TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 20 MARS 2026

N° RG 25/00070 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FEP4

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

20 mars 2026

OPH, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT

c/

Madame, [Z], [T]

DEMANDERESSE

OPH, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT,

[Adresse 1],

[Localité 3]

représentée par Madame, [N], [H], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame, [Z], [T],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 février 2026 tenue par Madame Joséphine ADJERAD, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assistée de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 20 mars 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 janvier 2015, la société O.P.H, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme, [Z], [T] sur des locaux situés au, [Adresse 2] à, [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 353,60 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de justifier d’une assurance et de payer la somme principale de 1278,53 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme, [Z], [T] le 26 mars 2024.

Par assignation du 28 janvier 2025, la société O.P.H, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme, [Z], [T] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1550,21 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 21 janvier 2025,200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 20 février 2026, la société O.P.H, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT demande au tribunal de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme, [Z], [T],condamner Mme, [Z], [T] au paiement d’une indemnité d’occupation,mais lui accorder des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et de l’expulsion à hauteur de 100 euros par mois, en tout état de cause condamner Mme, [Z], [T] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la société O.P.H, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT n’invoque plus le défaut d’assurance du logement. Elle indique qu’un échéancier a été conclu avec la locataire par mensualités de 100 euros et respecté de sorte que la dette locative a été apurée. Elle précise que les dépens restent impayés.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme, [Z], [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société O.P.H, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 29 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1278,53 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 mai 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite et le bailleur sollicite l’octroi à la locataire de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Mme, [Z], [T] des délais de paiement à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit rétroactivement, par mensualités de 100 euros et ce pendant 20 mois et d’assortir ces délais de la suspension les effets de la clause résolutoire.

Ainsi, il ressort du décompte que ces délais ont d’ores et déjà été respecté de sorte que la dette locative a été apurée et que la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été acquise.

En conséquence la demande d’expulsion sera rejetée ainsi que la demande en paiement d’une indemnité d’occupation.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme, [Z], [T], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société O.P.H, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 janvier 2015 entre la société O.P.H, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT, d’une part, et Mme, [Z], [T], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 2] à, [Localité 5] est résilié depuis le 30 mai 2024,

AUTORISE Mme, [Z], [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois à compter du 30 mai 2024 et pendant 20 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme, [Z], [T],

CONSTATE dès à présent que la dette a été apurée durant le cours des délais de paiement,

En conséquence,

DIT que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir été acquise,

DEBOUTE la société, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT de sa demande d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme, [Z], [T] à payer à la société O.P.H, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme, [Z], [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 mars 2024 et celui de l’assignation du 28 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2026, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le Greffier, La Juge,