N° RG 25/00231 – N° Portalis DBZT-W-B7J-GYCN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

O R D O N N A N C E de R E F E R E – N° RG 25/00231 – N° Portalis DBZT-W-B7J-GYCN

Code NAC : 50D Nature particulière : 0A

LE QUATRE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEURS

Mme [V] [S], née le 03 Novembre 1977 à [Localité 7], et M. [P] [G], né le 03 septembre 1979 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2],

représentés par M^e Rémi GIROUTX, avocat au barreau de LILLE,

D’une part,

DEFENDEURS

Mme [E] [D], née le 1er juin 1965 à [Localité 8], et M. [J] [Y], né le 02 août 1959 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4],

représentés par M^e François WILINSKI, avocat membre de L’AARPI BRIATTE & WILINSKI, avocats associés au barreau de LILLE,

D’autre part,

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Louis-Benoît BETERMIEZ, président,

LE GREFFIER : Stéphanie BUSIER, adjoint administratif faisant fonction de greffier,

DÉBATS : en audience publique le 21 octobre 2025,

ORDONNANCE : rendue par mise à disposition au greffe le 04 novembre 2025,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 18 septembre 2025, madame [V] [S] et monsieur [P] [G] ont assigné madame [E] [D] et monsieur [J] [Y] devant le président du tribunal judiciaire de Valenciennes, statuant en référé, aux fins que soit ordonnée une expertise des éventuels désordres de l’immeuble qu’ils ont acheté aux défendeurs au niveau de la toiture, du portail, du réseau d’assainissement, de l’humidité, de plusieurs appareils défectueux et du métrage de l’immeuble et qu’ils soient condamnés à leur payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de leurs demandes, madame [S] et monsieur [G] exposent qu’ils ont acquis, en octobre 2023, un immeuble d’habitation située à [Localité 9] de madame [D] et monsieur [Y].

Ils font valoir que, peu après l’acquisition de l’immeuble, ils ont découvert de nombreux défauts susceptibles de caractériser des vices cachés, à savoir des fuites de la toiture, des remontées capillaires, de l’humidité dans les pièces d’eau, une baignoire, un lave-vaisselle et une douche à l’italienne défectueux, un réseau d’assainissement et un portail non-conformes; qu’ils les ont fait constater par commissaire de justice et ont dénoncé ces défauts aux vendeurs; qu’aucune solution amiable n’a pu aboutir.

Ils ajoutent avoir désormais des doutes sur la surface réelle du bien vendu.

Ils justifient de la sorte leur demande d’expertise.

En réponse, madame [D] et monsieur [Y] soutiennent que les désordres dont se plaignent les demandeurs sont mineurs et facilement réparables.

Ils arguent, par ailleurs, que madame [S] et monsieur [G] ont réalisé des travaux qui peuvent être à l’origine des désordres dont ils se plaignent.

Ils ajoutent que le contrat de vente de l’immeuble a exclu tout recours pour vice caché ou apparent.

Ils en déduisent que l’expertise sollicitée est inutile et qu’aucune action au fond à leur encontre ne pourrait aboutir.

Ils concluent, à titre principal, au débouté des demandes présentées par madame [S] et monsieur [G] ; à titre subsidiaire, à l’examen par l’expert de l’impact des travaux réalisés par les demandeurs sur les désordres allégués ; en tout état de cause, au débouté de la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il en résulte qu’une mesure d’expertise peut être ordonnée sur le fondement d’un motif légitime, qui existe dès lors que l’action éventuelle au fond sous-tendant la demande n’est pas manifestement vouée à l’échec et que la mesure demandée est légalement admissible, utile et améliore la situation probatoire des parties, qu’elle ne porte pas atteinte aux intérêts légitimes du ou des défendeurs.

En l’espèce, il est établi que, par acte notarié du 06 octobre 2023, madame [S] et monsieur [G] ont acquis de madame [D] et monsieur [Y] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 9]. Il a été précisé que le système d’assainissement non collectif de l’immeuble était non-conforme en ce que les eaux usées devaient être correctement raccordées à un prétraitement et en ce qu’un dispositif de traitement primaire et un dispositif de traitement secondaire devaient être réalisés conformément à la réglementation.

Il ressort des pièces versées aux débats par les demandeurs que, par lettre datée du 26 janvier 2024, il se sont plaints auprès des défendeurs d’un défaut d’étanchéité de la toiture de l’immeuble acheté, générant des infiltrations, du défaut de fonctionnement du lave-vaisselle et de la VMC de la salle de bains du bien acquis, du caractère non-fonctionnel de la baignoire, du caractère non-conforme de l’installation de la douche italienne et du portail ; qu’ils ont sollicité le remboursement d’une partie du prix de vente de l’immeuble ; que les défendeurs, par lettre du 18 mars 2024, ont refusé ce remboursement.

Il en ressort également que, par procès-verbal du 28 mai 2025, établi par Maître [T], commissaire de justice, il a été constaté, dans l’immeuble acheté par les demandeurs, des traces de remontées d’eau au niveau des parois et un défaut de pente de la douche, des fuites d’eau sous la paroi en verre de la douche, des traces de moisissures dans un couloir provenant vraisemblablement de remontées capillaires, un enduit grossier au-dessus de plinthe d’un mur, une noue à la jonction de toiture à l’état questionnante, un portail non-fonctionnel en totalité.

Il en ressort enfin que madame [S] et monsieur [G] ont fait réaliser une étude d’aménagement de leur système d’assainissement non collectif en 2025 par la société AGEO et que celle-ci a préconisé la création d’un nouveau réseau d’évacuation des eaux.

Madame [D] et monsieur [Y] soutiennent que les désordres dont se plaignent les demandeurs sont mineurs et facilement réparables, ce que ces derniers contestent formellement.

Ce différend d’appréciation suffit à considérer que la demande d’expertise de madame [S] et monsieur [G] présente un motif légitime, ne serait-ce que pour déterminer l’ampleur des désordres et les moyens d’y mettre fin.

En outre, madame [D] et monsieur [Y] prétendent qu’en raison d’une clause d’exclusion de vices cachés figurant au contrat de vente, aucune action au fond sur ce fondement ne pourrait prospérer à leur encontre.

À cet égard, il y a lieu de rappeler que la clause d’exclusion invoquée peut être écartée par le juge du fond sous certaines conditions, qu’il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier.

Il s’ensuit que, contrairement à ce qu’allèguent les défendeurs, une action au fond ne serait pas dénuée de chance de prospérer.

Au vu des développements qui précèdent, il y a lieu de considérer que madame [S] et monsieur [G] présentent un motif légitime à ce qu’une expertise, judiciaire et contradictoire, des divers désordres qu’ils invoquent dans l’assignation soit organisée, afin notamment d’en déterminer l’ampleur, l’origine, les responsabilités et les moyens d’y remédier.

En conséquence, elle sera ordonnée, selon mission figurant au dispositif de la présente décision, aux frais avancés par les demandeurs.

Il est précisé que la mission donnée à l’expert ne portera pas sur le métrage du bien vendu, les demandeurs ne justifiant pas l’existence d’une différence de surface entre celle déclarée et celle réelle, de nature à donner un motif légitime à ce point d’expertise.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

En outre, aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, une expertise étant décidé dans le seul intérêt de madame [S] et monsieur [G], aucune partie ne pouvant à ce stade de la procédure être considérée comme perdantes, il y a lieu de mettre à la charge des demandeurs les dépens de la présente instance, étant rappelé que la présente décision n’a pas l’autorité de la chose jugée et que le juge de fond, en cas de saisine ultérieure, pourra régler différemment le sort des dépens.

En outre, les demandeurs seront déboutés de leur demande indemnitaire présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort ;

ORDONNONS une expertise judiciaire ;

DÉSIGNONS en qualité d’expert, M. [J] [M], domicilié [Adresse 5] tél : [XXXXXXXX01] – [Courriel 6], avec pour mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

— Se rendre sur les lieux, après y avoir convoqué les parties ;

— Rechercher l’existence des vices allégués dans l’assignation de madame [V] [S] et monsieur [P] [G] concernant d’éventuelles infiltrations en toiture de leur immeuble, des remontées capillaires au sein de l’habitation, de l’humidité et des moisissures dans les pièces d’eau, un défaut de conformité de la baignoire et de la douche italienne, un défaut de conformité du portail, une défectuosité de la VMC de la salle de bains, une non-conformité du réseau d’assainissement ; les décrire dans leur nature et dans leur importance, dire s’ils affectent l’usage attendu du bien et, dans l’affirmative, dire dans quelle mesure ;

— Indiquer, le cas échéant, s’ils étaient apparents lors de l’acquisition ou s’ils sont apparus postérieurement ; dans le premier cas, indiquer s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée ; dans le second cas, s’ils trouvent leur origine dans une situation postérieure à l’acquisition, notamment s’ils sont la conséquence de travaux réalisés par madame [V] [S] et monsieur [P] [G] ;

— Donner un avis sur la moins-value éventuelle causée par ce vice à l’immeuble ;

— Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux vices, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’oeuvre, le coût de ces travaux nécessaires pour remédier aux vices constatés ;

— Fournir tous éléments de fait de nature à caractériser l’existence et l’évaluation du trouble de jouissance ;

— Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des vices et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire

qui devra être déposé aussitôt que possible,

— Faire toute observation utile à la solution du litige ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal judiciaire de Valenciennes, service du contrôle des expertises, dans le délai de huit mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera a une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément 48 aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert désigné pourra, en cas de besoin, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine distinct du sien, après en avoir simplement avisé les conseils des parties et le magistrat chargé du contrôle des expertise ;

FIXONS à la somme de 2500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par la partie demanderesse entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal judiciaire de Valenciennes, dans le délai maximum de six semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;

DISONS que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

CONDAMNONS madame [V] [S] et monsieur [P] [G] aux dépens,

DEBOUTONS madame [V] [S] et monsieur [P] [G] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire ;

En foi de quoi la présente décision a été signée par le président et le greffier, le 04 novembre 2025.

Le greffier, Le président,