TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16] [1]

[1] Copies certifiées conformes délivrées le :

à M^e CHEVALLIER et M^e SITBON

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 23/11728 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2VMU

N° MINUTE :

Assignation du :

31 Août 2023

JUGEMENT

rendu le 13 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [Localité 14] PROPERTY, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 13]

représentée par Maître Louis CHEVALLIER de l’AARPI ARKEO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2550

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet [Z] & COMPAGNIE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 12]

représenté par Maître Caroline SITBON de la SCP LE RIGOLEUR SITBON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0059

Décision du 13 Janvier 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/11728 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2VMU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Justine EDIN, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 24 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

La société [Localité 14] Property est propriétaire des lots n°5 et 18 dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4].

Lors de l’assemblée générale du 8 juin 2023, plusieurs résolutions relatives notamment aux budgets et aux comptes de la copropriété ont été adoptées.

Contestant la régularité de ces décisions, la société [Localité 14] Property a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 31 août 2023, le syndicat des copropriétaires et sollicite du tribunal de :

« Vu le code de procédure civile et, notamment, ses articles 641, 642 et 700 ;

Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et, notamment, ses articles 10, 10-1 et 14-1 ;

Vu le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et, notamment, ses articles 9, 17, 43 et 64 ;

Vu le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], à [Adresse 15] [Localité 1] du 8 juin 2023;

Vu les pièces produites ;

Décision du 13 Janvier 2026

8ème chambre 1ère section

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La société à responsabilité limitée à associée unique [Localité 14] PROPERTY conclut à ce qu’il plaise au Tribunal de céans de bien vouloir :

— DECLARER la société à responsabilité limitée à associée unique [Localité 14] PROPERTY recevable en son action ;

— DECLARER les demandes formulées par la société à responsabilité limitée à associée unique [Localité 14] PROPERTY bien fondées ;

Y faisant droit,

— ANNULER le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 juin 2023 des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7], étant entaché de vices relatifs l’inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées générales des copropriétaires ;

— ANNULER la résolution n°5 de l’assemblée générale du 8 juin 2023 des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] ([Adresse 11], portant approbation du compte de charges de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021 ;

— ANNULER la résolution n°17 de l’assemblée générale du 8 juin 2023 des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7], relative à la révision du budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022 ;

— ANNULER la résolution n°18 de l’assemblée générale du 8 juin 2023 des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], à [Adresse 15] [Localité 1], relative au vote du budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023 ;

— ANNULER la résolution n°36.4 de l’assemblée générale du 8 juin 2023 des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], à [Localité 17], relative à la désignation de M. [G] [E] en qualité de membre du conseil syndical ;

— ANNULER la résolution n°39 de l’assemblée générale du 8 juin 2023 des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7], relative à la révision du budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023 ;

— ANNULER la résolution n°41 de l’assemblée générale du 8 juin 2023 des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7], relative au vote du budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024 ;

— ANNULER la résolution n°42 de l’assemblée générale du 8 juin 2023 des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Adresse 15] ([Adresse 10]), relative au réajustement de l’avance de trésorerie de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024 ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] ([Adresse 10]), représenté par son syndic, à verser à la société [Localité 14] PROPERTY la somme de 2.000 euros en réparation de ses préjudices financiers liés au paiement de frais liés à une procédure judiciaire gagnée par Mme [N] et la société [Localité 14] PROPERTY ;

Décision du 13 Janvier 2026

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— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7], représenté par son syndic, à verser à la société [Localité 14] PROPERTY la somme de 663,51 euros en réparation de son préjudice financier lié à l’organisation de l’assemblée générale du 25 novembre 2021 par l’ancien syndic de l’immeuble ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], à [Localité 17], représenté par son syndic, à verser à la société [Localité 14] PROPERTY la somme de 462,61 euros en réparation de son préjudice financier lié au paiement de frais de notaire indument mis à sa charge au titre de l’exécution d’une résolution votée avant son entrée dans le syndicat des copropriétaires;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], à [Adresse 15] ([Adresse 10]), représenté par son syndic, à rembourser à la société [Localité 14] PROPERTY les charges d’ascenseur payées de manière indue au regard d’une mauvaise clé de répartition avant l’intervention de l’acte notarié du 6 mai 2021 ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] ([Adresse 10]), représenté par son syndic, à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], à [Localité 17], représenté par son syndic, aux entiers dépens ;

— DISPENSER la société [Localité 14] PROPERTY au paiement des charges liées à la présente procédure, en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. »

Par conclusions récapitulatives en réplique n°1, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :

« RECEVOIR le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet [Z] & CIE, en ses demandes et l’y déclarer bien fondé.

DECLARER la société [Localité 14] PROPERTY irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions

DEBOUTER la société [Localité 14] PROPERTY de toutes ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER la société [Localité 14] PROPERTY à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet [Z] & Compagnie, la somme de 3.000,00 € au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

DEBOUTER la société [Localité 14] PROPERTY de la dispense de la dépense commune des frais de procédures en application de l’article 10-1 pour des raisons d’équité.

CONDAMNER la société [Localité 14] PROPERTY aux entiers dépens de la procédure, qui pourront être recouvrés par la SCP LE RIGOLEUR SITBON en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

ECARTER, en cas de condamnation au profit de la société [Localité 14] PROPERTY, l’exécution provisoire de droit, en raison de la nature de l’affaire et de la procédure d’expertise judiciaire en cours. »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été close par ordonnance du 10 février 2025 et fixée à l’audience du 24 septembre 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 9 décembre 2025 prorogé au 13 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 8 juin 2023

En vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes.

Pour démontrer l’abus de majorité, le copropriétaire qui demande la nullité d’une décision doit démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires en favorisant les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains copropriétaires.

Aux termes de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, la feuille de présence est annexée au procès-verbal d’assemblée générale. La copie de cette annexe est délivrée aux copropriétaires par le syndic dans les conditions prévues à l’article 33 du même décret.

Seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué peut se prévaloir de l’absence ou de l’irrégularité de la convocation à l’assemblée générale. (Cass, 3ème Civ., 14 novembre 2007, n°06-16.392).

Aux termes de l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965, « Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier. »

L’article 14-1 de la même loi prévoit que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. »

Ce délai de six mois n’est pas prescrit à peine de nullité (CA [Localité 16], pôle 4, 2ème chambre, 5 décembre 2012, n°10/23732).

Décision du 13 Janvier 2026

8ème chambre 1ère section

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Son article 10-1 prévoit que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

L’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 prévoit en outre que l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires et que dès lors un copropriétaire peut s’opposer au paiement de ses charges en alléguant des irrégularités de son décompte individuel quand bien même les comptes de la copropriété auraient été approuvés.

L’article 13 du même décret dispose que « L’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour. »

*

Au soutien de sa demande d’annulation, la société [Localité 14] Property affirme que :

— les 32 premières résolutions de l’assemblée générale du 8 juin 2023 sont identiques à celles adoptées lors de l’assemblée générale du 16 juin 2022 qu’elle a également contestée ;

— le syndicat des copropriétaires doit justifier de la convocation régulière de l’ensemble de la copropriété dans le délai de 21 jours sous peine d’annulation de l’assemblée générale ;

— la feuille de présence n’a pas été annexée au procès-verbal de l’assemblée générale conformément à l’article 17 du décret du 17 mars 1967 ;

— sa résolution n°5 portant approbation des comptes de l’exercice 2021 constitue un abus de majorité et contrevient à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’elle conduit à lui faire supporter des frais de procédure relatifs à un incident dans le cadre de la procédure n°RG 20/12952 et pour lequel le syndicat des copropriétaires a été débouté de ses demandes et condamné par le juge de la mise en état à lui payer 500 euros au titre des frais irrépétibles ; les documents de facturation du conseil du syndicat des copropriétaires ne font pas apparaitre de manière distincte les honoraires liés à la procédure d’incident et font obstacle à la dispense des charges à son profit;

— les comptes de 2021 sont irréguliers en ce que l’ancien syndic, le cabinet CPAB a imputé à la copropriété les frais d’organisation de l’assemblée générale du 25 novembre 2021 d’un montant de 5.737,06 euros, réunion imposée sans aucune concertation avec le conseil syndical pour tenter de faire passer en force la question du renouvellement du syndic et l’approbation des comptes de 2021, laquelle avait été rejetée à la précédente assemblée générale du 4 octobre 2021 ;

— des frais de notaire d’un montant de 4.000 euros relatifs à la publication d’un modificatif du règlement de copropriété en date du 6 mai 2021 ont été imputés à tort aux copropriétaires en 2021 alors que la décision de modifier la clé de répartition de charges ascenseur, objet du modificatif, a été votée par l’assemblée générale du 15 juin 2017 de sorte que ces frais auraient dû être imputés aux copropriétaires ayant pris part au vote; n’étant devenue copropriétaire que le 21 mai 2019, elle ne devait pas participer aux charges liées à ses frais de publication ;

— les frais d’ascenseur lui ont été imputés selon la nouvelle grille dès le 4ème trimestre 2019 alors que le modificatif du règlement de copropriété et partant la nouvelle grille de répartition des charges ascenseur n’avaient pas encore été publiés ;

— les résolutions n°17, 18 et 39 portant respectivement sur la révision du budget prévisionnel de l’exercice 2022, le vote du budget prévisionnel de l’exercice 2023 et la révision de ce dernier contreviennent aux dispositions de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 en ce que la révision du budget de 2022 intervient un an après le délai légal de six mois et celui de 2023 a été voté après le début de l’exercice en cours sans aucune justification du syndicat des copropriétaires pourtant imposée par l’article 14-1 précité ; en outre, le budget prévisionnel de 2023 contient au titre des charges, des dépenses inutiles et injustifiées notamment les frais d’avocat, d’expert et d’architecte exposés dans le cadre des opérations d’expertise d’un montant de 12.300 euros alors que la date de dépôt du rapport était fixé au 17 octobre 2022 et qu’aucune prorogation n’est intervenue;

— les résolutions n°41 et 42 votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2024 et le réajustement de l’avance de trésorerie de l’année 2024 sont entachées des mêmes irrégularités que la résolution n°39 en ce que le budget prévoit les mêmes dépenses inutiles liées aux opérations d’expertise non prorogées et d’un montant de 10.000 euros ;

— la résolution n°36.4 votant la désignation de M. [E] en qualité de membre du conseil syndical est irrégulière en ce qu’elle n’était pas inscrite à l’ordre du jour et ne pouvait donc faire l’objet d’un vote conformément aux articles 9 et 13 du décret du 17 mars 1967 ; si l’ordre du jour prévoyait à la résolution n°37 des candidatures spontanées au conseil syndical, c’était à la condition que les candidatures parviennent au syndic avant la date de l’assemblée générale ; or, M. [E] n’a pas présenté de candidature préalable, n’était pas présent à la réunion et a été élu à son insu.

En défense, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet en faisant valoir que :

— la demanderesse qui n’allègue pas d’une quelconque tardiveté de sa convocation à l’assemblée générale, ne peut se prévaloir d’une prétendue irrégularité au préjudice d’un autre copropriétaire ;

— si la feuille de présence constitue effectivement une annexe du procès-verbal de l’assemblée générale, la notification de celui-ci s’effectue sans ses annexes conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965; les copropriétaires ont été informés de la possibilité de consulter cette feuille de présence dans les conditions prévues à l’article 33 du décret de 1967 précité ;

— la résolution n°5 est régulière en ce que le juge de la mise en état n’a pas dispensé la demanderesse de participer aux frais de la procédure et qu’au contraire le jugement au fond intervenu le 8 février 2024 a rejeté la demande de dispense ; l’assemblée générale du 25 novembre 2021, au demeurant non contestée, était nécessaire pour donner mandat à l’ancien syndic après la défection du nouveau syndic désigné le 4 octobre 2021 de sorte que ces frais étaient justifiés ; les frais de notaire mis à la charge des copropriétaires pour la publication du modificatif du règlement de copropriété concernent également la demanderesse ; il appartient à cette dernière de se retourner le cas échéant contre son vendeur si ces charges ont été exclues de la vente ; si la société [Localité 14] Property s’oppose à l’imputation de ces frais de notaire, elle n’a pas contesté l’approbation des comptes de 2020 avec la nouvelle clé de répartition de sorte que le grief tiré de l’application de la nouvelle grille d’ascenseur avant le 6 mai 2021 est inopérant ;

— les résolutions n° 18 et 39 sont valides dès lors que le budget 2023 a été initialement voté dans les délais au cours de l’assemblée générale du 16 juin 2022, attaquée par la demanderesse dans le cadre d’une autre procédure pendante devant le tribunal de céans sous le n°RG 22/10194 et a été voté à nouveau en raison de ladite procédure pour une bonne administration de la justice ; en tout état de cause, la résolution n°17 n’encourt pas la nullité, l’article 35 du décret du 17 mars 1967 ne soumettant pas les révisions du budget prévisionnel à des délais ; les révisions des budgets 2022 et 2023 ont été opérées en raison de l’évolution des frais d’expertise et des procédures en cours ; contrairement à ce qu’allègue la demanderesse, l’expert a sollicité la prorogation du délai pour déposer son rapport et a réalisé des investigations complémentaires justifiant la révision des budgets ;

— les résolutions 41 et 42 sont régulières puisque le budget 2024 a de manière pertinente prévu des dépenses au titre de l’expertise, l’expert ayant estimé le montant total de ses honoraires à 21.111,48 euros outre les honoraires d’avocat ;

— la résolution n°36-4 est valide, M. [E] ayant voté par correspondance et ayant confirmé sa candidature par email du 7 juin 2023 ; l’ordre du jour prévoyait à sa résolution générale n°36 la désignation des membres du conseil syndical ; l’assemblée générale dispose d’un pouvoir d’amendement lui permettant de rajouter l’élection de M. [E].

Sur ce,

S’agissant des moyens d’annulation de l’assemblée générale en son entier invoqués par la demanderesse, il ressort, sans être contredit par celle-ci, du document de suivi de la poste produit par le syndicat des copropriétaires (sa pièce n°24) que la convocation à l’assemblée générale du 8 juin 2023 a été présentée pour la première fois à son domicile le 10 mai 2023 conformément au délai de 21 jours prévu à l’article 42 précité.

Or, comme le relève utilement le syndicat des copropriétaires, la société [Localité 14] Property ne peut se prévaloir de la convocation irrégulière d’un copropriétaire, de surcroît non démontrée, pour solliciter l’annulation de l’assemblée générale. Ce moyen sera par conséquent écarté.

En outre, s’agissant de la feuille de présence, il convient de rappeler que conformément à l’article 42 précité, le syndic notifie aux copropriétaires le procès-verbal d’assemblée générale avec ses annexes. Les copropriétaires peuvent toutefois se voir délivrer la copie de ces dernières dans les conditions prévues à l’article 33 du décret précité lesquelles ont été en l’espèce détaillées dans le procès-verbal de l’assemblée générale. Au surplus, la société [Localité 14] Property ne justifie pas s’être heurtée à une quelconque difficulté pour consulter ou obtenir une copie de cette feuille de présence ni même l’avoir sollicitée. Par conséquent, ce second moyen ne peut davantage être accueilli.

S’agissant de la résolution n°5

La résolution n°5 a été votée en ces termes

« 05) Approbation du compte de charges de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021

Clé :01 – Charges générales Article 24

Après avoir pris connaissance des comptes du syndicat (état financier après répartition, compte de gestion générale, compte de gestion pour opérations courantes, compte de gestion pour travaux et opérations exceptionnelles, état des travaux votés non encore clôturés) l’assemblée approuve les comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021. […]

Résolution adoptée ».

Par ordonnance du 21 avril 2022, le syndicat des copropriétaires a été débouté de ses demandes de sorte que conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la société [Localité 14] Property doit être dispensée de toute participation à la dépense comme des frais de procédure de l’incident même en l’absence de toute demande de sa part. Cependant, alors qu’il n’est pas contesté que cette dispense n’a pas été effectuée au profit de la demanderesse, cette dernière ne démontre pas que cette irrégularité constitue un abus de majorité et que la résolution n°5 a été a été adoptée sans motif valable dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires en favorisant les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains copropriétaires.

En outre, alors que la société [Localité 14] Property considère que les frais de l’assemblée générale du 25 novembre 2021 n’auraient pas dû être imputés aux copropriétaires, il ressort pourtant que cette assemblée générale, qui a fait l’objet d’un procès-verbal, a été organisé suite à la défection du syndic désigné à l’assemblée précédente, a voté l’approbation des comptes de l’exercice 2020 et n’a pas été contestée par la demanderesse. Par conséquent, celle-ci ne démontre nullement que cette réunion serait irrégulière et qu’elle ne présenterait aucune utilité pour la copropriété.

Enfin, s’il est exact que l’assemblée générale du 15 juin 2017 a voté le modificatif du règlement de copropriété validant une nouvelle clé de répartition des charges ascenseur et que celui-ci n’a été publié que le 6 mai 2021, il convient de rappeler que conformément à l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété et ses modificatifs sont opposables aux copropriétaires eux-mêmes qu’ils aient ou non été publiés. Par conséquent, la société [Localité 14] Property devenue copropriétaire le 21 mai 2019, postérieurement au vote de la nouvelle grille de charges ascenseur, était tenue de régler lesdites charges selon la nouvelle grille de répartition et ce indépendamment de sa publication.

Concernant les frais de notaire afférents à cette publication intervenue en 2021, la société [Localité 14] Property ne vise aucun moyen de droit tendant à imputer ses frais aux copropriétaires ayant pris part au vote à l’assemblée du 15 juin 2017. Il ressort au contraire que ces frais de publication exposés en 2021 concernent l’ensemble de la copropriété en ce qu’ils portent sur la modification des charges ascenseur et constituent des charges de copropriété revenant notamment à la société [Localité 14] Property, copropriétaire en 2021. Si la société [Localité 14] Property, informée de ce vote au moment de son acquisition conteste devoir cette somme, il lui appartient de se retourner contre son vendeur, toute convention passée avec ce dernier étant inopposable au syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, la [Localité 14] Property échouant à justifier d’un abus de majorité, sera déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°5.

S’agissant des résolutions n°17, 18, 39, 41 et 42

Les résolutions n°17, 18, 39, 41 et 42 ont été votées en ces termes :

« 17) Révision du budget prévisionnel de l’exercice 2023 du 01/01/2022 au 31/12/2022

L’assemblée générale ajuste le budget de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022 à la somme de 40 000.00 euros selon le détail joint à la convocation.

Les provisions sur opérations courantes, égales au quart du budget, seront en conséquence réajustées et une provision complémentaire sera appelée pour compléter les provisions échues depuis le début de l’exercice. […]

Résolution adoptée

18) Vote du budget de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023

L’assemblée générale fixe à 40 000.00 euros le budget prévisionnel des dépenses courantes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023.

Les provisions sur opérations courantes seront du quart du budget et seront exigibles le premier jour de chaque trimestre. […]

Résolution adoptée

[…]

39) Révision du budget prévisionnel de l’exercice 01/01/2023 au 31/12/2023

L’assemblée générale ajuste le budget pour l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023 à la somme de 45 300 euros selon le détail joint à la convocation.

Les provisions sur opérations courantes, égales au quart du budget, seront en conséquence réajustées et une provision complémentaire sera appelée pour compléter les provisions échues depuis le début de l’exercice […]

Résolution adoptée

[…]

41) Vote du budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024

L’assemblée générale fixe à 41000.00 euros le budget des dépenses courantes de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024.

Les provisions sur opérations courantes seront du quart du budget et seront exigibles le premier jour de chaque trimestre. […]

Résolution adoptée

42) Réajustement de l’avance de trésorerie de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024

L’assemblée générale décide de procéder au réajustement de l’avance constituant la réserve pour être égale au 1/6ème du budget prévisionnel des dépenses courantes de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024. […]

Résolution adoptée ».

En l’espèce, le moyen d’annulation soulevé par la demanderesse à l’encontre des résolutions n° 17, 18 et 39 portant sur les budgets prévisionnels de 2022 et 2023 et tiré de la violation du délai de six mois prévu à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne saurait prospérer, ce délai n’étant pas prescrit à peine de nullité. De plus, l’article 14-1 précité ne contraint pas davantage le syndicat des copropriétaires à justifier d’une impossibilité d’adopter le budget avant le début de l’exercice.

Enfin s’agissant des résolutions n°18 et 39, si la société [Localité 14] Property fait grief au syndicat des copropriétaires d’avoir inclus dans le budget prévisionnel de 2023 des dépenses liées à l’expertise judiciaire dont elle prétend qu’elles seraient inutiles et injustifiées, il apparait cependant que par ordonnance du 19 décembre 2023 du juge chargé du contrôle des expertises, le délai du dépôt du rapport d’expertise judiciaire a été prorogé au 23 février 2024 et qu’une somme de 8.950 euros a été fixée à titre de complément de provision portant à 21.800 euros le montant total des sommes consignées. De plus, les honoraires de l’expert, qui a déposé son rapport définitif le 22 janvier 2024, se sont élevés à 21.111,48 euros. Dès lors, la constitution d’une provision de 12.300 euros au titre des frais d’expertise dans le budget de l’exercice 2023, ne saurait constituer une irrégularité, les opérations étant en cours en 2023 et ne s’étant achevées qu’en 2024. Pour ces mêmes motifs, le syndicat des copropriétaires était fondé à prévoir une somme de 10.000 euros au titre des honoraires d’avocat et d’expert et des frais d’architecte dans le budget de l’exercice 2024 voté par les n°41 et 42.

Par conséquent, aucune irrégularité n’ayant été démontrée dans le vote des résolutions n°17, 18, 39, 41 et 42 portant sur les budgets 2022 à 2024, la société [Localité 14] Property sera déboutée de sa demande tendant à leur annulation.

S’agissant de la résolution n°36.4

La résolution n°36-4 a été adoptée en ces termes :

« 36.4) Désignation des membres du conseil syndical

L’assemblée générale désigne M. [E] [G] en qualité de membre du conseil syndical pour une durée allant de la date de la présente réunion jusqu’à l’assemblée qui sera amenée à statuer sur la nouvelle désignation du syndic […]

Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant :

Votent pour : 9 copropriétaires(s) totalisant 788 tantièmes/1003 tantièmes

Votent contre : 1 copropriétaires(s) totalisant 116 tantièmes/1003 tantièmes

[Localité 14] Property (116)

Sont défaillants (art 17-1 A) : 2 copropriétaires(s) totalisant 99 tantièmes/1003 tantièmes.

[E](86)-[E] [G] (13)

Résolution adoptée ».

Il s’évince de l’ordre du jour de l’assemblée générale jointe à la convocation que la résolution n°36.4 n’y était pas inscrite et que par le projet de résolution n°37 intitulé « Désignation des membres du conseil syndical : candidature spontanée des copropriétaires en qualité de membre du conseil syndical » l’assemblée générale décidait d’accepter toute candidature spontanée des copropriétaires parvenue au syndic avant la date de la réunion pour une durée allant de la date de la présente réunion jusqu’à l’assemblée qui sera amenée à statuer sur la nouvelle désignation du syndic. De plus, la résolution n°36 portant désignation de la société [Localité 14] Property en tant que membre du conseil syndical n’a pas été soumise au vote, cette dernière ayant retiré sa candidature. Enfin, le syndicat des copropriétaires justifie de la candidature de M. [G] [E] parvenue par courriel au syndic le 7 juin 2023 soit avant la tenue de la réunion.

Cependant s’il est exact que la résolution n°37 avait prévu la possibilité de candidature spontanée en qualité de membre du conseil syndical, la résolution n°36-4 portant candidature de M. [E] n’était pas inscrite à l’ordre du jour de sorte que son ajout puis son vote doivent être considérés comme excédant le pouvoir d’amendement de l’assemblée générale. Dès lors, la résolution n°36.4 sera annulée.

Sur les demandes indemnitaires de la société [Localité 14] Property

La société [Localité 14] Property sollicite une indemnisation correspondant au montant des charges de copropriété qui lui ont été imputées à tort à savoir :

— la somme forfaitaire de 2.000 euros au titre du quantum des charges de copropriété liées à la procédure d’incident donnant lieu à l’ordonnance du juge de la mise en état du 21 avril 2022 ;

— la somme de 663,51 euros au titre des charges liées à l’organisation de l’assemblée générale du 25 novembre 2021 équivalent 116/1003èmes de 5.737,06 euros ;

— la somme de 462,61 euros au titre des charges relatives au frais de notaire indûment imputés ;

— le remboursement des charges de copropriété d’ascenseur payées sur la base d’une clé de répartition erronée avant la publication du 6 mai 2021 du modificatif du règlement de copropriété.

En défense, le syndicat des copropriétaires demande le rejet de ses prétentions en soutenant que :

— par jugement du 8 février 2024, la demanderesse a été déboutée de sa demande de dispense prévu à l’article 10-1 précité ;

— la société [Localité 14] Property ne peut demander le remboursement de sa quote-part de charges liées à l’organisation de l’assemblée générale du 25 novembre 2021 alors qu’elle ne l’a pas contestée et que cette dernière était nécessaire ; elle ne peut davantage demander le remboursement des frais de notaire ;

— sa demande au titre des charges d’ascenseur n’est pas chiffrée.

Sur ce,

La société [Localité 14] Property ne vise aucun moyen de droit au soutien de sa demande indemnitaire se bornant à solliciter le remboursement de charges de copropriété indument imputées et réglées. Sa demande sera donc examinée à l’aune de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 45 du décret du 17 mars 1967.

Compte tenu des développements précédents, ses demandes tendant au remboursement des frais de notaire et d’organisation de l’assemblée générale du 25 novembre 2021 et des charges d’ascenseur, lesquels au surplus ne sont pas chiffrées, seront nécessairement rejetées, ces derniers constituant des charges de copropriété régulièrement mis à sa charge.

Enfin, s’agissant de sa demande de remboursement d’une somme forfaitaire de 2.000 euros au titre de la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure de l’incident, elle ne verse aucune pièce justifiant le quantum de sa demande, le tribunal ne pouvant affecter une somme « forfaitaire » en réparation de son dommage et la facture d’honoraires sur laquelle elle se fonde ne permettant pas de déterminer le montant de son préjudice. La société [Localité 14] Property sera en conséquence déboutée de l’ensemble de ses demandes indemnitaires.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Compte tenu du sens de la décision, chaque partie gardera à sa charge le montant des dépens exposés. Les parties seront en outre déboutées de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la société [Localité 14] Property qui succombe principalement, sera déboutée de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Il n’y a pas lieu, enfin, d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

ANNULE la résolution n°36.4 de l’assemblée générale de l’immeuble sis [Adresse 4] tenue le 8 juin 2023;

DEBOUTE la société [Localité 14] Property du surplus de ses demandes;

DIT que chaque partie gardera à sa charge les dépens qu’elle aura exposés;

DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Décision du 13 Janvier 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/11728 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2VMU

DEBOUTE la société [Localité 14] Property de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure prévue par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Fait et jugé à [Localité 16] le 13 Janvier 2026.

La Greffière La Présidente