TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 23/06816

N° Portalis 352J-W-B7H-CZTKW

N° MINUTE :

Assignation du :

11 Mai 2023

JUGEMENT

rendu le 11 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. SAYCAPITAL

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Rana CHAABAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0535

DÉFENDERESSE

S.C.I. AMADOM

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Renaud ZEITOUN de la SCP BAULAC & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0207

********

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jérôme HAYEM, Vice-Président

Claire ISRAEL, Vice-Présidente

Sarah KLINOWSKI, Juge

assisté de Adélie LERESTIF, greffière, lors des débats et de Astrid JEAN, greffière, lors de la mise à disposition.

Décision du 11 Septembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/06816 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZTKW

DEBATS

A l’audience collégiale du 12 Juin 2025 et tenue publiquement, en formation double juges rapporteurs, Claire ISRAEL a présidé et fait lecture du rapport, puis après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement et par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 26 janvier 2022, la SCI AMADOM a consenti à M. [A] [H] et Mme [N] [Y] [L] une promesse unilatérale de vente portant sur le lot n°4 de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 16ème.

Par acte authentique du 22 avril 2022, la SCI AMADOM a vendu à la société SAYCAPITAL qui s’est substituée aux bénéficiaires, les lots n°19, 23 et 24, correspondant à un appartement de 235,19 m2 situé au deuxième étage de l’immeuble précité et à deux caves, issus de la division du lot n°4, moyennant un prix de vente de 3 800 000 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 27 février 2023, le conseil de la société SAYCAPITAL a mis en demeure la SCI AMADOM de lui proposer une solution amiable pour l’indemniser des préjudices subis par sa cliente, en invoquant la découverte d’importants vices de structure de l’immeuble, après la vente, lors de la demande de l’architecte de l’immeuble d’accéder à son bien pour la pose de témoins sur les façades pour suivre les mouvements existant entre l’immeuble et l’immeuble voisin.

Par exploits de commissaire de justice en date du 11 mai 2023, la société SAYCAPITAL a fait assigner la SCI AMADOM devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles qu’elle soit condamnée à lui restituer le prix de vente et à lui verser des dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 juin 2024, la société SAYCAPITAL demande au tribunal de :

— Débouter la SCI AMADOM de l’ensemble de ses demandes,

A titre principal

— Prononcer la nullité de la vente conclue entre les sociétés AMADOM et SAYCAPITAL pour réticence dolosive,

A titre subsidiaire

— Prononcer la résolution de la vente pour vices cachés,

En tout état de cause

— Condamner la SCI AMADOM à lui restituer l’intégralité du prix de vente soit la somme de 3 800 000 euros augmenté des intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2022, ainsi que la somme de 220 653 euros,

— Condamner la SCI AMADOM à lui payer la somme de 330 000 euros à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

— Dire que ces sommes produiront intérêt au taux légal à compter du 27 février 2023,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

— Condamner la SCI AMADOM à lui payer la somme de 6 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamner aux dépens dont distraction au profit de Maître Rana CHAABAN,

— Ne pas écarter l’exécution provisoire du jugement à venir.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 2 avril 2024, la SCI AMADOM demande au tribunal de :

— Débouter la SCI SAYCAPITAL de l’ensemble de ses demandes,

— La condamner à lui payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 septembre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 12 juin 2025.

Par bulletin du 10 janvier 2025, le juge de la mise en état a rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée par la SCI AMADOM.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 17 septembre 2024 et en dernier lieu le 4 octobre 2024, la SCI AMADOM a également demandé au tribunal de :

Ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture, Prononcer la réouverture des débats et renvoyer le dossier à la mise en état, Admettre sa nouvelle pièce numéro 20.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 5 octobre 2024, adressées au tribunal, la société SAYCAPITAL lui demande de déclarer la société AMADOM irrecevable dans sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture comme adressée au juge du fond et non au juge de la mise en état et subsidiairement, de rejeter cette demande.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions mentionnées ci-dessus pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions des parties, lesquels sont succinctement exposés ci-après.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

La SCI AMADOM demande la révocation de l’ordonnance de clôture pour pouvoir produire les conclusions d’incident signifiées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] postérieurement à la clôture, dans une instance au fond distincte, opposant la copropriété avec les consorts [P], copropriétaires de lots situés au 5ème de la copropriété et d’autres copropriétaires. Elle fait valoir que ces écritures révèlent des informations fondamentales pour le présent litige, tant en ce qui concerne la réelle chronologie des évènements, que la connaissance que pouvait avoir la SCI AMADOM de la situation de l’immeuble, au stade de la vente du bien, dès lors qu’il en résulte qu’à cette période, soit plusieurs mois avant le dépôt du rapport de M. [I], expert désigné la procédure précitée, l’instabilité de l’immeuble n’était aucunement avérée pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], seules les opérations d’expertise menées sous l’égide de M. [X]-[E] dans la procédure opposant la copropriété à la copropriété voisine, ayant permis de mettre en exergue la réalité du mouvement de désolidarisation des deux immeubles.

La société SAYCAPITAL soutient à titre principal que cette demande est irrecevable, le juge de la mise en état pouvant seul, jusqu’à l’ouverture des débats, statuer sur la révocation de l’ordonnance de clôture, en application de l’article 802 du code de procédure civile.

Subsidiairement, elle s’oppose à la révocation de l’ordonnance de clôture et fait valoir qu’il n’existe aucune cause grave justifiant cette demande, les arguments adverses utilisés pour demander la révocation étant, selon elle, changeants, et l’expertise de M. [X] [E] n’étant pas l’élément essentiel sur lequel elle se fonde pour démontrer la connaissance des vices de structure par la venderesse.

Sur ce,

En application de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

Le tribunal étant saisi d’une demande de révocation de l’ordonnance de clôture, cette demande est recevable et le tribunal, après ouverture des débats, doit y répondre.

Aux termes du même article, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

Or en l’espèce, la SCI AMADOM ne démontre pas la survenance d’une cause grave depuis l’ordonnance de clôture du 3 septembre 2024. En effet, comme l’a souligné le juge de la mise en état, le fait que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ait conclu dans une procédure distincte et que ces conclusions soient susceptibles d’apporter des éléments intéressants la présente instance n’est pas susceptible de constituer une cause grave dès lors que rien n’interdisait à la SCI AMADOM de solliciter du syndicat des copropriétaires les informations qu’elle estimait utile de porter à la connaissance du tribunal, sans qu’il ne soit besoin d’attendre que le syndicat des copropriétaires ait conclu dans cette autre instance.

La demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 3 septembre 2024 sera donc rejetée.

Sur la demande de nullité pour dol

Décision du 11 Septembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/06816 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZTKW

A titre principal, sur le fondement des articles 1112-1 et 1130 et suivants du code civil, la société SAYCAPITAL demande au tribunal de prononcer la nullité de la vente du 22 avril 2022 et de condamner la SCI AMADOM à lui restituer le prix vente.

Elle soutient que l’immeuble est affecté de vices qui lui ont été volontairement dissimulés avant la vente, alors la venderesse en avait nécessairement connaissance.

Elle fait essentiellement valoir que :

L’appartement présente des fissures et des lézardes, qui résultent d’un vice de stabilité de l’immeuble qui bascule vers l’immeuble voisin situé [Adresse 3], ce qui a nécessité la mise en place de témoins, pour suivre ses mouvements,Ces fissures n’étaient pas visibles avant la vente, Des fissures étaient présentes dans l’immeuble depuis 2019 et le vice de structure préexistait à la vente, La note aux parties de M. [T] [X]-[E], expert judiciaire désigné dans le litige opposant le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], en date du 7 mars 2023, constate une aggravation constante du basculement de l’immeuble vers l’immeuble voisin, Les rapports de M. [M] [V], ingénieur structure, en date du 10 janvier 2020, joint à la convocation pour l’assemblée générale du 19 février 2020, et de M. [J] [B], en date du 25 juin 2021, joint à la convocation pour l’assemblée générale du 8 décembre 2021, révélaient l’existence d’un vice de structure affectant l’immeuble depuis au moins 2020, et n’ont pas été portés à sa connaissance, Le rapport de l’architecte de la copropriété, M. [S], annexé à la convocation de l’assemblée générale du 7 avril 2021 portant sur la couverture de l’immeuble, constatait de nombreux désordres et préconisait la réfection de la couverture, tout en soulignant la nécessité de procéder à l’analyse de l’origine des désordres, Elle ne pouvait avoir connaissance de l’instabilité de l’immeuble et des désordres affectant sa structure car les procès-verbaux d’assemblée générale qui lui ont été transmis, sans les pièces jointes à la convocation, étaient laconiques et imprécis, et ne mentionnaient pas un tel vice de structure, Le rapport de M. [W], dont les conclusions sont reprises dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 février 2020, a une conclusion rassurante et ne porte pas sur l’affaissement ni sur le désordre affectant le mur pignon, Le point 19 du procès-verbal d’assemblée générale du 8 décembre 2021 ne pouvait l’alerter car il indique que le vice de structure ne concerne que l’appartement 22 au 6ème étage et mentionne uniquement un dégât des eaux.

Pour démontrer que la venderesse avait connaissance de ce vice de structure et le lui a volontairement dissimulé, elle fait valoir que :

Deux contentieux impliquaient l’immeuble, avant la vente, portant sur les fissures présentées par l’immeuble, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ayant délivré une assignation à la Ville de [Localité 6] en mars 2022, soit entre la signature de la promesse et l’acte définitif de vente, Décision du 11 Septembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/06816 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZTKW

Aucune information ne lui été transmise sur ces contentieux, La venderesse était nécessairement informée de ces vices de structure par les rapports joints aux convocations des assemblées générales et les assignations, dès lors qu’elle est demeurée propriétaire de quatre chambres de services dans lesquels les désordres sont apparus dès 2019 et était personnellement partie à un contentieux concernant ces désordres, Mme [R], gérante de la SCI AMADOM, était en outre membre du conseil syndical depuis le 19 février 2020 jusqu’au 31 août 2021 et était à ce titre informée des conclusions des ingénieurs structure jointes aux convocations aux assemblées générales, Plusieurs propriétaires attestent que la question de la stabilité de l’immeuble a été débattue lors des assemblées générales et que l’ensemble des copropriétaires était informé de l’existence de fissures et d’un vice de structure de l’immeuble, Maître [D] [O], notaire, confirme qu’aucune des annexes aux convocations en assemblée générale, relatives à la fissure de structure du mur pignon, ne lui ont été communiquées, Contrairement à ce qu’elle affirme, Mme [R] occupait régulièrement l’appartement, elle a assisté à toutes les réunions et y a joué un rôle actif, ou d’autres membres de sa famille ou le gestionnaire d’appartements de la société mandaté par elle, Mme [G] [Z], laquelle était parfaitement informée de la détérioration de la structure de l’immeuble.

La SCI AMADOM conteste sa connaissance des vices et fait valoir que :

Mme [R] étant absente lors de l’assemblée générale du 19 février 2020, à laquelle elle était représentée par Mme [G] [Z] et elle n’a pas personnellement assisté ni participé aux discussions concernant les désordres subis au 5ème et au 6ème étage de l’immeuble, Elle n’a pas demandé à être nommée au conseil syndical et le fait qu’elle ait été membre du conseil syndical jusqu’au 31 août 2021 n’induit pas qu’elle a ait eu accès aux informations relatives à l’état de l’immeuble au-delà des procès-verbaux d’assemblée générale, lesquels ont été communiqués à la société SAYCAPITAL, L’ensemble des procédures en cours et leur état d’avancement étaient mentionnés dans ces procès-verbaux, de manière circonstanciée, Il n’est pas fait mention dans le procès-verbal d’assemblée générale du 19 février 2020 d’un instabilité structurelle prétendue de l’immeuble ni d’un risque manifeste d’extension des désordres aux étages inférieurs, au contraire, il est seulement fait mention de désordres affectant le 5ème et le 6ème étage consécutifs à un dégât des eaux et au rebouchage d’une ancienne trémie, Les conclusions de M. [W] (point 21), retranscrites fidèlement dans le procès-verbal du 19 février 2020, démentent l’affirmation selon laquelle l’instabilité structurelle de l’immeuble était, dès 2020, identifiée comme cause des désordres, et sa proposition d’étude du 9 janvier 2020 est également retranscrite au point 22, La société SAYCAPITAL ne démontre l’apparition de fissures qu’après le 22 novembre 2022, par son constat d’huissier, Le rapport du cabinet PERSON consacré à l’appartement du 5ème exclut un péril et n’illustre pas d’instabilité structurelle de l’immeuble, L’article L. 721-2 II 1° c n’impose pas la communication des convocations aux assemblées générales à l’acquéreur et ni la société SAYCAPITAL ni son notaire n’en ont fait la demande, Le rapport de M. [V], ingénieur expert missionné par le président du conseil syndical du [Adresse 3], ne retient pas de péril structurel et l’architecte de l’immeuble, et M. [S], architecte du [Adresse 2], présent lors de la visite de M. [V] du 10 janvier 2020, n’a pas fait de rapport en vue de sa diffusion à l’assemblée générale du 19 février 2020, Après diffusion de ce rapport, aucun copropriétaire n’a demandé que soit inscrite à l’ordre du jour une question afférente à la fissure sur le mur pignon du [Adresse 3], de sorte que Mme [R] ne pouvait avoir conscience de l’existence d’un péril structurel et ne peut l’avoir délibérément caché, L’assemblée générale du 7 avril 2021 a rappelé les procédures en cours en avisant les copropriétaires d’un référé expertise « au titre des fissures apparues entre les deux immeubles », M. [S] n’impute pas les désordres de la couverture à un défaut structurel de l’immeuble dans son compte-rendu du 5 février 2021 mais à la vétusté et le procès-verbal d’assemblée générale du 7 avril 2021 (résolution 16) évoque clairement le report des travaux de refection de la couverture dans l’attente des conclusions de l’expert judiciaire relatives à l’examen des fissures, de sorte que l’acquéreuse était pleinement informée, l’imputabilité des fissures à l’instabilité de l’immeuble n’étant en tout état de cause pas établie le 7 avril 2021, mais uniquement dans le cadre de l’expertise judiciaire,La société SAYCAPITAL a été informée de la procédure d’expertise en cours dont l’objet était de rechercher les causes de la fissure présente entre les deux immeubles et son éventuel lien avec l’état de la structure de l’immeuble, L’assemblée générale du 8 décembre 2021 a rappelé les procédures en cours, L’expert judiciaire désigné dans la procédure [P] a rejeté les allégations de M. [K] [C], selon lesquelles les fissurations à l’origine de différents dégâts des eaux au 5ème seraient susceptibles de provenir des mouvements de l’immeuble, mais impute les désordres à l’absence d’étanchéité du sol et des murs des pièces d’eau,En conclusion, Mme [R] ne pouvait pas avoir connaissance en avril 2022 d’un péril structurel affectant l’immeuble alors que ce péril n’était nullement établi par les différents ingénieurs et experts et aucun des procès-verbaux d’assemblée générale n’en faisait mention, deux expertises ayant pour objet la recherche des causes des fissures entre les deux immeubles, Si la société SAYCAPITAL voulait des précisions, il lui appartenait de les solliciter, alors que son attention avait été attirée dans la promesse sur l’utilité de recourir à un homme de l’art pour obtenir tous renseignements sur l’état du bien, Elle-même n’avait pas connaissance des éléments précis et actualisés de l’expertise car elle n’était pas partie à la procédure et n’a pas été informée avant la vente de la demande du 3 mars 2022 par le syndic d’extension des opérations d’expertise et ne disposait pas de l’assignation en intervention forcée.

Sur ce,

Il résulte de l’article 1112-1 du code civil que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. (…) Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette partie de prouver qu’elle l’a fournie. (…) Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Il résulte des articles 1130 et 1131 du code civil que le dol vicie le consentement et est une cause de nullité relative du contrat, lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Son caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1137 énonce que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’immeuble situé [Adresse 2] est affecté d’un vice d’instabilité important qui se matérialise par des fissures présentes à différents endroits de l’immeuble, ainsi que cela ressort du constat de commissaire de justice en date du 22 novembre 2022, lequel fait apparaitre des fissures dans différentes pièces de l’appartement litigieux et relève que plusieurs portes-fenêtres ne peuvent ni s’ouvrir ni se fermer correctement.

Il ressort de la note aux parties en date du 7 mars 2023, adressé par M. [T] [X] [E], expert judiciaire, que l’immeuble du [Adresse 2] bascule vers l’immeuble voisin et que ce basculement s’aggrave constamment même si les causes exactes de ce vice d’instabilité ne semblent pas encore définitivement établies.

Cette instabilité de l’immeuble, quelles qu’en soient les causes exactes, constitue indéniablement une information déterminante du consentement de l’acquéreur à la vente.

Toutefois, ce vice ne saurait être une cause de nullité de la vente que s’il préexistait à la vente et s’il a été dissimulé volontairement par la venderesse à l’acquéreuse.

Il ressort de différentes pièces versées aux débats que les fissures affectant les 5ème et 6ème étages de l’immeuble existaient dès 2019 et que la fissure affectant le mur pignon entre les immeubles des [Adresse 2] et [Adresse 3] était également présente au moins dès janvier 2020. Dès lors, même si la présence de fissures dans l’appartement litigieux n’est pas démontrée antérieurement à la vente, il est établi que les désordres qui sont la manifestation du vice d’instabilité de l’immeuble, préexistaient bien à la vente.

Toutefois, l’existence de ces fissures affectant les lots des 5ème et 6ème étages de l’immeuble et de la fissure présente sur le mur pignon entre les deux immeubles était connue de la société SAYCAPITAL, acquéreuse.

En effet, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 19 février 2020, dont l’acquéreuse a eu connaissance, que le rapport de M. [V], ingénieur structure mandaté par la copropriété du [Adresse 3], est mentionné comme suit :

« Point 28 d’information : « information concernant le rapport de l’ingénieur structure de la copropriété du [Adresse 3]

L’assemblée générale prend acte des informations qui lui sont données dans le rapport de l’ingénieur structure mandaté par la copropriété du [Adresse 3] afin de contrôler la fissure située sur leur mur pignon de la copropriété mitoyenne. La visite a eu lieu le 10 janvier 2020.

Lors de cette visite il a été constaté :

La présence de fissures sur le mur pignon du [Adresse 3] (…) ».

Il n’est pas contesté que le rapport de M. [V], annexé à la convocation mais pas au procès-verbal, n’a pas été porté à la connaissance de la société SAYCAPITAL. Ce rapport du 10 janvier 2020 décrit cette fissure sur le mur pignon, à la liaison des deux bâtiments, et indique :

« Avis : c’est une fissure de structure à l’emplacement d’un poteau en béton armé intégré dans le voile béton du pignon. Cette fissure est à traiter rapidement car les aciers verticaux doivent être corrodés » (…)

« Conclusions : la reprise de la fissure du pignon est à réaliser dans les meilleurs délais afin d’éviter de plus lourds travaux à venir, cependant il n’y a pas de péril structurel à ce jour ».

Si le procès-verbal d’assemblée générale ne reprend pas les conclusions de l’ingénieur structure et ne précise pas que la fissure est une « fissure de structure », ce rapport ne saurait être qualifié « d’alarmiste », comme le soutient la demanderesse, tout péril structurel étant écarté, et pouvait laisser penser que seule la copropriété du [Adresse 3] devait réaliser des travaux. Il n’était pas de nature à informer davantage l’acquéreuse, alors que l’existence de la fissure était en revanche clairement signalée dans le procès-verbal d’assemblée générale.

De même, dès l’assemblée générale du 19 février 2020, l’existence de fissures dans les étages est signalée, le point d’information 21 faisant état de l’intervention de l’ingénieur structure M. [W] dans le cadre de la procédure opposant le syndicat des copropriétaires aux consorts [P] et d’autres copropriétaires. Si le procès-verbal précise que « l’objet de sa mission était de contrôler que la structure de l’immeuble du plancher haut des deux chambres au 5ème étage n’avait pas été touchée par les dégâts des eaux répétées. Le Cabinet [W] a affirmé qu’il n’y avait pas de désordres sur la structure » et mentionne de façon rassurante que M. [W] a conclu à l’absence de désordres structurels significatifs après le rebouchement de l’ancienne trémie entre le 6ème et le 5ème étage, il est toutefois mentionné qu’il a également été interrogé sur les fissures « se trouvant au 5ème étage et dans les couloirs des chambres de services. L’ingénieur a visité l’ensemble des appartements sauf le 1er et le 4ème où il n’a pas pu avoir accès. Le Cabinet [W] nous a transmis sa proposition de mission afin d’analyser les désordres et donner les préconisations éventuelles sur les fissures de l’immeuble ».

La 22ème décision précise en outre qu’il a été missionné pour « faire un contrôle approfondi sur l’origine des fissures se trouvant dans les chambres de service de Monsieur [K] », donc au 6ème étage.

Dès lors, la lecture de ce seul procès-verbal permettait à l’acquéreuse d’être informée de l’existence de fissures dès 2019, tant dans l’immeuble aux 5ème et 6ème étages, que sur le mur pignon entre le [Adresse 2] et le [Adresse 3].

Il ressort par ailleurs des procès-verbaux ultérieurs que l’origine exacte de ces fissures n’était pas formellement établie, mais que des experts avaient été désignés dans deux procédures, en référé, pour en déterminer les causes.

Ainsi, la 12ème décision du procès-verbal d’assemblée générale du 7 avril 2021, relative aux travaux de ravalement votés en 2019, fait mention que « l’architecte de la copropriété, présent à l’assemblée générale, Monsieur [S], précise que (…)

En ce qui concerne les fissures, celles-ci étant à l’intérieur des appartements, elles ne peuvent pas, en l’état actuel de l’expertise judiciaire, avoir un lien direct avec le ravalement. Il est précisé que les travaux de ravalement ne débuteront qu’à partir du moment où l’expert judiciaire, sous l’avis éclairé du sapiteur nommé par lui-même dans le cadre de la procédure en cours relative à l’examen des fissures présentes dans la copropriété aura rendu un avis favorable à la mise en œuvre desdits travaux. L’accord de l’expert nommé dans le cadre du référé du [Adresse 3] (fissures extérieures) sera également essentiel et conditionnera la prévision des travaux de ravalement.

Par conséquent, ces accords signifieront ainsi que les fissures actuellement constatées sur la copropriété sont sans incidence sur la structure de l’immeuble ».

De plus, un point d’information est fait sur la procédure en référé sur assignation du [Adresse 3] en date du 11 février 2021 « aux fins de désignation d’un expert judiciaire pour constater – rechercher les causes et les moyens de remédier aux désordres allégués, à savoir les fissures apparues entre les deux immeubles », ainsi qu’un point d’information sur la procédure de référé expertise sur assignation des consorts [P] par acte du 10 août 2017, l’expertise ordonnée portant sur les fissures affectant notamment leur appartement.

Là encore, il est clairement indiqué que les travaux ne débuteront qu’après un avis favorable de l’expert et son sapiteur dans le cadre de la procédure en cours relative à l’examen des fissures présentes dans la copropriété.

Il est donc de nouveau porté à la connaissance de l’acquéreuse que des expertises ont été ordonnées qui doivent déterminer si les fissures constatées ont ou non une incidence sur la structure de l’immeuble, à tel point que les travaux de ravalement ont été reportés.

La société SAYCAPITAL reproche également à la venderesse de ne pas lui avoir transmis le rapport de M. [S], en date du 5 février 2021, annexé à la convocation à l’assemblée générale. Toutefois, ce rapport, relatif à la réfection de la couverture, signale en effet le mauvais état de la toiture et différents désordres et préconise une réfection urgente mais ne comporte aucune mention relative à l’instabilité de l’immeuble. Dès lors, il est sans lien avec l’objet du présent litige.

Ensuite, le procès-verbal d’assemblée générale du 8 décembre 2021 était également de nature à renseigner et alerter la société SAYCAPITAL.

En effet, il mentionne qu’a été fait un « Point d’information sur les sinistres en cours » et précise s’agissant des travaux de ravalement que « Eu égard aux procédures en cours liées à l’examen des fissures présentes sur la copropriété du [Adresse 2] faisant objet de deux procédures distinctes, l’assemblée générale décide d’annuler les appels de fonds des résolutions (….) de l’assemblée générale du 7 avril 2021 ».

Dès lors, les travaux de ravalement étant annulés dans l’attente des conclusions des expertises, la société SAYCAPITAL ne pouvait ignorer que les désordres de fissures constatés pouvaient avoir une cause structurelle.

Un nouveau point sur les procédures judiciaires en cours a d’ailleurs été fait lors de cette assemblée générale et il est précisé que M. [I], expert désigné dans la procédure [P], s’est adjoint un expert spécialiste en structure, M. [U], afin de donner un avis sur les désordres structurels (fissures) affectant l’appartement du 5ème et les chambres de service. Si cet expert a indiqué qu’il y a un lien de causalité entre ces désordres et la suppression d’un mur porteur au 4ème étage, conclusions qui semblent désormais contestées, il n’en demeure pas moins que l’existence de « désordres structurels » était déjà mentionnée.

La société SAYCAPITAL reproche en outre à la venderesse de ne pas lui avoir transmis le rapport de M. [J] [B], architecte, en date du 25 juin 2021, relatif aux fissures présentes au 6ème étage dans l’appartement de M. [K] [C], lequel a été demandé par ce copropriétaire et était annexé à la convocation pour l’assemblée générale du 8 décembre 2021.

Ce rapport mentionne l’existence de fissures apparues dès 2017, au 6ème et au 5ème étage, dans l’appartement appartenant à M. et Mme [P], et indique que ces fissures semblent être « consécutives aux désordres liés à la reprise du mur porteur au 4ème étage ». Ainsi que cela vient d’être démontré, ces éléments sont mentionnés dans les procès-verbaux d’assemblée générale communiqués à la société SAYCAPITAL.

Ce même rapport relève qu’il existe « un décollement entre le [Adresse 2] et le [Adresse 3] » et indique : « M. [K] [C] précise que cette fissure existait déjà en 2017. On note la présence d’un témoin pour mesurer l’épaisseur ou le mouvement de la fissuration. On peut considérer qu’un homme de l’art suit les fissurations pour évaluer l’évolution des mouvements ».

« Diagnostic : M. [K] [C] insistait sur le fait que les premières fissures côté chambre là où se trouve le témoin sont apparues avant 2017 et sont probablement consécutives à l’effondrement d’un mur porteur au 4ème étage. Tandis que le reste des fissures qui sont apparues après courant 2019 sont liées à un mouvement entre les deux immeubles.

Conclusion : il y a indubitablement un problème au niveau du sol qui affecte les fondations des deux immeubles créant les fissurations visibles dans l’appartement de M. [K] [C]. Il est connu que lorsqu’un problème de structure se produit en fondation, les fissures

affectent les parties supérieures en s’écartant plus on monte dans les étages.

Il est possible que les mouvements de structure qui semblent être des mouvements importants aient eu récemment aussi, depuis fin 2019, des incidences spécifiques sur les joints de plomberie des installations sanitaires de l’appartement n°22 et des autres chambres du 6ème étage ».

Enfin, il indique, en caractères gras : « nous attirons l’attention du syndic sur le vrai problème de structure entre les deux immeubles (fissurations, étanchéité des salles d’eau) et probablement sur un problème de surpression, au niveau des chambres du 6ème étage, et des conséquences de l’effondrement du mur porteur au 4ème étage, qui ont engendré la 1ère fissure visible en 2017 dans la chambre, côté cour de l’appartement de M. [K] [C], ainsi que dans la chambre n°13 ».

Certes, ce rapport qui alerte de façon plus précise et alarmante la copropriété sur le risque structurel n’a pas été communiqué à la société SAYCAPITAL mais il est expressément mentionné dans la 19ème décision du procès-verbal de l’assemblée générale du 8 décembre 2021 dont elle a en revanche eu communication. Cette résolution mentionne le courrier de M. [K] [C] qui est transmis en pièce jointe et reprend la demande de résolution de ce dernier indiquant notamment :

« l’assemblée générale après avoir pris connaissance du rapport de Monsieur [B] du 26 juin 2021, concernant l’appartement du 6ème étage de M. [K] [C], la copropriété a pris note des graves problèmes de structure et de fissures rendant impropre ledit appartement à la location (…) la copropriété qui est responsable des problèmes de structure et donc de très graves problèmes de fissures dans tout l’appartement 22 décide de faire immédiatement les travaux provisoires nécessaires (…) ».

Même si cette résolution n’a pas été votée par les copropriétaires, le procès-verbal mentionne que « eu égard aux procédures judiciaires en cours, il est fait état en séance de la nécessité d’attendre la suite donnée aux procédures actuelles avant d’entamer quelconques travaux dans l’appartement de M. [K] », et fait donc expressément état du rapport de M. [B] et de l’incertitude sur la cause des désordres structurels affectant l’immeuble.

Il ne saurait donc être sérieusement soutenu par la société SAYCAPITAL que les procès-verbaux d’assemblée générale étaient vagues et laconiques alors qu’il y est fait état de désordres structurels, que des points d’informations précis sur les procédures en cours sont faits à chaque assemblée générale, que les travaux de ravalement et de reprise des fissures dans les lots des 5ème et 6ème sont reportés dans l’attente des conclusions des experts et alors que les rapports des architectes et ingénieurs structure sont à chaque fois mentionnés.

Il est évident, à la seule lecture des procès-verbaux d’assemblée générale, que la question de l’origine des désordres structurels a été discutée par les copropriétaires, les copropriétés ayant missionné des ingénieurs structure et des experts étant désignés, notamment un sapiteur spécialisé en « structure » pour déterminer l’origine des fissures. Les attestations de trois copropriétaires produites par la société SAYCAPITAL indiquant que la question de la stabilité de l’immeuble a été débattue en assemblée générale ne font que confirmer ce qui ressort déjà de façon évidente des procès-verbaux.

La société SAYCAPITAL a donc acquis le bien en pleine connaissance de l’existence de désordres structurels possiblement graves, de nombreuses fissures étant présentes dans l’immeuble et sur le mur pignon entre les immeubles des [Adresse 2] et [Adresse 3] et à tout le moins de l’éventualité d’un risque structurel pour l’immeuble, les travaux de ravalement étant annulés dans l’attente des expertises permettant de déterminer l’origine des fissures.

Elle pouvait également demander la communication des deux rapports de MM. [V] et [B] dont elle avait également connaissance, même s’ils ne lui étaient pas communiqués, tout comme des assignations délivrées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et par les consorts [P].

En outre, il résulte de l’ensemble des éléments exposés ci-avant qu’il n’est pas établi que la SCI AMADOM pouvait savoir que les désordres avaient pour cause l’instabilité de l’immeuble et plus spécifiquement son basculement, dès lors que les expertises étaient encore en cours au jour de la vente. A cette date, aucune des expertises ou rapports ne concluait avec certitude à l’instabilité de l’immeuble mais ils mentionnaient plutôt la suppression du mur porteur du 4ème comme cause des fissures dans les étages.

La note aux parties qui est invoquée par la demanderesse et qui fait état du basculement de l’immeuble date du 7 mars 2023 et est donc postérieure à la vente. La venderesse ne pouvait ainsi en avoir connaissance. En outre, cette même note relève « d’importantes faiblesses à proximité voire sous les fondations du bâtiment » mais souligne que ce constat est nouveau, de sorte qu’il ne saurait être reproché à la venderesse, qui ne pouvait en avoir connaissance, de ne pas en avoir informé la société SAYCAPITAL.

La société SAYCAPITAL soutient enfin que l’assignation en intervention forcée de la ville de Paris par le syndicat des copropriétaires, en date du 3 mars 2022, lui a été dissimulée mais elle ne la produit pas, de sorte que le tribunal ne peut vérifier si cette pièce était susceptible d’apporter d’autres éléments d’information à l’acquéreuse, déterminants de son consentement.

La société SAYCAPITAL a donc été suffisamment informée par les pièces qu’elle reconnait avoir reçues, de l’existence de désordres structurels dans l’immeuble, dont la cause devait être déterminée au moyen de deux expertises judiciaires, dont l’existence ne lui a pas davantage été dissimulée. Elle disposait des références de l’ensemble des rapports d’architectes, ingénieurs structures et procédures judiciaires lui permettant de solliciter la communication de pièces complémentaires si elle l’estimait nécessaire et ne démontre en tout état cause pas que les informations figurant dans ces pièces étaient susceptibles de la dissuader d’acquérir le bien.

Enfin, elle ne démontre pas que la SCI AMADOM, venderesse, disposait d’informations supplémentaires sur l’existence d’un vice d’instabilité de l’immeuble, déterminantes de son consentement et qui auraient dû lui être transmises.

Dès lors, il n’est pas établi que la SCI AMADOM a commis une réticence dolosive à son égard et la demande de la société SAYCAPITAL d’annulation de la vente fondée sur le dol sera rejetée, de même que sa demande subséquente de condamnation de la venderesse à lui restituer le prix de vente.

Sur la demande de résolution pour garantie des vices cachés

Au soutien de sa demande de résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés, la société SAYCAPITAL présente les mêmes moyens que ceux présentés au soutien de la demande de nullité et elle fait valoir que la clause exonératoire de la garantie stipulée à l’acte de vente ne lui est pas opposable car la SCI AMADOM avait connaissance du vice affectant l’immeuble.

La SCI AMADOM oppose que l’acte de vente stipule une clause exonératoire de la garantie des vices cachés et qu’elle n’avait pas connaissance au jour de la vente de l’instabilité structurelle de l’immeuble et qu’elle n’est pas un professionnel de l’immobilier.

Sur ce,

Aux termes des articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Dans ces cas, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, les parties ont stipulé à l’acte de vente du 22 avril 2022, une clause aux termes de laquelle « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

Des vices apparents, Des vices cachés ».

La société SAYCAPITAL n’invoque pas la qualité de vendeur professionnel de la SCI AMADOM. Il lui appartient donc, pour écarter l’application de cette clause exonératoire de garantie des vices cachés, de démontrer que la venderesse avait connaissance des vices affectant l’immeuble.

Or, il résulte des motifs ci-dessus retenus pour rejeter la demande de nullité fondée sur le dol, que la société SAYCAPITAL ne démontre pas que la SCI AMADOM avait connaissance de l’instabilité de l’immeuble à l’origine des désordres structurels qui étaient déjà portés à la connaissance de l’acquéreuse.

Il en résulte donc que les désordres structurels affectant l’immeuble qui étaient connus de la venderesse, n’ont pas été cachés à la société SAYCAPITAL et que la venderesse n’avait pas davantage que cette dernière, connaissance de l’origine de ces désordres.

La demande de la société SAYCAPITAL tendant à la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés doit donc être rejetée, de même que la demande de restitution du prix de vente, en ce qu’elle est subséquente à la demande de résolution.

Sur les dommages et intérêts

La société SAYCAPITAL demande la condamnation de la SCI AMADOM à lui verser des dommages et intérêts au titre des droits de mutation et frais et en réparation de son préjudice de jouissance.

Elle fonde sa demande sur les dispositions de l’article 1217 du code civil et soutient que la SCI AMADOM a manqué à son obligation contractuelle en ne l’informant pas de la gravité des désordres affectant l’immeuble et en ne lui communiquant pas l’assignation en référé expertise de 2021 et l’assignation en intervention forcée de la Ville de Paris du 3 mars 2022.

Subsidiairement, elle se fonde sur l’article 1645 du code civil et la garantie des vices cachés.

Sur ce,

La société SAYCAPITAL qui reproche à la venderesse un manquement à son obligation précontractuelle d’information, ne peut fonder cette demande sur les dispositions de l’article 1217 du code civil invoquées, sa demande relevant des règles de la responsabilité délictuelle et non de la responsabilité contractuelle.

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, il appartient à la société SAYCAPITAL de rapporter la preuve d’une faute de la SCI AMADOM, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice pour que sa responsabilité délictuelle soit établie.

Or, il résulte des motifs retenus ci-dessus que la société SAYCAPITAL ne rapporte pas la preuve d’un manquement de la SCI AMADOM à son obligation précontractuelle d’information à son égard, les pièces transmises par la venderesse portant à sa connaissance les désordres structurels affectant l’immeuble depuis plusieurs années et l’existence de deux procédures et expertises judiciaires en cours devant permettre de déterminer l’origine de ces désordres et la société SAYCAPITAL ne démontrant pas non plus que la venderesse avait en sa possession des informations supplémentaires essentielles de son consentement.

Par ailleurs, la demande de la société SAYCAPITAL au titre de la garantie des vices cachés ayant été rejetée, elle n’est pas fondée à solliciter des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1645 du code civil.

En conséquence, les demandes de dommages et intérêts de la société SAYCAPITAL seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

La société SAYCAPITAL, partie succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens et la demande de distraction des dépens au profit de Maître Rana CHAABAN sera rejetée.

Elle sera également condamnée à payer à la SCI AMADOM la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable la demande de la SCI AMADOM de révocation de l’ordonnance de clôture du 3 septembre 2024 ;

Rejette la demande de la SCI AMADOM de révocation de l’ordonnance de clôture du 3 septembre 2024 et déclare irrecevable la pièce n°20 de la SCI AMADOM (conclusions d’incident du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] signifiées le 13 septembre 2024 dans la procédure [P]/syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et a. RG n°23/06174) ;

Rejette les demandes de la société SAYCAPITAL tendant à :

— Prononcer la nullité de la vente en date du 22 avril 2022 portant les lots n°19, 23 et 24, de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], cadastré section FP, numéro [Cadastre 4], lieudit [Adresse 1], surface 00 ha 03 a 56 ca,

— Subsidiairement, prononcer la résolution de la vente,

— Condamner la SCI AMADOM à lui restituer l’intégralité du prix de vente soit la somme de 3 800 000 euros augmenté des intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2022,

— Condamner la SCI AMADOM à lui payer la somme de 220 653 euros, au titre des droits de mutation et frais,

— Condamner la SCI AMADOM à lui payer la somme de 330 000 euros à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

— Dire que ces sommes produiront intérêt au taux légal à compter du 27 février 2023,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

— Condamner la SCI AMADOM à lui payer la somme de 6 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société SAYCAPITAL aux dépens ;

Rejette la demande de distraction des dépens au profit de Maître Rana CHAABAN ;

Condamne la société SAYCAPITAL à payer à la SCI AMADOM, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 11 Septembre 2025

La Greffière Le Président

Astrid JEAN Jérôme HAYEM