MINUTE N° : 25/00394

JUGEMENT

DU 04 Février 2026

N° RG 25/02070 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JVCG

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1]

ET :

S.C.I. NVD GRAMMONT

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 novembre 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 04 FEVRIER 2026 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA VAL DE LOIRE dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par M^e GAILLARD de la SCP REFERENS, avocats au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDERESSE

S.C.I. NVD GRAMMONT (RCS de [Localité 1] n°450 744 123) prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège situé [Adresse 5] [Localité 2] [Adresse 6]

Représentée par ND INVESTISSEMENTS, elle-même représentée par M. [K] [C], son gérant

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

La SCI NVD GRAMMONT est propriétaire des lots n°1,8,9,11,12,41,42,43,44,45,242 et 761 dans l’immeuble situé [Adresse 7], [Adresse 8] à Tours.

Le 05 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à Tours, représenté par son syndic, a donné assignation à la SCI NVD GRAMMONT devant le tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du Code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 1450,69 € correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 13 mars 2025 ;la somme de 230,49 € au titre des frais de relance et mise en demeure et 700 € au titre des diligences exceptionnelles ;la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés/à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

condamner cette dernière à lui payer la somme de 1500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 13 mars 2025 la somme de 1450,69 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondants aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience de renvoi du 19 novembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 1], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

La SCI NVD GRAMMONT, régulièrement représentée, sollicite un échelonnement des dettes expliquant avoir été confrontée à des événement extérieurs, notamment le piratage informatique en 2023 qui a abouti à l’effacement de toutes les messagerie du groupe détenu par le représentant de la SCI et à 250.000 € de redressement.

Elle sollicite 24 mois de délais et explique que Foncia a refusé l’échelonnement proposé. Elle conclut en conséquence au rejet de l’ensemble des autres demandes autres que celles relatives aux charges impayées.

La décision a été mise en délibéré au 04 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Si un décompte actualisé a été versé aux débats lors du délibéré laissant apparaître des versements de la défenderesse par chèque réguliers, il ne sera pas retenu puisqu’il intègre des sommes faisant déjà l’objet d’un titre exécutoire.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 1] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic à effet du 04 septembre 2024 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 04 septembre 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er avril 2023 au 31 mars 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ;

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 13 mars 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 1 443,43

Frais/diligences sollicitées 930,49

Autre-Intérêts 7,26

TOTAL 2 381,18

Il ressort de l’ensemble de ces documents que la SCI NVD GRAMMONT n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 13 mars 2025 à hauteur de la somme de 1443,43 €. La somme de 7,26 € sollicitée au titre des intérêts n’est en l’état pas justifiée. Elle ne sera dès lors pas accordée.

Les lettres de mise en demeure, le commandement de payer puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

La SCI NVD GRAMMONT sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1443,43 au titre des charges et fonds de travaux échus au 13 mars 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 85 €.

S’agissant des frais de commissaire de justice sollicités (hors frais d’assignation qui relèvent des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de145,49€ (commandement de payer/sommation de payer).

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de la SCI NVD GRAMMONT ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à 48 % de la créance à recouvrer. Seuls des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 350 € seront accordées en conséquence.

***

La SCI NVD GRAMMONT sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 580,49€ au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les autres demandes

En ne payant pas ses charges, et alors que sa défaillance avait déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice (décision du tribunal judiciaire du 03 juillet 2024), la SCI NVD GRAMMONT a mis en péril la gestion de l’immeuble et causé à la copropriété un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 200 €.

— Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code Civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu des difficultés évoquées par la défenderesse, afin qu’elle puisse pour l’avenir reprendre les paiements sans retard, des délais de paiement lui seront accordés.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, la SCI NVD GRAMMONT sera tenue aux dépens .

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et rendu en dernier ressort,

Condamne la SCI NVD GRAMMONT à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à Tours les sommes suivantes :

1.443,43 € (MILLE QUATRE CENT QUARANTE-TROIS EUROS QUARANTE-TROIS CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au13 mars 2025 ;580,49 € (CINQ CENT QUATRE-VINGTS EUROS QUARANTE-NEUF CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ; augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamne la SCI NVD GRAMMONT à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à Tours la somme de 200,00 € (DEUX CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

Autorise la SCI NVD GRAMMONT à se libérer des sommes dues ci-dessus en 12 menusalités de 185,00 € (CENT QUATRE-VINGT-CINQ EUROS), payable le 10 de chaque mois en plus des charges courantes, la dernière mensualité couvrant le solde du principal et des intérêts ;

Dit que la première mensualité devra être payée au plus tard avant le 10 du premier mois qui suivra la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut de paiement complet et ponctuel d’une mensualité et après une sommation de payer restée infructueuse, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

Condamne la SCI NVD GRAMMONT aux dépens ;

Condamne la SCI NVD GRAMMONT à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à Tours la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe.

LE GREFFIER,

Signé V. AUGIS

LE PRÉSIDENT,

Signé C. BELOUARD