TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : S.A. CERTIVIA

Copie exécutoire délivrée

à : M^e GARCON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05740 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBJSN

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 20 février 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] À [Localité 2], représenté par son syndic le Cabinet [D] [W] [R] & [P] [V], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de Seine-Saint-Denis

DÉFENDERESSE

S.A. CERTIVIA

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge, statuant en juge unique

assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 février 2026 par Mona LECHARNY, Juge, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 20 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05740 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBJSN

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société CERTIVIA est propriétaire des lots n°39, n°59 et n°96 situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 novembre 2025 remis à personne morale, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le Cabinet [D] [W], [R] ET [P] [V], a fait assigner la société CERTIVIA devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  8634,09 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4e trimestre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

—  1015,20 euros au titre des frais nécessaires ;

—  300 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 décembre 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet [D] [W], [R] ET [P] [V] et représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné à personne morale, la société CERTIVIA ne comparait pas et n’est pas représenté. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

— le relevé de propriété pour les lots n°39, n°59 et n°96 (matrice cadastrale) ;

— un relevé de compte individuel pour la période du 1er juillet 2023 au 1er octobre 2025 ;

— les appels de fonds pour la période susvisée ;

— le contrat de syndic ;

— diverses lettres de relance, mise en demeure par lettre et deux commandements de payer ;

— les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 19 juin 2023, 12 juin 2024 et 18 juin 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et fixé le montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux sur cette période ;

— l’attestation de non recours contre ces assemblées générales.

Il ressort du décompte produit arrêté au 1er octobre 2025 que le compte de copropriétaires de la société CERTIVIA était débiteur à cette date de la somme de 9882,09 euros, appel de charges du 4e trimestre 2025 inclus, dont il convient de déduire la somme de 954,57 euros correspondant aux frais de relance et de mise en demeure et la somme de 692,09 euros au titre des frais de contentieux et des honoraires de transmission à l’auxiliaire de justice, soit un montant de 8235,43 euros hors frais.

La société CERTIVIA, ni comparante ni représentée, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.

Par conséquent, la société CERTIVIA sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], la somme de 8235,43 euros au titre des charges impayées pour la période du 1er juillet 2023 au 1er octobre 2025, appels provisionnels du 4e trimestre 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 1er octobre 2025.

En application de l’article 1236-1 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 11 janvier 2024 sur la somme de 4634,13 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Il convient, à ce titre, de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de relance multiples, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, il y a lieu de déduire de la somme réclamée celle de 692,09 euros au titre des honoraires de transmission du dossier à l’auxiliaire de justice en l’absence de preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante, et qui ne seraient pas prise en compte au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Il est en revanche justifié de l’envoi des mises en demeure du 27 juillet 2024 et du 28 avril 2025, ainsi que d’une relance après mise en demeure du 27 novembre 2023 et du 27 août 2024. La mise en demeure et la relance après mise en demeure d’octobre et novembre 2024 ne seront pas indemnisées au regard du peu de temps écoulé entre ces courriers et les précédents, adressés à l’été 2024. Les autres mises en demeure et relance portées au décompte ne sont pas justifiées.

Les deux commandements de payer, quant à eux, seront pris en charge au titre des dépens.

La société CERTIVIA sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], la somme de 162,91 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, la Cour de cassation, dans un arrêt récent du 04 septembre 2025 (Civ. 3e n°23-23,329) est venue rappeler, sur le fondement de cet article, qu’il ne suffit pas de relever que les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l’ensemble de la copropriété, outre des désagréments d’ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement, et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires, notamment, lorsque les impayés de charges sont importants et anciens, pour caractériser la mauvaise foi du débiteur ou l’existence, pour le syndicat des copropriétaires d’un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l’exécution de son obligation par le débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet [D] [W], [R] ET [P] [V], ne démontre pas de préjudice distinct et ne caractérise pas la mauvaise foi de la société CERTIVIA, mauvaise foi qui ne peut découler de son seul retard de paiement.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la société CERTIVIA, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût des commandements de payer du 11 janvier 2024 et du 03 janvier 2025.

Par ailleurs, pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle la société CERTIVIA sera condamnée.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société CERTIVIA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet [D] [W], [R] ET [P] [V], la somme de 8235,43 euros (huit mille deux cent trente-cinq euros et quarante-trois centimes) au titre des charges impayées pour la période du 1er juillet 2023 au 1er octobre 2025, appels provisionnels du 4e trimestre 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2024 sur la somme de 4634,13 euros (quatre mille six cent trente-quatre euros et treize centimes) et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE la société CERTIVIA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet [D] [W], [R] ET [P] [V], la somme de 162,91 euros (cent soixante-deux euros et quatre-vingt-onze centimes) au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet [D] [W], [R] ET [P] [V], de sa demande en paiement formulée au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société CERTIVIA au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE la société CERTIVIA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet [D] [W], [R] ET [P] [V], la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La Greffière, La Juge,