TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 12]

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 7]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/2238

N° RG 25/01678 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JLSV

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 11 décembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 10] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Sophie PUJOL-BAINIER, avocat au barreau de MULHOUSE

non comparante, ni représentée

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [P] [V]

né le 01 Janvier 1968 à , demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Laure FEISTHAUER : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 16 Octobre 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025 et signé par Laure FEISTHAUER, Juge déléguée aux fonctions dejuge des contentieux de la protection par ordonnance de la Première Présidente de la Cour d’appel de [Localité 8] en date du 21 juillet 2025, assistée de Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 20 décembre 2018, l’établissement public à caractère industriel et commercial OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat (ci-après désigné l’EPIC OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat) a consenti un bail d’habitation à Monsieur [P] [V] sur des locaux situés au [Adresse 4] n°00400738, à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 269,66 euros et d’une provision pour charges de 95,47 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 711,07 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [P] [V] le 15 janvier 2025.

Par assignation du 11 juin 2025, l’EPIC OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement pour voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, et être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [P] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 304,38 euros, indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorée au titre des charges dûment justifiées, à compter du 15 mars 2025 et jusqu’à libération des lieux,Dire que cette indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié,4106,73 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 16 octobre 2025, l’EPIC OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Il considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et il produit un décompte actualisé pour en justifier. Il affirme que le dernier paiement partiel a eu lieu le 8 juillet 2025.

Monsieur [P] [V] expose qu’il a travaillé pendant 12 ans chez Peugeot, et qu’il perçoit actuellement 1000 euros de la part de France Travail. Il produit une attestation de paiement en date du 15 octobre 2025 attestant qu’il a perçu l’aide au retour à l’emploi du mois d’août 2024 au mois de janvier 2025, pour un montant compris entre 533 et 982 euros par mois.

Il explique qu’il vit avec son fils de 24 ans au sein du logement et que ce dernier travaille. Il déclare qu’il ne perçoit pas de prestations sociales, et qu’il n’a pas de crédits en cours.

Monsieur [P] [V] sollicite des délais de paiement durant 3 ans ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Il affirme qu’il a payé le loyer courant pour un montant de 600 euros le lundi 13 octobre 2025.

L’EPIC OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat s’oppose à l’octroi de délais de paiement et demande le bénéficie d’une clause cassatoire en cas de délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [P] [V] produit un écrit attestant du dépôt d’un dossier de surendettement, non daté. Il n’est donc pas produit une décision de recevabilité à une procédure de surendettement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 11 décembre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Monsieur [P] [V] a été invité à produire un justificatif de paiement du loyer d’octobre 2025 en cours de délibéré. Cependant, aucun justificatif n’est parvenu au greffe du tribunal avant la présente décision.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 14 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de

3 711,07 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 mars 2025.

2. Sur la demande de délais de paiement suspensifs

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [P] [V] sollicite des délais de paiement sur une durée de 3 ans. Cependant, il ressort du décompte actualisé à la date du 14 octobre 2025 produit aux débats qu’il n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant à la date de l’audience. Si le locataire indique qu’il a payé la somme de 600 euros le lundi 13 octobre 2025, il n’a ni produit à l’audience, ni envoyé en cours de délibéré comme il s’y était engagé, le justificatif permettant de confirmer l’existence de ce paiement qui n’apparaît pas au décompte produit.

En tout état de cause, il convient de rappeler que le seul dépôt d’un dossier de surendettement, au demeurant dont un justificatif avec une date précise n’est pas produit, et en l’absence d’une décision de recevabilité à la procédure de surendettement, ne permet pas de suspendre la présente procédure d’expulsion.

Dès lors, il ne saurait être considéré que le locataire a repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Monsieur [P] [V] ne peut donc pas solliciter des délais de paiement suspensifs sur une durée de trois ans.

Les délais de paiement envisagés seront donc nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et ils ne pourront donc pas excéder deux ans, ni surtout avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Néanmoins, au regard de de la situation du locataire telle qu’elle ressort des débats et de la limitation légale à 24 échéances, il n’apparaît pas opportun, en l’état, de statuer sur l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il convient de rappeler que le locataire pourra toujours bénéficier de délais de paiement conventionnels dans le cadre des mesures d’exécution à venir, et qu’il peut également prétendre à des délais de paiement dans le cadre d’une éventuelle procédure de surendettement.

Dès lors, il convient d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 15 mars 2025, Monsieur [P] [V] est occupant sans droit ni titre depuis cette date du logement.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si les baux s’étaient poursuivis, et de condamner Monsieur [P] [V] à son paiement à compter du 15 mars 2025, jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’EPIC OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 octobre 2025, Monsieur [P] [V] lui devait la somme de 4 674.59 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [P] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [P] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 janvier 2025 et celui de l’assignation du 11 juin 2025, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l’EPIC OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge placée déléguée aux fonctions de juge des contentieux de la protection, par ordonnance de la Première Présidente de la cour d’appel de Colmar en date du 21 juillet 2025, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 décembre 2018 entre l’établissement public à caractère industriel et commercial OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat, d’une part, et Monsieur [P] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] logement n°00400738, à [Localité 11] est résilié depuis le 15 mars 2025,

DEBOUTE Monsieur [P] [V] de sa demande de délais de paiement suspensifs,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [P] [V], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Monsieur [P] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5], à [Localité 11] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur [P] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis,

DIT que les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité,

CONDAMNE Monsieur [P] [V] à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat la somme de 4 674.59 euros (quatre mille six cents soixante-quatorze euros et cinquante neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 octobre 2025, en deniers et quittances, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [P] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 janvier 2025 et celui de l’assignation du 11 juin 2025,

CONDAMNE Monsieur [P] [V] à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE l’établissement public à caractère industriel et commercial OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat du surplus de ses demandes ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du Haut-Rhin en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge