Minute n°

N° RG 25/00650 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IZC6

JUGEMENT DU 30 Avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDERESSE :

S.A. HABITAT DAUPHINOIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL FAYOL AVOCATS, avocats au barreau de la Drôme

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [V], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Florence DESFORGES, avocat au barreau de la Drôme

Madame [H] [B] épouse [V], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Florence DESFORGES, avocat au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Emilie BONNOT

Greffier : Loetitia MANNING

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 26 Février 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

prononcé par mise à disposition au greffe,

par Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Loetitia MANNING, Greffier

N° RG 25/00650 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IZC6

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail en date du 24 mai 2017, la société HABITAT DAUPHINOIS a donné en location à M. [R] [V] et Mme [H] [V] une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 1].

Par jugement en date du 29 avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence a :

— prononcé la résiliation du bail à la date du jugement,

— accordé à M. [R] [V] et Mme [H] [V] un délai pour quitter le logement objet du bail résilié jusqu’au 31 juillet 2021,

— ordonné, pour le cas où ils ne quitteraient pas volontairement les lieux, l’expulsion de M. [R] [V] et Mme [H] [V] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’aide de la force publique,

— condamné solidairement M. [R] [V] et Mme [H] [V] à payer à la société HABITAT DAUPHINOIS, à compter du jugement et jusqu’à la libération effectivement du logement par remise des clés ou expulsion, une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer courant augmenté de la provision sur charges, payable à terme échu au prorata du temps d’occupation, outre intérêts au taux légal à compter de chaque échéance à défaut de paiement spontané,

— dit que le montant de l’indemnité d’occupation pourra être révisé, dans les termes du bail résilié, si le logement n’a pas été restitué à la date de révision du loyer prévue au bail,

— condamné in solidum M. [R] [V] et Mme [H] [V] aux dépens.

Un procès-verbal d’expulsion a été établi par commissaire de justice le 5 octobre 2023, et un état des lieux de sortie a été réalisé par un commissaire de justice, après convocation de M. [R] [V] et Mme [H] [V], 18 octobre 2023.

Se prévalant d’un solde d’indemnités d’occupation non réglés et de réparations devant être mises à la charge des anciens locataires, et après une tentative de médiation, la société HABITAT DAUPHINOIS a fait assigner M. [R] [V] et Mme [H] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par actes de commissaire de justice en date du 3 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 janvier 2026 et a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties.

A l’audience du 26 février 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la société HABITAT DAUPHINOIS demande :

— de condamner M. [R] [V] et Mme [H] [V] à lui payer la somme de 1463,72 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période d’août 2023 au 5 octobre 2023,

— de condamner M. [R] [V] et Mme [H] [V] à lui payer la somme de 2975,51 euros, ou à défaut de 2953,17 euros, au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 janvier 2024,

— de condamner M. [R] [V] et Mme [H] [V] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société HABITAT DAUPHINOIS fait valoir en substance que M. [R] [V] et Mme [H] [V] ne rapportent pas la preuve d’avoir remis entre ses mains les clés du logement avant l’établissement du procès-verbal d’expulsion en date du 5 octobre 2023, et que la remise des clés à un tiers sans pouvoir et sans quittance ne leur permettait pas de se libérer de leurs obligations. Par ailleurs, elle fait valoir que des travaux de remise en état ont été nécessaires à la suite de la récupération du logement, qui avait été donné à bail neuf, et que les sommes qu’elle réclame après application d’un taux de vétusté sont justement appréciées par application d’un barème.

En réplique, M. [R] [V] et Mme [H] [V] demandent :

— de réduire le montant des sommes dues au titre des réparations locatives à la somme de 946,42 euros,

— de débouter la société HABITAT DAUPHINOIS de l’ensemble de ses autres demandes.

M. [R] [V] et Mme [H] [V] font valoir, s’agissant de l’indemnité d’occupation, qu’ils ont rendu les clés à la demanderesse le 8 août 2023 et qu’il ne peut donc plus leur être réclamé le paiement de l’indemnité d’occupation à compter de cette date, cette indemnité n’étant due qu’en cas de jouissance effective des lieux. S’agissant des réparations locatives, M. [R] [V] et Mme [H] [V] reconnaissent l’existence de désordres concernant les peintures du logement et ne contestent pas les sommes réclamées à ce titre après imputation du montant du dépôt de garantie et de la régularisation des charges en leur faveur. Ils contestent les autres sommes réclamées, faisant observer d’une part que la société HABITAT DAUPHINOIS ne produisait aucune facture d’eux après l’état des lieux de sortie et que la demande ne reposait que sur un document qu’elle avait elle-même établi, et d’autre part que les sommes réclamées étaient en tout état de cause excessives ou non justifiées par les constatations faites par le commissaire de justice lors de l’état des lieux de sortie. Ils ajoutent que la société HABITAT DAUPHINOIS ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice lié à la saleté des lieux alors que des travaux de réfection globale du logement sont envisagées. S’agissant de la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, M. [R] [V] et Mme [H] [V] mettent en avant leur bonne foi, ayant réglé les indemnités d’occupation jusqu’à leur départ, et leur situation personnelle et financière fragile.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, en cas de résiliation du bail, l’occupant doit une indemnité d’occupation à titre d’indemnisation du propriétaire des lieux qui ne peut disposer librement du logement occupé, et ce jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son représentant.

En l’espèce, M. [R] [V] et Mme [H] [V] produisent une attestation établie par une éducatrice spécialisée de Val Accueil, où les intéressés se sont domiciliés depuis le 7 août 2023, indiquant que Mme [H] [V] l’a informée avoir remis les clés du logement qu’elle occupait à un autre bailleur et que, forte de cette information, elle a contacté la société HABITAT DAUPHINOIS pour s’assurer que les clés avaient bien été récupérées. Elle atteste que, le 8 août 2023, l’interlocutrice de la société HABITAT DAUPHINOIS lui a confirmé avoir récupéré les clés du logement auprès de l’autre bailleur à qui elles avaient été déposées. Cette attestation est corroborée par les autres pièces produites par les défendeurs, qui montrent que ceux-ci ont débarrassé le logement au début du mois d’août 2023, ont procédé à une domiciliation auprès d’une association d’insertion et ont résilié l’ensemble de leurs abonnements.

La société HABITAT DAUPHINOIS produit pour sa part une attestation du commissaire de justice qu’elle a mandaté pour procéder à l’expulsion de M. [R] [V] et Mme [H] [V] indiquant que ces derniers n’ont jamais pris attache avec son étude. Cette attestation ne contredit toutefois pas les éléments établis par les éléments de preuve fournis par les défendeurs, à savoir que ceux-ci ont remis les clés et que ces clés étaient en possession de la société HABITAT DAUPHINOIS le 8 août 2023.

À compter de cette date, il est ainsi établi que la société HABITAT DAUPHINOIS avait récupéré les clés du logement, ce qui vaut libération effective des lieux. D’ailleurs, les lieux étaient vides lors des opérations d’expulsion menées le 5 octobre 2023.

En conséquence, la société HABITAT DAUPHINOIS sera déboutée de ses demandes au titre du solde d’indemnités d’occupation.

Sur les réparations locatives

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit notamment que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Si un état des lieux a été fait au moment de l’entrée du locataire, il doit, en application des dispositions de l’article 1730 du code civil, rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Il est constant que le preneur n’est tenu des dégradations que si celles-ci ont été constatées en fin de bail et si elles se sont produites au cours de la période de jouissance des lieux, l’article 3-2 de la loi précitée prévoyant que si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par un commissaire de justice sur l’initiative de la partie la plus diligente.

Par ailleurs, si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location et des réparations locatives, cette obligation ne s’étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures, revêtements de sol atteints par la vétusté après des années d’occupation.

Enfin, l’indemnisation du propriétaire pour les dégradations commises n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties ne contient aucune clause par laquelle les locataires se seraient engagés par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives, clause prohibée par l’article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La société HABITAT DAUPHINOIS fonde ses demandes sur les états des lieux d’entrée et de sortie, le premier établi contradictoirement entre les parties, et le second établi par un commissaire de justice qu’elle a mandaté et qui a régulièrement convoqué M. [R] [V] et Mme [H] [V]. Elle s’appuie ensuite, pour chiffrer ses demandes, sur une facture et sur un barème qu’elle a établi, sans que ce document ne constitue une preuve à soi-même puisqu’il ne s’agit que de proposer une grille de chiffrage qui ne lie pas le juge.

Il est constant que M. [R] [V] et Mme [H] [V] ont pris à bail un logement neuf, dans lequel ils ont habité pendant un peu plus de six ans.

Il résulte du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie que les peintures du logement sont en mauvais état et doivent être refaites, ce qui n’est pas contesté par les défendeurs. La société HABITAT DAUPHINOIS produit une facture en date du 23 janvier 2024 correspondant à la réfection de l’ensemble des peintures de la maison pour un montant total de 5588 euros, sur laquelle il convient d’appliquer un coefficient de vétusté de 75 % compte tenu de la durée d’occupation des lieux, soit un montant devant rester à la charge de M. [R] [V] et Mme [H] [V] de 1397 euros.

S’agissant des fenêtres et portes-fenêtres, l’état des lieux de sortie relève que les poignées sont « déstabilisées », alors que le réglage des poignées et leur entretien incombait à M. [R] [V] et Mme [H] [V]. Le coût de cette réparation est chiffrée à 190 euros par la société HABITAT DAUPHINOIS qui a retenu un « remplacement des béquilles », là où un simple réglage apparaît suffisant. Il y a donc lieu de retenir un coût de 100 euros pour ce poste de préjudice.

S’agissant du remplacement d’une porte intérieure, l’état des lieux de sortie note que la porte des toilettes présente un dormant scié au niveau de la gâche. Ces constatations justifient son remplacement. Si le coût d’une porte n’est pas de 350 euros comme le font remarquer M. [R] [V] et Mme [H] [V] dans leurs conclusions, il y a toutefois lieu de tenir compte de la main d’œuvre nécessaire pour procéder au remplacement, de telle sorte que la somme de 332,50 euros, après application d’un taux de vétusté de 5 %, est conforme au préjudice subi.

S’agissant du remplacement d’une porte de placard, l’état des lieux de sortie note que l’une des portes coulissantes du placard mural de l’entrée est manquante, remplacée par un panneau de mélaminé et que le rail du sol est arraché. Ainsi, la somme de 332,50 euros doit être mise à la charge de M. [R] [V] et Mme [H] [V].

S’agissant des sommes réclamées au titre du nettoyage et débarrassage du garage, du nettoyage du logement et du jardin, il a été constaté par le commissaire de justice mandaté pour réaliser l’état des lieux de sortie que le logement était sale, voire très sale, qu’un buffet était présent dans le garage et que le jardin n’était pas entretenu et jonché de détritus. Contrairement à ce que soutiennent M. [R] [V] et Mme [H] [V], la société HABITAT DAUPHINOIS est fondée à demander l’indemnisation du préjudice lié à l’état de saleté du logement, dès lors que, même si des travaux de peinture devaient être réalisés, il a également fallu nettoyer les portes, dans un état de grande saleté, ou encore les interrupteurs ou les sols. Ainsi, il y a lieu d’allouer la somme de 900 euros en réparation de ces préjudices.

Enfin, s’agissant des toilettes, aucune constatation ne permet d’établir qu’un détartrage était nécessaire, l’état des lieux de sortie ne faisant pas mention d’un entartrage particulier. Pour le meuble sous évier de la cuisine, il est décrit comme très dégradé, avec une étagère cassée et des portes déstabilisée, ce qui justifie qu’il soit remplacé, ce qui conduit à laisser la somme de 150 euros à la charge de M. [R] [V] et Mme [H] [V], après déduction de la vétusté.

Ainsi, le montant des réparations devant être mise à la charge de M. [R] [V] et Mme [H] [V] s’élève à la somme de 3212 euros. Doivent être déduits de cette somme le montant du dépôt de garantie (470,58 euros) et la régularisation des charges faisant apparaître un crédit à leur bénéfice (68,25 euros).

En conséquence, M. [R] [V] et Mme [H] [V] seront condamnés à payer à la société HABITAT DAUPHINOIS la somme de 2673,17 euros au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [R] [V] et Mme [H] [V], parties perdantes à l’instance, seront condamnés aux dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, M. [R] [V] et Mme [H] [V] justifient avoir saisi la commission de surendettement des particuliers de la Drôme de leur situation. Ils ne versent aucune pièce permettant de connaître la réalité de leur situation sociale et financière actuelle. Il convient de relever que, alors qu’ils reconnaissent le bien-fondé d’une partie des sommes réclamées par leur ancien bailleur, ils n’ont pas donné suite aux différentes mises en demeure qui leur ont été adressées, ni cherché à régler le litige de façon amiable, contraignant ainsi la société HABITAT DAUPHINOIS à saisir le juge des contentieux de la protection.

Dans ces conditions, il n’est pas inéquitable de condamner M. [R] [V] et Mme [H] [V] à payer à la société HABITAT DAUPHINOIS la somme de 500 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

— Condamne M. [R] [V] et Mme [H] [V] à payer à la société HABITAT DAUPHINOIS la somme de 2673,17 euros au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— Déboute la société HABITAT DAUPHINOIS du surplus de ses demandes,

— Condamne M. [R] [V] et Mme [H] [V] aux dépens,

— Condamne M. [R] [V] et Mme [H] [V] à payer à la société HABITAT DAUPHINOIS la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,