MINUTE N° : 25/00798

JUGEMENT

DU 26 Septembre 2025

N° RC 24/05113

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

LIGERIS

ET :

[N] [C]

[Z] [G]

Débats à l’audience du 05 Juin 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Maître MORENO

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 4]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 26 Septembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 26 Septembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

LIGERIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [N] [C], demeurant [Adresse 3]

non comparante

Monsieur [Z] [G], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing signé le 28 novembre 2018, LIGERIS, anciennement LA TOURANGELLE IMMOBILIER, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [N] portant sur un logement situé sis [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 750,09 € charges comprises.

Le 13 août 2024 le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [N] par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail ;

— à titre subsidiaire, la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [N] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;

— l’expulsion de Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [N] et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [N] au paiement de la somme de 2 415,05 € selon décompte arrêté en date du 30 septembre 2024 ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [N] au paiement d’une indemnité légale d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [N] à verser à LIGERIS la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [N] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer délivré le 13 août 2024, de l’assignation ainsi que de la notification EXPLOC.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 5 juin 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 4] le 29 octobre 2024. Le tribunal diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [N] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

A l’audience, LIGERIS – représentée par son conseil – maitient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 7 142,94 € précisant qu’aucun règlement n’a été fait depuis un an.

Régulièrement cités par actes de commissaire de justice du 28 octobre 2024 signifiés à étude, Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [N] étaient ni présents ni représentés à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 août 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 28 octobre 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 4] par voie électronique le 29 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 5 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties et ayant pris effet le 28 novembre 2018 aux termes duquel il est prévu à l’article 6 des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 13 août 2024 à Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [N] et portant sur la somme de 1 606,00 € dont 1 476,25 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [N] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 14 octobre 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 28 novembre 2018, le commandement de payer délivré le 13 août 2024 à Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [N] et le décompte de la créance arrêté au 3 juin 2025 faisant apparaître une somme de 7 142,94 € à la charge des locataires.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 133,08 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il ressort du décompte produit que le bailleur a imputé au locataire une somme mensuelle de 7,62 € de janvier à avril 2024 correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 175,26 € à ce titre.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [N] à verser à LIGERIS la somme de 6 834,60 € (7 142,94 € – 133,08 € – 175,26 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 3 juin 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [N] n’ont pas comparu à l’audience à laquelle ils ont été régulièrement convoqués et n’ont pas, de fait, justifié de leur situation sociale et financière. En outre, le tribunal ne dispose d’aucun élément concernant leurs ressources.

Au surplus, il ressort du décompte produit que Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [N] n’ont fait aucun depuis mai 2024.

Il n’y a donc pas lieu de leur accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 14 octobre 2024 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [N].

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [N] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 14 octobre 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 14 octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civil, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 13 août 2024, de l’assignation et de la notification à la préfecture à la charge de Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [N].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [N] à payer à LIGERIS la somme de 6 834,60 € (SIX MILLE HUIT CENT TRENTE QUATRE EUROS ET SOIXANTE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 3 juin 2025 ;

CONSTATE a résiliation du bail à la date du 14 octobre 2024 ;

DIT que Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [N] sont désormais occupants sans droit ni titre du logement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [N] de restituer les lieux loués;

DIT qu’à défaut, par Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [N], d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 3], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [N] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [N] à payer à LIGERIS une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance de juin 2025 ; et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

DEBOUTE le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [N] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,