N° RG 25/00085 – N° Portalis DBZT-W-B7J-GSHJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

N° RG 25/00085 – N° Portalis DBZT-W-B7J-GSHJ

Code NAC : 70N Nature particulière : 0A

LE QUINZE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE

La COMMUNE DE [Localité 17] sise [Adresse 16], prise en la personne de son maire en exercice, M. [S] [PX]

représentée par Maître Véronique VITSE-BOEUF, avocat membre de la SELARL ADEKWA, avocats associés au barreau de LILLE,

D’une part,

DEFENDEURS

Mme [N] [V], es qualité de tutrice de Monsieur [K] [P], domiciliée [Adresse 13]

ne comparaissant pas,

M. [K] [P], né le 27 février 1963 à [Localité 20], demeurant [Adresse 15] (Belgique), pris en la personne de son tuteur L’AGSS DE L’UDAF, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Fabienne MENU, avocat membre de la SELAS ACTION-CONSEILS, avocats au barreau de VALENCIENNES,

Me [E] [Z], membre du Cabinet R&D, mandataire judiciaire, pris en sa qualité d’administrateur provisoire de la Copropriété [Adresse 19], domicilié [Adresse 1],

représenté par Maître Vincent DUSART HAVET, avocat de la SCP SPEDER DUSART FIEVET MAILLARD, avocats au barreau de VALENCIENNES,

Mme [BV] [O] épouse [U], née le 14 septembre 1989 à [Localité 21], demeurant [Adresse 5],

représentée par Maître Mélanie O’BRIEN, avocat membre de la SCP VANHELDER – BOUCHART – O’BRIEN, avocats au barreau de VALENCIENNES,

M. [DT] [F], né le 27 novembre 1961 à [Localité 21], demeurant [Adresse 6],

représenté par Maître Mélanie O’BRIEN, avocat membre de la SCP VANHELDER – BOUCHART – O’BRIEN, avocats au barreau de VALENCIENNES,

Mme [H] [G] veuve [C], née le 06 août 1954 à [Localité 18], domiciliée chez Mme [Y], [Adresse 2],

bénéficiant d’une aide juridictionnelle partielle 25% numéro 2025/1462 du 28/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 21],

représentée par Maître Mélanie O’BRIEN, avocat membre de la SCP VANHELDER – BOUCHART – O’BRIEN, avocats au barreau de VALENCIENNES,

M. [J] [XH], né le 03 janvier 1970, demeurant [Adresse 9],

ne comparaissant pas,

Me [L] [W], mandataire judiciaire, es-qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de Monsieur [J] [XH], domicilié [Adresse 4],

ne comparaissant pas,

Mme [D] [P], demeurant [Adresse 8],

ne comparaissant pas,

M. Le Directeur Régional des Finances Publiques des Hauts de France et du Département du Nord, siègeant [Adresse 12], en sa qualité de curateur à la succession vacante de M. [IM] [X], décédé à [Localité 21], le 25 novembre 2019,

ne comparaissant pas,

M. Le Directeur Régional des Finances Publiques des Hauts de France et du Département du Nord, siègeant [Adresse 12], en sa qualité de curateur à la succession vacante de Mme [B] [ER] veuve [X], décédée à [Localité 14] le 1er novembre 2023,,

ne comparaissant pas,

D’autre part,

LE PRESIDENT : Louis-Benoît BETERMIEZ, président,

LE GREFFIER : Stéphanie BUSIER, adjoint administratif faisant fonction de greffier,

DÉBATS : en audience publique le 1er juillet 2025,

JUGEMENT : rendu par mise à disposition au greffe le 15 juillet 2025,

EXPOSE DU LITIGE

Par actes des 10, 11, 12 et 13 mars 2025, la commune de Raismes a assigné Maître [E] [Z], es qualité d’administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 10] à Raismes, madame [BV] [O] épouse [U], monsieur [DT] [F], madame [H] [G] veuve [C], monsieur [J] [XH], Maître [L] [W], es qualité de liquidateur judiciaire de [J] [XH], madame [N] [V], l’AGSS de l’UDAF du Nord, es qualité de tuteur de monsieur [K] [P], madame [D] [P], monsieur le directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord, es qualité de curateur à la succession vacante de monsieur [IM] [X] et de curateur à la succession vacante de madame [B] [ER] veuve [X] devant le président du tribunal judiciaire de Valenciennes, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’être autorisée à faire procéder à la démolition complète de l’immeuble et des garages attenants situés [Adresse 10] à Raismes et de voir Maître [E] [Z], es qualité d’administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 10] à Raismes, madame [BV] [O] épouse [U], monsieur [DT] [F], madame [H] [G] veuve [C], monsieur [J] [XH], représentée par son liquidateur judiciaire, l’AGSS de l’UDAF du Nord, es qualité de tuteur de monsieur [K] [P] et madame [D] [P] condamnés in solidum aux dépens et à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 juin 2025 et mise en délibéré au 15 juillet 2025.

À la requête d’une partie, les débats ont été réouverts le 1er juillet 2025 et le délibéré initial a été maintenu.

En l’état de ses dernières conclusions soutenues à l’audience, la commune de [Localité 17] maintient ses prétentions initiales, sauf à porter sa demande relative aux frais irrépétibles à la somme de 3500 euros.

Avant tout défense au fond, monsieur [K] [P] soulève la fin de non-recevoir de l’action de la commune de [Localité 17] à son encontre pour défaut de droit d’agir.

Il fait valoir en ce sens qu’il n’a aucun droit de propriété sur l’un des lots de l’immeuble litigieux, qui appartenait à ses parents.

En réponse, la commune de [Localité 17] fait observer que monsieur [P] a accepté explicitement la succession de son père et au moins tacitement celle de sa mère, de sorte qu’il doit être considérée comme le propriétaire du lot qui appartenait à ses parents. Elle conclut au rejet de la fin de non-recevoir.

Pour sa part, Maître [Z] soulève la fin de non-recevoir des demandes reconventionnelles de mesdames [U] et [G] et monsieur [F] à son encontre aux motifs qu’elles ne sont prévues par aucun texte autorisant le recours à la procédure accélérée au fond.

Sur le fond, à l’appui de ses demandes, la commune de [Localité 17] expose que l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 17] est composé de six lots appartenant à [BV] [U], [DT] [F], [J] [XH], [H] [G] veuve [C], [K] [P], [D] [P] et aux successions de madame et monsieur [X]; que la gestion de la copropriété est assurée depuis 2015 par Maître [E] [Z] en tant que mandataire ad hoc puis en tant qu’administrateur provisoire.

Elle fait valoir que, depuis plusieurs années, les copropriétaires se désintéressent de l’immeuble ; qu’en 2021 puis, à deux reprises en 2024, il a été victime d’incendies ; qu’il est actuellement délabré; que, sur sa demande, le tribunal administratif de Lille a désigné le 25 octobre 2024 un expert sur l’éventualité d’un péril grave et imminent pour la sécurité publique de l’état de l’immeuble; que l’expert a conclu que la situation de l’immeuble était constitutif d’un danger imminent, compromettant la sécurité des occupants et des tiers; sur la base du rapport d’expertise, elle a, par arrêté du 3 octobre 2024, mis en demeure les copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10] à [Localité 17] de prendre des mesures d’urgence visant à purger le terrain et à déconstruire l’immeuble; que cet arrêté a été notifié à l’ensemble des copropriétaires; qu’il n’a pas été suivi d’effet; qu’elle a constaté, le 17 janvier 2025, que l’immeuble est occupé de façon sauvage par des tiers.

Elle met en exergue que l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 17] est un danger pour les riverains, en ce qu’il est occupé sauvagement et est soumis à des départs de feu ; qu’il a été délaissé totalement par ses copropriétaires jusqu’à l’introduction de la présente procédure; qu’elle est fondée à agir pour suppléer l’inertie des copropriétaires.

En réponse, monsieur [K] [P] conteste l’existence du caractère imminent du danger représenté par l’immeuble litigieux, en soulignant les délais de la présente procédure.

Il ajoute que la demanderesse ne rapporte pas la preuve de ce qu’aucune autre mesure ne permettrait d’écarter le danger imminent invoqué.

Il conclut au débouté des demandes présentées par la commune de [Localité 17].

Pour leur part, mesdames [U] et [G] et monsieur [F] font savoir qu’ils renoncent au moyen tiré du défaut de notification de l’arrêté municipal du 3 octobre 2024.

Ils arguent que l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 17] doit être assuré; qu’ils sont tenus dans l’ignorance des démarches que doit avoir réalisé Maître [Z], en sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, à l’égard des différents sinistres qu’elle a connus; qu’ils n’ont aucune responsabilité dans la situation actuelle de l’immeuble; l’administrateur provisoire a commis une faute qui a entraîné la ruine de cet immeuble.

Ils critiquent, par ailleurs, le devis produit par la commune de [Localité 17], en raison de son imprécision et de son coût.

Ils concluent au débouté des demandes présentées par la commune de [Localité 17] ; à titre reconventionnel, à ce qu’il soit enjoint à Maître [Z] de produire les attestations d’assurance de l’immeuble depuis 2020, la ou les déclarations de sinistre à la suite des incendies et tout autre justificatif en charge de l’assurance, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; à ce que Maître [Z] soit jugé comme ayant commis une faute engageant sa responsabilité et condamné à les garantir de toutes les sommes qui seraient mises à leur charge; qu’il leur soit donné acte qu’ils ne peuvent évaluer l’intégralité de leurs préjudices en l’état et qu’il soit constaté qu’ils réservent leurs demandes à ce titre, hormis sur la garantie des sommes pouvant être mis à leur charge ; à être autorisés à produire des devis de démolition mieux disant; à la condamnation de Maître [Z] aux dépens et à leur payer la somme de 1000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

De son côté, Maître [Z] s’en remet à l’appréciation du juge sur la demande principale de la commune de [Localité 17] et conclut au débouté des demandes formées à son encontre au titre de l’article 700 du code

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes principales contre monsieur [K] [P] :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, monsieur [K] [P] soulève la fin de non-recevoir des demandes de la commune de [Localité 17] à son encontre pour défaut de droit à agir au motif qu’il n’est pas prouvé qu’il détient un droit de propriété sur le lot numéro 6 de l’immeuble objet du litige.

À cet égard, il est acquis que le lot numéro 6 de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 17] a été acheté par monsieur [M] [P] et madame [T] [R] épouse [P], parents de [K] [P], en 1985 et qu’ils sont décédés en 2007 et en 2019.

Monsieur [P] soutient qu’il n’a jamais accepté la succession de ses parents, qu’il doit être réputé comme renonçant la succession de son père et qu’il entend solliciter le renoncement à la succession de sa mère.

Cependant, il résulte de l’acte de notoriété établi le 23 mars 2010 par Maître [UC] [A], relatif à la succession de [M] [P], que monsieur [K] [P] s’est reconnu héritier de son père décédé.

En outre, il ressort d’un rapport non-contredit établi le 11 septembre 2023 par Maître [Z], es qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 17], que monsieur [K] [P] a vécu dans l’appartement constituant le lot numéro 6 de l’immeuble litigieux.

Enfin, le défendeur ne verse aux débats aucune pièce pouvant prouver qu’il ait renoncé à la succession de ses parents décédés.

Il se déduit des trois constatations qui précèdent que monsieur [P] a nécessairement accepté la succession de ses parents et qu’il possède des droits, à ce titre, sur le lot numéro 6 de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 17].

Dès lors, la commune de [Localité 17] dispose bien d’un droit à agir à son encontre.

En conséquence, ses demandes à son encontre seront déclarées recevables.

Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles contre Maître [E] [Z] :

Aux termes de l’article 839 du code de procédure civile, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire connaît de l’affaire dans les conditions de l’article 481-1

En l’espèce, mesdames [U] et [G] et monsieur [F] sollicitent, dans le cadre de la présente instance statuant selon la procédure accélérée au fond, que :

— il soit enjoint à Maître [Z] de produire les attestations d’assurance de l’immeuble depuis 2020, la ou les déclarations de sinistre à la suite des incendies et tout autre justificatif en charge de l’assurance, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— Maître [Z] soit jugé comme ayant commis une faute engageant sa responsabilité et condamné à les garantir de toutes les sommes qui seraient mises à leur charge ;

— il leur soit donné acte de ce qu’ils ne peuvent évaluer l’intégralité de leurs préjudices en l’état et constaté qu’ils réservent leurs demandes à ce titre, hormis sur la garantie des sommes pouvant être mis à leur charge.

Outre le fait que, les décisions judiciaires ayant vocation à produire des effets de droit, il n’entre pas dans l’office du juge de donner acte de quoi que ce soit, il ne ressort d’aucun texte relatif à la copropriété que le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, puisse délivrer des injonctions à l’encontre de l’administrateur provisoire de la copropriété ni le condamner au titre d’une faute quelconque engageant sa responsabilité.

Il s’ensuit que ces demandes relèvent nécessairement des attributions du tribunal judiciaire saisi selon la procédure ordinaire.

En conséquence, les demandes reconventionnelles présentées par mesdames [U] et [G] et monsieur [F] contre Maître [Z] seront déclarées irrecevables.

Sur la demande d’autorisation de démolition :

Aux termes de l’article L.511-9 du code de la construction et de l’habitation, préalablement à l’adoption de l’arrêté de mise en sécurité, l’autorité compétente peut demander à la juridiction administrative la désignation d’un expert afin qu’il examine les bâtiments, dresse constat de leur état y compris celui des bâtiments mitoyens et propose des mesures de nature à mettre fin au danger. L’expert se prononce dans un délai de vingt-quatre heures à compter de sa désignation.

Si le rapport de l’expert conclut à l’existence d’un danger imminent, l’autorité compétente fait application des pouvoirs prévus par la section 3 du présent chapitre.

En outre, selon l’article L.511-19 du même code, en cas de danger imminent, manifeste ou constaté par le rapport mentionné à l’article L. 511-8 ou par l’expert désigné en application de l’article L. 511-9, l’autorité compétente ordonne par arrêté et sans procédure contradictoire préalable les mesures indispensables pour faire cesser ce danger dans un délai qu’elle fixe.

Lorsqu’aucune autre mesure ne permet d’écarter le danger, l’autorité compétente peut faire procéder à la démolition complète après y avoir été autorisée par jugement du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par la commune de [Localité 17] que [BV] [U], [DT] [F], [J] [XH], [H] [G] veuve [C], [K] [P], sous tutelle de l’AGSS de l’UDAF en la personne d'[N] [V], [D] [P] et les successions de madame et monsieur [X] sont propriétaires des lots constituant un immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 17], cadastré section AW numéro [Cadastre 7].

Il en résulte également que l’immeuble en question est géré sous le régime de la copropriété ; que, son syndic n’arrivant pas recouvrer les charges de propriété, son administration provisoire a été confiée à Maître [Z], selon ordonnance du président du tribunal de grande instance de Valenciennes du 3 novembre 2017; que les charges de copropriété sont demeurées impayées par l’essentiel des copropriétaires de l’immeuble ; que le 28 novembre 2021, un incendie s’est déclaré dans un appartement de l’immeuble; qu’il est apparu que seuls deux des copropriétaires résidaient encore alors dans l’immeuble; que ces derniers ont été relogés hors du bâtiment ; qu’en décembre 2022, il est apparu que des tiers avaient pénétré dans les appartements de l’immeuble et les avaient profondément dégradés; que Maître [Z] a informé la mairie, par lettre du 22 décembre 2022, de ses plus grandes difficultés à administrer le bien en raison de l’absence de réponse des copropriétaires à ses demandes ; que les 12 et 15 septembre 2024, les pompiers sont intervenus à deux reprises dans l’immeuble pour des sinistres.

Il en ressort, enfin, que, sur requête du maire de la commune Raismes du 25 septembre 2024, le juge des référés du tribunal administratif de LILLE, par décision du même jour, a ordonné, en application de l’article L.511-9 du code de la construction et de l’habitation, une expertise de l’état de l’immeuble par rapport à un péril grave ou imminent et des mesures visant à y mettre fin; que l’expert commis, monsieur [I] [AM], a conclu, dans un rapport du 27 septembre 2024, que l’immeuble était à l’origine d’un péril grave et imminent pour la sécurité publique, avec un risque mortel de chute et d’envolement d’éléments de toiture et de menuiserie depuis la grande hauteur vers les parcelles voisines ou le domaine public, un risque mortel d’accident en cas d’intrusion dans l’immeuble, un risque mortel d’effondrement total ou partiel de la charpente et de la couverture dans l’immeuble ou sur les parcelles voisines à la suite des dégâts de l’incendie, un risque mortel de chute de maçonnerie depuis une grande hauteur en cas d’effondrement de la toiture ; qu’il a préconisé une purge immédiate de la toiture, des éléments de façade et de toit non-fixes et du terrain et une déconstruction de l’immeuble d’ici le 25 octobre 2024 ; que le maire de la commune de [Localité 17], par arrêté du 3 octobre 2024, a enjoint à la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 17] et à ses différents copropriétaires de procéder à une purge de la toiture, des éléments de façade et de toit non-fixes et du terrain dans les 10 jours de la notification de la décision et à la déconstruction de l’immeuble dans les 30 jours de la notification de la décision; que cet arrêté, régulièrement notifié aux parties et affiché, n’a été suivi d’aucun effet.

Mesdames [U] et [G] et monsieur [F] s’opposent à cette déconstruction sans autre motif que leurs demandes reconventionnelles à l’encontre de Maître [Z].

Ces demandes étant déclarées irrecevables, cette opposition ne saurait être retenue.

Monsieur [P] s’oppose également à la déconstruction en arguant qu’il n’est pas prouvé l’existence d’un danger imminent de l’immeuble à démolir ni la preuve de la nécessité de la démolition complète pour mettre fin au danger.

À cet égard, il convient de souligner que l’expert commis par le juge des référés du tribunal administratif de Lille a, dans son rapport du 27 septembre 2024, clairement décrit divers risques mortels liés à l’état de l’immeuble et aux possibilités d’intrusion dans celui-ci.

Leur imminence est caractérisée dès lors que la demanderesse justifie de plusieurs interventions en 2024 mais aussi en 2025, notamment le 15 avril et 18 mai, des forces de secours, pour éteindre les feux démarrant dans l’immeuble.

En outre, il ne ressort d’aucune pièce produite par les défendeurs qu’une quelconque mesure de mise en sécurité de l’immeuble ait été réalisée depuis l’arrêté du 3 octobre 2024, notamment le retrait des éléments de toiture, les éléments mobiles et les éléments du terrain pouvant être dangereux et la mise en place d’un dispositif efficace empêchant toute intrusion dans l’immeuble.

Il s’ensuit que les défendeurs ne justifient d’aucune mesure autre que la démolition de leur immeuble qui serait susceptible d’écarter le péril grave et imminent relevé par l’expert commis par le tribunal administratif de Lille.

Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande principale de la commune de [Localité 17].

Par conséquent, cette dernière sera autorisée à procéder à la démolition complète de l’immeuble litigieux.

Sur les demandes accessoires :

En l’espèce, Maître [E] [Z], es qualité d’administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 10] à [Localité 17], madame [BV] [O] épouse [U], monsieur [DT] [F], madame [H] [G] veuve [C], monsieur [J] [XH], représentée par son liquidateur judiciaire, l’AGSS de l’UDAF du Nord, es qualité de tuteur de monsieur [K] [P] et madame [D] [P], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

En outre, ils seront condamnés in solidum à payer à la commune de [Localité 17] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, président du tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

Déclarons recevables les demandes présentées par la commune de [Localité 17] à l’encontre de monsieur [K] [P],

Déclarons irrecevables les demandes reconventionnelles présentées par madame [BV] [O] épouse [U], madame [H] [G] veuve [C] et monsieur [DT] [F] contre Maître [E] [Z],

Autorisons la commune de [Localité 17] à faire procéder à la démolition de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 17], cadastré section AW numéro [Cadastre 7], aux frais de leurs propriétaires,

Disons que la ou les sociétés qui seront missionnées par la commune de [Localité 17] pour procéder à ladite démolition pourront pénétrer sur la parcelle cadastrée section AW numéro [Cadastre 7],

Condamnons Maître [E] [Z], es qualité d’administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 11] [Localité 17], madame [BV] [O] épouse [U], monsieur [DT] [F], madame [H] [G] veuve [C], monsieur [J] [XH], représentée par son liquidateur judiciaire, l’AGSS de l’UDAF du Nord, es qualité de tuteur de monsieur [K] [P] et madame [D] [P] in solidum aux dépens,

Condamnons Maître [E] [Z], es qualité d’administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 10] à [Localité 17], madame [BV] [O] épouse [U], monsieur [DT] [F], madame [H] [G] veuve [C], monsieur [J] [XH], représentée par son liquidateur judiciaire, l’AGSS de l’UDAF du Nord, es qualité de tuteur de monsieur [K] [P] et madame [D] [P] in solidum à payer à la commune de [Localité 17] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision,

En foi de quoi la présente décision a été signée par le président et le greffier, le 15 juillet 2025.

Le greffier, Le président,