N° RG 24/02811 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IGRO

N° minute :

Copie exécutoire délivrée

le 20/11/2025

à :

— la SELARL FAYOL AVOCATS,

— M^e Anne NOBILI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 20 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. LE CHARME, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Pascale BARTON-SMITH, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE, et Maître Anne NOBILI, avocat postulant au barreau de la DROME

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. JR, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Guillaume BLANC de la SELARL FAYOL AVOCATS, avocats au barreau de la DROME

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. CHEZEL, vice-président, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : V. PLASSE

DÉBATS :

À l’audience publique du 25 septembre 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Un bail commercial a été conclu entre la SCI LE CHARME (bailleur) et la SARL JR (preneur) par acte notarié en date du 26 août 2011 couvrant la période du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2018, portant sur un local sis [Adresse 2] à [Localité 3].

Se prévalant de manquements du preneur à ses obligations, la SCI LE CHARME a assigné la SARL JR devant le Tribunal Judiciaire de VALENCE par acte de commissaire de justice du 06 septembre 2024, au visa de l’article L145-1 du Code de commerce et des articles 1728 et suivants du Code civil.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 11 mars 2025, elle demande au Tribunal de :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial consenti le 1er janvier 2010 à la SARL JR.

— Ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la

force publique, si nécessaire,

— Condamner la SARL JR au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente aux

dernières échéances de loyers et charges, jusqu’à libération effective ;

— Condarnner la SARL JR au paiement de 7.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— La condamner au paiement de la somme de 3.600 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 23 juin 2025, la SARL JR demande au Tribunal de :

— Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la SCI LE CHARME comme mal fondées

— Condamner la SCI LE CHARME au paiement de la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens l’instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières conclusions signifiées par les parties pour un exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été fixée au 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de résolution judiciaire du bail commercial :

L’article 1728 du Code civil dispose que : « Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. ».

Aux termes de l’article 1184 du Code civil, dans sa rédaction en vigueur au jour de la conclusion du contrat de bail : « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. ».

Il appartient au bailleur de démontrer l’existence de manquements d’une gravité suffisante pour justifier que soit prononcée la résiliation du bail commercial.

Le bail commercial conclu entre les parties prévoit d’une part, en page 4, au paragraphe “Exploitation”, que : “Le magasin devra être constamment ouvert sauf fermeture d’usage.”, et d’autre part, en page 6, au paragraphe “Cession-sous-location”, que “Le Preneur ne pourra céder son droit au présent bail ou sous-louer les lieux en dépendant, en tout ou partie, sans le consentement du Bailleur, sous peine de nullité des cessions ou sous-locations consenties au mépris de cette clause, et même de résiliation des présentes. Toutefois, il pourra, sans avoir besoin de ce consentement, consentir une cession du bail à son successeur dans le commerce.”.

La SCI LE CHARME soutient en premier lieu que le magasin n’aurait pas été constamment ouvert. Elle produit au soutien de ses prétentions un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 21 janvier 2016 dont il ressort qu’à cette date, le restaurant était fermé au public, grilles métalliques baissées, sans activité professionnelle, et plusieurs affiches portant la mention “à louer” étaient apposées sur les vitrines. En outre, par courriel du 17 juillet 2024, l’étude de commissaire de justice DURAND & GREE a indiqué que son clerc s’est rendu à l’adresse du bail commercial, et a constaté sur place que les lieux étaient inoccupés, ainsi que la présence d’une pancarte “à louer”, comportant un numéro de téléphone correspondant à celui du gérant de la SARL JR. De plus, par courrier du 19 janvier 2016, Monsieur [I] [J], précédent gérant de la SCI LE CHARME, avait fait grief à la SARL JR du fait que, depuis le mois de décembre 2014, le fonds de commerce était fermé à la clientèle, en violation des prévisions contractuelles. La SARL JR a répondu à ce courrier par l’intermédiaire de Monsieur [G], Docteur en droit, sans contester la réalité de la fermeture et indiquant “que la question de l’exploitation devrait être réglée dans les prochains jours.”.

La SARL JR fait quant à elle valoir que le fonds est actuellement exploité, s’appuyant sur un procès-verbal de commissaire de justice du 11 mars 2025 qui constate ce fait, et sur un contrat de location-gérance conclu avec Monsieur [H] [F] le 27 janvier 2025.

Il est donc démontré que le fonds de commerce a été fermé, a minima entre 2014 et 2016, et à nouveau en 2024, mais qu’il est actuellement exploité.

La SCI LE CHARME met par ailleurs en cause le fait que la SARL JR ait conclu un contrat de location-gérance pour exploiter les lieux loués, en violation du bail commercial.

Cependant, celui-ci prohibe explicitement la cession ainsi que la sous-location, mais non la location-gérance, qui ne peut être assimilée à la sous-location. Aucune autre clause du bail n’étant de nature à interdire la location-gérance, il n’y a pas lieu de retenir un manquement du preneur à ses obligations de ce chef.

En conséquence, si des manquements peuvent être retenus à l’encontre de la SARL JR, tenant à un défaut d’ouverture constante du magasin, il apparaît que ce manquement n’a plus de caractère actuel et que la situation est régularisée. Il n’est donc pas démontré de manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail commercial.

La SCI LE CHARME sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

Succombant, la SCI LE CHARME est condamnée aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’à verser à la SARL JR une somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par décision publique prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et susceptible de recours devant la Cour d’Appel de Grenoble :

DEBOUTE la SCI LE CHARME de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI LE CHARME à verser à la SARL JR la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI LE CHARME aux entiers dépens de l’instance.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT