TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Septembre 2024

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Juillet 2024

GROSSE :

Le 20 septembre 2024

à M^e DI COSTANZO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 20 septembre 2024

à M^e GOGUILLOT Emilie

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/06527 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4CA6

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA PROVENCE ANCIENNEMENT PACT DES BDR 13, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [N] [Z], demeurant [Adresse 1]

(AJ totale)

représentée par M^e Emilie GOGUILLOT, avocat au barreau de MARSEILLE

Par acte de Commissaire de Justice en date du 11 octobre 2023, l’association SOLIHA PROVENCE a assigné Madame [N] [Z] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion de Madame [Z] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 4], au besoin avec le concours de la [Localité 2] Publique, sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés;

• être autorisé à procéder à l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de Madame [Z];

• condamner Madame [Z] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 957,16 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation indexée jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

L’association SOLIHA PROVENCE a en outre sollicité que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être entreprise par l’intermédiaire d’un huissier, les sommes retenues par celui-ci en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 seront supportées par Madame [Z].

A l’audience, l’association SOLIHA PROVENCE a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à la somme de 4798,62 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 juillet 2024 dont elle sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, l’association SOLIHA PROVENCE a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

Madame [Z], citée en l’Etude de la SCP GIRARDOT et UREN, Commissaires de Justice, n’a pas comparu à l’audience mais s’est faite représenter par un avocat qui sollicite que l’arriéré locatif soit fixé à la somme de 826,00 euros compte tenu des frais d’huissier (124,12 euros) et de l’absence de régularisation des charges pour 2022 (596,00 euros).

Elle a également indiqué s’opposer à la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail en raison de ses capacités financières et de sa situation personnelle.

Elle a également sollicité des délais de paiement pour apurer sa dette et a sollicité la condamnation de l’association SOLIHA PROVENCE à lui verser la somme de 1000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’association SOLIHA PROVENCE produit la notification à la CCAPEX en date du 4 août 2023 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à la locataire le 2 août 2023, soit deux mois au moins avant l’assignation en date du 11 octobre 2023.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 12 octobre 2023, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 14 décembre 2023.

L’action de l’association SOLIHA PROVENCE est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 8 mars 2022, l’association SOLIHA PROVENCE a consenti un bail d’habitation à Madame [Z] pour un logement situé à [Adresse 4], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois.

Le montant du loyer était de 398,50 euros outre 61,00 euros de provisions sur charges.

Madame [Z] ne réglant pas régulièrement ses loyers, l’association SOLIHA PROVENCE lui a fait délivrer le 2 août 2023 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 707,46 euros hors frais.

Ce commandement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 août 2023, est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 2 octobre 2023.

La situation personnelle de Madame [Z] et ses difficultés financières ne peuvent faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

L’association SOLIHA PROVENCE a produit aux débats le justificatif des charges locatives réclamées.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de la condamner à payer à l’association SOLIHA PROVENCE la somme provisionnelle de 4598,74 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 2 juillet 2024, déduction faite des frais de procédure qui relèvent le cas échéant des frais et dépens et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Le recours à la force publique étant une mesure suffisante pour contraindre Madame [Z] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Madame [Z] sera en outre condamnée à payer à l’association SOLIHA PROVENCE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire.

Enfin, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles dès lors que celui-ci est d’ores et déjà prévu par les articles L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’initiative du Commissaire de Justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort du décompte versé aux débats que Madame [Z] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

Sur les frais d’exécution forcée:

L’association SOLIHA PROVENCE n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge des sommes prélevées par le Commissaire de Justice sur Madame [Z].

Elle sera donc déboutée de sa demande présentée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [Z] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Madame [Z] sera tenue de payer à l’association SOLIHA PROVENCE la somme de 300,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de l’association SOLIHA PROVENCE;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 2 octobre 2023 ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [Z] et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis à [Adresse 4], passé le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice;

CONDAMNONS Madame [Z] à payer à l’association SOLIHA PROVENCE:

• la somme provisionnelle de 4598,74 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 2 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

• une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire;

DEBOUTONS Madame [Z] de sa demande en délais de paiement;

DEBOUTONS Madame [Z] de sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire;

DEBOUTONS l’association SOLIHA PROVENCE du surplus de ses demandes;

CONDAMNONS Madame [Z] à payer à l’association SOLIHA PROVENCE la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Madame [Z] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 2 août 2023;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,