TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE REFERE

DU 14 OCTOBRE 2025

Ordonnance du :

14 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00232 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FFUR

50D 0A

Monsieur [V] [P]

Madame [K] [X] [B]

c/

Société civile immobilière F2C

Société FINANCIALIS

Société civile immobilière TITUS

Grosse le

à

DEMANDEURS

Monsieur [V] [P], demeurant [Adresse 12]

représenté par Maître Christophe LEJEUNE de la SCP LEJEUNE-THIERRY, avocats au barreau de l’AUBE

Madame [K] [X] [B], demeurant [Adresse 12]

représentée par Maître Christophe LEJEUNE de la SCP LEJEUNE-THIERRY, avocats au barreau de l’AUBE

DEFENDERESSES

Société civile immobilière F2C, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Myriam BROUILLARD DE VREESE de la SELARL IFAC, avocats au barreau de l’AUBE

Société FINANCIALIS, dont le siège social est sis [Adresse 13]

représentée par Maître Myriam BROUILLARD DE VREESE de la SELARL IFAC, avocats au barreau de l’AUBE

Société civile immobilière TITUS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Cédric ESTEVEZ, avocat au barreau de l’AUBE

* * * * * * * * * *

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 Avril 2025 puis après renvois à la demande des parties, plaidée à celle du 09 Septembre 2025 tenue par :

— Madame Odile SIMART, Présidente, statuant en référé,

assistée de Madame Julia MARTIN, Greffier.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 Octobre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 4 février 2021, la société civile immobilière F2C, promettante, et Monsieur [V] [P] et Madame [K] [H] [B] épouse [P], bénéficiaires, ont régularisé une promesse de vente portant sur un immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 19], alors occupé par la société FINANCIALIS, moyennant le prix de 295 000 euros.

La société civile immobilière F2C a concomitamment cédé l’immeuble contigu et communicant sis [Adresse 7] à [Localité 19] (ci-après « l’immeuble 1 bis ») à la société civile immobilière TITUS.

Les immeubles sis [Adresse 9] ont été scindés pour les besoins de la vente.

L’acte de promesse de vente prévoyait notamment :

La constitution d’une servitude de passage au profit de l’immeuble 1 bis, d’une servitude d’accès au sous-sol pour l’évacuation des eaux usées ainsi que d’une servitude de tout à l’égout au profit de l’immeuble 1 bis ;La fermeture aux frais du propriétaire de l’immeuble 1 bis des ouvertures existantes entre les deux bâtiments notamment au niveau des deux hangars ;L’édification par le propriétaire de l’immeuble 1 bis et par la société FINANCIALIS et à leurs frais, d’une rampe d’accès personne à mobilité réduite (ci-après « rampe d’accès PMR ») devant les bâtiments ;L’exécution, aux frais du propriétaire de l’immeuble 1 bis et avant la régularisation de l’acte de vente, de travaux de désolidarisation des bâtiments consistant en la réalisation d’un système individuel de canalisations et de compteurs pour chacun des bâtiments.

Le 21 avril 2021, la vente a été régularisée par acte authentique reçu par Maître [M] [D], par ailleurs gérante de la société civile immobilière TITUS. L’acte porte la signature de Maître [R] [E], notaire des époux [P].

L’acte de vente prévoyait notamment :

La constitution d’une servitude de passage sur la terrasse, d’une servitude de tout à l’égout, une servitude de passage perpétuelle en tréfonds de toute canalisation tant en eaux que d’évacuation des eaux usées et de toutes lignes souterraines ;L’édification d’une rampe PMR devant les deux bâtiments par le propriétaire de l’immeuble 1 bis et la société FINANCIALIS, à leur frais ;

Dans un procès-verbal de constat dressé le 25 octobre 2023, Maître [C] a relevé à l’extérieur des bâtiments que la largeur de la rampe PMR édifiée oscillait entre 84 et 97 cm, soit une largeur ne permettant pas à une personne en fauteuil roulant de manœuvrer pour entrer dans le bâtiment ou pour faire demi-tour.

A l’intérieur du local, le commissaire de justice a constaté la présence d’une cloison de placoplâtre séparant les deux immeubles et des plaques de placoplâtre brutes placées derrière une vitre fixe préexistante à la séparation des immeubles.

S’agissant de l’alimentation en eau, le commissaire de justice a relevé que le tuyau d’alimentation du local voisin passait au-dessus du coude de la cheminée, et constaté la présence de tuyaux ouverts sur le local mitoyens dans lesquels circulent des fils libres sectionnés et visibles dans le local des époux [P].

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 mars 2025, les époux [P] ont assigné la société civile immobilière F2C, la société civile immobilière TITUS et la société FINANCIALIS à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de TROYES statuant en référé aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

À l’audience du 9 septembre 2025, les époux [P], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes.

La société civile immobilière TITUS, représentée par avocat, sollicite à titre principal le débouté des demandeurs. Elle sollicite à titre subsidiaire de voir condamner les demandeurs, la société civile immobilière F2C et la société FINANCIALIS à la garantir au titre des frais de désolidarisation des deux bâtiments situés [Adresse 8] à [Localité 19] et d’installation d’une rampe d’accès PMR et de son entretien et la condamnation des époux [P] au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

La société civile immobilière F2C et la société FINANCIALIS, représentées par avocat, sollicitent le débouté des demandeurs ainsi que leur condamnation au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

En l’espèce, les époux [P] fondent leur demande de mesure d’expertise in futurum sur l’existence de griefs relatifs à l’exécution de trois ensembles de travaux, dont l’examen de la conformité aux règles de l’art figure dans la mission de l’expert qu’ils proposent :

Les travaux de construction de la rampe d’accès PMR ;Les travaux de désolidarisation des immeubles 1 et 1 bis ; La réalisation du système d’individualisation des canalisations et compteurs.

S’agissant des travaux de construction de la rampe d’accès PMR

La société civile immobilière TITUS faire valoir que les travaux ont été réalisés conformément à l’acte de vente à la faveur d’un arrêté préfectoral du 7 avril 2021 de dérogation aux règles d’accessibilité. Celle-ci ajoute que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de difficultés techniques dans la mesure où le commissaire de justice n’a procédé à aucun test ou simulation s’agissant de l’impossibilité de retournement d’un fauteuil roulant.

La société civile immobilière F2C et la société FINANCIALIS font valoir que les travaux ont été réalisés par la société civile immobilière TITUS et qu’ils sont par conséquent étrangers à ce grief.

Si la société civile immobilière TITUS a bien bénéficié d’un arrêté préfectoral de dérogation aux règles d’accessibilité, il y a lieu de relever que cet arrêté mentionne que la largeur de la rampe ne devra pas être inférieure à un mètre. Or, le procès-verbal de constat du 25 octobre 2023 a relevé une largeur de la rampe comprise entre 84 et 97 cm, soit une largeur inférieure aux prescriptions de l’arrêté de dérogation.

Les époux [P] justifient dès lors d’un intérêt légitime à l’organisation d’une expertise in futurum aux fins d’examiner la conformité de la rampe d’accès PMR aux prescriptions de l’arrêté préfectoral du 7 avril 2021 et aux règles de l’art.

Par ailleurs, s’il n’est pas contesté que les travaux ont été exécutés par la société civile immobilière TITUS, il demeure que l’acte de vente du 21 avril 2021 en sa page 11 met à la charge du propriétaire de l’immeuble 1 bis et de la société FINANCIALIS la réalisation de la rampe PMR.

La mise hors de cause de la société civile immobilière F2C et de la société FINANCIALIS apparaît dès lors prématurée à ce stade.

S’agissant des travaux de désolidarisation des immeubles

La société civile immobilière TITUS fait valoir que l’apposition d’une plaque de placoplâtre de séparation a été réalisée en arase du mur intérieur de l’immeuble 1 bis, soit en limite de propriété, ce dont il déduit que les époux [P] ne sont pas fondés à en critiquer le défaut de conformité technique. Elle indique que les travaux de désolidarisation ont été réalisés conformément à l’acte de vente, et qu’il n’appartient en tout état de cause pas à l’expert de se prononcer sur la nature juridique de la désolidarisation des bâtiments conclue entre les parties et des obligations en découlant.

La société civile immobilière F2C et la société FINANCIALIS font valoir que l’acte de vente ne prévoyait pas le mode constructif des travaux de désolidarisation et en déduisent que les époux [P] ne peuvent élever aucune réclamation à cet égard. Ils soulignent en outre que les époux [P] ont visité le bien avant la réitération de l’acte sans émettre de réserves alors que les travaux n’avaient pas été réalisés, et qu’ils n’ont pas davantage émis de réserve lors de la signature de l’acte alors que l’engagement n’avait pas été repris.

Le silence de l’acte de vente du 21 avril 2021 s’agissant des modalités de la désolidarisation à intervenir n’exonère toutefois pas le débiteur de cette obligation d’exécuter cette désolidarisation dans le respect des règles de l’art.

Aussi, et contrairement à l’argument avancé par les défendeurs, l’absence de stipulation sur ce point ne fait pas obstacle à l’existence d’un intérêt légitime des demandeurs à voir organiser une mesure d’expertise in futurum aux fins de déterminer si les travaux de désolidarisation exécutés sont conformes aux règles de l’art.

Il n’appartient par ailleurs pas au juge des référés, juge de l’évidence, de se livrer à une analyse du contrat, en particulier d’interpréter ce que les parties entendaient précisément par « désolidarisation » et la nature des travaux envisagés, laquelle interprétation relève de l’office du juge du fond. Les demandeurs justifient ainsi d’un intérêt légitime à l’organisation d’une mesure d’expertise in futurum à cet égard, à même d’éclairer le juge du fond éventuellement saisi sur la conformité des travaux réalisés aux stipulations contractuelles.

S’agissant de l’individualisation des canalisations et compteurs

La société civile immobilière TITUS souligne que l’acte de vente du 7 avril 2021 prévoit en sa page 12 une servitude de passage de canalisation souterraine « tant en alimentation en eau que d’évacuations des eaux usées ». Elle fait par ailleurs valoir que les travaux ont été exécutés par le Syndicat mixte de l’eau de l’assainissement collectif, de l’assainissement non collectif, des milieux aquatiques (ci-après « la SDDEA »).

La société civile immobilière TITUS et la société FINANCIALIS font par ailleurs valoir que l’action en garantie des vices cachés des demandeurs serait prescrite, ceux-ci ayant découvert les vices en cause à minima le 5 janvier 2023.

La circonstance que la SDDEA ait exécuté les travaux – au demeurant non démontrée par les défendeurs – est toutefois sans emport sur la question de la conformité intrinsèque de l’installation en cause au règlement de la SDDEA, lequel prévoit en effet la nécessité d’un branchement distinct pour chaque construction indépendante, y compris en cas de constructions contiguës.

Dès lors, et indépendamment de l’éventuelle responsabilité de la SDDEA dans l’exécution de ces travaux, les époux [P] justifient d’un intérêt à l’organisation d’une mesure d’expertise in futurum aux fins d’examiner la conformité des travaux d’individualisation réalisés sur l’installation de l’immeuble de la société civile immobilière TITUS au règlement de la SDDEA.

En outre, il résulte de l’article 145 du code de procédure civile que, pour apprécier l’existence d’un motif légitime, pour une partie, de conserver ou établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat du fond sur le fondement de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager ou ses conditions de mise en œuvre.

L’argument des défendeurs selon lequel la garantie des vices cachés n’est pas mobilisable ne saurait donc faire obstacle à l’organisation d’une expertise in futurum.

Sur la demande reconventionnelle de la société civile immobilière TITUS

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, l’article 834 du code de procédure civile dispose « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire » peut « ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Par ailleurs, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En l’espèce, la société civile immobilière TITUS sollicite de voir les époux [P], la société civile immobilière F2C et la société FINANCIALIS à la garantir au titre des frais de désolidarisation des deux bâtiments situés [Adresse 8] à [Localité 19] et d’installation d’une rampe d’accès PMR et de son entretien.

A défaut de fondement juridique de la demande, il y a lieu d’examiner l’applicabilité des article 834 et 835 du code civil, lesquels fondent la compétence du juge des référés.

En premier lieu, force est de constater qu’à défaut d’urgence caractérisée, l’article 834 du code de procédure civile est inapplicable à la cause.

Par ailleurs, faute pour la société civile immobilière TITUS de démontrer l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite l’article 835 al.1 du même code n’est pas davantage applicable.

Enfin, les responsabilités en présence s’agissant des travaux de désolidarisation et de la construction d’une rampe d’accès PMR ne sont pas définies, d’où il suit que la demande ne peut se fonder sur une obligation non sérieusement contestable au sens de l’article 835 al.2 du code de procédure civile.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé s’agissant de la demande reconventionnelle formée par la société civile immobilière TITUS.

Sur les demandes accessoires

La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens de l’article 696 du même code. Chaque partie conservera donc la charge de ses propres dépens.

Il n’y a enfin pas lieu à ce stade à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Odile SIMART, président du tribunal judiciaire de TROYES, statuant en référés publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, en premier ressort, contradictoire, assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

ORDONNONS une expertise confiée à Monsieur [J] [G], demeurant [Adresse 11] : [XXXXXXXX02] Fax : [XXXXXXXX03] [Localité 16]. : 06.07.88.19.86 Mèl : [Courriel 15], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 17] ;

Avec pour mission, parties présentes ou dûment convoquées :

1) d’aller sur les lieux 1 et [Adresse 7] à [Localité 19] et entendre les parties, leurs conseils présents ou appelés ;

2) de se faire remettre tous documents et pièces utiles ;

3) d’établir un historique succinct des éléments du litige en indiquant notamment les intervenants aux travaux concernés par le ou les désordres faisant l’objet de l’expertise, en dressant l’inventaire des pièces contractuelles utiles à l’instruction du litige ;

4) de décrire les travaux réalisés s’agissant de la rampe d’accès PMR desservant le 1 et le [Adresse 6] à [Localité 19], la désolidarisation de l’immeuble initialement sis [Adresse 5] à [Localité 18] d’avec le bâtiment nouvellement créé au 1 bis de la même avenue et la réalisation du système d’individualisation des canalisations et compteurs et dire si travaux ont été réalisés dans les règles de l’art, conformément aux conventions des parties, aux normes et règlements en vigueur ;

5) pour chaque désordre, défaut et malfaçon affectant les travaux réalisés :

• le décrire en indiquant sa nature ;

• en rechercher les causes et donner son avis sur le point de savoir :

si le désordre provient d’une erreur de conception, d’un vice de construction, d’un vice de matériaux, d’une malfaçon dans leur mise en œuvre, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause ;si le désordre constitue une simple défectuosité, une malfaçon ou un vice grave, en précisant s’il est susceptible de nuire à la solidité de l’ouvrage ou de le rendre impropre à sa destination ;le cas échéant, si le désordre était ou non apparent à la réception et s’il a fait ou non l’objet de réserves ;

6) de décrire, chiffrer et estimer la durée des travaux propres à y remédier en y joignant si nécessaire les devis de plusieurs entreprises ;

7) de fournir tous éléments permettant de caractériser les éventuelles responsabilités encourues et le préjudice éventuellement subi, en déterminant éventuellement les éléments propres aux préjudices de jouissance et de dépréciation de l’immeuble ;

DISONS que l’expert exécutera sa mission conformément aux dispositions de l’article 263 du code de procédure civile et pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix ;

DISONS que Monsieur [V] [P] et Madame [K] [H] [B] épouse [P] devront consigner à la régie du tribunal, dans le délai d’un mois à compter de ce jour, une provision de 3 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, et qu’à défaut la désignation de l’expert sera caduque ;

DISONS que l’expert, en concertation avec les parties définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise et qu’il actualisera le calendrier en tant que de besoin, notamment en fixant un délai aux parties pour procéder aux extensions de mission nécessaires ;

DISONS que dans les trois mois de sa saisine, l’expert indiquera aux parties et au juge chargé du contrôle des expertises le montant prévisible de sa rémunération définitive, notamment au regard de l’intérêt du litige, afin que soit éventuellement fixée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile ;

DISONS que préalablement au dépôt de son rapport, l’expert adressera aux parties, le cas échéant par voie électronique uniquement, un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ; qu’il devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées et rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport en double exemplaire au greffe de la juridiction, accompagné des pièces jointes (qui pourront être transmises sur un support numérique), dans le délai de 6 mois à compter du jour où il aura été saisi de sa mission ; qu’il en adressera une copie, idéalement par voie électronique, à chaque partie, accompagnée de sa demande de rémunération ;

RAPPELONS que l’expert joindra au dépôt du rapport d’expertise sa demande de rémunération et que les parties disposeront alors de 15 jours pour formuler auprès du juge du contrôle des expertises leurs observations sur cette demande ;

DESIGNONS le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal à effet de suivre l’exécution de cette mesure d’instruction ;

DISONS qu’en cas de difficultés, l’expert ou les représentants des parties en référeront immédiatement au juge chargé du contrôle des expertises au besoin à l’adresse suivante : [Courriel 14] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande formée par la société civile immobilière TITUS aux fins de voir Monsieur [V] [P] et Madame [K] [H] [B] épouse [P], la société civile immobilière F2C et la société FINANCIALIS à la garantir au titre des frais de désolidarisation des deux bâtiments situés [Adresse 8] à [Localité 19] et d’installation d’une rampe d’accès PMR et de son entretien ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT