Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 8]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/01664 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76A5J

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 17 Juillet 2025

[H] [E]

C/

[F] [U] qualité de caution solidaire [W]

[S] [U] qualité de caution solidaire [W]

[C] [W]

[M] [G]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DU 17 Juillet 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

M. [H] [E]

né le 25 Février 1954 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Marie PREVOST, avocat au barreau de SAINT-OMER

ET :

DÉFENDEURS

M. [F] [U] qualité de caution solidaire [W]

né le 25 Juillet 1963 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Mohamed ABDELKRIM, avocat au barreau d’ARRAS

Mme [S] [U] qualité de caution solidaire [W]

née le 08 Mars 1967 à [Localité 12], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Mohamed ABDELKRIM, avocat au barreau d’ARRAS

M. [C] [W]

né le 16 Octobre 1990 à [Localité 13], demeurant [Adresse 5]

non comparant

Mme [M] [G]

née le 11 Février 1994 à [Localité 11], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Agnès COURSELLE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Juin 2025

Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats par Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

1

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 novembre 2021, M. [H] [E] a consenti un bail d’habitation à M. [C] [W] et Mme [M] [G] sur des locaux situés au [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650 euros.

Un acte de cautionnement solidaire aux noms de M. [F] [W] et Mme [S] [W] garantissant le paiement des loyers a été dressé le même jour.

Par actes de commissaire de justice du 2 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 650 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé aux cautions le 5 septembre 2024.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [W] et Mme [M] [G] le 4 septembre 2024.

Par assignations du 13 novembre 2024, M. [H] [E] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil sur Mer pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [W] et Mme [M] [G] et obtenir leur condamnation solidaire avec M. [F] [W] et Mme [S] [W] au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−5992 ευροσ αυ τιτρε δε λ’αρρι⎡ρ⎡ λοχατιφ αρρ⎢τ⎡ αυ 6 νοϖεμβρε 2024, αϖεχ ιντ⎡ρ⎢τσ αυ ταυξ λ⎡γαλ ◊ χομπτερ δε λα σιγνιφιχατιον δε λα πρ⎡σεντε δ⎡χισιον,−1500 ευροσ συρ λε φονδεμεντ δε λ’αρτιχλε 700 δυ χοδε δε προχ⎡δυρε χιϖιλε, ουτρε λεσ εντιερσ δ⎡πενσ.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 23 janvier 2025, M. [H] [E], représenté par son conseil, et reprenant ses dernières écritures, maintient l’intégralité de ses demandes, hormis l’expulsion de M. [C] [W] dans la mesure où ce dernier a quitté les lieux le 1er novembre 2024. Il précise que la dette locative, actualisée au 16 juin 2025, s’élève désormais à 7322,73 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [C] [W], M. [F] [W] et Mme [S] [W], représentés par leur conseil, et reprenant leurs dernières écritures, demandent le rejet de l’ensemble des demandes formulées par M. [H] [E] et sa condamnation à leur payer à chacun la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre à supporter les dépens.

Mme [M] [G], assistée de son conseil, et reprenant ses dernières écritures, demande le rejet de l’ensemble des demandes formulées par M. [H] [E] et sa condamnation à lui payer la somme de 3000 euros faute d’avoir actionné rapidement la caution. Subsidiairement, elle sollicite des délais de paiement et, oralement, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un exposé plus ample de leur moyens et prétentions respectifs.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [H] [E] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 2 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 650 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 novembre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du décompte produit aux débats, Mme [M] [G] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience.

Il ressort par ailleurs des éléments du dossier et de l’audience que les ressources mensuelles du foyer de Mme [M] [G], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, sont faibles.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

Toutefois, en l’absence de reprise du paiement intégral des loyers, ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Dès lors, il convient d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

S’agissant de M. [C] [W], il est constant que ce dernier a quitté les lieux le 1er novembre 2024, de sorte que la demande d’expulsion à son égard n’a plus d’objet.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Par ailleurs, en vertu de l’article 8-1, VI de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Enfin, aux termes de l’article 22-1 alinéas 4 et 5 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail litigieux, lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, M. [C] [W] a délivré son congé par courrier recommandé du 12 novembre 2024, avisé le 15 novembre 2024, et il n’est pas rapporté la preuve qu’un nouveau locataire ait figuré au bail.

La solidarité de M. [C] [W] s’éteint donc à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé de trois mois, soit 9 mois, soit le 15 août 2025.

S’agissant de la caution, un seul acte de caution solidaire est produit aux débats, reprenant, outre l’identité de M. [F] [W], sa seule date de naissance, mais pas celle de Mme [S] [W].

Au regard des dispositions légales susvisées, il y a donc lieu de considérer que M. [F] [W] s’est porté, seul, caution des locataires, l’acte étant nul s’agissant de Mme [S] [W].

Par courrier recommandé du 12 septembre 2024, M. [F] [W] a résilié son engagement de caution.

En application de l’article 22-1 susvisé, la résiliation prend effet au terme du contrat de location, soit en l’espèce le 30 novembre 2024.

La solidarité de M. [F] [W] s’est donc éteinte le 30 novembre 2024.

M. [H] [E] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 novembre 2024, M. [C] [W], Mme [M] [G] et M. [F] [W] lui devaient la somme de 5620 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [C] [W], Mme [M] [G] et M. [F] [W] n’apportant pas d’élément probant de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Pour la période postérieure, soit du 1er décembre 2024 au 16 juin 2025, la lecture du décompte révèle que M. [C] [W] et Mme [M] [G] doivent au bailleur la somme de 1702,73 euros.

M. [C] [W] et Mme [M] [G] n’apportant pas d’élément probant de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il est rappelé ici que M. [C] [W] devra se libérer de la dette conformément aux mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers du Pas de Calais le 27 mars 2025, en réglant chaque mois pendant 24 mois une somme minimale de 247,27 euros (deux cent quarante-sept euros et vingt-sept centimes), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, frais et intérêts.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de Mme [M] [G] ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 650 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [H] [E] ou à son mandataire.

M. [C] [W] sera condamné, solidairement avec Mme [M] [G], au paiement de cette indemnité d’occupation, jusqu’au 15 août 2025, date à partir de laquelle celui-ci n’est plus tenu par le bail (cf supra).

4. Sur la demande reconventionnelle de Mme [M] [G] aux fins de dommages et intérêts à hauteur de 3000 euros

Mme [M] [G] reproche à M. [H] [E] de l’avoir assignée en paiement « alors même qu’il n’a pas actionné précédemment les cautions, ou s’il l’a fait, ce n’est que trop tardivement ».

Toutefois, il ne pèse aucune obligation contractuelle ou légale sur le bailleur d’agir contre la caution avant d’agir contre le locataire ou à un moment bien précis.

Il résulte simplement du cautionnement solidaire que le bailleur peut (faculté) agir contre la caution dès la première défaillance du locataire (tout au plus, dans le cadre d’un cautionnement simple, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, le bailleur doit poursuivre le locataire avant d’actionner la caution).

M. [H] [E] n’a donc pas de commis de faute et Mme [M] [G] sera par conséquent déboutée de sa demande de ce chef.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [C] [W] et Mme [M] [G] et M. [F] [W], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de M. [H] [E] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 novembre 2021 entre M. [H] [E], d’une part, et M. [C] [W] et Mme [M] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7] est résilié depuis le 3 novembre 2024,

ORDONNE à Mme [M] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [M] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 650 euros (six cent cinquante euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 3 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [C] [W], solidairement avec Mme [M] [G], au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’au 15 août 2025,

CONDAMNE M. [C] [W] et Mme [M] [G] solidairement avec M. [F] [W], à payer à M. [H] [E] la somme de 5620 euros (cinq mille six cent vingt euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [C] [W] et Mme [M] [G] à payer à M. [H] [E] la somme de 1702,73 euros (mille sept cent deux euros et soixante-treize euros) au titre de l’arriéré locatif courant du 1er décembre 2024 au 16 juin 2025 (échéance du mois de juin incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE Mme [M] [G] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois une somme minimale de 300 euros (trois cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

RAPPELLE que M. [C] [W] doit se libérer de la dette conformément aux mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers du Pas de Calais le 27 mars 2025, en réglant chaque mois pendant 24 mois une somme minimale de 247,27 euros (deux cent quarante-sept euros et vingt-sept centimes), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, frais et intérêts,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [C] [W] et Mme [M] [G], solidairement avec M. [F] [W], à payer à M. [H] [E] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [C] [W] et Mme [M] [G], solidairement avec M. [F] [W], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 2 septembre 2024 et celui des assignations du 13 novembre 2024,

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 juillet 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge