Minute n°

N° RG 25/00092 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IOJ5

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDERESSE :

Madame [D] [G], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Naceur DERBEL, avocat au barreau de la Drôme

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [H], demeurant [Adresse 1]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Emilie BONNOT

Greffier : Carine MORENO

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 10 Avril 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

Audience en présence de [C] [E], auditeur de justice

JUGEMENT :

contradictoire,

en premier ressort,

prononcé par mise à disposition au greffe,

par Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Loetitia MICHEL, Greffier

Grosse à :

le :

N° RG 25/00092 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IOJ5

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [D] [G] a donné à bail à M. [Y] [H] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] par contrat du 11 mars 2016, pour un loyer mensuel initial hors charge de 470 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [D] [G] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 septembre 2024 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte du 22 janvier 2025 délivré en étude pour :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation du contrat de bail,

— être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— obtenir la condamnation de M. [Y] [H] au paiement :

* de la somme de 1830,88 euros représentant le montant des loyers et charges dus à la date du commandement, outre les loyers et charges échus ou à échoir jusqu’à la date de résiliation du bail, augmentée des intérêts au taux légal,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût du commandement.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 18 février 2025. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’audience du 10 avril 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Mme [D] [G] a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 2431,88 euros au 3 avril 2025, hors frais de procédure. Elle a ajouté être opposée aux demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire présentées par le défendeur, exposant que de tels délais ne feraient que reporter la situation.

M. [Y] [H] a comparu et a demandé des délais de paiement pour apurer sa dette, qu’il sollicite de pouvoir régler en trente-six mois. Il a par ailleurs demandé la suspension des effets de la clause résolutoire. Il expose qu’il a rencontré des difficultés financières en raison de factures d’énergie et d’une situation de chômage, mais qu’il a repris le paiement des loyers et que la dette n’est constituée que de trois impayés.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [Y] [H].

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 23 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 11 mars 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 septembre 2024, pour la somme en principal de 1830,88 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 novembre 2024.

M. [Y] [H] est à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Mme [D] [G] produit un décompte démontrant que M. [Y] [H] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2431,88 euros au 3 avril 2025.

M. [Y] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, produisant des relevés de compte bancaire limités à la période du 1er juillet au 30 septembre 2024, sur lesquels figurent deux paiement d’ores et déjà contenus dans le décompte locatif produit par Mme [D] [G].

M. [Y] [H] sera dès lors condamné à verser à Mme [D] [G] la somme de 2431,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 avril 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Enfin, l’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge, Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats que le versement intégral du loyer courant a été repris avant la date de l’audience, M. [Y] [H] ayant réglé l’intégralité des échéances depuis le mois de novembre 2024. Il résulte effectivement du décompte que l’arriéré locatif s’est constitué principalement en raison de trois échéances impayées, mais qu’il résulte aussi de paiements qui n’ont pas tenu compte de la revalorisation du loyer pendant plusieurs mois.

Par ailleurs, il résulte du diagnostic social et financier, que M. [Y] [H] travaille en contrat à durée indéterminée sur deux emplois et qu’il n’a pas d’autres dettes. Compte tenu de ses revenus et du niveau de ses charges, il dispose de ressources permettant d’envisager le règlement de la dette locative et d’éviter la résiliation du bail. Toutefois, il convient aussi de tenir compte des intérêts de Mme [D] [G], le décompte montrant que M. [Y] [H] est débiteur de sommes dues à la bailleresse depuis maintenant plusieurs années.

Compte tenu de ces éléments, il y a lieu de faire droit aux demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire présentées par M. [Y] [H], mais de prévoir que celui-ci devra fournir un effort financier permettant d’apurer totalement la dette dans un délai de deux ans.

En conséquence, un délai sera accordé à M. [Y] [H] pour régler la dette locative et il y a lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. Il sera tenu de verser, en plus du loyer courant et des provisions sur charges une somme mensuelle de 100 euros sur une durée de vingt-quatre mois, la dernière mensualité apurant le solde.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et le bail ne sera pas résilié.

En revanche, si le locataire ne respecte pas les modalités de l’échéancier ou ne paie pas le loyer courant ainsi que les charges, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets : le bail sera résilié, l’expulsion du locataire ordonnée, et une indemnité mensuelle d’occupation mise à sa charge jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [Y] [H], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner M. [Y] [H] à payer à Mme [D] [G] la somme de 200 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 novembre 2024, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

— Suspend les effets de la clause résolutoire et dit que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si l’échéancier ci-après accordé est respecté,

— Condamne M. [Y] [H] à payer à Mme [D] [G] la somme de 2431,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024 sur la somme de 1830,88 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

— Accorde à M. [Y] [H] la faculté de se libérer de la dette par vingt-quatre versements mensuels dont vingt-trois de 100 euros et la dernière mensualité apurant le solde, en plus du loyer courant et des charges ; chaque versement devant intervenir le jour du paiement du loyer, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

— Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

* la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

* la clause résolutoire reprendra ses effets,

* il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l’expulsion de M. [Y] [H] et de tous les occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 3], avec l’assistance de la force publique si besoin est,

* M. [Y] [H] sera tenu au paiement en deniers ou quittances d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 4 avril 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs,

— Condamne M. [Y] [H] à verser à Mme [D] [G] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne M. [Y] [H] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,