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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 4]

[Localité 7]

[Courriel 10]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00237 – N° Portalis DB22-W-B7I-SGCH

JUGEMENT

DU : 07 Mars 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. SAROFI

DEFENDEUR(S) :

[M] [Y]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

Page

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 07 Mars 2025

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le 07 Mars 2025

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 10 Janvier 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. SAROFI,

inscrite au RCS de [Localité 11] sous le n°487 577 397 dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par M^e Xavier USUBELLI, avocat au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [M] [Y]

[Adresse 5]

[Adresse 9] [Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e HASENOHRLOVASilvain, avocat au barreau de Paris.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2016, la SCI SAROFI a donné à bail à Madame [M] [Y] un appartement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 435 euros, et 25 euros de provisions sur charges, étant précisé que ce bail n’a pas été signé par Madame [M] [Y], seul l’état des lieux d’entrée en date du même jour ayant été signé par cette dernière.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2024, la SCI SAROFI a fait signifier à Madame [M] [Y] un commandement de payer pour un montant de 9 660 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 14 mars 2024 la SCI SAROFI a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2024, la SCI SAROFI a fait assigner Madame [M] [Y] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de Madame [M] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et périls du défendeur,réduire à 15 jours le délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [M] [Y] au paiement des sommes suivantes :la somme de 11 500 euros au titre des loyers impayés arrêtée au 5 juin 2024, terme de juin inclus,la somme de 1 989,71 euros au titre des charges impayées arrêtée au 31 mars 2024,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 20 juin 2024.

Appelée à l’audience du 27 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être retenue à l’audience du 10 janvier 2024.

À l’audience du 10 janvier 2025, la SCI SAROFI, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance de loyers et provisions sur charges à la somme de 9 379 euros arrêtée au 1er décembre 2024, loyer du mois de décembre inclus et sa créance de facture d’eau à la somme de 2 095,09 euros. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [M] [Y], présente et assistée, conteste le principe de la dette et la facture de consommation d’eau réclamée par le bailleur, faisant valoir que son logement est dépourvu d’eau chaude depuis février 2020. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers et sollicite la condamnation du bailleur à remettre l’eau chaude dans le logement dans le délai de sept jours à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 10 euros par jour de retard. A titre subsidiaire, elle demande des délais pour quitter les lieux. Elle sollicite enfin 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 outre la condamnation de la SCI SAROFI aux dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par chacune des parties, il convient de se référer à l’assignations et conclusions déposées à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI SAROFI justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI SAROFI aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire a obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de cette même loi dispose que :

“Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.”

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du commandement de payer délivré le 13 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er décembre 2024 que la SCI SAROFI rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et provisions sur charges impayés à hauteur de 9 379 euros à la date de l’audience.

S’agissant de la consommation d’eau, la SCI SAROFI sollicite le paiement de la somme de 2 095,09 euros actualisée à la date de l’audience. Elle transmet une facture d’eau en date du 31 mars 2024 d’un montant de 1 880,28 euros, dont 937,28 euros d’eau chaude.

Il convient cependant de noter que cette facture ne comporte pas d’indication sur la période de consommation, qu’aucune autre pièce de régularisation de charges – pourtant nécessaire à l’appréciation des charges effectivement supportées par le bailleur – ni factures de souscription d’abonnement auprès d’un fournisseur d’eau au nom du bailleur ne sont produites.

En outre, Madame [M] [Y] conteste ce montant, faisant valoir qu’elle n’a plus d’eau chaude depuis 2020 et que le montant dû est disproportionné par rapport à son occupation, vivant seule dans le logement. Elle produit une main courante faisant état de cette situation en 2021.

Il n’est ainsi pas démontré que les provisions sur charges étaient insuffisantes à couvrir les charges exigibles d’eau. La demande en paiement au titre des charges impayées sera rejetée.

En revanche, Madame [M] [Y] sera déboutée de sa demande aux fins de voir rétablir l’eau chaude dès lors qu’elle ne démontre pas l’existence d’une coupure d’eau chaude, ses seules déclarations reprises par l’assistante sociale dans deux courriels versés aux débats et dans la main courante déposée le 29 juillet 2021 étant insuffisantes.

En conséquence, il convient de condamner Madame [M] [Y] à payer à la SCI SAROFI la somme de 9 379 euros, au titre des sommes dues au 1er décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, le bail du 1er octobre 2016 n’a pas été signé par Madame [M] [Y] mais l’état des lieux d’entrée a bien été signé par cette dernière, et il est constant qu’elle occupe le logement.

Il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette locative s’élève à 9 379 euros selon décompte au 1er décembre 2024 et qu’aucun versement n’a été effectué depuis avril 2022, seul un rappel d’APL ayant été réalisé en août 2024.

Il s’agit d’un manquement grave de Madame [M] [Y] à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 19 juin 2024, date de l’assignation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [M] [Y]

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19 juin 2024 Madame [M] [Y] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [M] [Y] à son paiement à compter du 19 juin 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais d’expulsion formulée à titre reconventionnel

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Madame [M] [Y], sans emploi et percevant, selon ses déclarations, environs 520 euros par mois de revenu de solidarité active, se trouve dans une situation compliquée. Au vu des pièces transmises, elle a tenté de trouver des solutions pour trouver un autre logement adapté à sa situation, a renouvelé sa demande de logement social et est accompagneé par une assistante sociale dans ses démarches.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [M] [Y] un délai de trois mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux, et la demande de la SCI SAROFI de suppression de délai sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

La situation économique respective des parties commande de ne pas faire droit aux demandes d’indemnité formulée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Madame [M] [Y], partie succombante, sera cependant tenue aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI SAROFI aux fins de résiliation judiciaire du bail.

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er octobre 2016 entre la SCI SAROFI d’une part, et Madame [M] [Y] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6], au jour de l’assignation, le 19 juin 2024.

DIT que Madame [M] [Y] est occupante sans droit ni titre.

ACCORDE à Madame [M] [Y] un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 6].

Par conséquent,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai de trois mois, l’expulsion de Madame [M] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [M] [Y] à compter du 19 juin 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

CONDAMNE Madame [M] [Y] à payer à la SCI SAROFI la somme de 9 379 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er décembre 2024 échéance de décembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

CONDAMNE Madame [M] [Y] à payer à la SCI SAROFI l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2024, échéance de janvier, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

Page

DEBOUTE la société SCI SAROFI de sa demande tendant au paiement de l’arriéré de charges liées à la consommation d’eau.

DEBOUTE Madame [M] [Y] de sa demande tendant à rétablir l’eau chaude dans le logement.

DEBOUTE la société SCI SAROFI de sa demande d’indemnité formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTE Madame [M] [Y] de sa demande d’indemnité formulée au titre de au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

CONDAMNE Madame [M] [Y] aux dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Nadia CHAKIRI Marie WILLIG