MINUTE:

N° RG 25/00062 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2KOC

[I] [U], [Z] [D]

C/

[T] [G]

— Expéditions délivrées à

Le

— M^e Amélie LAMBRECHT

— Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN & ASSOCIES

— prefecture

TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 9]

[Localité 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 OCTOBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Sonia DESAGES, Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité d’ARCACHON

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Avril 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

ORDONNANCE :

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEURS :

Madame [I] [U]

née le 16 Avril 1975 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN & ASSOCIES

Monsieur [Z] [D]

né le 18 Janvier 1975 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN & ASSOCIES

DEFENDERESSE :

Madame [T] [G]

née le 21 Février 1979 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Amélie LAMBRECHT (Avocat au barreau de BORDEAUX)

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 02 novembre 2018, M [Z] [D] et Mme [I] [U] ont donné à bail à Mme [T] [G] un logement situé [Adresse 10] , pour un loyer mensuel de 512 € et 45 € de provision sur charges.

Le 23 décembre 2024, M [Z] [D] et Mme [I] [U] ont fait signifier à Mme [G] un commandement de payer des loyers en indiquant se prévaloir de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

M [Z] [D] et Mme [I] [U] ont ensuite fait assigner Mme [T] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Arcachon statuant en référé par un acte d’huissier du 03 avril 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion des lieux et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Dans sa séance du 10 avril 2025, la commission de surendettement des particuliers de la Gironde a constaté la situation de surendettement de Mme [T] [G] et prononcé la recevabilité de sa demande.

Le 12 juin 2025, la commission a décidé un effacement total des dettes de Mme [G] dont 5999,94 euros au titre de sa dette locative.

Cette décision a été frappée d’un recours actuellement pendant devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Arcachon.

A l’audience civile du 26 septembre 2025 , M [Z] [D] et Mme [I] [U], représentés, reprennent les termes de leur assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Mme [G] et la condamner au paiement de la somme prévisionnelle de 9104,99 € au titre des loyers et charges arrêtée au 05 septembre 2025 , d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

M [Z] [D] et Mme [I] [U] soutiennent que la procédure de surendettement en cours ne fait pas obstacle au constat d’acquisition des effets de la clause résolutoire dès lors que la décision de recevabilité du dossier de surendettement de Mme [G] est intervenue plus de deux mois après la délivrance du commandement de payer.

Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement considérant que la situation financière de Mme [G], qui n’a pas repris le paiement de ses loyers courants, ne lui permet pas de faire face à ses obligations.

Mme [T] [G], représentée, conclut à titre principal au rejet des demandes de M [D] et Mme [U] comme se heurtant à une contestation sérieuse et sollicite leur condamnation à lui verser la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

A titre subsidiaire, Mme [G] sollicite l’octroi d’un délai de grâce sur 36 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle réclame en tout état de cause la condamnation des demandeurs au paiement d’une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa prétention principale, Mme [G] fait valoir que l’action fondée sur le commandement délivré le 23 décembre 2024 est sans objet en l’état de l’effacement de la dette locative par la commission et que les bailleurs ne pouvaient solliciter la résiliation du bail sans délivrer un nouveau commandement postérieurement à la date de recevabilité.

Elle soutient par ailleurs, s’agissant de la demande en paiement, que la créance invoquée est non seulement éteinte en vertu de l’article L741-2 du code de la consommation mais aussi incertaine faute d’imputation des APL perçues par les bailleurs.

Au soutien de sa demande de délais de paiement, Mme [G] expose avoir été confrontée à une succession de difficultés graves, tant sur le plan social que médical, à compter du premier semestre 2024. Elle fait valoir que son expulsion entrainerait une désorganisation dramatique de son suivi médical.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE EN RESILIATION DU BAIL

1/ Sur les pouvoirs du juge des référés

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La contestation sérieuse pouvant faire obstacle au pouvoir du juge des référés s’entend comme celle susceptible de prospérer au fond. Il appartient au juge des référés d’apprécier si les moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaissent pas immédiatement vains et laissent subsister un doute sur le sens de la décision que serait amené à adopter le juge du fond.

En l’espèce, les motifs invoqués par la défenderesse ne constituent pas une contestation sérieuse faisant obstacle à une action en référé dès lors que la coexistence d’une procédure de surendettement et d’une procédure en constat de résiliation de bail est régie, depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, par les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et L 714-1 du code de la consommation relatif à l’articulation entre les deux procédures précitées.

Il entre dans les pouvoirs du juge des référés, qui n’a pas à caractériser l’urgence dans cette hypothèse, de vérifier les conditions d’application de ces textes pour faire droit ou non aux demandes des bailleurs.

2/ Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience aux fins de réalisation d’un diagnostic social et financier transmis au juge avant l’audience.

En l’espèce, M [Z] [D] et Mme [I] [U] justifient avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de la Gironde par la voie électronique le 07 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande est donc recevable.

3/ Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, suivant avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu le 02 novembre 2018 contient une clause résolutoire (article VIII) pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 décembre 2024, pour la somme en principal de 3975,90 €, en visant un délai de deux mois pour régulariser.

Les effets de ce commandement de payer n’ont pas été paralysés par la décision de recevabilité de la commission de surendettement qui est intervenue le 10 avril 2025; soit plus de deux mois après la délivrance du commandement.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 février 2025.

4/ Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Du fait de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, Mme [T] [G] est occupante sans droit ni titre depuis le 24 février 2025. Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion.

En occupant le logement sans droit ni titre , Mme [G] cause un préjudice aux bailleurs qu’il y a lieu de réparer en la condamnant à régler une indemnité d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail. Cette indemnité se substituera au loyer et charges dus à compter du 24 février 2025.

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés d’accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, M [Z] [D] et Mme [I] [U] produisent un décompte selon lequel Mme [T] [G] reste devoir la somme de 9104,99 € à la date du 05 septembre 2025; somme que cette dernière ne justifie pas avoir réglée.

L’effacement de la dette prononcé par la commission ne surendettement ne rend pas l’obligation de Mme [G] sérieusement contestable dès lors qu’en l’état du recours effectué par un créancier, cet effacement n’est pas définitif.

Il conviendra dès lors d’entrer en voie de condamnation en précisant toutefois que l’exigibilité de la dette sera suspendue jusqu’à ce que le juge statue définitivement sur les mesures recommandées par la commission.

S’agissant du montant de la provision à accorder, il ressort de l’attestation de paiement de la CAF en date du 23 avril 2025 que cette dernière a versé une allocation logement entre les mains du bailleur jusqu’en février 2025. Ces versements apparaissent bien sur le décompte produit par les bailleurs à l’exception des allocations des mois de janvier 2025 (227€) et février 2025 (268€).

Par ailleurs, l’agence FONCIA a facturé des frais de rejet de prélèvement dont ni le principe ni le montant ne sont justifiés.

En conséquence, il conviendra de fixer le montant de la provision à la somme de 8595,35 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 05 septembre 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3975,90 € à compter du commandement de payer (23 décembre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III.SUR LA DEMANDE DE DELAIS ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

En vertu des dispositions de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 , le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, de tels délais ne peuvent être accordés à Mme [G] qui ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer courant avant la date de l’audience.

Pour autant, l’article 24 VIII alinéa 2 de la cette loi dispose que lorsqu’en application de l’article L741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

En conséquence, en l’état du recours formé contre la décision de la commission du 12 juin 2025, une telle suspension devra être prononcée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [T] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M [Z] [D] et Mme [I] [U], Mme [T] [G] sera condamnée à leur verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au Greffe;

DIT y a voir lieu à référé;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 novembre 2018 entre M [Z] [D] et Mme [I] [U] d’une part et Mme [T] [G] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 10] sont réunies à la date du 23 février 2025

SUSPEND les effets de cette clause jusqu’à la décision du juge des contentieux de la protection statuant sur la contestation formée contre la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée le 12 juin 2025 au bénéfice de Mme [T] [G];

En tant que de besoin, ORDONNE l’expulsion de Mme [T] [G] et de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [T] [G] à payer à M [Z] [D] et Mme [I] [U] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été dû en l’absence de résiliation du bail à compter du 24 février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés;

CONDAMNE Mme [T] [G] à verser à M [Z] [D] et Mme [I] [U] à titre provisionnel la somme de 8595,35 € € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 05 septembre 2025, incluant une dernière facture de septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2024 sur la somme de 3975,90 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

SUSPEND l’exigibilité de cette dette jusqu’à la décision du juge des contentieux de la protection statuant sur la contestation formée contre la mesure de rétablissement sans liquidation judiciaire adoptée le 12 juin 2025;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L 741-6 du code de la consommation, les dettes sont arrêtées à la date du jugement prononçant le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 714-1 du code de la consommation, les mesures de traitement de la situation de surendettement de Mme [G], lorsqu’elles seront exécutoires, se substitueront de plein droit aux présentes modalités de paiement de la dette locative et de suspension des effets de la clause résolutoire, aux conditions prévues par ce texte;

DEBOUTE Mme [T] [G] de sa demande en dommages et intérêts;

CONDAMNE Mme [T] [G] à verser à M [Z] [D] et Mme [I] [U] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [T] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Gironde en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Président et par le greffier .

Le Greffier Le Président