N° RG 23/02828

N° Portalis DBXS-W-B7H-H36P

N° minute : 25/00225

Copie exécutoire délivrée

le 07/05/2025

à :

— M^e Kevin GERBAUD

— M^e Elise MAMALET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GÉNÉRAL

JUGEMENT DU 06 MAI 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSE :

S.A.S. EVIMERIA prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Elise MAMALET, avocat au barreau de la Drôme

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [I]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Kevin GERBAUD, avocat au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Présidente : M. CHEZEL, vice-présidente, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : D. SOIBINET

DÉBATS :

À l’audience publique du 13 mars 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Aux termes d’un acte authentique en date du 15 avril 2022, Monsieur [G] [I] a vendu à la SAS EVIMERIA une parcelle cadastrée ZN n°[Cadastre 8] (LOT n°1) en pleine propriété, 1/5 ème indivis en pleine propriété des parcelles ZN n°62,63,64 ;65,66 (LOT 6) composant voiries et espaces verts du lotissement dénommé « [Adresse 5] » sur la Commune de [Localité 6].

Le lotissement a été autorisé par arrêté du Maire de la Commune de [Localité 6] en date du 31 octobre 2019, portant permis d’aménager n° PA 026169117M0001 ayant fait l’objet d’un modificatif délivré par la même autorité le 15 février 2021 sous le n° de permis d’aménager modificatif PA 02616917M0001 M01.

La SAS EVIMERIA a fait valoir suite à la vente que le bassin de rétention n’aurait pas été implanté conformément aux plans ayant donné lieu aux autorisations d’urbanisme, ce qui lui aurait généré un surcoût de construction de 12.602 euros HT, soit 15.122,40 euros TTC.

Par courriel en date du 20 juin 2022 la SAS EVIMERIA a sollicité le remboursement de ce surcoût auprès de Monsieur [G] [I].

Par courrier en date du 13 juillet 2022 par l’intermédiaire de son Conseil Monsieur [G] [I] a opposé un refus à la demande indemnitaire de la SAS EVIMERIA.

Par un premier courrier officiel en date du 14 octobre 2022, le Conseil de la SAS EVIMERIA a mis en demeure Monsieur [G] [I] d’indemniser le préjudice causé à sa cliente.

Par un second courrier officiel en date du 23 décembre 2022, le Conseil de la SAS EVIMERIA a réitéré sa demande amiable avant contentieux judiciaire.

Aucune suite favorable n’a été donnée par Monsieur [G] [I].

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2023, la SAS EVIMERIA a assigné Monsieur [G] [I] devant le Tribunal judiciaire de VALENCE, sur le fondement de sa responsabilité contractuelle à titre principale, et délictuelle à titre subsidiaire.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 12 février 2025, elle demande au Tribunal de :

1- A TITRE PRINCIPAL SUR LE FONDEMEMENT DE L’OBLIGATION DE DELIVRANCE CONFORME

— CONDAMNER M. [I] à verser à la SAS EVIMERIA la somme de 15.122,40€ TTC en réparation de son préjudice, outre intérêt au taux légal en vigueur à compter du 20 juin 2022 ;

— CONDAMNER M. [I] à verser à la SAS EVIMERIA la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral et de 5.000 euros en réparation de son préjudice économique ;

2- A TITRE SUBSIDIAIRE SUR LE FONDEMEMENT DE LA GARANTIE DES VICES CACHES

— CONDAMNER M. [I] à la restituer une partie du prix de vente, à hauteur de 15.122,40€, outre intérêt au taux légal en vigueur à compter du 20 juin 2022 ;

— CONDAMNER M. [I] à verser à la SAS EVIMERIA la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral et de 5.000 euros en réparation de son préjudice économique ;

3- A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE SUR LE FONDEMEMENT DE LA RESPONSABILITE DELICTUELLE

— CONDAMNER M. [I] à verser à la SAS EVIMERIA la somme de 12.602 euros HT, soit 15.122,40€ TTC, de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, outre intérêt au taux légal en vigueur à compter du 20 juin 2022 ;

— CONDAMNER M. [I] à verser à la SAS EVIMERIA la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral et de 5.000 euros en réparation de son préjudice économique ;

4- EN TOUTE HYPOTHESE

— REJETER l’ensemble des demandes, fins et prétentions de M. [I] ;

— ENJOINDRE à M. [I] de donner instruction au Notaire séquestre, Maître [N] de libérer entre les mains de la SAS EVIMERIA la somme de 6.000 euros ;

— CONDAMNER M. [I] à verser à la SAS EVIMERIA la somme de 720 euros en remboursement des frais de constat de Commissaire de Justice relatifs au procès-verbal établi le 2 juillet 2024 ;

— CONDAMNER M. [I] à verser à la SAS EVIMERIA la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral et de 5.000 euros en réparation de son préjudice économique ;

— CONDAMNER M. [I] à verser à la SAS EVIMERIA la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER M. [I] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 28 novembre 2024, Monsieur [G] [I] demande au Tribunal de :

— REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la SAS EVIMERIA ;

— A TITRE RECONVENTIONNEL, ENJOINDRE à la SAS EVIMERIA de donner instruction au notaire séquestre Maître [N] [F], Notaire à [Localité 7], de libérer entre les mains de Monsieur [G] [I] les fonds séquestrés d’un montant de 5.232 € au titre de la remise en état du grillage et du portillon ;

— CONDAMNER la SAS EVIMERIA à payer à Monsieur [G] [I] la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SAS EVIMERIA aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières conclusions signifiées par les parties pour un exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été fixée au 06 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes en paiement de la SAS EVIMERIA :

En application des dispositions des articles 1604 et suivants du Code civil, le vendeur est tenu de délivrer à l’acquéreur un bien conforme aux stipulations de l’acte de vente, et présentant les qualités indispensables, au regard de sa nature, pour la rendre conforme à sa destination. Il s’agit d’une obligation de résultat.

Toutefois la responsabilité du vendeur ne peut être recherchée s’il est constaté que la non-conformité alléguée de la chose vendue était apparente au jour de la vente et que l’acquéreur avait accepté l’immeuble en l’état. La reception sans reserve de la chose vendue couvre ses défauts apparents de conformité.

La preuve de la non-conformité de la chose vendue aux caractéristiques convenues dans l’acte de vente incombe à l’acquéreur.

La SAS EVIMERIA soutient que le bassin de rétention d’eau n’aurait pas été implanté conformément aux plans sur lesquels s’est fondée l’autorisation d’urbanisme, non seulement en terme de distance, mais également relativement à sa forme.

La distance de 2 mètres qu’elle invoque entre la limite divisoire des deux fonds et la clôture du bassin de rétention ressort du plan de composition des lots modifié PA4. En revanche, la distance invoquée de 1,56 m entre la clôture du bassin et le bord du bassin ne ressort que du courriel de la société BICEM du 18 juin 2022, qui mentionne d’autres plans, qui ne sont pas produits. Cette distance n’est corroborée par aucun autre élément. Il n’est pas démontré qu’elle ait été effectivement prévue et soit rentrée dans le champ contractuel. Seule un éventuel non-respect de cette distance de 2 mètres sera donc étudié.

Dans le cadre du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 02 juillet 2024, des mesures ont été réalisées depuis le bardage de la façade Nord du bâtiment de la SAS EVIMERIA et le grillage du bassin de rétention. Ces mesures s’échelonnent entre 1,03 mètres et 1,76 mètres.

Monsieur [G] [I] conteste la validité de ces mesures, non réalisées par un expert. Comme il le souligne, il n’est notamment pas démontré que le bâtiment de la SAS EVIMERIA ait été lui-même correctement implanté.

Le courriel de la société BICEM faisant état des mesures réalisées est également insuffisant à rapporter la preuve d’une non-conformité, notamment en l’absence de production des documents sur lesquels il s’appuie, étant qui plus est observé que les mesures qu’il invoque sont différentes de celles du commissaire de justice.

En tout état de cause, à les supposer démontrées, des non-conformités d’implantation telles qu’invoquées par la SAS EVIMERIA, suffisamment importantes pour générer un surcoût des travaux de construction, étaient nécessairement visibles lors de la vente, les parties s’accordant pour dire que le bassin de rétention a été creusé antérieurement à celle-ci. En effet, il s’agit d’un ouvrage extérieur et visible à l’oeil nu, et les irrégularités alléguées seraient suffisamment importantes pour être aisément constatables, de même que les conséquences prévisibles sur les travaux envisagés. De plus, la SAS EVIMERIA ayant dès avant la vente obtenu un permis de construire son bâtiment, l’implantation de celui-ci était connue. Il sera notamment souligné que le procès-verbal de constat de commissaire de justice montre la présence des bornes matérialisant les limites du terrain, qui étaient donc également apparentes. Elle ne saurait se fonder sur les attestations de non-contestation à conformité pour indiquer qu’elle ne pouvait avoir connaissance des éléments qu’elle invoque, alors qu’elle indique elle-même dans ses écritures que ces documents se bornent à attester de l’absence de contestation de la déclaration de conformité des travaux par la Mairie.

La SAS EVIMERIA soutient en outre que le bassin aurait été creusé en forme de V, ce qui ressort en effet des photographies produites, et notamment de celles insérées dans le procès-verbal de constat d’huissier. Cependant, il n’est d’une part pas démontré que la forme de ces pentes ne serait pas conforme aux prévisions contractuelles. D’autre part, la forme de ces pentes est là encore parfaitement visible.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SAS EVIMERIA de ses demandes fondées sur l’obligation de délivrance conforme.

Pour les mêmes raisons, tenant au caractère apparent des non-conformités invoquées, la demande fondée sur les vices cachés sera également rejetée.

Enfin, la responsabilité de Monsieur [G] [I] ne saurait être engagée sur le fondement délictuel en présence d’un contrat liant les parties.

Les demandes de la SAS EVIMERIA en paiement de la somme de15.122,40 euros, ainsi que des sommes de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral et 5.000 euros en réparation de son préjudice financier sont donc rejetées.

Sur la demande de restitution des fonds séquestrés pour la pose du grillage :

A titre liminaire, l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles de Monsieur [G] [I] n’ayant pas été soulevée devant le Juge de la mise en état, cette demande est irrecevable à ce stade de la procédure en application des dispositions de l’article 789 du Code de procédure civile.

L’acte de vente du 15 avril 2022 prévoit que le vendeur s’engage vis-à-vis de l’acquéreur à faire reposer les grillages et le portillon du lotissement à ses frais, et à verser à titre de séquestre la somme de 6.000 euros. Cette somme doit être remise au vendeur sur la justification de l’exécution des travaux, et à l’acquéreur en cas de non-exécution de cet engagement.

Monsieur [G] [I] soutient avoir procédé à ces travaux, et produit une facture du 30 avril 2022 relative à la fourniture et la pose d’une clôture en grillage, d’un portillon et d’un portail grillagé.

La SAS EVIMERIA fait quant à elle valoir que le portillon n’a pas été placé à l’endroit prévu, et qu’il a dû le faire déplacer à ses frais.

Le plan de composition des lots modifié PA4 fait figurer l’emplacement d’un portillon à l’angle nord-ouest du lot n°1.

Si la SAS EVIMERIA produit une facture relative à la dépose et pose du portail existant vers l’angle du terrain à gauche, aucune pièce ne témoigne de l’emplacement du portail préalablement à ce déplacement. Le procès-verbal de constat de commissaire de justice ne fait que reprendre ses déclarations à ce sujet.

Il n’est donc pas démontré que Monsieur [G] [I] n’ait pas correctement rempli ses obligations.

Il sera donc enjoint à la SAS EVIMERIA de donner instruction au Notaire séquestre Maître [F] [N], notaire à [Localité 7], de libérer entre les mains de Monsieur [G] [I] les fonds séquestrés d’un montant de 5.232 euros au titre de la remise en état du grillage et du portillon. En tant que de besoin, autorisation sera faite au notaire séquestre de se libérer de cette somme entre les mains de Monsieur [G] [I].

La SAS EVIMERIA sera en conséquence déboutée de la demande de libération de ces fonds à son profit.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

Succombant, la SAS EVIMERIA sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’à verser à Monsieur [G] [I] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle sera déboutée de sa demande de condamnation de Monsieur [G] [I] à lui verser la somme de 720 euros correspondant aux frais de constat de commissaire de justice, frais compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par décision publique prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire, et susceptible de recours devant la Cour d’Appel de Grenoble :

DEBOUTE la SAS EVIMERIA de l’intégralité de ses demandes ;

DECLARE irrecevable la demande d’irrecevabilité des demandes reconventionnelles de Monsieur [G] [I] tirée de l’absence de lien suffisant avec les demandes initiales ;

ENJOINT à la SAS EVIMERIA de donner instruction au Notaire séquestre Maître [F] [N], notaire à [Localité 7], de libérer entre les mains de Monsieur [G] [I] les fonds séquestrés d’un montant de 5.232 euros au titre de la remise en état du grillage et du portillon, et en tant que de besoin, AUTORISE le Notaire séquestre Maître [F] [N], notaire à [Localité 7], de libérer entre les mains de Monsieur [G] [I] les fonds séquestrés d’un montant de 5.232 euros au titre de la remise en état du grillage et du portillon ;

CONDAMNE la SAS EVIMERIA à verser à Monsieur [G] [I] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS EVIMERIA aux entiers dépens de l’instance.

LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT