Minute n°

N° RG 25/00200 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IQJS

JUGEMENT DU 10 Juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDEURS :

Monsieur [D] [E], demeurant [Adresse 3]

comparant

Madame [V] [G], demeurant [Adresse 4]

comparante

DÉFENDEURS :

Madame [B] [T], demeurant [Adresse 5]

non comparante

Monsieur [J] [R], demeurant Dernière adresse connue : [Adresse 1]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Emilie BONNOT

Greffier : Loetitia MANNING

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 12 Juin 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

réputé contradictoire,

en premier ressort,

prononcé par mise à disposition au greffe,

par Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Loetitia MANNING, Greffier

Grosse à :

le :

EXPOSE DU LITIGE

Mme [V] [G] et M. [D] [E] ont donné à bail à Mme [B] [T] et M. [J] [R] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6], par contrat en date du 8 février 2023, pour un loyer mensuel initial de 900 euros, outre des provisions sur charges de 50 euros.

M. [J] [R] a quitté les lieux sans délivrer congé en septembre 2023, laissant Mme [B] [T] seule occupante du logement. En raison d’un important arriéré de loyer, les parties se sont accordées sur le départ de Mme [B] [T] et une remise volontaire des clés.

Un état des lieux contradictoire a été réalisé par un commissaire de justice, en présence de Mme [V] [G] et Mme [B] [T], le 13 janvier 2025.

Mme [V] [G] et M. [D] [E] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection par assignations délivrées à personne à Mme [B] [T] et selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile à M. [J] [R] pour obtenir la condamnation solidaire de Mme [B] [T] et M. [J] [R] à leur payer :

la somme de 7473,38 euros au titre des loyers impayés à la date du 13 janvier 2025,la somme de 320 euros au titre du nettoyage de la maison,la somme de 18 381 euros au titre des réparations locatives,la somme de 1900 euros au titre de la perte financière liée à l’impossibilité de relouer le bien pendant la durée des travaux,la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 12 juin 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Mme [V] [G] et M. [D] [E] maintiennent leurs demandes.

Au soutien de leur prétention, Mme [V] [G] et M. [D] [E] expliquent que suite au départ soudain de M. [J] [R] en septembre 2023, Mme [B] [T] n’a continué à s’acquitter que de la moitié du loyer avant de cesser tout paiement en novembre 2024. Malgré l’aide personnalisé au logement, directement versé aux propriétaires à partir d’avril 2024, la locataire n’a complété qu’à hauteur de la moitié de l’échéance. Ils expliquent avoir tenté des solutions amiables notamment en mettant en place un plan d’apurement dès le mois d’août 2024, que la locataire n’a respecté que sur une seule échéance. Ils déclarent que Mme [B] [T] a tenté de mettre le feu à la maison avant l’état des lieux. En outre, ils relatent que le logement a été inhabité pendant plusieurs mois, Mme [B] [T] vivant dans une autre maison du village et se servant de leur propriété comme d’un garde meuble. Enfin, ils estiment que M. [J] [R] est solidaire dès lors que son nom figure sur le bail et en absence de congé. Finalement, ils annoncent vouloir faire les rénovations avant de pouvoir mettre en vente le bien.

Mme [B] [T] et M. [J] [R] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la condamnation au paiement des arriérés de loyers

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 2023 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, Mme [V] [G] et M. [D] [E] produisent un décompte démontrant que Mme [B] [T] et M. [J] [R] restent leur devoir la somme 7473,38 euros au titre des loyers et charges suite à la libération des lieux loués.

En outre, le contrat de bail contient une clause stipulant qu’en cas de pluralité de locataires, ceux-ci sont tenus de manière solidaire aux obligations du bail.

Mme [B] [T] et M. [J] [R], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement Mme [B] [T] et M. [J] [R] à payer à Mme [V] [G] et M. [D] [E] la somme de 7473,38 euros au titre des loyers et charges impayés au 13 janvier 2025.

Sur la condamnation réparations locatives

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En vertu de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 du même code prévoit que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute.

Il est constant que le preneur n’est tenu des dégradations que si celles-ci ont été constatées en fin de bail et si elles se sont produites au cours de la période de jouissance des lieux.

Enfin, le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui causent des dégradations locatives, son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations et il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

En l’espèce, Mme [V] [G] et M. [D] [E] réclament au titre de réparations locatives la somme totale de 18701 euros, répartie comme suit :

La somme de 320 euros au titre du nettoyage de la maison,La somme de 18 381 euros au titre des réparations locatives,

Mme [V] [G] et M. [D] [E] versent au débat d’une part un état lieux d’entrée contradictoire, établi par les parties, en date du 8 février 2023, duquel il ressort que le logement était en bon état d’entretien et de réparations à l’entrée des locataires dans les lieux, et d’autre part les constatations contradictoires, effectuées en présence des parties, par commissaire de justice le 13 janvier 2025.

M. [J] [R] n’ayant jamais délivré congé, il est resté cotitulaire du bail et à ce titre solidairement tenu aux obligations prévues par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelées ci-dessus.

Sur la demande formée au titre du nettoyage de la maison

Mme [V] [G] et M. [D] [E] versent au débat une facture en date du 15 janvier 2025 pour la somme de 320 euros pour le nettoyage des sols, murs et vitres.

Concernant les sols, il ressort des constations du commissaire de justice que l’ensemble des pièces présentent un sol carrelé « en bon état mais à nettoyer » et que « les joints ont noircis par endroits » ; il en va de même pour les plinthes du logement.

Concernant les murs, le constat du commissaire de justice relève que de nombreux murs du logement portent des traces de griffures dues au chien des locataires. Il est constaté dans chaque pièce la présence de traces noires et tâches aux murs. En ce qui concerne les plafonds, il convient de retenir qu’ils sont en bon état général, hormis dans le hall d’entrée où l’on constate une large auréole jaune et des toiles d’araignées.

Concernant les vitres, le procès-verbal rapporte que dans l’ensemble du logement les PVC et vitres sont sales, en particulier le fenestron de la salle de bain qui est décrit comme « très sale et poussiéreux ».

De plus, dans la pièce du garage, le commissaire de justice constate un sol et des murs très sales et sablonneux, ainsi que de nombreuse tâches sur le mur.

Il s’en déduit que l’intervention d’un professionnel du nettoyage était nécessaire à la remise en état du logement.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [B] [T] et M. [J] [R] à la somme de 320 euros au titre du nettoyage du logement, notamment des sols, murs et vitres.

Sur la demande formée au titre des réparations locatives

Mme [V] [G] et M. [D] [E] versent au débat un devis dressé le 29 janvier 2025 pour la somme de 18 381 euros pour divers travaux de menuiseries et de rénovation, notamment :

la fourniture et pose de 3 fenêtres, la fourniture et pose de 3 volets roulants,la fourniture et pose de 2 blocs porte,la fourniture et pose de 6 poignées de porte,la fourniture et pose d’une poignée de porte d’entrée,la fourniture et pose d’une poignée de baie coulissante, la fourniture et pose de 2 interrupteurs de volets roulants,des travaux de reprise et joint des placoplâtres, le lessivage et la peinture des plafonds,le lessivage et la peinture des murs.

Concernant le remplacement de 3 fenêtres : il ressort des constations que la fenêtre du séjour a une baguette de PVC cassée (on la retrouvera sur le plan de travail de la cuisine) ; de plus la poignée est fortement rayée. Dans la chambre jouxtant le séjour, la fenêtre est dégradée et la poignée est machée et rayée. Enfin, dans la chambre « jungle », on constate que le cache de la poignée est cassée et que sa poignée est fortement rayée. En conséquence, il convient de remplacer ces trois fenêtres.

Concernant le remplacement de 3 volets roulants : ces volets roulants sont mentionnés dans trois pièces : le séjour, la chambre jouxtant le séjour, et la chambre jouxtant la salle de bain. Dans chacune de ces pièces les volets sont décrits comme en état général correct et fonctionnant. En conséquence, le remplacement des volets roulants n’est pas justifié, et il convient de déduire la somme 2230 euros du devis général.

Concernant la fourniture et la pose de deux blocs porte : globalement les portes sont décrites dans chaque pièces comme dégradées, griffées, tachées, rayées et avec traces. Mais il ressort des constations que la porte de la salle de bain et la porte de la chambre jouxtant la salle de bain sont décrites comme particulièrement dégradées. Concernant la porte de la salle de bain, le bois est gonflé est le cadre doit être changé, la peinture est fortement tachée, on y voit des traces de coups et un miroir y a été collé. Concernant la chambre jouxtant la salle de bain, elle est décrite comme « totalement dégradée », elle présente des trous grossièrement rebouchés, la poignée est absente et une partie du cadre est éclaté (visible sur photographie). En conséquence le remplacement de ces deux blocs porte est justifié.

Concernant la fourniture et pose de six poignées de porte : il est précisé que les portes desservies par le dégagement présentent des poignées tordues et rayées. Il est en particulier précisé que le séjour (porte accès garage), la chambre jouxtant le séjour, la salle de bain, la chambre jouxtant la salle de bain et la chambre « jungle » ont des poignées tordues et rayées ; les photographies à l’appui permettent de relever que la poignée des toilettes présente également ces dégradations. En conséquence, le remplacement de 6 poignées de porte est justifié.

Concernant la fourniture et la pose d’une poignée de porte d’entrée : il ressort du procès-verbal que le cache de la poignée est absent, qu’elle bouge et est fortement rayé. Il convient alors de la remplacer.

Concernant la fourniture et la pose d’une poignée de baie coulissante : il est démontré que la baie vitrée du séjour ne dispose plus d’un système de fermeture avec poignée, et que celle-ci tient par un crochet installé par les locataires. La poignée manquante sera retrouvée sur le plan de travail de la cuisine. Ce remplacement de la poignée de la baie coulissante est donc justifié.

Concernant la fourniture et pose de deux interrupteurs de volets roulants : il n’est pas fait état dans les constations du commissaire de justice d’interrupteurs de volets roulants, encore moins d’un interrupteur dysfonctionnant. En conséquence, le remplacement des interrupteurs de volets roulants n’est pas justifié, et il convient de déduire la somme 50 euros du devis général.

Concernant les travaux de reprise et joint des placoplâtres : l’ensemble des pièces du logement présentent des traces de rayures aux murs. Il est relevé que le séjour, la chambre jouxtant le séjour, la chambre jouxtant la salle de baie, et la chambre « jungle » ont des trous chevillés qui n’ont pas été rebouchés. Les murs du hall d’entrée, du séjour et le toilette ont des traces de coup et des trous d’enfoncement. Le placo de l’entrée est particulièrement endommagé par le chien des locataires et une plaque de tôle a été collé afin de camoufler les dégâts. Enfin, le mur sous la fenêtre de la chambre « jungle » s’enfonce au toucher. En conséquence, les travaux de rénovation des placoplâtres sont justifiés.

Concernant le lessivage et la peinture des plafonds : le plafond du hall d’entrée présente une auréole jaune. Le plafond du séjour quant à lui a des débordements de la peinture rose du mur. Les plafonds des autres pièces sont décrits comme en « bon état général ». Cependant, pour une uniformité, avec notamment le lessivage et la peinture des murs, il conviendra de lessiver et repeindre l’ensemble des plafonds du logement. En conséquence, la rénovation des plafonds est justifiée.

Concernant le lessivage et la peinture des murs : l’ensemble des pièces ont des traces noires et des tâches aux murs. Sont particulièrement dégradés : l’entrée qui présente des traces de colle et d’ancienne peinture ; le hall d’entrée dont les murs ne sont pas uniformes, peints de différentes nuances de couleur rose sur un même mur ; le séjour est partiellement et grossièrement peint, il présente lui aussi différentes nuances de rose ; enfin, la chambre jungle présente en plus des traces d’humidité au mur. En conséquence, la rénovation des murs est justifiée.

Il convient donc de condamner solidairement Mme [B] [T] et M. [J] [R], déduction faite du remplacement des volants roulants et des interrupteurs de volets roulants, à la somme de 16 101 euros au titre des réparations locatives.

Sur la condamnation au titre de la perte financière liée à l’impossibilité de relouer

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

S’agissant de demande de dommages et intérêts afin d’indemniser la perte financière liée à l’impossibilité de relouer le temps de la rénovation, il convient de rapporter la preuve du préjudice subi.

En l’espèce Mme [V] [G] et M. [D] [E] ne démontrent pas leur intention de relouer le logement suite au départ des locataires, expliquant au contraire vouloir vendre la maison.

Par ailleurs, la somme demandée de 1900 euros correspond à deux loyers (950 euros mensuel selon le décompte fourni). Or, à la date de l’audience, les travaux n’ont pas encore été entrepris afin de limiter cette perte, et aucun délai pour la réalisation des travaux n’a été produit.

Dans ces conditions, les demandeurs ne rapportent pas l’existence d’un préjudice financier en lien avec les fautes commises par les locataires sortants.

En conséquence, Mme [V] [G] et M. [D] [E] seront déboutés de leur demande visant à l’indemnisation du préjudice de perte financière liée à l’impossibilité de relouer le logement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie.

En l’espèce, Mme [B] [T] et M. [J] [R] succombent à l’instance et seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner in solidum Mme [B] [T] et M. [J] [R] la somme de 200 euros au titre des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code prévoit que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement Mme [B] [T] et M. [J] [R] à payer à Mme [V] [G] et M. [D] [E] la somme de 7473,38 euros titres des loyers et charges impayés arrêtés au 13 janvier 2025,

Condamne solidairement Mme [B] [T] et M. [J] [R] à payer à Mme [V] [G] et M. [D] [E] la somme de 320 euros au titre du nettoyage du logement,

Condamne solidairement Mme [B] [T] et M. [J] [R] à payer à Mme [V] [G] et M. [D] [E] la somme de 16 101 euros au titre des réparations locatives,

Déboute Mme [V] [G] et M. [D] [E] de leur demande d’indemnisation au titre de la perte financière liée à l’impossibilité de relouer,

Condamne in solidum Mme [B] [T] et M. [J] [R] à la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [B] [T] et M. [J] [R] aux dépens,

Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision

La greffière

La juge des contentieux de la protection