N° Minute :26/00197

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

14 Avril 2026

Numéro de rôle : N° RG 26/00568 – N° Portalis DBYF-W-B7K-J6SL

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] [Adresse 2],

représenté par son syndic la SARL CONNECTA Immobilier, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

S.C.I. PJA INVEST

Immatriculée au RCS de [Localité 1] n°852 234 293, dont le siège social est sis [Adresse 4]

comparante

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 03 Mars 2026, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 14 Avril 2026.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 14 Avril 2026, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI PJA INVEST est propriétaire du lot n°20 dans l’immeuble situé [Adresse 5] à TOURS (37).

Le 9 février 2026, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à TOURS (37), représenté par son syndic, a donné assignation à la SCI PJA INVEST devant leprésident du Tribunal judiciaire de TOURS, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015,

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 2528,64€ correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 22 janvier 2026, incluant les frais exposés ;la somme de 921,60€ au titre des des charges de copropriété des deuxième, troisième et quatrième trimestre 2026 ;la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;

condamner cette dernière à lui payer la somme de 1200 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens ;

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 22 janvier 2026 la somme de 2528,64 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 3 mars 2026, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 1] (37), représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

La SCI PJA INVEST reconnaît le non paiement des charges de copropriété et sollicite un report de paiement à 06 mois dès lors que le lot litigieux a été mis en vente. Elle souhaite payer sa dette au moyen des deniers issus de la vente du bien.

La décision a été mise en délibéré au 14 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 1] (37) verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic à effet du 20 mars 2024 au 30 juin 2026 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 15 mai 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er janvier 2024 au 31 décembre 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— le procès-verbal antérieur d’assemblée générale des copropriétaires qui approuve notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 22 janvier 2026 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 2021,04

Frais sollicités 507,60

TOTAL 2528,64

Il ressort de l’ensemble de ces documents que la SCI PJA INVEST n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titre des fonds travaux arrêtées au 22 janvier 2026 à hauteur de la somme de 2021,04€.

La lettre de mise en demeure présentée le 24 novembre 2025 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

La SCI PJA INVEST sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2021,04 au titre des charges et fonds de travaux échus au 22 janvier 2026 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, le contrat de syndic versé aux débats n’est effectif qu’à compter du 20 mars 2024 de sorte que tous les frais sollicités avant cette date ne peuvent être facturés, faute du contrat de syndic précédent versé aux débats. La réalité du surplus est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 198€.

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, la demande ets justifiée à hauteur de la somme de 270 € (3 taux de vacation).

***

La SCI PJA INVEST sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 468 € au titre des frais de recouvrement.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En droit positif, la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ( voir sur ce point avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007).

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 17 novembre 2025 avisé le 24 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

Cette mise en demeure, qui vise expressement les dispositions de l’article précité n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application dudit article 19-2, les autres provisions de l’année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

La SCI PJA INVEST sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la provision de 921,60€ à valoir sur les sommes dues au titre des appels de charges et fonds travaux à venir du 01er avril 2026 au 31 décembre 2026 et en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La SCI PJA INVEST est pour la première fois assignée en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de cette copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil.

Il convient de rejeter cette demande.

— Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code Civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Un report de paiement du solde sera accordé au jour de la vente et dans la limite de 6 mois à compter du jugement (si à cette date la vente n’était pas intervenue)

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, la SCI PJA INVEST sera tenue aux dépens .

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort;

CONDAMNE la SCI PJA INVEST à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à TOURS (37) les sommes suivantes :

2021,04 € (DEUX MILLE VINGT-ET-UN EUROS ET QUATRE CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 22 janvier 2026;

468,00 € (QUATRE CENT SOIXANTE-HUIT EUROS) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

921,60 € (NEUF CENTS VINGT-ET-UN EUROS ET SOIXANTE CENTIMES) au titre des sommes dues au titre des appels de charges et fonds travaux à venir du 01er avril 2026 au 31 décembre 2026 et en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 1] (37);

AUTORISE la SCI PJA INVESTI à reporter le paiement des sommes dues au jour de la vente de son lot et au plus tard, en cas d’absence de vente, au terme d’un délai 6 mois à compter de la présente décision soit le 14 octobre 2026 ;

CONDAMNE la SCI PJA INVEST aux dépens;

CONDAMNE la SCI PJA INVEST à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à TOURS (37) la somme de 1.000 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le Greffier

D. BOISTARD

Le Président

C. BELOUARD