TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

[Localité 6]

JUGEMENT DU 24 Avril 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°

DOSSIER N° : N° RG 25/00004 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IMPQ

DEMANDERESSE

S.A. HABITAT DAUPHINOIS, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Adrien GASCON de la SELARL FAYOL Avocats, avocat au barreau de la Drôme

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [Y], demeurant [Adresse 4]

comparant

Madame [L] [O] [G] [J], demeurant [Adresse 1]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection

Greffier lors du prononcé de la décision : Loetitia MICHEL

Débats tenus à l’audience du 27 Mars 2025

Jugement prononcé le 24 Avril 2025, par mise à disposition au greffe ;

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.A. HABITAT DAUPHINOIS a donné à bail à M. [U] [Y] et Mme [L] [O] [G] [J] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2]) par contrat du 23 avril 2014, pour un loyer mensuel initial hors charge de 513,83 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. HABITAT DAUPHINOIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 octobre 2024 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte du 19 décembre 2024 délivré en étude pour :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [Y] et Mme [L] [O] [G] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— obtenir la condamnation solidaire de M. [U] [R] [V] et Mme [L] [O] [G] [J] au paiement :

* de la somme de 3834,90 euros arrêtée au 10 décembre 2024 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 300 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,

* de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût du commandement,

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 26 février 2025. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’audience du 27 mars 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la S.A. HABITAT DAUPHINOIS a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 4450,27 euros au 15 mars 2025. Elle a ajouté être opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire compte tenu du montant de la créance.

M. [U] [Y] a comparu et a demandé des délais de paiement en vue d’apurer la dette dont le principe et le montant ne sont pas contestés, proposant de verser 50 euros par mois en plus du loyer courant, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a expliqué que sa compagne avait des problèmes de santé, mais n’a pas su expliquer pourquoi les prélèvements sur leur compte avaient fait l’objet d’autant de rejets. Il a fait état des revenus du couple, précisant qu’ils devaient de l’argent à des amis qui les aidaient financièrement.

Mme [L] [O] [G] [J] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [U] [Y] et Mme [L] [O] [G] [D] [B].

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 20 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, la S.A. HABITAT DAUPHINOIS justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 décembre 2024, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 23 avril 2014 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 octobre 2024, pour la somme en principal de 2604,16 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 décembre 2024.

M. [U] [Y] et Mme [L] [O] [G] [J] sont à compter de cette date occupants sans droit ni titre du logement donné à bail.

L’article 24 V de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il résulte du dernier décompte produit aux débats que M. [U] [Y] et Mme [L] [O] [G] [J] ont repris le paiement des loyers courants, les prélèvements réalisés le 15 février et le 15 mars 2025 n’ayant pas fait l’objet de rejets, contrairement aux prélèvements faits depuis le 15 juin 2024 qui étaient jusqu’alors systématiquement rejetés.

Toutefois, il résulte des débats et du diagnostic social et financier que M. [U] [Y] perçoit des allocations chômage pour un montant de 991 euros, que Mme [L] [O] [G] [J] touche une pension d’invalidité de 860 euros par mois, et que le couple ne peut pas prétendre au versement d’une aide au logement, de telle sorte que le loyer courant, d’un montant de 615,37 avec les provisions sur charges, représente déjà un tiers de leurs revenus. Par ailleurs, le couple est endetté, devant de l’argent à des amis et ayant des difficultés à régler leurs charges courantes.

Ainsi, il est établi que M. [U] [Y] et Mme [L] [O] [G] [J] ne sont pas en mesure de régler la dette locative, comme le démontre par ailleurs la proposition d’apurement faite à l’audience, qui supposerait plus de sept ans de remboursement, sous réserve d’une absence totale d’aggravation de la dette.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur évacuation, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La S.A. HABITAT DAUPHINOIS produit un décompte démontrant que M. [U] [Y] et Mme [L] [O] [G] [J] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4450,27 euros au 15 mars 2025.

M. [U] [R] [V] et Mme [L] [O] [G] [D] [B] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qui est d’ailleurs reconnue à l’audience.

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le contrat de bail ne comportant aucune clause de solidarité entre les locataires, il n’y a pas lieu à les condamner solidairement.

M. [U] [Y] et Mme [L] [O] [G] [D] [B] seront par conséquent condamnés au paiement de la somme de 4450,27 euros, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 16 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, de nature à réparer le préjudice subi par La S.A. HABITAT DAUPHINOIS .

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la S.A. HABITAT DAUPHINOIS ne justifie ni d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par son débiteur ni de la mauvaise foi de ce dernier de sorte que sa demande de dommages et intérêts sur ce fondement ne pourra qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [U] [Y] et Mme [L] [O] [G] [J], parties succombantes à la procédure, supporteront la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner M. [U] [Y] et Mme [L] [O] [G] [J] à payer à la S.A. HABITAT DAUPHINOIS la somme de 75 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

— Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 décembre 2024, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

— Ordonne en conséquence à M. [U] [Y] et Mme [L] [O] [G] [J] de libérer le logement situé [Adresse 3] et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,

— Dit qu’à défaut pour M. [U] [R] [V] et Mme [L] [O] [G] [D] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. HABITAT DAUPHINOIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Dit n’y avoir lieu à ordonner l’évacuation des meubles éventuellement laissés sur place,

— Condamne M. [U] [Y] et Mme [L] [O] [G] [D] [B] à payer à la S.A. HABITAT DAUPHINOIS la somme de 4450,27 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— Condamne M. [U] [R] [V] et Mme [L] [O] [G] [J] à verser à la S.A. HABITAT DAUPHINOIS une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 16 mars 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

— Déboute la S.A. HABITAT DAUPHINOIS de sa demande de dommages et intérêts,

— Condamne M. [U] [Y] et Mme [L] [O] [G] [J] à verser à la S.A. HABITAT DAUPHINOIS la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne M. [U] [Y] et Mme [L] [O] [G] [J] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,