TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

[Localité 2]

JUGEMENT DU 27 Mars 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°

DOSSIER N° : N° RG 24/00726 – N° Portalis DBXS-W-B7I-ILKL

DEMANDEURS

Monsieur [D] [T], demeurant [Adresse 1]

représenté par la SCP DURRLEMAN-COLAS-DE RENTY, avocats au barreau de la Drôme

Madame [O] [I] épouse [T], demeurant [Adresse 1]

représentée par la SCP DURRLEMAN-COLAS-DE RENTY, avocats au barreau de la Drôme

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [R] [B]

né le 06 Mars 1976 à [Localité 6] CAMEROUN, demeurant [Adresse 3]

comparant

Monsieur [H] [C]

né le 19 Juin 1974 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection

Greffier lors du prononcé de la décision : Loetitia MICHEL

Débats tenus à l’audience du 13 Février 2025

Jugement prononcé le 27 Mars 2025, par mise à disposition au greffe ;

N° RG 24/00726 – N° Portalis DBXS-W-B7I-ILKL

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [D] [T] et Mme [O] [I] épouse [T] ont donné à bail à M. [J] [R] [B] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5] par contrat du 25 juin 2021, pour un loyer mensuel initial hors charge de 360 euros.

Par acte sous seing privé du même jour, M. [H] [C] s’est porté caution solidaire des engagements de M. [J] [R] [B] dans le cadre du bail précité.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [D] [T] et Mme [O] [I] épouse [T] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 juillet 2024 et ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par actes du 18 septembre 2024 délivrés en étude pour :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation du contrat de bail,

— être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [R] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— obtenir la condamnation solidaire de M. [J] [R] [B] et de M. [H] [C] au paiement :

* de la somme de 4157,13 euros arrêtée au 11 septembre 2024 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût du commandement.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe.

À l’audience du 13 février 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, M. [D] [T] et Mme [O] [I] épouse [T] ont maintenu leurs demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 5728,65 euros au 7 février 2025. Ils ont par ailleurs sollicité le rejet des demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire présentées par M. [J] [R] [B], faisant valoir que la dette était très importante et que celui-ci ne produisait aucun élément permettant de déterminer sa situation financière. Ils ont convenu que le commandement de payer n’avait pas été dénoncé à la caution.

M. [J] [R] [B] a comparu et a demandé des délais de paiement en vue d’apurer la dette dont le principe et le montant ne sont pas contestés, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a proposé de verser 280 euros par mois en plus du loyer courant, indiquant que l’arriéré avait débuté suite à son licenciement pour faute grave, ayant conduit à une dépression, mais qu’il avait repris une activité salariée en intérim et n’avait aucune charge de famille, ni aucune autre dette.

M. [H] [C] a comparu et a indiqué qu’il n’avait pas été informé des impayés locatifs avant la signification de l’assignation. Il a fait état de sa situation financière fragile compte tenu d’un nombre important de crédits renouvelables.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [J] [R] [B].

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 18 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 25 juin 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 juillet 2024, pour la somme en principal de 3316,79 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 septembre 2024.

M. [J] [R] [B] est à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

L’article 24 V de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, le dernier décompte produit aux débats montre que M. [J] [R] [B] a procédé à un paiement de 650 euros le 7 février 2025, venant ainsi régler l’échéance courante du mois de février 2025, le surplus s’imputant sur l’arriéré.

Toutefois, il résulte également de ce décompte que M. [J] [R] [B] n’avait plus procédé à aucun paiement depuis un an, son précédent versement datant du 14 février 2024, et que la dette locative n’a fait que s’aggraver depuis cette date. Par ailleurs, M. [J] [R] [B] ne produit aucune pièce à l’appui de ses demandes permettant d’établir qu’il serait désormais en mesure de régler la dette locative, tout en assurant le paiement intégral des loyers courants, alors même que les impayés ont duré pendant un an.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur évacuation, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En application de l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

M. [D] [T] et Mme [O] [I] épouse [T] produisent un décompte démontrant que M. [J] [R] [B] reste leur devoir la somme de 5728,65 euros au 7 février 2025.

M. [J] [R] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

M. [H] [C] s’est engagé pour sa part à garantir « le paiement des loyers, indemnités d’occupation, charges, réparations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure dus en vertu de ce bail ».

M. [J] [R] [B] et M. [H] [C] seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de la somme de 5728,65 euros, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 8 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, de nature à réparer le préjudice subi par M. [D] [T] et Mme [O] [I] épouse [T].

Dans la mesure où le commandement de payer n’a pas été signifié à M. [H] [C] dans les délais prévus par la loi, celui ne sera pas tenu au paiement des intérêts de retard qui ont commencé à courir à compter de la signification du commandement de payer à l’égard de M. [J] [R] [B] uniquement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [J] [R] [B] et M. [H] [C], parties succombantes à la procédure, supporteront in solidum la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner in solidum M. [J] [R] [B] et M. [H] [C] à payer à M. [D] [T] et Mme [O] [I] épouse [T] la somme de 200 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 septembre 2024, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

— Déboute M. [J] [R] [B] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

— Ordonne en conséquence à M. [J] [R] [B] de libérer le logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,

— Dit qu’à défaut pour M. [J] [R] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [D] [T] et Mme [O] [I] épouse [T] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Condamne solidairement M. [J] [R] [B] et M. [H] [C] à payer à M. [D] [T] et Mme [O] [I] épouse [T] la somme de 5728,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 7 février 2025,

— Dit que M. [H] [C] ne sera pas tenu au paiement des intérêts échus jusqu’à la date du présent jugement,

— Condamne solidairement M. [J] [R] [B] à verser à M. [D] [T] et Mme [O] [I] épouse [T] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 8 février 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au montant du dernier loyer et provision sur charges, révisable annuellement selon la clause du bail,

— Condamne in solidum M. [J] [R] [B] et M. [H] [C] à verser à M. [D] [T] et Mme [O] [I] épouse [T] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne in solidum M. [J] [R] [B] et M. [H] [C] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,