N° RG 23/03272

N° Portalis DBXS-W-B7H-H6DM

N° minute : 25/00226

Copie exécutoire délivrée

le 07/05/2025

à :

— la SELAS CABINET FOLLET RIVOIRE COURTOT AVOCATS

— M^e Clémence COMPOINT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GÉNÉRAL

JUGEMENT DU 06 MAI 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDEUR :

Monsieur [A] [J]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître Eric RIVOIRE de la SELAS CABINET FOLLET RIVOIRE COURTOT AVOCATS, avocats au barreau de la Drôme

DÉFENDERESSE :

Madame [D] [V] divorcée [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Clémence COMPOINT, avocat au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Présidente : M. CHEZEL, vice-présidente, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : D. SOIBINET

DÉBATS :

À l’audience publique du 13 mars 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte notarié du 03 juillet 1996, Monsieur [E] [K] [B] a donné à bail commercial à Monsieur [X] [N] [Y] des locaux sis [Adresse 4] pour une durée de neuf ans.

Par acte notarié du 12 juillet 2005, Monsieur [A] [J] et Madame [G] [U] ont acquis les locaux commerciaux.

Par nouvel acte notarié du 19 juillet 2005, les nouveaux propriétaires ont consenti aux preneurs un renouvellement du bail commercial d’une durée de neuf années consécutives et prenant effet à compter du 1er juillet 2005 jusqu’au 30 juin 2014.

Par acte notarié du 1er mars 2006, Monsieur [P] [O] et Madame [D] [V] épouse [O] ont acquis le fonds de commerce.

Par acte d’huissier en date du 18 février 2014, Monsieur [P] [O] et Madame [D] [V] épouse [O] ont fait notifier à Monsieur [A] [J] et Madame [G] [U] une demande de renouvellement du bail commercial pour un durée de neuf ans, à compter du 1er juillet 2014 jusqu’au 30 juin 2023, aux mêmes charges et conditions.

Par acte d’huissier du 15 avril 2014, Monsieur [A] [J] a consenti au renouvellement du bail mais a déclaré qu’il souhaitait augmenter le loyer.

La Commission de conciliation des baux commerciaux a été saisie.

Le 30 juin 2023, Madame [D] [V] épouse [O] a quitté les lieux.

Par acte d’huissier du 18 août 2023, Monsieur [A] [J] a fait délivrer à Madame [D] [V] épouse [O] une sommation de payer le solde des loyers impayés d’août 2018 à juin 2023 et les taxes d’enlèvement des ordures ménagères impayés de 2018 à 2023, pour un montant total de 6.201,50 euros. Par ce même acte, il lui faisait également sommation de réaliser des travaux de remise en état.

La sommation est demeurée infructueuse.

Suivant ordonnance portant injonction de payer du 3 octobre 2023, le Tribunal judiciaire de VALENCE a enjoint Madame [D] [V] épouse [O] de payer à Monsieur [A] [J] les sommes de :

—  6.201,50 euros en principal avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 18 août 2023,

—  144,94 euros au titre de la sommation de payer et d’effectuer les travaux du 18 août 2023,

—  51,07 euros au titre du coût du présent acte outre les dépens.

Cette ordonnance a été signifiée à personne le 19 octobre 2023.

Le 27 octobre 2023, Madame [D] [V] épouse [O] a formé opposition à l’injonction de payer.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 28 novembre 2024, Monsieur [A] [J] demande au Tribunal de :

— CONDAMNER Madame [D] [V] épouse [O] à payer à Monsieur [A] [J] les sommes suivantes :

—  5.605 euros au titre du solde des loyers impayés d’août 2018 à juin 2023,

—  596,50 euros au titre des taxes d’enlèvement d’ordres ménagères impayées des années 2018 à 2023,

— CONDAMNER Madame [D] [V] épouse [O] à indemniser Monsieur [A] [J] du coût des travaux de remise en état du local commercial,

— En conséquence, CONDAMNER Madame [D] [V] épouse [O] à verser à Monsieur [A] [J] la somme de 17.908,62 euros à titre de dommages et intérêts pour remise en état du local,

— CONDAMNER Madame [D] [V] épouse [O] à payer à Monsieur [A] [J] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Madame [D] [V] épouse aux entiers dépens de l’instance en ce compris la procédure d’injonction de payer, distraits au profit de Maître RIVOIRE sur son affirmation de droit.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 12 février 2025, Madame [D] [V] épouse [O] demande au Tribunal de :

— Constater que le montant du loyer du bail reconduit a été maintenu à 305,49 euros ;

— Débouter entièrement Monsieur [A] [J] de sa demande en paiement d’un solde de loyer de 5.605 euros portant sur la période d’août 2018 à juin 2023 ;

— Constater que Madame [V] divorcée [O] agrée au paiement de la somme de 596,50 euros correspondant à sa part de taxe pour les ordures ménagères ;

— Juger par ailleurs que les locaux ont été donnés à bail en 1996 alors qu’ils étaient déjà vétustes de sorte que les réparations liées à cette vétusté ne sauraient être mise à la charge du preneur ;

— Juger néanmoins que Mme [O] a satisfait à son obligation d’entretien du local commercial proprement ;

— En conséquence, débouter entièrement Monsieur [J] de sa demande de condamnation à la somme de 17.908,62 € à titre de dommages et intérêts, demande injustifiée ;

— Débouter Monsieur [A] [J] de toute autre demande, et notamment demande d’indemnisation de dégradations, et demande d’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et dépens ;

— A l’inverse, condamner Monsieur [A] [J] à payer à Madame [V] divorcée [O] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières conclusions signifiées par les parties pour un exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été fixée au 14 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les loyers :

Aux termes de l’article L145-35 du Code de commerce, “Les litiges nés de l’application des articles L. 145-34 et L. 145-38 ainsi que ceux relatifs aux charges et aux travaux peuvent être soumis à une commission départementale de conciliation composée de bailleurs et de locataires en nombre égal et de personnes qualifiées. La commission s’efforce de concilier les parties et rend un avis.

Si la juridiction est saisie parallèlement à la commission compétente par l’une ou l’autre des parties, elle ne peut statuer tant que l’avis de la commission n’est pas rendu.

La commission est dessaisie si elle n’a pas statué dans un délai de trois mois.

La composition de la commission, le mode de désignation de ses membres et ses règles de fonctionnement sont fixés par décret.”

Monsieur [A] [J] affirme dans ses écritures que les parties auraient convenu de porter le loyer commercial à la somme de 400 euros mensuelle, accord qui ressortirait de l’avis de la Commission de conciliation des baux commerciaux.

Or il ressort de l’avis de cette Commission, faisant suite à la séance du 09 février 2016, que si Madame [H] [V] épouse [O] a proposé de porter le loyer à 350 euros, puis 400 euros par mois, Monsieur [A] [J] n’a jamais donné son accord pour ces sommes. Il ressort en effet de l’exposé du différend ainsi que le bailleur souhaitait initialement fixer le loyer mensuel à la somme de 800 euros, mais aurait accepté un loyer mensuel de 600 euros. Il est également fait état de la proposition du propriétaire de consentir à un prix de location de 10 euros le m2, pour un local faisant environ 100 m2. Monsieur [A] [J] n’a donc jamais accepté la proposition de fixer le loyer à 400 euros mensuel, et la seule proposition de Madame [H] [V] épouse [O], non acceptée par le bailleur ni dans le cadre de la Commission de conciliation ni par ailleurs, ne saurait avoir une quelconque force obligatoire.

Le loyer commercial étant donc resté à la somme initialement fixée, Monsieur [A] [J] sera débouté de sa demande au titre du solde des loyers impayés.

Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères :

Madame [H] [V] épouse [O] reconnaît devoir payer à ce titre la somme de 596,50 euros, somme qu’elle sera donc condamnée à verser à Monsieur [A] [J].

Sur les travaux de remise en état du local commercial :

L’article 1755 du Code civil dispose que : “Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.”

Monsieur [A] [J] produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 05 juillet 2023 relatif à l’état des locaux loués. Si ce procès-verbal témoigne de dégradations, il sera souligné que, pour la grande majorité des pièces visitées, il emploie les termes de “vétuste” et/ou “ancien”. Les dégradadations relevées sont par ailleurs à mettre en lien avec l’ancienneté des locaux, eu égar notamment à la durée du bail, et donc leur vétusté.

En tout état de cause, Monsieur [A] [J] ne justifie du montant de sa demande que par la production d’un devis, établi de façon non contradictoire, et ne justifiant pas d’une dépense réellement exposée, étant observé que les termes de ce devis ne démontrent pas non plus l’existence de dégradations qui ne seraient pas en lien avec la vétusté du local.

Monsieur [A] [J] sera donc débouté de ses demandes au titre de la remise en état du local.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

Succombant, Monsieur [A] [J] sera condamné aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais de la procédure d’injonction de payer, ainsi qu’à verser à Madame [H] [V] épouse [O] une somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par décision publique prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire, et susceptible de recours devant la Cour d’Appel de Grenoble :

DEBOUTE Monsieur [A] [J] de ses demandes en paiement fondées sur le solde des loyers impayés et le coût des travaux de remise en état du local commercial ;

CONDAMNE Madame [H] [V] épouse [O] à verser à Monsieur [A] [J] la somme de 596,50 euros au titre des taxes d’enlèvement d’ordres ménagères impayées des années 2018 à 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [A] [J] à verser à Madame [H] [V] épouse [O] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [A] [J] aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais de la procédure d’injonction de payer.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT