TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE REFERE DU 13 AVRIL 2026

DOSSIER : N° RG 25/00665 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FSYC

AFFAIRE : S.C.I. COFRAM C/ [D] [B]

MINUTE :

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

Nous Monsieur Quentin ATLAN, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 16 décembre 2025, en qualité de juge des contentieux de la protection, tenant audience des référés, assisté de Madame Anne-Lise VOYER, Greffière,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 09 Février 2026, avons rendu ce jour la décision suivante :

DEMANDERESSE

S.C.I. COFRAM

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Adam MAKEHAL, de la SELARL REDON-REY LAKEHAL, avocats au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Marion FRANCOIS, avocate au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DEFENDERESSE

Madame [D] [B]

née le 21 Septembre 19+88 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 3]

non comparante non représentée

***

Débats tenus à l’audience du 09 Février 2026

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 13 Avril 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 février 2016, la S.C.I. COFRAM a donné à bail à Madame [D] [B] un logement sis [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 370 euros charges comprises.

Des loyers demeurant impayés, la S.C.I. COFRAM a fait signifier le 20 août 2025 à Madame [D] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié à la CCAPEX le 21 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2025, dénoncé à la préfecture de la Charente-Maritime le 10 décembre 2025, la S.C.I. COFRAM a fait assigner Madame [D] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [D] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— Condamner Madame [D] [B] au paiement des sommes suivantes :

la somme de 2 502,84 euros à titre provisionnel au titre de la dette locative, quittancement de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;Dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que les occupants n’auront pas quitté les lieux litigieux ; La somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Les dépens.

À l’audience du 9 février 2026, la S.C.I. COFRAM, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à hauteur de 3 754,26 euros par décompte du 3 février 2026.

Madame [D] [B], régulièrement assignée selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 26 janvier 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [D] [B], assignée selon dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par décision réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la procédure de référé

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la S.C.I. COFRAM justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.C.I. COFRAM aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le fond

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat,(Avis Cass 13 juin 2024, n°24-70.002), toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 20 août 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 11 février 2016 à compter du 21 octobre 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [D] [B]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 octobre 2025, Madame [D] [B] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [D] [B] à son paiement à compter du 21 octobre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il sera dit, conformément à la demande en ce sens, que l’indemnité sera révisable en fonction de la clause insérée dans le bail (article 1.3.1.2.1. « Révision annuelle du loyer »).

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 février 2016, du commandement de payer délivré le 20 août 2025 et du décompte actualisé au 3 février 2026 que la S.C.I. COFRAM rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [D] [B] à payer à la S.C.I. COFRAM la somme de 3 754,26 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 3 février 2026. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 août 2025 sur la somme de 834,28 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [B] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer. En outre, elle sera condamnée au paiement de la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, eu égard aux conséquences attachées à une décision d’expulsion, il convient d’écarter l’exécution provisoire attachée à la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

— DECLARONS recevable la demande de la S.C.I. COFRAM aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 février 2016 entre la S.C.I. COFRAM d’une part, et Madame [D] [B] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 21 octobre 2025 ;

— CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

— ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [D] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— RAPPELONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [D] [B] à compter du 21 octobre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et dit que ladite indemnité sera révisable annuellement à la date anniversaire du bail, en application de la clause intégrée audit bail ;

— CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [D] [B] à payer à la S.C.I. COFRAM la somme de 3 754,26 euros (TROIS MILLE SEPT CENT CINQUANTE QUATRE EUROS ET VINGT SIX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 août 2025 sur la somme de 834,28 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

— CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [D] [B] à payer à la S.C.I. COFRAM l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mars 2026, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

— CONDAMNONS Madame [D] [B] à payer à la S.C.I. COFRAM une somme de 400 euros (QUATRE CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNONS Madame [D] [B] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 août 2025 ;

— ECARTONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

— DISONS qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction Départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

La présente ordonnance a été signée par Monsieur Quentin ATLAN, Juge placé en charge des contentieux de la protection et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER Q. ATLAN