TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE REFERE

DU 16 DECEMBRE 2025

Ordonnance du :

16 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00427 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FIM6

30B 0A

Société civile immobilière LES VIGNETTES N°12-13

c/

Société CENTER AUTO

Grosse le

à

DEMANDERESSE

Société civile immobilière LES VIGNETTES N°12-13, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Aurélien CASAUBON de la SELARL SF CONSEIL ET ASSOCIES, avocats au barreau de l’AUBE

DEFENDERESSE

Société CENTER AUTO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

* * * * * * * * * *

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 Septembre 2025 puis après renvois à la demande des parties, plaidée à celle du 18 Novembre 2025 tenue par :

— Madame Odile SIMART, Présidente, statuant en référé,

assistée de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier présent lors des débats et de Madame Julia MARTIN, Greffier en charge de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 Décembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 5 janvier 2017, la société civile immobilière LES VIGNETTES N°12-13 a consenti à Monsieur [K] [E], entrepreneur individuel, un bail commercial pour un local sis [Adresse 3] à [Adresse 4]) pour une durée de 9 années moyennant le paiement d’un loyer annuel de 20 000 euros hors taxes.

Le 26 septembre 2017, Monsieur [K] [E] a procédé à l’apport de fonds de commerce dépendant de son entreprise individuelle, en ce compris le droit au bail, à la société CENTER AUTO, depuis lors preneur du bail.

Par exploit de commissaire de justice du 31 janvier 2025, la société civile immobilière LES VIGNETTES N°12-13 a fait délivrer à la société CENTER AUTO un commandement de payer la somme de 18 942,76 euros en loyers impayés au mois de décembre 2024, outre le coût de l’acte et visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Invoquant que son commandement est resté sans effet, par exploit de commissaire de justice du 7 juillet 2025, la société civile immobilière LES VIGNETTES N°12-13 a fait assigner la société CENTER AUTO devant le président de ce tribunal statuant en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, la résiliation du bail au 1er mars 2025 ;ordonner l’expulsion de la société CENTER AUTO et de tous occupants de son chef, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;dire qu’à défaut de libération volontaire des lieux, la société CENTER AUTO pourra y être contrainte au besoin avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier s’il échet ; ordonner la séquestration des biens et effets mobiliers quelconques pouvant se trouver dans les lieux et appartenant à la société CENTER AUTO, dans tel garde-meuble au choix de la requérante, aux frais, risques et périls des requis ; condamner la société CENTER AUTO au paiement, à titre de provision, des sommes suivantes :38 188,64 euros au titre de l’arriéré locatif ;3 333,33 euros à titre d’indemnité forfaitaire de rupture fautive du contrat de bail correspondant au montant du dépôt de garantie versé par la défenderesse ;une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au montant journalier du loyer majoré de 50%, soit 3 485,52 euros, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;condamner la société CENTER AUTO au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, ainsi que les frais d’exécution forcée de la décision à intervenir.

À l’audience du 18 novembre 2025, la société civile immobilière LES VIGNETTES N°12-13, représentée par avocat, maintient ses demandes.

La société CENTER AUTO, quoique régulièrement convoquée, n’a pas comparu et n’était pas représentée ; l’ordonnance sera donc réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 décembre 2025

MOTIFS

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Sur le constat de la résiliation du bail

La demande en constatation de résiliation du bail est justifiée par la production aux débats :

du bail commercial en date du 5 janvier 2017, qui contient une clause résolutoire en sa page 12 ;du commandement de payer la somme de 18 942,76 euros, arrêtée au mois de décembre 2024, délivré le 31 janvier 2025 ;du relevé de compte locatif de la société CENTER AUTO fourni par la société civile immobilière LES VIGNETTES N°12-13 arrêté au mois de novembre 2025 faisant état d’une dette locative de 49 800,94 euros ;

La société CENTER AUTO, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, n’a pas comparu et ainsi, ne démontre ni ne soutient avoir soldé sa dette locative.

Il y a donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 1er mars 2025.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient donc d’ordonner la libération des lieux par la société CENTER AUTO et tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier, sans qu’il ne soit besoin de l’assortir d’une astreinte.

Par ailleurs, le concours de la force publique, afin qu’il soit procédé à l’expulsion ne relève pas des pouvoirs du juge des référés mais de ceux de l’autorité administrative.

Enfin, les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel des sommes dues

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable » le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit par la société civile immobilière LES VIGNETTES N°12-13 :

du bail commercial en date du 5 janvier 2017, qui contient une clause résolutoire en sa page 12 ;du commandement de payer la somme de 18 942,76 euros, arrêtée au mois de décembre 2024, délivré le 31 janvier 2025 ;du relevé de compte locatif de la société CENTER AUTO fourni par la société civile immobilière LES VIGNETTES N°12-13 arrêté au mois de novembre 2025 faisant état d’une dette locative de 49 800,94 euros ;

Au vu des démonstrations antérieures, l’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable. Il sera donc fait droit à la demande de la société civile immobilière LES VIGNETTES N°12-13 en condamnation de la société CENTER AUTO au paiement de la somme provisionnelle de 49 800,94 euros au titre des loyers et charges impayés.

Enfin, celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation, qui peut être en l’espèce convenablement évaluée, à titre provisionnel, au montant actuel des loyers et charges. La majoration de 50% prévue en page 13 du contrat liant les parties s’apparente à une clause pénale, à même en tant que telle d’être révisée par le juge du fond. Il n’y a dès lors pas lieu de l’appliquer.

Aussi, les sommes dues par la société CENTER AUTO postérieurement au 1er mars donneront lieu à une indemnité d’occupation puisque les lieux sont occupés sans droit ni titre.

Enfin, il ressort du contrat liant les parties, en sa page 12 que « Dans le cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions pour une cause quelconque imputable au « preneur », ce dépôt de garantie restera acquis au « Bailleur » de plein droit à titre de dommages-intérêts, sans préjudice de tous autres ».

Cette clause s’apparente à une clause pénale, à même en tant que telle d’être révisée par le juge du fond.

La demande d’indemnité forfaitaire formulée par la société civile immobilière LES VIGNETTES N°12-13 sur ce fondement sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société CENTER AUTO, qui succombe, sera condamnée à verser à la société civile immobilière LES VIGNETTES N°12-13 la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Odile SIMART, président du tribunal judiciaire de TROYES, statuant par ordonnance publique par mise à disposition au greffe, en référé, en premier ressort, réputée contradictoire, assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail signé le 5 janvier 2017 entre la société civile immobilière LES VIGNETTES N°12-13, bailleur, et la société CENTER AUTO, preneur, à compter du 1er mars 2025 ;

ORDONNONS l’expulsion de la société CENTER AUTO et de tous occupants de leur chef, des locaux en cause, sis [Adresse 3] à [Localité 5], au besoin avec le concours d’un serrurier ;

DISONS que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société CENTER AUTO à payer à la société civile immobilière LES VIGNETTES N°12-13, à titre de provision, la somme de 49 800,94 euros (QUARANTE NEUF MILLE HUIT CENTS EUROS ET QUATRE-VINGT-QUATORZE CENTIMES) suivant dernier décompte des sommes dues au mois de novembre 2025 ;

CONDAMNONS la société CENTER AUTO au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DEBOUTONS la société civile immobilière LES VIGNETTES N°12-13 de sa demande de provision à titre d’indemnité forfaitaire de rupture fautive du bail ;

CONDAMNONS la société CENTER AUTO à verser à la société civile immobilière LES VIGNETTES N°12-13 la somme de 750 euros (SEPT CENT CINQUANTE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société CENTER AUTO aux dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT