TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 02 FEVRIER 2026

N° RG 25/00715 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FF45

Nac :5BA

Minute:

Jugement du :

02 février 2026

Monsieur [U] [Z]

c/

Monsieur [G] [W]

DEMANDEUR

Monsieur [U] [Z]

[Adresse 9]

[Localité 3]

comparant en personne

DEFENDEUR

Monsieur [G] [W]

[Adresse 8]

[Localité 4]

comparant en personne

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 01 décembre 2025 tenue par Madame Elodie CARRA, Juge du Tribunal Judiciaire de Troyes assistée de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 02 février 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DU LITIGE

Le 12 avril 2021, Monsieur [U] [Z] a par acte sous seing privé donné à bail un local professionnel situé à Monsieur [G] [W] pour un loyer mensuel de 600€ par mois ainsi que la somme de 300€ par mois relative à la taxe foncière.

Se plaignant du défaut de paiement des loyers et taxes foncières depuis mai 2022 le bailleur a fait délivrer un commandement de payer en date du 18 octobre 2022.

Monsieur [G] [W] a quitté les lieux.

Compte tenu de l’absence de solution amiable, Monsieur [U] [Z] a présenté une requête en injonction de payer le 4 novembre 2024, laquelle a donné lieu à une ordonnance d’injonction de payer du 13 décembre 2024 enjoignant Monsieur [G] [W] à régler les sommes suivantes outre les dépens :

-4800.00 EUR en principal (8 loyers de mai 2022 à décembre 2022 (8x600€)),

-2400.00 EUR au titre de la taxe foncière 2022 : de mai à décembre (8x300€),

-149.98 EUR au titre du commandement commercial,

-369.20 EUR au titre du PV de constat,

-249,20 EUR au titre du constat d’état des lieux,

-37.63 EUR au titre de la facture greffe de commerce,

-6.08 EUR au titre de la lettre RAR,

-17.88 EUR au titre de la convocation EDL,

-51.60 EUR au titre du coût des présentes,

-1200.00 EUR au titre de 2 versements hors Etude-A DEDUIRE

-38.71 EUR en principal (prorata loyer janvier 2023),

-19.35 EUR au titre du prorata taxe ordures ménagères janvier 2023

Soit un montant total de : 6 939.63 EUR

Par courrier reçu le 11 février 2025, Monsieur [G] [W] a formé opposition à cette ordonnance notifiée le 13 janvier 2025 à personne.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 05 mai 2025 et le dossier a fait l’objet de plusieurs renvois, le dernier à l’audience du 1er décembre 2025.

A l’audience du 1er décembre 2025, Monsieur [U] [Z] maintient oralement ses demandes précisant que Monsieur [G] [W] a cessé de régler les loyers un an après la signature du bail et qu’il a mandaté un commissaire de justice. Monsieur [U] [Z] expose que le montant est fixé contractuellement à un forfait de 300€.

Monsieur [G] [W] conteste le montant de la taxe foncière, indiquant que le montant de la taxe foncière ne figure pas dans le bail. Il ajoute qu’il a cessé de régler la taxe foncière car Monsieur [U] [Z] ne lui a pas fourni les justificatifs qu’il réclamait et qu’il n’avait plus les moyens de régler cette taxe. Il reconnaît devoir le montant des loyers impayés. Il poursuit en invoquant un trouble de jouissance, les locaux étant encombrés par des voitures appartenant à son bailleur.

Monsieur [U] [Z] a été autorisé à communiquer le bail en cours de délibéré au plus tard au 7 décembre 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées oralement que l’affaire était mise en délibéré au 2 février 2026 par mise à disposition au greffe.

Le greffe de la juridiction a été destinataire de la copie du bail dans les délais prescrits.

MOTIFS

Sur la demande principale concernant la taxe foncière

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du code civil prévoit que ceux -ci doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article L.145-40-2, alinéa 1 du Code de commerce impose l’établissement d’un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à un bail commercial et comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire . Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.

Les parties ne peuvent déroger à ces dispositions légales qui sont d’ordre public comme le prévoit l’article L145-15 de ce même code.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, les parties ont signé le 12 avril 2021 un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 5] à [Localité 11] [Adresse 1][Localité 10][Adresse 1][Localité 12] [Adresse 2]) d’une durée de neuf années pour un loyer annuel de 7200 € hors taxes payable par mensualités égales de 600 € hors taxes. Un dépôt de garantie de 1200€ était convenu et a été versé par Monsieur [G] [W].

En page 3/7 figure une clause dénomée “impôts et charges divers” stipulant que le preneur “remboursera au BAILLEUR en même temps que chaque terme de loyer, les taxes locatives et les différentes prestations et fournitures que les propriétaires sont en droit de récupérer sur les locataires. Y compris l’impôt foncier.”

Aucun document faisant mention du montant de la taxe foncière, n’est annexé à ce bail.

Monsieur [G] [W] n’est pas contredit dans ses explications lors de l’audience lorsqu’il affirme que son bailleur ne le lui a jamais remis malgré ses demandes. Par ailleurs, Monsieur [U] [Z] ne soutient pas davantage avoir respecté son obligation de fournir un état récapitulatif annuel conformément aux dispositions précitées du code de commerce.

Même si Monsieur [G] [W] s’est acquitté de ces sommes au cours de la première année d’exécution du bail, cette seule circonstance, ne peut faire obstacle à l’application de règles impératives mises à la charge de Monsieur [U] [Z] et alors qu’aucune disposition contractuelle ne fait état d’un montant forfaitaire.

En outre, il ressort du document communiqué à l’audience au soutien des prétentions du bailleur que la taxe foncière qui y figure concerne l’année 2023, et non 2022 et porte sur le numéro [Adresse 7], alors que le local donné à bail est situé au [Adresse 6]. Par ailleurs, le propriétaire du local précisé sur l’avis d’impôts locaux est la SCI AZUR et non Monsieur [U] [Z].

Par conséquent, Monsieur [U] [Z] échoue à rapporter la preuve qui lui incombe du caractère certain, liquide et exigible de la créance de taxes foncières et il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande principale concernant les loyers échus demeurés impayés et ses accessoires

Monsieur [U] [Z] sollicite la condamnation de Monsieur [G] [W] au paiement des loyers demeurés impayés pour une somme de 4800 € en principal soit 8 loyers de 600€ de mai 2022 à décembre 2022, ainsi que le prorata de loyer concernant le mois de janvier 2023 pour une somme de 38.71€

Monsieur [G] [W] ne conteste pas devoir cette somme. En conséquence il sera condamné à payer à Monsieur [U] [Z] la somme de 4838.71€ en principal.

Monsieur [Z] sera débouté de sa demande faite au titre de la taxe d’ordure ménagère concernant le mois de janvier au prorata pour un montant de 19.35€, aucun justificatif n’étant fourni dans le cadre de la présente instance.

Sur les frais

Monsieur [U] [Z] demande par ailleurs le paiement de divers frais :

-149.98 EUR au titre du commandement commercial,

-369.20 EUR au titre du PV de constat,

-249,20 EUR au titre du constat d’état des lieux,

-37.63 EUR au titre de la facture greffe de commerce,

-6.08 EUR au titre de la lettre RAR,

-17.88 EUR au titre de la convocation EDL,

-51.60 EUR au titre du coût de l’injonction de payer

Selon les dispositions de l’article L111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

S’il résulte de la clause intitulée “frais” du bail commercial du 12 avril 2021 que le “preneur paiera et supportera tous les frais, droits et honoraires des présentes et tous ceux qui en seront la suite ou la consequence”, il s’infère des dispositions imperatives de l’article L111-8 alinéa 2 du code précitée qu’elles doivent être écartées, seules les dépenses afferentes au constat d’état des lieux pouvant être retenues comme relative à l’exécution du bail.

Par conséquent, Monsieur [G] [W] sera condamné à payer à Monsieur [U] [Z] la somme de 267.08€ (249,20 EUR au titre du constat d’état des lieux +17.88 EUR au titre de la convocation EDL).

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [G] [W] qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur l’exécution provisoire :

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Reçoit l’opposition de Monsieur [G] [W] et statuant à nouveau ;

CONDAMNE Monsieur [G] [W] à payer à Monsieur [U] [Z] la somme en principal de 4838.71€ au titre des loyers impayés ;

CONDAMNE Monsieur [G] [W] à payer la somme de 267.08€ au titre des frais ;

DEBOUTE Monsieur [U] [Z] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [G] [W] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier, Le Juge,