Minute n°

N° RG 25/00150 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IPTC

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 Juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDERESSE :

Madame [P] [X], demeurant [Adresse 4] – [Localité 5]

représentée par M^e Arnaud DURRLEMAN, avocat au barreau de la Drôme

DÉFENDERESSE :

S.C.I. ESPACE, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 3]

représentée par M^e Philippe TATIGUIAN, avocat au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Loetitia MANNING

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 12 Juin 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour l’ordonnance être rendue ce jour.

DÉCISION :

contradictoire,

en premier ressort,

prononcée par mise à disposition au greffe,

par Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection

statuant en matière de référé,

assistée de Loetitia MANNING, Greffier

Grosse à :

le :

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière ESPACE a donné à bail à Mme [P] [X] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5], pour un loyer mensuel initial hors charges de 620 euros.

Se prévalant de désordres au sein du logement, Mme [P] [X] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence, statuant en référé, par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025, signifié à personne à la société civile immobilière ESPACE.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 avril 2025 et a fait l’objet d’un renvoi.

A l’audience du 12 juin 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Mme [P] [X] demande, sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 145 du code de procédure civile :

— d’ordonner une expertise judiciaire en désignant tel expert qu’il plaira au tribunal avec la mission suivante :

— se rendre sur les lieux du litige du [Adresse 4] à [Localité 5],

recueillir et consigner les explications des parties, se faire remettre les documents relatifs à la cause ainsi que tous documents utiles à sa mission, s’entourer de tous renseignements auprès de tous sachants,

— décrire les lieux de manière détaillée pour permettre le cas échéant à la juridiction d’appréhender la nature des désordres,

— prendre l’éventuelle initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien mais uniquement dans une spécialité distincte de la sienne,

— constater les désordres affectant l’appartement de Mme [P] [X] et en déterminer les causes,

— dire si ces désordres rendent le logement loué insalubre au sens de l’article L.1331-22 du code de la santé publique,

— dresser le devis descriptif et estimatif des travaux susceptibles de remédier aux désordres constatés,

— donner tous les éléments techniques de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction du fond de déterminer les responsabilités en cause et chiffrer tous les préjudices matériels ou immatériels qui en résultent pour la requérante,

— s’expliquer techniquement sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après le dépôt de son pré-rapport et le cas échéant compléter ses investigations,

— réserver les dépens.

Au soutien de ses prétentions, Mme [P] [X] fait valoir en substance qu’elle a subi plusieurs dégâts des eaux au sein du logement et qu’en dépit des travaux engagés, les désordres persistent. Elle précise qu’outre la persistance des infiltrations, elle subit l’humidité du logement qui est dépourvu de VMC, mais aussi des remontées des eaux usées.

La société civile immobilière ESPACE émet les plus expresses protestations et réserves quant à la mesure d’expertise sollicitée.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025, date du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. L’article suivant précise qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

L’article 232 du même code indique que le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien. L’article 263 du Code de procédure civile dispose quant à lui que l’expertise n’a lieu d’être ordonnée que dans les cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.

En l’espèce, Mme [P] [X] produit aux débats deux rapports d’expertise diligentés par son assureur.

Le premier rapport est relatif à un dégât des eaux en date du 18 septembre 2023 et fait état d’infiltrations multiples dans le bien loué par la toiture et par la façade, et impute la responsabilité du sinistre à la société civile immobilière ESPACE.

Le second rapport, en date du 18 mars 2024, rapporte la présence de dommages liés à des remontées capillaires au rez-de-chaussée, et des dommages au pourtour des fenêtres de la cuisine et de deux chambres. Il conclut que ces infiltrations ne proviennent pas de la toiture mais d’un défaut constructif de la maison, évoquant par ailleurs un phénomène de condensation lié à un défaut de ventilation de la maison conjugué à un phénomène de pont thermique autour des ouvertures. Ce second rapport conclut également que le logement n’est pas décent au vu des dommages.

Il résulte de tous ces éléments que la mesure d’instruction sollicitée par Mme [P] [X] est nécessaire, notamment pour faire cesser les désordres existant au sein du logement et pour en déterminer l’origine et l’imputabilité.

Seul un technicien qualifié est en mesure de se prononcer sur ces questions.

Mme [P] [X] justifie ainsi d’un motif légitime pour faire ordonner une expertise. La mesure sera donc ordonnée, dans les conditions et selon la mission prévue au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

La demande étant fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge de Mme [P] [X].

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties réservés,

ORDONNONS une expertise confiée à M. [E] [I] demeurant [Adresse 1] à [Localité 6], avec la mission suivante :

— entendre les parties, se faire remettre tous documents utiles et les lister, et se rendre sur les lieux, [Adresse 4] à [Localité 5], dans le logement occupé par Mme [P] [X],

— décrire les lieux et constater les éventuels désordres affectant le logement, les décrire, en rechercher l’origine et les causes,

— préciser si le logement répond aux caractéristiques de décence fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002,

— déterminer l’origine des désordres (mauvaise isolation, défaut d’étanchéité, manque d’aération, mauvais entretien du logement ou autre cause…)

— indiquer, en se situant dans le cadre du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, la nature, l’importance, le coût et la durée des travaux nécessaires,

— donner des éléments permettant d’imputer ces travaux éventuels au bailleur ou au locataire, et en chiffrer le cas échéant le coût,

— analyser les préjudices invoqués (et notamment le préjudice de jouissance) et rassembler les éléments propres à en établir le montant,

— fournir en définitive, dans la limite de sa mission, tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie au fond d’établir les responsabilités encourues,

DISONS que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l’expert, et ce au plus tard le jour de la première réunion d’expertise,

DISONS que l’expert pourra, en cas de besoin, avoir recours à un technicien autrement qualifié, à charge pour lui de joindre son avis au rapport d’expertise,

FIXONS à mille cinq cents euros (1500 €) le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert, qui sera versée au greffe du Tribunal judiciaire de Valence par Mme [P] [X], par chèque libellé à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire, adressé avec les références du dossier (n°RG. 25/00150) dans le délai de deux mois de l’avis qui en sera donné par le greffier,

RAPPELONS que, faute de consignation dans ce délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque conformément aux dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile,

DISONS que, s’il estime insuffisante la provision ainsi fixée, l’expert devra lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion, adresser un programme de ses investigations et évaluer de manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître aux parties et au magistrat chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire,

DISONS que l’expert devra déposer auprès du greffe du Tribunal judiciaire de Valence, service des contentieux de la protection, un rapport détaillé de ses opérations dans les quatre mois de sa saisine et qu’il adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération, à chacune des parties, conformément aux dispositions de l’article 173 du Code de procédure civile,

DISONS qu’en cas de conciliation, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en donner connaissance au juge,

LAISSONS les dépens à la charge de Mme [P] [X],

CONSTATONS l’exécution provisoire.

Le greffier, Le juge des référés,