TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10475 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6J4J

N° MINUTE : 12/2025

JUGEMENT

rendu le 10 avril 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 4], représentée par M^e Berengère BRISSET, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque G0384

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [X] [P], demeurant [Adresse 2], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL,juge des contentieux de la protection

assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 14 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 10 avril 2025 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 10 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10475 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6J4J

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 12 janvier 2024 la SCI ABIV a donné à bail à Monsieur [T] [P] un appartement à usage d’habitation (5ème étage, face ascenseur, porte gauche) ainsi qu’un box fermé (1er sous-sol, n° 104) situés [Adresse 3] à Paris (75019) pour un loyer mensuel de 1 162,42 euros outre 100 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2024 la SCI ABIV a fait délivrer à Monsieur [T] [P] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 3 784,36 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2024 la SCI ABIV a fait assigner Monsieur [T] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [P] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— condamner Monsieur [T] [P] à payer la somme de

4 027,20 euros au titre des loyers dus au 1er septembre 2024 ainsi qu’à une indemnité d’occupation de 1 262,42 euros par mois indexée sur l’indice du coût de la construction jusqu’à l’expulsion,

— condamner Monsieur [T] [P] à payer la somme de

1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

À l’audience du 14 janvier 2025, la SCI ABIV, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance principale à la somme de 7 72,72 euros et a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Monsieur [T] [P], comparant en personne, a déclaré avoir effectué quatre virements en janvier 2025 ayant intégralement soldé sa dette (1900 euros +450 euros +1200 euros +300 euros) et à titre subsidiaire a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en s’acquittant des sommes dues de façon échelonnée.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 avril 2025.

À la demande du tribunal, la SCI ABIV a par note reçue au greffe le 5 février 2025 produit un décompte actualisé de sa créance, tenant compte des virements mentionnés par le défendeur à l’audience, arrêtée à la somme de 22,72 euros.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 7 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 12 janvier 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 septembre 2024 pour la somme en principal de 3 784,36 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre du montant de l’arriéré locatif) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé dans ledit commandement (seule une somme de 3 150 euros incluant un versement de la CAF de 270 euros a été réglée dans le délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 6 novembre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [T] [P] est redevable des loyers impayés en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il résulte du décompte produit en cours de délibéré que Monsieur [T] [P] est redevable d’une somme de 22,62 euros, tenant compte des quatre virements mentionnés par le défendeur à l’audience, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 14 janvier 2025.

Monsieur [T] [P] n’allègue ni ne justifie de règlements autres que ceux déjà comptabilisés par la bailleresse dans son décompte. Il sera donc condamné au paiement de cette somme.

Monsieur [T] [P] sera également condamné au paiement à compter du 1er février 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées et ce jusqu’à la libération effective des lieux, étant précisé que le dernier loyer, charges incluses s’élève compte-tenu de l’indexation intervenue en janvier 2025 à la somme de 1 291,10 euros (loyer : 1 191,10 euros +100 euros de provision sur charges).

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, Monsieur [T] [P] a repris le règlement du loyer courant et a effectué plusieurs versements conduisant à une diminution importante de la dette laquelle se trouve aujourd’hui quasi intégralement soldée. Dès lors, Monsieur [T] [P] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Monsieur [T] [P] avec si nécessaire l’assistance de la force publique mais sans qu’il soit besoin de prononcer une astreinte, la bailleresse pouvant requérir le concours de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [P], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture mais pas du droit de plaidoirie (13 euros) s’agissant d’une procédure orale sans représentation obligatoire.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la SCI ABIV concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 janvier 2024 entre la SCI ABIV et Monsieur [T] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation (5ème étage, face ascenseur, porte gauche) et le box fermé (1er sous-sol, n° 104) situé [Adresse 3] à Paris (75019) sont réunies à la date du 6 novembre 2024.

CONDAMNE Monsieur [T] [P] à verser à la SCI ABIV la somme de 22,72 euros (décompte arrêté au 14 janvier 2025 incluant la mensualité de janvier 2025),

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISE Monsieur [T] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en une mensualité de 11 euros chacune et une 2ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée un mois après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Monsieur [T] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI ABIV puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

*que Monsieur [T] [P] soit condamné à verser à la SCI ABIV une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [T] [P] à verser à la SCI ABIV une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SCI ABIV de ses autres demandes,

CONDAMNE Monsieur [T] [P] aux dépens comme visé la motivation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection