N° RG 25/00005 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IX4K

N° minute :

Copie exécutoire délivrée

le

à :

— Maître Didier CHAMPAUZAC de la SELAS CABINET CHAMPAUZAC

— M^e Jean christophe QUINOT

2 copies certifiées conforme délivrée le

aux services des expertises

1copies 1 certifiée conforme délivrée le

au service de la régie

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 19 MAI 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSE :

S.A.S. [F] METAL SOUDURE, prise en la personne de son représentant légal [O] [F], domiciliée audit siège

Activité :

Zone industrielle du Bois des Lots

26130 SAINT-PAUL-TROIS-CHATEAUX

représentée par Maître Didier CHAMPAUZAC de la SELAS CABINET CHAMPAUZAC, avocats au barreau de la Drôme

DÉFENDERESSE :

S.C.I. [Z] [K], prise en la personne de son représentant légal [J] [F], domicilié audit siège

Activité :

Zone industrielle du Bois des Lots

26130 SAINT-PAUL-TROIS-CHATEAUX

représentée par M^e Jean christophe QUINOT, avocat au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Présidente : C. LARUICCI, vice-présidente agissant par délégation du président du Tribunal judiciaire de Valence, conformément à l’article R145-265 du code de commerce

Greffière : S. REYNAUD, cadre-greffière

DÉBATS :

À l’audience publique du 10 mars 2026, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 23 juillet 2003, la SAS [F] METAL SOUDURE a pris à bail commercial, à compter du 1er juillet 2003, pour une durée de neuf années, un local à usage d’atelier et de bureaux, appartenant à la SCI [Z] [K] situé à SAINT PAUL TROIS CHATEAUX (26130), ZI du Bois des lots, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 45600 € outre la TVA, soit 3800 € HT par mois, qui s’est renouvelé par tacite reconduction à son terme initialement prévu le 30 juin 2012.

Suivant acte du 28 décembre 2004, la SCI [Z] [K] a donné à bail à la SAS [F] METAL SOUDURE une parcelle de terrain à bâtir située sur la commune de SAINT PAUL TROIS CHATEAUX (26130), quartier la Urne, cadastrée section CE n° 76, pour une durée ferme de 2 ans au plus, à compter du 1er janvier 2005, expirant le 1er janvier 2007, moyennant un loyer annuel de 6000 €, soumis à la TVA, outre la taxe foncière, aux fins de stockage de matières premières et stationnement des véhicules.

Par courrier du 25 février 2025, le conseil de la SCI [Z] [K] a notifié au preneur le montant du nouveau loyer après indexation, concernant le bail consenti le 23 juin 2003 mais aussi le bail dérogatoire du 28 décembre 2004.

Le 05 mai 2025, la SCI [Z] [K] a délivré au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire en vertu du bail dérogatoire du 28 décembre 2004.

Par mémoire du 22 mai 2025, notifié par courrier recommandé avec accusé de réception, réceptionné le 03 juin 2025, la SAS [F] METAL SOUDURE a sollicité la révision du loyer suite à l’indexation automatique du 25 février 2025 et sa fixation à compter du 1er mars 2025 à la somme mensuelle de 500 € HT, soit 600 € TTC, et, à titre subsidiaire, une expertise aux frais partagés par moitié entre les parties, afin de déterminer sa valeur locative au 1er mars 2025.

Par assignation en date du 29 septembre 2025, la SAS [F] METAL SOUDURE a fait citer la SCI [Z] [K] aux mêmes fins devant le juge des loyers commerciaux.

Dans son mémoire en défense, intitulé conclusions, la SCI [Z] [K] a fait part de son refus de voir fixer le loyer mensuel à la somme de 500 € HT, soit 600 € TTC, à compter du 1er mars 2025, et, à titre subsidiaire, a consenti à l’expertise aux frais avancés du preneur.

A l’audience du 10 mars 2026, la SAS [F] METAL SOUDURE, représentée par son conseil, renvoyant à ses écritures, maintient ses demandes.

La SCI [Z] [K], représentée par son conseil, renvoyant à ses écritures, maintient ses contestations.

Cependant, il ne sera pas tenu compte de celles-ci faute d’avoir justifié de leur envoi au preneur sous la forme recommandée avec accusé de réception.

L’affaire a été mise en délibéré à l’audience du 19 mai 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, conformément aux dispositions de l’article L 145-5 du code de commerce :

“Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.”

Ainsi, le bail dérogatoire s’étant poursuivi au-delà du 1er janvier 2007, il est constaté l’existence d’un bail commercial à compter du 1er mars 2007, qui s’est renouvelé par tacite reconduction.

Il apparait au vu du bail que la parcelle de terrain est située à SAINT PAUL TROIS CHATEAUX (26130), et qu’un hangar a été édifié sur celui-ci.

Le principe posé par l’article L 145-33 du code de commerce est que le montant des loyers et des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ; que la règle dérogatoire du plafonnement a été instituée par l’article L 145-34 du même code dans l’intérêt exclusif du preneur ; que dès lors, la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, le preneur est en droit de demander que le loyer soit fixé selon la valeur locative et ce, sans avoir l’obligation de démontrer une modification notable des éléments mentionnés aux 1°) à 4°) de l’article L 145-55 du même code.

Il appartient au juge des loyers commerciaux de rechercher si le loyer du bail renouvelé correspond à la valeur locative.

La juridiction ne saurait toutefois asseoir exclusivement sa conviction sur un avis de valeur établi de manière non contradictoire, en l’absence d’autres éléments.

C’est pourquoi, ne possédant pas d’éléments suffisants d’appréciation pour lui permettre de vérifier, notamment, s’il s’est produit une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145- 33 du code de commerce, de nature à écarter l’application de la règle de plafonnement du loyer prévue par l’article L 145-34 du même code, et d’évaluer la valeur locative des lieux donnés à bail, il sera ordonné une mesure d’instruction.

Une mesure d’expertise judiciaire s’avère donc nécessaire afin de déterminer la valeur locative du local donné à bail à la SAS [F] METAL SOUDURE.

Il sera sursis à statuer sur le surplus des demandes et sur les frais de défense exposés,

Pour les instances introduites à compter du 1er janvier 2020, en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, contradictoirement, par jugement en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Avant dire droit au fond, tous droits et moyens demeurant réservés,

Ordonne une expertise,

Commet pour y procéder Madame [E] [V], 85 Allée du Merle BP 70217 à BOURG-LES-VALENCE 26502

Avec mission de :

— Donner tous éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués à la date du 1er mars 2025 au regard des paramètres mentionnés aux 1° à 5° de l’article L 145- 33 du code de commerce, à savoir :

1. Des caractéristiques du local,

2. De la destination des lieux,

3. Des obligations respectives des parties,

4. Des facteurs locaux de commercialité,

5. Des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement,

Dit qu’en application des dispositions des articles R 145-2 et suivants du code de commerce, l’expert recherchera, déterminera ou donnera son avis sur :

1°) la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformité des lieux, ainsi que sur leur disposition dans l’immeuble,

2°) la destination ou la modalité de jouissance des lieux prévues au bail,

3°) l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,

4°) l’importance des locaux annexes et dépendances affectés, le cas échéant, à l’exploitation du fonds ou à l’habitation,

5°) la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,

6°) l’importance de la ville, du quartier, de la rue,

7°) l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,

8°) la nature de l’exploitation et d’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux, ainsi que les commodités offertes pour l’entreprendre,

Dit qu’en possession des éléments d’information non limitativement énumérées ci-dessus, l’expert donnera son avis sur la valeur locative des lieux loués et sur le loyer applicable à la date du 1er mars 2025,

Dit que l’expert devra décrite en son rapport les méthodes d’évaluation retenues,

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix à charge d’en informer préalablement le juge commis ci-après,

Dit qu’il déposera son rapport au greffe de la présente juridiction, dans les six mois du jour où il aura été saisi, ou sollicitera une prorogation de délai si nécessaire, sans que l’oubli de cette formalité ne préjudicie à la conformité de son rapport ; que l’expert devra rédiger un avant rapport dans les quatre mois pour susciter les observations de parties en leur donnant un délai pour ce faire,

Dit qu’en cas d’empêchement ou de récusation, le magistrat compétent peut procéder à son remplacement par ordonnance rendue sur requête ou même d’office,

Dit que la SAS [F] METAL SOUDURE, partie demanderesse, devra consigner au greffe au nom du régisseur d’avances et de recettes, dans le délai d’un mois à compter du jour de la présente décision, pour valoir provision sur la rémunération de l’expert, la somme de 1000 euros,

Subordonne le commencement des opérations d’expertise au versement de la consignation par le demandeur,

Dit qu’à défaut de consignation, la présente désignation d’expert sera caduque (article 271 du code de procédure civile), et que l’affaire reviendra à l’audience sur acte de la partie la plus diligente,

Sursoit à statuer sur le surplus des demandes, fins et prétentions,

Dit que l’affaire sera rappelée par les soins du greffe à la première audience utile suivant le dépôt de son rapport par l’expert judiciaire,

Réserve les dépens,

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois, an susdits par le président assisté du greffier

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE