER