TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/927

N° RG 24/02393 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I76T

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 13 mai 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 7] prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [B] [Y] [P]

née le 30 Juillet 1991 à , demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Jean-Luc GOUILLOUX : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 28 Février 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025 et signé par Jean-Luc GOUILLOUX,magistrat à titre temporaire du tribunal judiciaire de MULHOUSE, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 24 septembre 2019 avec effet au 1er Novembre 2019, la SA d’HLM NEOLIA a donné en location à Madame [P] [B] [Y] un logement à usage d’habitation de type T3 sis à [Adresse 9], logement 635007 au troisième étage moyennant un loyer mensuel de 311,06 euros et une provision sur charges de 146,05 euros et actuellement pour 542,89 euros charges incluses.

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 2 Octobre 2024, la SA d’HLM NEOLIA a fait assigner Madame [P] [B] [Y] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de voir :

— Dire et juger recevable et bien fondée l’assignation régularisée par la société NEOLIA

A titre principal

— Constater la résolution de plein droit du contrat de location de l’appartement conclu entre les parties en date du 24 Septembre 2019 et ce aux torts exclusifs de la défenderesse me [P] [B] [Y] ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer immédiatement et sans délai le logement qu’elle occupe et ce sous astreinte d’un montant de 20 euros par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux;

— Autoriser l’huissier instrumentaire à se faire assister en tant que de besoin du concours de la force publique ;

— Condamner la défenderesse à payer à la société Néolia, une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et charges qui auraient été dues si le contrat de bail s’était poursuivi, indexation comprise, à compter des effets de la clause résolutoire soit à compter du 29 Janvier 2024 ;

— En cas de délai de paiement assortir le moratoire de la clause cassatoire, par laquelle tout non-respect de ce dernier entraînera l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

Subsidiairement

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation conclu entre La SA d’HLM NEOLIA d’une part et la défenderesse d’autre part le 24 Septembre 2019 portant sur le logement aux torts exclusifs de la défenderesse ;

— Condamner la défenderesse ainsi que tous occupants de son chef à évacuer immédiatement et sans délai, les locaux qu’elle occupe [Adresse 2] sous peine d’astreinte d’un montant de 20 euros par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— Autoriser l’huissier instrumentaire à se faire assister en tant que de besoin du concours de la force publique ;

— Condamner la défenderesse à payer à la société Néolia, une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et charges qui auraient été dues si le contrat de bail s’était poursuivi, indexation comprise, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux ;

— Condamner en outre la défenderesse à payer à la partie demanderesse en deniers et quittances, les montants dus pour la période échue entre le 5 Septembre 2024 date du décompte et le jugement à intervenir, au titre des impayés locatifs avec les intérêts de droit à compter du jugement à intervenir,

— En cas d’octroi de délai de paiement assortir le moratoire de la clause cassatoire, par laquelle tout non-respect de ce dernier entraînera l’exigibilité immédiate du solde de la dette ;

En tout état de cause

— Condamner Madame [P] [B] [Y] à payer à la société NEOLIA le montant de 2 477,22 euros avec les intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, au titre des impayés locatifs arrêtés au 5 Septembre 2024 ;

— Condamner Madame [P] [B] [Y] aux entiers frais et dépens y compris ceux de la sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement et ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire, et au paiement d’un montant de 900 euros avec les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation au titre de l’article 700 du CPC ;

— Dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil

À l’audience du 28 Février 2025, la SA d’HLM NEOLIA, représentée par son Conseil, réitère ses prétentions et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces, sauf à indiquer qu’elle n’a pas reçu d’attestation d’assurance.

Madame [P] [B] [Y] bien que régulièrement citée par acte de Commissaire de justice délivré par dépôt à l’étude selon les formalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’est ni présente ni représentée.

L’affaire est mise en délibéré au 13 Mai 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande

La SA d’HLM NEOLIA justifie de la saisine de la CCAPEX par voie électronique réceptionnée le 20 Novembre 2023, soit deux mois au moins avant la signification de l’assignation intervenue le 2 Octobre 2024.

La notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Haut-Rhin a été effectuée dans le délai requis, pour avoir été réceptionnée par voie électronique le 3 Octobre 2024, soit six semaines au moins avant la première audience du 28 Février 2025,

En conséquence, la demande en résiliation de bail de La SA d’HLM NEOLIA, qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Le contrat de location du 24 Septembre 2019 prévoit au titre 7 la clause résolutoire de plein droit pour non présentation de l’attestation d’assurance et ce un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux et une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou autres accessoires équivalent à au moins deux mois de loyer, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

La clause du contrat de bail prévoyant un délai de deux mois étant plus favorable que la loi prévoyant un délai de six semaines il sera retenu le délai de deux mois.

À la suite d’impayés, La SA d’HLM NEOLIA a fait délivrer à Madame [P] [B] [Y] un commandement de payer en date du 29 Novembre 2023 pour la somme en principal de 2 656,45 euros et de justifier l’assurance des locaux loués.

Madame [P] [B] [Y] n’ayant, dans le délai légal ou conventionnel, ni réglé les causes du commandement de payer ni saisi la juridiction compétente pour solliciter la suspension de l’effet de la clause résolutoire du bail et l’octroi d’un délai de paiement, ladite clause résolutoire s’est appliquée de plein droit à la date du 29 Janvier 2024,

En conséquence, elle est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date et il y a donc lieu d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec le concours si besoin de la force publique.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Madame [P] [B] [Y] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 29 Janvier 2024 causant ainsi un préjudice à La SA d’HLM NEOLIA.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, avec revalorisation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location, que Madame [P] [B] [Y] sera tenue de régler à La SA d’HLM NEOLIA à compter du 29 Janvier 2024 et jusqu’à son départ effectif soit la somme de 542,89 €

Sur les loyers et charges impayés

La SA d’HLM NEOLIA établit le principe et le quantum de la créance locative invoquée en versant aux débats les pièces suivantes :

— Le contrat de location signé par les parties le 24 Septembre 2019, prévoyant un loyer mensuel initial de 311,06 euros et une provision sur charges de146,05 euros payable à terme échu ;

— Le commandement de payer du 29 Novembre 2023 ;

— De très nombreuses lettres de rappel d’arriérés de loyers et des copies de SMS et de mails ;

— Le décompte de créance locative au 10 Septembre 2024 faisant apparaître un arriéré de 2 477,22 euros et tel qu’indiqué dans l’assignation qu’il convient de rectifier à 2 297,94 euros après déduction de frais de justice porté au débit du compte pour 179,28 euros s’agissant de frais prohibés par les dispositions d’ordre public de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ou correspondant à des frais déjà compris dans les dépens ou les frais irrépétibles.

Il convient en conséquence de condamner Madame [P] [B] [Y] à payer à La SA d’HLM NEOLIA la somme de 2 297,94 euros au titre des loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés au 10 Septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 Octobre 2024.

Sur l’astreinte

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [P] [B] [Y] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, la SA d’HLM NEOLIA obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation réparant son préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur les demandes subsidiaires

Dans la mesure où les demandes principales ont été accueillies, il n’y a pas lieu à étudier les demandes subsidiaires.

Sur la capitalisation des intérêts

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil qui dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [P] [B] [Y] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer du 29 Novembre 2023 et ceux de la sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Il paraît inéquitable de laisser La SA d’HLM NEOLIA supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer ; une indemnité de 800 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’exécution provisoire

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par la SA d’HLM NEOLIA ;

CONSTATE que le bail consenti à Madame [P] [B] [Y] par La SA d’HLM NEOLIA le 24 septembre 2019 avec effet au 1er Novembre 2019, et portant sur un logement à usage d’habitation de type T3 sis à [Adresse 10] au troisième étage moyennant un loyer mensuel de 311,06 euros et une provision sur charges de 146,05 euros et actuellement pour 542,89 euros charges incluses se trouve résilié par l’effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 29 Janvier 2024 ;

En conséquence, ORDONNE à Madame [P] [B] [Y] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef ;

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur EXPULSION et à celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

FIXE au montant du loyer et des charges en cours, avec indexation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location résilié, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [P] [B] [Y] à La SA d’HLM NEOLIA au paiement de laquelle elle sera condamnée à compter du 29 Janvier 2024 et jusqu’à la libération des lieux soit la somme de 542,89 euros ;

CONDAMNE Madame [P] [B] [Y] à payer à La SA d’HLM NEOLIA la somme de 2 297,94 euros (deux mille deux cent quatre vingt dix-sept euros et quatre vingt quatorze centimes) au titre des loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés au 10 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 Octobre 2024 ;

CONDAMNE Madame [P] [B] [Y] à payer à La SA d’HLM NEOLIA la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts dans les conditions prévues par les dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Madame [P] [B] [Y] aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer du 29 Novembre 2023 et ceux de la sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé le 13 Mai 2025 à [Localité 8], et ont signé :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,