Minute n°

N° RG 25/00204 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IQJ6

JUGEMENT DU 11 Décembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDERESSE :

Madame [E], [T], [Y] [N], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Vincent BARD, avocat au barreau de la Drôme

DÉFENDERESSE :

E.P.I.C. DROME AMENAGEMENT HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

comparant, valablement représenté par M. [O] [U] muni d’un mandat écrit

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Emilie BONNOT

Greffier : Loetitia MANNING

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 23 Octobre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

prononcé par mise à disposition au greffe,

par Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Loetitia MANNING, Greffier

Grosse à :

le :

N° RG 25/00204 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IQJ6

EXPOSE DU LITIGE

L’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT a donné à bail à Mme [E] [N] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 4] (26) par contrat du 25 janvier 2017, pour un loyer mensuel initial hors charges de 470,06 euros.

Se prévalant de l’indécence du logement loué, Mme [E] [N] a fait assigner l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 juin 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

A l’audience du 23 octobre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Mme [E] [N], représentée par son avocat qui a déposé son dossier, demande :

de condamner l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT à lui verser l’intégralité des loyers payés depuis le 1er janvier 2021 dont la somme sera à parfaire au jour du jugement et dont il sera procédé à une déduction des APL,de condamner l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT à faire effectuer les travaux tendant à rendre le logement conforme aux critères de décence et de salubrité, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,de l’autoriser à consigner les loyers dans l’attente du parfait achèvement des travaux auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations,de condamner l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT à lui verser la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts,de condamner l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, Mme [E] [N] fait valoir en substance, au visa de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que le logement loué ne répond pas aux critères de décence compte tenu de la présence d’humidité et du développement de moisissures, de revêtements dégradés, d’un défaut d’isolation, d’un défaut de ventilation, d’une installation électrique dangereuse, de la dangerosité de l’escalier menant au logement et de risques d’accident. Elle affirme que le maintien dans les lieux est rendu impossible depuis le 1er janvier 2020, ce qui justifie que les loyers lui soient restitués. Enfin, elle indique qu’elle a développé un cancer alors qu’elle était dans ce logement et qu’elle est tombée en dépression.

En réplique, l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT demande de débouter Mme [E] [N] de l’ensemble de ses demandes, et de la condamner à lui verser la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT fait valoir que, depuis le premier rapport établi par l’Agence Régionale de Santé ([Localité 3]), de nombreux travaux ont été réalisés au sein du logement, précisant que certains travaux n’ont pas pu être réalisés en raison de l’obstruction de la demanderesse. S’agissant de la dégradation des murs suite à un dégât des eaux de l’appartement de l’étage supérieur, il indique que la locataire n’a jamais fait de déclaration à son assurance. Il ajoute que Mme [E] [N], qui se prévaut de son état de santé incompatible avec le logement, a refusé les propositions d’autres logements qui lui ont été faites.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la décence du logement

Au terme de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n°202-120 du 30 janvier 2002, définissant les caractéristiques du logement décent, précise que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes.

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

L’article 3 précise que le logement comporte notamment les éléments d’équipement et de confort suivants :

une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement,un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Enfin, l’article 3-1 ajoute que le niveau de performance minimal prévu au premier alinéa de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 susvisée correspond à compter du 1er janvier 2025 à la classe F, à compter du 1er janvier 2028 à la classe E et à compter du 1er janvier 2034 à la classe D.

Par ailleurs, en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives,de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6,de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée n’est pas produit aux débats, de telle sorte qu’il y a lieu de retenir que l’appartement se trouvait en bon état lors de l’entrée dans les lieux de la locataire, conformément aux dispositions de l’article 1731 du code civil.

Mme [E] [N] s’appuie principalement sur deux rapports établis par les services de l'[Localité 3] suite à des visites de son logement, une première réalisée le 22 mai 2023 (rapport du 9 juin 2023) et une seconde visite réalisée en présence du bailleur le 14 mars 2025 (rapport du 24 septembre 2025).

Ces rapports mentionnent que les revêtements des plafonds de l’une des chambres sont dégradés par un dégât des eaux intervenu dans le logement de l’étage supérieur. Étant tenue de s’assurer contre les risques locatifs et de répondre des pertes survenues pendant sa jouissance, Mme [E] [N] n’a fait toutefois fait aucune déclaration à son assurance, de telle sorte que l’état des revêtements et l’absence de réparation suite au dégât des eaux survenu chez son voisin ne peuvent être reprochés au bailleur. En tout état de cause, il n’est pas établi que la dégradation des revêtements dans la chambre présente un risque pour la santé ou la sécurité physique de la locataire, de telle sorte que l’indécence du logement n’est pas caractérisé par ces constatations.

Les rapports notent par ailleurs une « sensation de froid » dans une chambre, où il est relevé un défaut de jointures du faux plafond, ainsi qu’un défaut d’isolation autour des fenêtres. Ces constatations ne permettent toutefois pas d’établir une indécence du logement, alors qu’aucune infiltration d’air parasite n’a été constatée. Par ailleurs, l’établissement DROME AMENAGEMENT HABITAT produit aux débats le diagnostic de performance énergétique du bâtiment qui le place en classe D. Mme [E] [N] a fait pour sa part visiter le logement à un organisme « Biovallée énergie Plateforme rénovation » le 6 avril 2022 qui conclut à un classement du logement en classe E, sans que les suppositions contenues dans ce rapport de visite d’un potentiel classement en F ou G ne soient corroborées par aucune autre pièce. Dès lors, il convient de retenir que le logement présente un niveau de performance énergétique décent.

Les rapports indiquent aussi que le logement souffre d’un dispositif de ventilation permanent insuffisant avec une absence d’entrée d’air aux fenêtres du salon et de l’une des chambres, et un faible tirage des grilles d’extraction de la cuisine et de la salle de bains qui doivent être nettoyées. Il est souligné la présence de moisissures dans la salle de bains, attestant de l’insuffisance du dispositif de ventilation dans cette pièce. Néanmoins, l’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT démontre avoir fait remplacer le caisson de la VMC le 27 juillet 2017, et il a pu être constaté par l’organisme mandaté par Mme [E] [N] le 6 avril 2022 que cette VMC était fonctionnelle. Cet organisme a d’ailleurs pu réaliser des relevés de CO² montrant qu’il n’existait pas de réel défaut de ventilation dans le salon et les chambres. S’agissant de l’insuffisance de ventilation dans la salle de bain, il appartient à la locataire d’assurer l’entretien des grilles d’extraction de la VMC.

Les rapports de l'[Localité 3] relèvent également la présence de douilles de chantier et de fils à nu. Suite à la seconde visite du logement par l'[Localité 3], l’établissement DROME AMENAGEMENT HABITAT justifie avoir fait intervenir un électricien, qui a notamment remplacé des douilles, des prises de courant et posé des réglettes dans les pièces auxquelles la locataire l’a laissé accéder. Il n’est pas établi que, suite à cette intervention, des problèmes persisteraient sur l’installation électrique. En outre, il convient de rappeler qu’en application du décret n°87-712 du 26 août 1987, il appartient à la locataire d’assurer le remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux, ainsi que la réparation ou le remplacement des baguettes ou gaines de protection.

Enfin, les rapports de l'[Localité 3] mentionnent un risque de chute de personnes en raison de l’absence de garde-corps et de la présence de fissures et d’étais sur l’escalier menant au logement, et en raison d’une absence d’éclairement naturel dans le couloir du logement, doté d’éclairage électrique mais sans ampoule. L’établissement public DROME AMENAGEMENT HABITAT justifie avoir fait procéder à la réparation de l’escalier menant au logement, selon facture en date du 25 juin 2025. S’agissant du couloir, qui n’est pas une pièce principale et pour laquelle il n’est donc pas nécessaire qu’il y ait un éclairement naturel, il appartient à la locataire de procéder au changement de l’ampoule.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’indécence du logement loué par Mme [G] [N] n’est pas caractérisée.

En conséquence, il y a lieu de débouter Mme [G] [N] de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Mme [E] [N], succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Par ailleurs, compte tenu de la situation économique des parties, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute Mme [E] [N] de l’ensemble de ses demandes,

Condamne Mme [E] [N] aux dépens,

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,