N° RG 24/00147 – N° Portalis DBZT-W-B7I-GKTG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

O R D O N N A N C E de R E F E R E – N° RG 24/00147 – N° Portalis DBZT-W-B7I-GKTG

Code NAC : 30G Nature particulière : 0A

LE SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE

La S.A.R.L. CCLS, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège,

représentée par M^e Véronique DELPLACE, avocat au barreau de LILLE,

D’une part,

DEFENDERESSE

La S.A.S. LA BOULONNERIE, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège,

représentée par Maître Guillaume BOUREUX, avocat membre de la SELARL QUINTUOR, avocats associés au barreau de LILLE,

D’autre part,

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Louis-Benoît BETERMIEZ, président

LE GREFFIER : Stéphanie BUSIER, adjoint administratif faisant fonction de greffier,

DÉBATS : en audience publique le 10 décembre 2024,

ORDONNANCE : rendue par mise à disposition au greffe le 07 janvier 2025,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 21 juin 2024, la société à responsabilité limitée (SARL) CCLS a assigné la société civile immobilière (SCI) LA BOULONNERIE devant le président du tribunal judiciaire de Valenciennes, statuant en référé, aux fins :

— à titre principal, d’être autorisée à suspendre le paiement des loyers dus à la défenderesse jusqu’à la réalisation de travaux de réparation nécessaires à l’exploitation du local commercial situé [Adresse 3],

— à titre subsidiaire, de voir le montant des loyers dus à la défenderesse diminué de moitié, soit 2365,91 euros hors taxes par mois, et d’être autorisée à consigner la moitié du loyer dû sur un compte de la CARPA du barreau de Lille,

— à titre infiniment subsidiaire, de se voir autorisée à consigner l’intégralité du loyer contractuellement dû sur un compte de la CARPA du barreau de Lille,

— en tout état de cause, de voir la défenderesse condamnée à lui payer la somme de 20 851,13 euros à titre de provision, de voir la défenderesse condamnée à procéder à la régularisation des charges pour la période du 16 janvier 2017 au 17 juin 2024 et à lui communiquer le compte de régularisation de charges et ses justificatifs, le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, de voir la défenderesse condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’un constat du 16 mai 2024, et de voir la défenderesse condamnée à lui payer la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 17 septembre 2024, la société CCLS a assigné la société LA BOULONNERIE devant le président du tribunal judiciaire de Valenciennes, statuant en référé, en reprenant les mêmes demandes que celle formulée dans l’acte du 21 juin 2024.

Avant toute défense au fond, la société LA BOULONNERIE soulève la fin de non-recevoir tirée de la caducité de l’assignation du 21 juin 2024.

Elle fait valoir, en ce sens, que l’assignation du 21 juin 2024 a été remise au greffe moins de 15 jours avant la date de l’audience initiale, fixée au 09 juillet 2024, en violation des prescriptions de l’article 754 du code de procédure civile.

En réponse, la société CCLS fait observer que le non-respect de la prescription de l’article 754 précité n’a entraîné aucun grief au préjudice de la société LA BOULONNERIE. Elle ajoute qu’elle a délivré une autre assignation le 17 septembre 2024, qui est régulière.

Sur le fond, dans ses dernières conclusions soutenues à l’audience, la société CCLS substitue à ses demandes initiales d’injonction de régularisation de charges de 2017 à 2024 celles de voir la défenderesse condamnée à lui payer les sommes provisionnelles de 207 euros au titre des loyers et provisions sur charges de 2024 et la somme de 135 052,46 euros au titre de la régularisation des charges de 2019 à 2023. Elle maintient le reste de ses demandes.

À l’appui de ses prétentions, la société CCLS fait valoir, en substance, qu’elle a pris à bail commercial un local situé [Adresse 3] ; que la toiture du local loué connaît des fuites au niveau de sa toiture ; que les travaux entrepris par le bailleur pour mettre fin aux fuites sont nettement insuffisants ; que l’absence d’étanchéité de la toiture présente un danger pour ses salariés ; que la société en défense manque à son obligation de délivrance de la chose louée ; qu’elle est dans l’impossibilité absolue d’user du local ; qu’elle est, dès lors, en droit de solliciter la suspension des loyers ou leur consignation.

Elle argue, par ailleurs, que le non-respect de l’obligation de délivrance par la défenderesse lui a occasionné des frais qu’elle chiffre à la somme de 20 851,13 euros.

Elle soutient, enfin, que la société LA BOULONNERIE lui réclame des charges non-justifiées et qu’elle est en droit d’en obtenir le remboursement à hauteur de 135 052,46 euros pour les années 2019 à 2023, outre la somme de 207 euros au titre de l’année 2024.

En réponse, la société LA BOULONNERIE fait valoir, en substance, que l’exception d’inexécution du locataire au bailleur ne peut lui être opposée que si ce dernier a commis un manquement suffisamment grave rendant les locaux loués impropres à leur usage ; que la société en demande échoue à démontrer qu’elle est dans l’impossibilité d’exercer son activité dans le local loué ; qu’en outre, elle a réalisé, à plusieurs reprises, entre 2017 et 2024, des travaux de réfection et d’entretien de la toiture du local loué et intervient à chaque fois que la demanderesse se plaint de fuites.

Elle argue, par ailleurs, que la provision de 20 851,13 euros réclamée par la société CCLS correspond à une facture établie par la demanderesse pour des réparations et des remplacements de pièces alléguées dont il n’est pas justifié du lien avec les griefs qui sont fait à la société LA BOULONNERIE.

Elle soutient, enfin, que la provision réclamée de 207 euros correspond à des frais bancaires issus d’incidents de paiement provoqués par la demanderesse et qu’elle justifie de l’ensemble des charges qu’a réglées la société CCLS entre 2019 et 2023, de sorte que, selon elle, la demande provisionnelle à ce titre n’est pas fondée.

Elle ajoute, sans formuler de demandes dans le dispositif de ses conclusions, que la demanderesse lui est redevable de sommes au titre des loyers et charges échus et à échoir.

Elle conclut au débouté de l’ensemble des prétentions de la société CCLS, à sa condamnation aux dépens et à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières conclusions déposées par les parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la caducité de l’assignation du 17 juin 2024 :

Aux termes de l’article 754 du code de procédure civile, la juridiction est saisie, à la diligence de l’une ou l’autre partie, par la remise au greffe d’une copie de l’assignation. Sous réserve que la date de l’audience soit communiquée plus de quinze jours à l’avance, la remise doit être effectuée au moins quinze jours avant cette date. La remise doit avoir lieu dans ce délai sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie.

En l’espèce, il est établi que, par acte introductif d’instance daté du 17 juin 2024, la société CCLS a assigné la société LA BOULONNERIE à comparaître l’audience de référés du tribunal judiciaire de Valenciennes du 09 juillet 2024.

Il se déduit des dates précitées que la date de l’audience a été communiquée à la demanderesse plus de 15 jours avant la date d’audience.

Or, il ressort des éléments communiqués par les parties que l’assignation du 17 juin 2024 a été remise au greffe le 25 juin 2024, soit moins de 15 jours avant la date de l’audience.

Dès lors, il convient de constater que le délai de remise, sous peine de caducité, fixé par l’article 754 du code de procédure civile, n’a pas été respecté par la société CCLS.

Par conséquent, il sera prononcé la caducité de l’assignation délivrée par la société CCLS le 17 juin 2024.

Pour autant, il sera statué sur les demandes de la société CCLS dans la mesure où cette dernière a délivré une assignation régulière le 17 septembre 2024 reprenant les mêmes demandes que celles présentées à l’occasion de l’assignation du 17 juin 2024.

Sur les demandes de suspension, réduction ou consignation de loyers :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par les parties que, par acte du 16 janvier 2017, la SCI LA BOULONNERIE a donné à bail à la société CCLS un local commercial situé [Adresse 3].

Il en ressort également qu’à diverses reprises, entre 2017 et 2024, la société preneuse s’est plainte auprès de la bailleresse de ce que le local loué présentait des désordres d’étanchéité au niveau de sa toiture.

La société CCLS considère que les désordres persistants d’étanchéité qu’elle allègue constituent un manquement de la société LA BOULONNERIE à son obligation de délivrance et de jouissance de nature à justifier la suspension du paiement des loyers, à défaut, la réduction de leur montant ou la consignation de ceux-ci sur un compte de la CARPA du barreau de Lille.

A cet égard, il convient de rappeler que le bailleur a l’obligation, selon l’article 1719 du code civil, de délivrer la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; qu’en contrepartie, le preneur doit régler l’intégralité du loyer au bailleur ; qu’il ne peut refuser d’exécuter son obligation de paiement du loyer qu’à la condition de pouvoir opposer un manquement suffisamment grave du bailleur à ses obligations et que ce manquement rende impropre à l’usage auquel il est destiné le local loué.

Si la société CCLS invoque une gêne dans son activité en raison des désordres d’étanchéité de la toiture, elle ne justifie nullement, ni n’allègue d’ailleurs, que ces désordres persistants, pour gênants qu’ils soient, l’ait empêchée d’exploiter en totalité locaux loués, si ce n’est très ponctuellement à l’occasion d’un droit de retrait qu’auraient exercé ses salariés en janvier 2024.

Dès lors que la demanderesse échoue à prouver un manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme du bien loué, il ne peut qu’être considéré qu’il existe une contestation sérieuse à la soustraction sollicitée à l’obligation de paiement des loyers, sous quelque forme que ce soit, fût-elle partielle.

Il s’ensuit que les demandes de suspension des loyers, de réduction de leur montant de consignation de ceux-ci présentées par la société CCLS ne peuvent prospérer devant le juge des référés.

En conséquence, elle sera déboutée de ses demandes en ce sens.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au titre des charges indues :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société CCLS sollicite la condamnation de la société LA BOULONNERIE à lui payer les sommes provisionnelles de 207 euros au titre des loyers et provisions sur charges de 2024 et la somme de 135 052,46 euros au titre de la régularisation des charges de 2019 à 2023.

Elle soutient que la défenderesse lui a fait régler des charges indues sur la période de 2019 à 2024, ne correspondant à ce qu’elle doit aux termes des dispositions contractuelles liant les parties.

A cet égard, le contrat de bail commercial du 16 janvier 2017 stipule, en son article 33, que le preneur est redevable de la taxe foncière, de l’assurance du bailleur, des frais de maintenance des parties communes dont bénéficie le preneur, de la consommation d’eau et de la consommation d’énergie, avec une provision annuelle de 17 588 euros hors taxes. La provision annuelle précitée a été portée à la somme de 25 013 euros hors taxes par avenant du 14 novembre 2019, puis à la somme de 45 000 euros hors taxes par avenant du 15 juin 2023.

La société LA BOULONNERIE verse aux débats un ensemble des tableaux de reddition des charges pour les années 2019 à 2023 accompagné de divers justificatifs.

La société CCLS soutient que ces tableaux sont non-probants dans la mesure où la présence d’autres locataires de l’immeuble doit amener une proratisation des charges dues au prorata des surfaces occupées, ce que la défenderesse affirme avoir fait.

Au vu des éléments précités, la contestation élevée par la société CCLS sur le montant des charges dues constitue indubitablement une contestation sérieuse, également applicable pour les charges en cours de 2024, échappant à la compétence du juge des référés.

En conséquence, la société CCLS sera déboutée de sa demande de provision au titre des charges qu’elle qualifie d’indues.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au titre de son préjudice :

En l’espèce, la société CCLS sollicite la condamnation de la société LA BOULONNERIE à lui payer la somme provisionnelle de 20 851,13 euros, au titre de son préjudice lié à l’absence de délivrance conforme du bien loué.

La société en demande ne justifie pas de l’absence de délivrance conforme du bien loué par la société LA BOULONNERIE au sens du code civil.

Pour autant, elle se plaint d’un préjudice subi en raison de désordres persistants d’étanchéité du local loué et produit une facture en date du 02 octobre 2023 constituant, selon elle, le montant de son préjudice lié aux désordres précités.

Si les désordres dont se plaint la société en demande sont justifiés dans leur principe, il y a lieu d’observer que la facture produite par la société CCLS a été établie par elle-même et ne comporte aucune référence précise sur les « frais de réparation et de remplacement de pièces » et les « frais administratifs » qu’elle mentionne et sur leur éventuel lien précis avec les désordres en question.

Dès lors, il y a lieu de considérer que cette facture du 02 octobre 2023 est insuffisante à elle seule pour établir la réalité du préjudice qu’invoque la société CCLS.

Il s’ensuit que sa demande de provision se heurte à une contestation sérieuse.

En conséquence, la société CCLS sera déboutée de sa prétention en ce sens.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

En outre, aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, la société CCLS, succombant à l’instance, sera tenue aux dépens, étant rappelé que la présente décision n’a pas l’autorité de la chose jugée et que le juge du fond, en cas de saisine ultérieure, pourra régler différemment le sort des dépens.

En outre, elle sera condamnée à payer à la SCI LA BOULONNERIE la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Prononçons la caducité de l’assignation délivrée le 17 juin 2024 la société à responsabilité limitée (SARL) CCLS à l’encontre la société civile immobilière (SCI) LA BOULONNERIE, visant à les faire comparaître le 09 juillet 2024 devant le président du tribunal judiciaire de Valenciennes, statuant en référé ;

Déboutons la société à responsabilité limitée (SARL) CCLS de l’ensemble de ses demandes ;

Condamnons la société à responsabilité limitée (SARL) CCLS aux dépens ;

Condamnons la société à responsabilité limitée (SARL) CCLS à payer à la société civile immobilière (SCI) LA BOULONNERIE la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

En foi de quoi la présente décision a été signée par le président et le greffier, le 07 janvier 2025.

Le greffier, Le président,