TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 8]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/04613 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZPPN

N° de Minute : L 25/00659

JUGEMENT

DU : 10 Novembre 2025

S.D.C. [Adresse 10] représenté par son syndic, la SAS LAMY

C/

[X] [V] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER " [Adresse 10]" sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 5], pris en son agence LAMY [Localité 9] située [Adresse 6]

représentée par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [X] [V] [Z], demeurant [Adresse 7]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 08 Septembre 2025

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 25/04613 – Page – MA

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EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [Z] est propriétaire d’un appartement (lot n°42) et d’un garage (lot n°13) au sein de l’immeuble en copropriété « [Adresse 10] » situé [Adresse 4], géré par son syndic en exercice, la société par actions simplifiée Lamy.

Par lettre recommandée du 18 septembre 2023 réceptionnée le 21 septembre 2023, le conseil du syndicat des copropriétaires (SDC) de l’immeuble « [Adresse 10] » a mis en demeure M. [Z] de payer à son client, dans un délai maximum de huit jours, la somme de 1 172,85 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2023, le SDC de l’immeuble « [Adresse 10] » situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS Lamy a fait délivrer à M. [Z] un commandement de lui payer immédiatement la somme de 1 479,62 euros en principal, suivant décompte arrêté au 1er octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2025, le SDC de l’immeuble « [Adresse 10] », pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Lamy, a fait assigner M. [Z] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, du décret d’application du 17 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55 :

condamner M. [Z] à lui payer la somme de 2 986,67 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 4ème trimestre 2024 incluse),

ordonner la capitalisation des intérêts,

condamner M. [Z] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée,

condamner M. [Z] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 septembre 2025.

Le SDC de l’immeuble « [Adresse 10] », pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Lamy, représenté par son conseil, s’en est rapporté aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa demande à la somme de 2 450,86 euros.

M. [Z], assigné par remise de l’acte à sa personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 10 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 24 de la même loi, I.- les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II.- Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat.

En l’espèce, le SDC de l’immeuble « [Adresse 10] », représenté par son syndic en exercice, la SAS Lamy, produit les procès-verbaux de l’assemblée générale ordinaire des 2 juin 2021, 26 septembre 2022, 6 juillet 2023, 1er juillet 2024 et 7 juillet 2025 qui approuvent les comptes de l’exercice de l’année précédente et le budget prévisionnel de l’année suivante.

Les résolutions relatives à l’approbation des comptes de l’exercice clos, à l’approbation des budgets prévisionnels, à la constitution d’un fonds de travaux Alur et à la réalisation de travaux ont été adoptées dans les conditions de majorité requises par la loi du 10 juillet 1965.

Le SDC de l’immeuble « [Adresse 10] », représenté par son syndic en exercice, la SAS Lamy, produit également :

les appels de provisions sur charges et de fonds de travaux Alur du dernier trimestre 2022 ainsi que des 4 trimestres pour les années 2023 et 2024 et des trois premiers trimestres pour l’année 2025 qui rappellent les tantièmes afférents aux lots dont M. [Z] est propriétaire ;

les comptes individuels de charges pour les années 2021, 2022, 2023 et 2024 ;

les appels de fonds de travaux des 15 octobre 2022, 15 décembre 2023, 1er juillet 2024 et 15 juillet 2025.

L’appel de provisions sur charges et fonds de travaux Alur le plus récent émis le 16 juin 2025 mentionne une somme due de 4 813,80 euros.

Le SDC de l’immeuble « [Adresse 10] », représenté par son syndic en exercice, la SAS Lamy, produit un décompte actualisé au 18 juillet 2025 qui reprend le détail des sommes dues.

Ce décompte intègre les frais suivants dans les 5 ans qui précèdent la délivrance de l’assignation :

—  288 euros au titre de la constitution d’un dossier

—  780 euros au titre d’une note d’honoraires

—  12,18 euros au titre de frais de rejet d’encaissement,

—  144 euros au titre d’une facture d’ouverture de dossier

Le contrat de syndic produit ne mentionne pas la possibilité de facturer des frais de rejet d’encaissement.

Ce montant ne sera donc pas intégré aux frais dus au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Concernant les autres diligences, le contrat de syndic stipule qu’elles sont fixées suivant un barème horaire.

Or, les factures produites ne mentionnent ni le coût horaire ni le temps passé.

Ces frais seront donc rejetés, étant précisé que la note d’honoraires d’avocat d’un montant de 780 euros relève de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Z] sera donc condamné à payer au SDC de l’immeuble « [Adresse 10] » , représenté par son syndic en exercice, la SAS Lamy, la somme de 1 226,68 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 18 juillet 2025.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement dans la mesure où la somme due par M. [Z] est moindre que celle qui l’était lors de l’assignation.

La demande de paiement des frais prévus par l’article 10-1 de la loi n°65-667 du 10 juillet 1965 sera rejetée.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dans la mesure où une telle demande est présentée par le SDC de l’immeuble « [Adresse 10] », il y a lieu de dire que les intérêts échus, dûs au moins pour une année entière, produiront intérêt.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le SDC de l’immeuble « [Adresse 10] » ne démontre pas la mauvaise foi de M. [Z].

Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [Z] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du même code et pour les mêmes motifs, M. [Z] sera condamné à payer au SDC de l’immeuble « [Adresse 10] », représenté par son syndic en exercice, la SAS Lamy, la somme de 1 000 euros.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONDAME M. [X] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 10] » situé [Adresse 3] à [Localité 11], représenté par son syndic en exercice, la société par actions simplifiée Lamy, la somme de 1 226,68 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 18 juillet 2025 ;

DIT que les intérêts échus, dûs au moins pour une année entière, produiront intérêt ;

REJETTE la demande de paiement des frais prévus par l’article 10-1 de la loi n°65-667 du 10 juillet 1965 ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [X] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 10] », représenté par son syndic en exercice, la société par actions simplifiée Lamy, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [Z] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 10 novembre 2025.

Le Greffier Le Juge