TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 29 Avril 2026

AFFAIRE N° RG 26/01320 – N° Portalis DB3Q-W-B7K-RCMO

NAC : 72I

Jugement Rendu le 29 Avril 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice, la Société PROACT’IMM, enseigne CITYA PATTRIMOINE GESTION, Société par actions simplifiée immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le numéro 347 450 454, dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Madame [A] [Q], demeurant [Adresse 4]

non comparante

Monsieur [K] [B] [V], demeurant [Adresse 4]

non comparant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 18 Février 2026,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 Mars 2026 et mise en délibéré au 29 Avril 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [K] [B] [V] et Mme [A] [Q] sont propriétaires des lots numéros 73 et 209 au sein de la résidence [Etablissement 1] en copropriété sise [Adresse 5] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice du 18 février 2026, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société PROACT’IMM enseigne CITYA PATRIMOINE GESTION, a fait assigner M. [K] [B] [V] et Mme [A] [Q] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES aux fins de voir :

— CONDAMNER solidairement Madame [A] [Q] et Monsieur [K] [B] [V], à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice la société PROACT’LMM, ENSEIGNE CITYA PATRIMOINE GESTION, la somme totale de 14 871,56 euros, correspondant à :

• 11 344.74 euros à titre principal, charges exigibles arrêtées au 1er janvier 2026 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 janvier 2026 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

• 2 000,82 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice de l’année 2026 devenues exigibles par anticipation ;

• 1526 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

— CONDAMNER solidairement Madame [A] [Q] et Monsieur [K] [B] [V], à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] située [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice la société PROACT’IMM, ENSEIGNE CITYA PATRIMOINE GESTION, la somme totale de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNER solidairement Madame [A] [Q] et Monsieur [K] [B] [V], à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] située [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice la société PROACT’IMM, ENSEIGNE CITYA PATRIMOINE GESTION, la somme totale de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir

— CONDAMNER solidairement Madame [A] [Q] et Monsieur [K] [B] [V], aux entiers dépens.

Au soutien il explique que les débiteurs défendeurs, ne s’acquittent que très irrégulièrement et partiellement de leurs charges et que malgré un grand nombre de mise en demeure, cela continue, raison pour laquelle il a saisi le tribunal de céans. Il souligne que cela entrave le bon fonctionnement de la copropriété.

A l’audience du 19 mars 2026, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Bien que régulièrement assignés, M. [K] [B] [V] et Mme [A] [Q] n’ont pas constitué avocat ni comparu.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 5 janvier 2026, adressée en recommandé avec avis de réception à M. [K] [B] [V] et Mme [A] [Q], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Aux termes de cette lettre le syndicat des copropriétaires réclame le paiement dans le délai de 30 jours de la somme de 666,94 euros au titre des provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours arrêtées au 5 janvier 2026 et rappelle les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété;

— un décompte, des charges de copropriété et appels de fonds travaux échus et impayés arrêté au 1er janvier 2026, sur la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2026 appel provision 1er trimestre 2026, mission MO + etude balcons 1/1 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 11 344,74 euros,

— les appels de fonds pour la période;

— le tableau des charges prévisionnelles 2026;

— les procès-verbaux des assemblées générales annuelles du 9 septembre 2024 et son attestation de non recours, et du 19 novembre 2025,

— un extrait du règlement de copropriété

— des mises en demeure

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

A l’examen des pièces produites, il apparaît que doivent être déduits du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires :

— les appels de fonds travaux alur pour 2024 et 2025, à défaut de versement aux débats d’un procès-verbal d’assemblée générale justifiant du vote de la cotisation annuelle du fonds travaux pour ces deux exercices,

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés, sur la période du 01/01/2022 au 1er janvier 2026,appel provision 1er trimestre 2026, mission MO + etude balcons 1/1 inclus, s’élève à la somme de 11 124,49 euros (=11344,74€-54,63€-27,31€-27,31€-27,75€-27,75€-27,75€-27,75€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2026 date de la mise en demeure.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété devenues exigibles :

A l’examen des pièces, il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires d ela [Adresse 1] peut prétendre au titre des provisions sur charges devenues exigibles sur la période du 2ème trimestre 2026 au 4ème trimestre 2026, provision charges courantes incluse, s’élève bien à la somme de 2000,82 euros.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété prévoyant la solidarité (article 105) dans le paiement des charges de copropriété en cas d’indivision des lots ce qui est le cas des défendeurs.

En conséquence, M. [K] [B] [V] et Mme [A] [Q] coindivisaires des lots seront condamnés solidairement au paiement desdites sommes.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les défendeurs n’ont effectué aucun réglement depuis plus de 4 années.

Les manquements répétés de M. [K] [B] [V] et Mme [A] [Q] à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner solidairement M. [K] [B] [V] et Mme [A] [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] une somme de 800,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires réclame une somme de1526 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais intitulés “contentieux” “reprise frais contentieux” et “transmission avocat assignation” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès des défendeurs.

Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles.

Les frais de lettre comminatoire du 6 mars 2025, de mise en demeure de mai 2023 ne sont pas fondés en ce que les lettres et les modalités d’envoi ne sont pas versées.

Seuls les frais de la mise en demeure des 9/08/2024, 18/10/24, 15/11/2024, 17/01/25 et 10/02/25 apparaissent fondés.

En conséquence, M. [K] [B] [V] et Mme [A] [Q] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 192,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [K] [B] [V] et Mme [A] [Q], qui succombent, seront condamnés insolidum aux dépens de l’instance.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [K] [B] [V] et Mme [A] [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 11 124,49 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2026, appel provision 1er trimestre 2026, mission MO + étude balcons 1/1 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2026 date de la mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE solidairement M. [K] [B] [V] et Mme [A] [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 2000, 82 euros au titre des provisions sur charges devenues exigibles sur la période du 2ème trimestre 2026 au 4ème trimestre 2026, provision charges 4ème trimestre 2026 incluse, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil;

CONDAMNE solidairement M. [K] [B] [V] et Mme [A] [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 800,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

CONDAMNE solidairement M. [K] [B] [V] et Mme [A] [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 192,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE in solidum M. [K] [B] [V] et Mme [A] [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1 200,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum M. [K] [B] [V] et Mme [A] [Q] aux entiers dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT NEUF AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,