Minute n°

N° RG 24/00356 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IGAG

JUGEMENT DU 23 Octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDEUR :

Monsieur [P], [U], [H] [Y], demeurant [Adresse 3]

comparant assisté de Mme [L] [S] sa mère

DÉFENDEURS :

S.A.R.L. ESPACE DIAG, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELAS FIDAL, avocats au barreau de la DRÔME

Monsieur [W] [J], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Vincent BARD, avocat au barreau de la DRÔME

S.A.R.L. CABINET JEANSELMEreprésentée par Mr [F] [N], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Florence SERPEGINI, avocat au barreau de la DRÔME

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Emilie BONNOT

Greffier : Loetitia MANNING

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 11 Septembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

prononcé par mise à disposition au greffe,

par Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Loetitia MANNING, Greffier

Grosse à :

le :

N° RG 24/00356 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IGAG

EXPOSE DU LITIGE

Par l’intermédiaire de la société JEANSELME, son mandataire, M. [W] [J] a donné à bail à M. [P] [Y] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5]) par contrat en date du 10 octobre 2023, indiquant une surface habitable de 39,54 m², pour un loyer mensuel initial hors charge de 518 euros. Un nouveau mesurage de la surface de l’appartement a eu lieu le 7 décembre 2023 et a montré que le logement avait une surface habitable de 24,63 m².

Par requête en date du 26 février 2024, M. [P] [Y] a fait une demande aux fins de tentative préalable de conciliation. La conciliation a échoué selon constat en date du 30 mars 2024.

Par requête enregistrée au greffe le 22 mai 2024, M. [P] [Y] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection pour demander de condamner M. [W] [J] et la société JEANSELME à lui payer la somme de 1310,60 euros, correspondant au montant des surloyers payés arrêtés au 30 avril 2024 au regard de la surface réelle du logement.

M. [P] [Y] a quitté le logement le 13 octobre 2024.

Les parties ont été convoquées par lettres recommandées avec accusé de réception par le greffe à l’audience du 14 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2024, M. [W] [J] a fait assigner la société ESPACE DIAG devant le juge des contentieux de la protection à l’audience du 16 janvier 2025, à laquelle les deux instances ont été jointes.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

A l’audience du 11 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, M. [P] [Y] demande la condamnation de M. [W] [J] et la société JEANSELME à lui rembourser les trop-perçus de loyer à hauteur de 195,33 euros par mois sur toute la durée du bail.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir en substance, sur le fondement de l’article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que, suite à son emménagement, il a constaté que la surface réelle du logement était inférieure à la surface mentionnée dans le contrat de bail, ce qui l’a conduit à demander un nouveau mesurage. Il ajoute qu’à réception de ce second mesurage, il a alors formé une demande de réduction du loyer auprès du mandataire de son bailleur par courrier en date du 20 décembre 2023 dès lors que l’écart de surface était de 37,7 %. Il estime que sa demande est recevable dans la mesure où il n’a pu formuler cette demande de diminution du loyer qu’après avoir obtenu un second mesurage professionnel, tandis qu’avant ce second mesurage il n’était pas certain de pouvoir le demander. Il rappelle les différentes étapes de la procédure pour indiquer avoir valablement saisi le juge dans le délai de quatre mois imposé par l’article 3-1 précité, les délais pour agir étant suspendus pendant la phase de conciliation. Il précise qu’à l’époque de son emménagement, il ne disposait d’aucune connaissance technique et ne travaillait pas dans le bâtiment. S’agissant de la société JEANSELME, il indique qu’elle a commis une faute en sa qualité de mandataire rédactrice du bail en reportant une surface erronée sur le contrat alors qu’elle est tenue d’une obligation de loyauté et d’exactitude dans les informations fournies au locataire.

En réplique, M. [W] [J] demande :

de condamner la société JEANSELME ou toute partie succombante à le relever et garantir de toutes les sommes qui seraient mises à sa charge,de condamner la société JEANSELME et/ou la société ESPACE DIAG à lui payer la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

M. [W] [J] fait valoir, sur le fondement de l’article 1992 du code civil, qu’il a confié la gestion locative de son studio à un professionnel dans le cadre d’un mandat de gestion et que le mandataire, qui a repris une surface erronée portée sur l’attestation de surface habitable établie par la société ESPACE DIAG, a commis une faute de gestion.

Il soutient par ailleurs que la société ESPACE DIAG a commis une faute dans le mesurage de l’appartement.

La société JEANSELME demande :

à titre principal, de débouter M. [P] [Y] et M. [W] [J] de leurs demandes à son encontre,à titre subsidiaire, de condamner la société ESPACE DIAG à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,en tout état de cause, de condamner in solidum M. [P] [Y] et M. [W] [J] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure et aux dépens.

La société JEANSELME estime, sur le fondement de l’article 3-1 de la loi n°89-462 et de l’article 820 du code de procédure civile, que la demande de M. [P] [Y] est recevable, dès lors qu’il a saisi son bailleur d’une demande amiable le 20 décembre 2023, a ensuite attendu le délai de deux mois puis a saisi la juridiction le 26 février 2024. Sur le fond, la société JEANSELME fait valoir qu’elle a repris le mesurage effectué par un professionnel et n’a ainsi commis aucune faute dans l’exécution de sa mission susceptible d’engager sa responsabilité. A titre subsidiaire, elle estime que la responsabilité délictuelle de la société ESPACE DIAG est fondée, dès lors qu’elle ne peut se contenter d’arguer d’une erreur matérielle pour justifier qu’elle ait établi un premier mesurage erroné de la surface du logement.

La société ESPACE DIAG demande :

de déclarer la demande de M. [P] [Y] irrecevable du fait de la forclusion de son action,de débouter M. [W] [J], la société JEANSELME et M. [P] [Y] de l’ensemble de leurs demandes,de condamner M. [W] [J] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société ESPACE DIAG fait valoir en substance, sur le fondement de l’article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que la demande présentée par M. [P] [Y] est irrecevable dès lors qu’aucune pièce ne permet de dater précisément la demande faite par le locataire concernant la surface, de telle sorte que rien ne démontre que la juridiction a été saisie dans le délai de forclusion de quatre mois. Elle rappelle que le délai de forclusion ne peut être ni interrompu, ni suspendu, de sorte que la phase de conciliation est sans effet. Elle ajoute que M. [P] [Y] a lui-même indiqué qu’il s’était aperçu de l’erreur de surface lors de son emménagement le 10 octobre 2023 et avait mesuré le logement, et qu’en qualité de professionnel du bâtiment, il ne pouvait pas se tromper entre une surface de 25 m² et une surface de 40 m². Elle estime ainsi que M. [P] [Y] ne peut se prévaloir de la demande faite par courrier au mois de décembre 2023 alors qu’il s’infère des courriers produits aux débats que la difficulté a été évoquée auprès du mandataire du bailleur dès la fin du mois d’octobre 2023. A titre subsidiaire, la société ESPACE DIAG fait remarquer que le loyer en cause est dans la moyenne de ceux pratiqués à [Localité 6] pour des locations du même type et que le locataire ne peut se prévaloir d’une erreur qu’il connaissait depuis l’origine. Elle ajoute que la société JEANSELME, qui n’a pas de compétence en matière de mesurage, est un professionnel de l’immobilier et que tant l’agent immobilier que le propriétaire ne pouvaient ignorer que le mesurage contenait une erreur de chiffre.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’action en réduction de loyer prévue par l’article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est enfermée dans un délai pour agir de quatre mois qui court à compter de la demande faite au bailleur ; il s’agit d’un délai de forclusion dont la méconnaissance constitue une fin de non-recevoir qui entraîne la perte du droit d’agir en justice.

L’article 820 du code de procédure civile prévoit que la demande aux fins de tentative préalable de conciliation est formée par requête faite, remise ou adressée au greffe. La prescription et les délais pour agir sont interrompus par l’enregistrement de la demande.

En l’espèce, il est produit aux débats le courrier adressé par M. [P] [Y] par lettre recommandée avec accusé de réception au mandataire de son bailleur, reçu le 20 décembre 2019 par la société JEANSELME, dans laquelle celui-ci demande une diminution de loyer proportionnelle à l’écart de surface constaté entre le contrat de bail et le nouveau mesurage de l’appartement par la société ESPACE DIAG, et ce de façon rétroactive.

S’il résulte tant des échanges de courrier que de la requête déposée par M. [P] [Y] aux fins de tentative préalable de conciliation que celui-ci s’est rendu compte dès son emménagement dans le logement qu’il existait un problème quant à la surface mentionnée dans le contrat de bail, les échanges préalables entre le locataire et le mandataire du bailleur quant à la question de la surface du logement sont sans incidence sur le point de départ du délai pour agir dès lors que la loi fixe expressément le point du départ de ce délai à la demande faite par le locataire de réduction du montant du loyer et non pas à la date à laquelle le locataire a eu connaissance du problème de surface. Or, la société ESPACE DIAG, qui se prévaut de l’irrecevabilité de la demande, ne rapporte pas la preuve d’une demande de réduction de loyer faite antérieurement au courrier produit aux débats.

Ainsi, la demande faite le 19 décembre 2023 constitue le point de départ du délai pour agir.

Ce délai a ensuite été interrompu par la requête faite le 26 février 2024, qui a nécessairement été enregistrée avant la fin du délai de quatre mois puisque le constat d’échec de la conciliation est en date du 30 mars 2024, conformément aux dispositions précitées de l’article 820 du code de procédure civile qui vise l’interruption non seulement des délais de prescription, mais également des délais pour agir.

En conséquence, les demandes présentées par M. [P] [Y] sont recevables.

Sur la demande de réduction de loyer présentée à l’encontre de M. [W] [J]

L’article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 10 octobre 2023 fait état d’une surface habitable de 39,54 m², alors qu’il résulte de l’attestation de surface établie par la société ESPACE DIAG le 7 décembre 2023 que la surface habitable est en réalité de 24,63 m², soit un écart de 9,91 m² représentant plus d’un vingtième de la surface exprimée dans le contrat de location.

Il résulte de ces éléments que M. [P] [Y] est fondé à réclamer le remboursement des trop perçus de loyer à son bailleur pour un montant de 195,33 euros par mois sur la durée du contrat de bail, à savoir douze mois.

L’éventuelle qualité de professionnel du bâtiment de M. [P] [Y] dont se prévaut la société ESPACE DIAG est sans incidence sur la solution du litige, la réduction du montant du loyer étant un droit institué par la loi au profit du locataire quelle que soit sa qualité. De la même façon, la loi n’exige pas que le locataire rapporte la preuve d’une surévaluation du loyer au regard de la surface réelle du logement, la seule différence de plus d’un vingtième de surface faisant naître un droit pour le locataire à demander une réduction proportionnelle du loyer.

En conséquence, M. [W] [J] sera condamné à payer à M. [P] [Y] la somme de 2343,96 euros.

Sur la responsabilité de la société JEANSELME

En application de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En l’espèce, M. [W] [J] a donné mandat à la société JEANSELME pour la gestion immobilière du studio objet du bail par contrat en date du 21 janvier 2022.

Si la société JEANSELME est un professionnel de l’immobilier, elle n’a en revanche pas effectué le mesurage, et ne disposait d’aucune compétence particulière en cette matière pour apprécier l’exactitude des informations fournies par l’attestation de surface habitable établie le 19 janvier 2022 par la société ESPACE DIAG. Elle n’avait pas à vérifier le mesurage effectué par un professionnel.

Dans ces conditions, aucune faute n’est démontrée à l’encontre de la société JEANSELME, de nature à engager sa responsabilité dans l’exécution de sa mission.

En conséquence, M. [P] [Y] et M. [W] [J] seront déboutés des demandes présentées à l’encontre de la société JEANSELME.

Sur la responsabilité de la société ESPACE DIAG

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En l’espèce, la société ESPACE DIAG a procédé à un premier mesurage de l’appartement objet du contrat de bail le 19 janvier 2022 à la suite duquel elle a délivré une attestation de surface habitable indiquant 39,54 m². Après avoir procédé à un nouveau mesurage le 7 décembre 2023, il s’est avéré que l’appartement mesurait en réalité 24,63 m².

En sa qualité de diagnostiqueur immobilier, la société ESPACE DIAG était tenue d’une obligation de résultat quant à l’exactitude de la surface mesurée, et elle engage sa responsabilité contractuelle du fait de l’erreur de mesurage commise le 19 janvier 2022.

En conséquence, il y a lieu de condamner la société ESPACE DIAG à relever et garantir

M. [W] [J] des sommes mises à sa charge.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société ESPACE DIAG, partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner la société ESPACE DIAG à payer à M. [W] [J] la somme de 1000 euros en application des dispositions susvisées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

Déclare les demandes présentées par M. [P] [Y] recevables,

Condamne M. [W] [J] à payer à M. [P] [Y] la somme de 2343,96 euros,

Condamne la société ESPACE DIAG à relever et garantir M. [W] [J] de la somme mise à sa charge,

Déboute M. [P] [Y] et M. [W] [J] de leurs demandes présentées à l’encontre de la société JEANSELME,

Condamne la société ESPACE DIAG aux dépens,

Condamne la société ESPACE DIAG à payer à M. [W] [J] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,