DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

09 Septembre 2024

N° RG 22/03664 – N° Portalis DB3U-W-B7G-MSJ5

Code NAC : 50B

[Y] [D]

[G] [M], ès-qualité de curatrice de [Y] [D]

C/

[C] [A]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 09 septembre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame ROCOFFORT, Vice-Présidente

Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 03 Juin 2024 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Stéphanie CITRAY.

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DEMANDEURS

Monsieur [Y] [D], né le 30 Mai 1938 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Madame [G] [M], demeurant [Adresse 5], ès-qualité de curatrice de Monsieur [Y] [D]

représentés par M^e Eric AZOULAY, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

Madame [C] [A], née le 21 Mars 1977 à [Localité 6] (IRAN), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Isabelle PORTET, avocat au barreau de Versailles

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EXPOSE DU LITIGE

Faits constants

Suivant acte authentique du 28 juin 2017, [Y] [D] a vendu en viager à [C] [A], un pavillon situé [Adresse 2].

Au terme de l’acte de vente, le vendeur s’est expressément réservé un droit d’usage et d’habitation sur ce pavillon sa vie durant et le prix du bien a été fixé à 160.000 €, payable par le versement d’un capital de 30.000 € au jour de la vente et une rente annuelle et viagère, indexée annuellement, de 7.452 € soit 621 € par mois à verser au plus tard le 5 de chaque mois.

Les échéances sont demeurées impayées à compter de mai 2021.

Après une vaine mise en demeure, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par [Y] [D] le 12 novembre 2021.

Par jugement du 19 mars 2024, le Tribunal de proximité de Sannois a placé [Y] [D] sous curatelle renforcée pour une durée de 60 mois et désigné [G] [M] es qualité de curatrice.

Procédure

[Y] [D], représenté par Me. AZOULAY, a fait assigner [C] [A] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, par acte d’huissier du 28 juin 2022, aux fins de résolution de la vente et d’indemnisation de ses préjudices.

[C] [A] a constitué avocat par l’intermédiaire de Me. PORTET.

L’ordonnance de clôture du 5 octobre 2023 a été révoquée suite à l’ouverture d’une procédure de sauvegarde de justice au bénéfice de [Y] [D].

Suivant conclusions du 28 mai 2024, [G] [M], es qualité de curatrice de [Y] [D], est intervenue volontairement dans la procédure pendante initiée par ce dernier à l’encontre de [C] [A].

La mise en état a été clôturée par ordonnance du 30 mai 2024 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 3 juin 2024. Le délibéré a été fixé au 9 septembre 2024.

Prétentions des parties

1. En demande : [Y] [D] et [G] [M], es qualité de curatrice

Dans leurs conclusions signifiées le 8 mai 2024, [Y] [D] et sa curatrice [G] [M] sollicitent du Tribunal qu’il :

constate et à défaut prononce judiciairement la résolution de la vente du 23 juin 2017 aux frais de [C] [A] ;condamne [C] [A] à verser à [Y] [D], représenté par sa curatrice [G] [M], la somme de 67.465, 31 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux conventionnel de 7% à compter de la délivrance de l’assignation et avec capitalisation des intérêts,condamne [C] [A] à verser à [Y] [D] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction au profit de son conseil et en compris les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de publication de l’assignation au service de la publicité foncière et les frais futurs d’exécution.

Au soutien de leurs demandes, ils soulignent que [C] [A] a versé irrégulièrement les rentes mensuelles, sans les indexer annuellement et que depuis mai 2021, aucun règlement n’est intervenu.

Ils se prévalent de l’acquisition de la clause résolutoire prévue dans le contrat de vente viagère, suite à la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire demeuré infructueux et précisent que [C] [A] avait déménagé sans laisser d’adresse et sans prendre attache avec son crédirentier, se désintéressant totalement du sort du bien qu’elle avait acquis.

Sur les préjudices subis par [Y] [D], ils arguent que jusqu’en mai 2022, le bouquet initial (30.000 €) et les arrérages (25.461 € versés et 12.004,31 € impayés en mai 2022) représentent une somme de 67.465,31 € et qu’il chiffre son préjudice à ce montant. Les demandeurs précisent qu’il n’est pas sollicité un deuxième versement de la somme de 30.000 € et des arrérages déjà versés mais qu’ils ne souhaitent pas rembourser ces sommes suite à la résolution de la vente et demandent à les conserver à titre de dommages-intérêts, le contrat de vente ne prévoyant que la conservation des arrérages versés.

Ils se prévalent enfin du taux d’intérêts conventionnel de 7%.

2. En défense : [C] [A]

Suivant ses conclusions régularisées le 28 mai 2024, [C] [A] demande au tribunal de :

juger qu’elle ne s’oppose pas au prononcé de la résolution de la vente,juger que le pavillon sera restitué à [Y] [D],condamner [Y] [D] représenté par sa curatrice [G] [M] à lui restituer la somme de 30.000 € versé au titre du bouquet et celle de 27.324 € versée au titre des arrérages entre 2017 et 2021,juger que le contrat de vente viagère ne stipule aucunement que [Y] [D] peut conserver le bouquet à titre de dommages-intérêts en cas de non-paiement des arrérages,juger que la clause autorisant le crédit rentier à conserver les arrérages versés en cas de résolution pénale s’analyse en une clause pénale et est excessive,réduire la pénalité à la somme de 5000 €,débouter [Y] [D] représenté par sa curatrice [G] [M] de l’ensemble de ses demandes,condamner [Y] [D] représenté par sa curatrice [G] [M] à lui verser la somme de 2.800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner [Y] [D] représenté par [G] [M] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes , Madame [C] [A] précise ne pas avoir été en mesure de régler les arrérages en raison de son divorce, ne pas s’opposer au prononcé de la résolution de la vente du fait de sa défaillance et au regard de la clause résolutoire contractuelle et que la remise en l’état antérieur impliquée par cette résolution oblige à la restitution de sa propriété au vendeur et à la restitution par ce dernier de toutes les sommes qui lui ont été versées, bouquet et arrérages compris. Celle-ci invite à analyser la clause autorisant le vendeur à conserver tous les arrérages comme une clause pénale excessive. Elle soutient qu’en l’espèce [Y] [D] doit être débouté de ses demandes dont celle de dommages et intérêts pour 67.465, 31 € alors qu’il ne justifie d’aucun préjudice particulier.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées par les parties et à leurs explications à la barre.

DISCUSSION

1. Sur la résolution du contrat de vente

En application de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte de l’application d’une clause résolutoire ou, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, le contrat de vente viagère du 23 juin 2017 comporte une clause résolutoire dénommée « Privilège de vendeur – Action résolutoire », rédigée comme suit :

« […] En outre, il est formellement stipulé qu’à défaut pour le débirentier de payer exactement les arrérages de la rente, et en cas de mise en demeure par le crédirentier au débirentier d’avoir à acquitter ladite rente, la vente sera résolue de plein droit, après un simple commandement de payer resté infructueux et contenant déclaration par le crédirentier de son intention d’user du bénéfice de cette clause sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire.

Dans ce cas, toutes améliorations et augmentations que le débirentier aurait faites au bien demeureront acquises au crédirentier ou à ses ayants droits à titre d’indemnité et de dommages et intérêts et le débit rentier ne pourra lui réclamer le remboursement des arrérages payés. Ceux-ci seront définitivement acquis au crédirentier.

Tout retard dans le paiement des arrérages de la rente fera courir sur la somme exigible des intérêts au taux de base bancaire majoré de cinq points par an, jusqu’au jour du paiement effectif, sans que cette clause autorise le débirentier à ne pas respecter ponctuellement les dates d’échéances et puisse retarder l’exercice par le crédirentier de l’action résolutoire. ».

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à [C] [A] le 30 septembre 2021, pour un montant de 6.984, 38 € au titre des arrérages dus et impayés, septembre 2021 inclus. Il a été signifié selon procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile.

Il n’est pas contesté que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant le délai d’un mois.

La clause résolutoire est donc acquise et il convient de prononcer la résolution de la vente viagère du 23 juin 2017, entre [Y] [D] et [C] [A], aux torts de la débirentière [C] [A].

2. Sur les conséquences de la résolution de la vente viagère

Suite à la résolution de la vente viagère, [Y] [D] est propriétaire du bien sis [Adresse 2].

En contrepartie, [Y] [D] doit restituer la somme de 30.000 € correspondant au bouquet initial versé par [C] [A].

En revanche, les arrérages mensuels déjà versés par [C] [A] restent acquis à [Y] [D] selon la clause contractuelle précitée. [C] [A] ne démontre pas en quoi elle constitue une clause pénale manifestement excessive alors qu’il s’agit de la contrepartie de l’indisponibilité du bien pour [Y] [D] qui ne bénéficie que d’un droit d’usage et d’habitation sa vie durant sans possibilité de le louer.

[C] [A] sera donc déboutée de sa demande de restitution des arrérages versés pour un montant de 27.324 €, montant contesté par le crédirentier et qui n’est d’ailleurs pas justifié par [C] [A] alors que la charge de la preuve des versements effectués pèse sur elle par application de l’article 1353 du code civil.

3. Sur la demande de dommages-intérêts de [Y] [D]

L’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, l’acte authentique de vente viagère ne prévoit pas que le bouquet initial et les arrérages échus et impayés puissent être conservés par le crédirentier.

Néanmoins, [Y] [D] sollicite à titre de dommages-intérêts, outre la conservation des arrérages réglés pour un montant de 25.461 € et du bouquet initial de 30.000 €, le paiement des arrérages impayés jusqu’en mai 2022 soit la somme de 12.004,31 €.

Il ressort des éléments du dossier que [Y] [D] a subi un préjudice incontestable du fait de l’indisponibilité de son bien immobilier dont la propriété était transférée à [C] [A] sans la contrepartie financière escomptée, à savoir le paiement d’une rente mensuelle de 621 €, avec indexation annuelle. Les arrérages ne sont plus réglés depuis mai 2021 soit plus de trois ans et l’indexation n’a jamais été appliquée, privant [Y] [D] d’un revenu mensuel non négligeable.

Au surplus, [C] [A] reconnait avoir transféré son domicile à une adresse autre que celle figurant sur l’acte de vente en raison de son divorce et ne pas avoir informé le crédirentier de sa nouvelle adresse. Le commandement de payer visant la clause résolutoire a d’ailleurs été signifié selon procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile.

Dans ces conditions, il convient d’allouer à [Y] [D] une somme de 40.000€ à titre de dommages-intérêts.

Le tribunal ordonne la compensation judiciaire entre ces dommages-intérêts et la restitution du bouquet due par [Y] [D] en raison de la résolution de la vente.

En conséquence, [C] [A] sera condamnée à verser à [Y] [D] une somme de 10.000 € au titre du solde de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal majoré de cinq points conformément à la clause contractuelle.

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés.

4. Sur les mesures de fin de jugement

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, [C] [A], partie succombante, est tenue aux dépens.

En outre, ; [C] [A] devra verser à [Y] [D] une somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Prononce la résolution de la vente viagère intervenue entre [Y] [D] et [C] [A], par acte authentique du 23 juin 2017 reçu par Me. [B] [U], relative à l’immeuble sis [Adresse 2], cadastré Section [Cadastre 3],Ordonne la publication du jugement par la partie la plus diligente auprès du service de la publicité foncière aux frais de [C] [A],Condamne [Y] [D], assisté de sa curatrice [G] [M], à restituer à [C] [A] le bouquet initial de 30.000 €,Déboute [C] [A] de sa demande de restitution des arrérages versés de 2017 à 2021, qui demeurent acquis à [Y] [D],Condamne [C] [A] à verser à [Y] [D], assisté de sa curatrice [G] [M], une somme de 40.000 € à titre de dommages-intérêts,Ordonne la compensation judiciaire entre les deux créances réciproques,En conséquence, condamne [C] [A] à verser à [Y] [D], assisté de sa curatrice [G] [M], la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts correspondant au solde de la compensation en faveur de [Y] [D], assortie des intérêts au taux légal majoré de cinq points,Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,Condamne [C] [A] à verser à [Y] [D], assisté de sa curatrice [G] [M], une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamne [C] [A] aux dépens, avec distraction au profit de Me. AZOULAY, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Ainsi jugé le 9 septembre 2024, et signé par le président et le greffier.

Le greffier Le président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY