N° RG 24/00101 – N° Portalis DBZT-W-B7I-GIY3

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

O R D O N N A N C E de R E F E R E – N° RG 24/00101 – N° Portalis DBZT-W-B7I-GIY3

Code NAC : 30B Nature particulière : 0A

LE DIX HUIT MARS DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE

La S.C.I. [I], dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par l’AARPI DE ABREU – GUILLEMINOT- PHILIPPE, avocats au barreau de VALENCIENNES,

D’une part,

DEFENDERESSE

La S.E.L.A.R.L. [L] [W], dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par la SCP HOUSSIERE – MAISON – LAUNAY, avocats au barreau d’AVESNES – SUR – HELPE,

D’autre part,

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Louis-Benoît BETERMIEZ, président,

LE GREFFIER : Stéphanie BUSIER, adjoint administratif faisant fonction de greffier,

DÉBATS : en audience publique le 25 février 2025,

ORDONNANCE : rendue par mise à disposition au greffe le 18 mars 2025,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 29 avril 2024, la société civile immobilière (SCI) [I] a assigné la société d’exercice libérale à responsabilité limitée (SELARL) [L]-[W] devant le président du tribunal judiciaire de Valenciennes, statuant en référé, aux fins de voir :

— constatée l’acquisition de la clause résolutoire du bail professionnel du 15 avril 2020 liant les parties, à la date du 13 mars 2024,

— ordonnée l’expulsion de la société en défense, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 500 euros par jour passé un délai de 15 jours,

— la défenderesse condamnée à lui payer, par provision, la somme de 23 836,64 euros, au titre de l’arriéré locatif,

— cette dernière condamnée à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2000 euros, à compter de la date de résiliation du contrat, soit le 13 mars 2024, jusqu’à libération effective et complète des lieux,

— cette dernière condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 février 2024, et au paiement d’une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’état de ses dernières conclusions soutenues à l’audience, la SCI [I] sollicite désormais la condamnation de la société [L]-[W] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 15 377,90 euros au titre de l’arriéré locatif, la somme de 1626 euros au titre de l’arriéré des taxes foncières, la somme de 2161,72 euros au titre de la clause pénale, et la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle sollicite également, à titre subsidiaire, la condamnation de la société [L]-[W] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 32 293,59 euros, au titre de l’arriéré locatif et la somme de 1624 euros au titre de l’arriéré des taxes foncières.

Elle maintient le reste de ses demandes initiales.

Avant toute défense au fond, la société [L]-[W] soulève l’exception de procédure liée à l’article 47 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que l’une des parties de l’instance, elle-même, est auxiliaire de justice, comme étant commissaire de justice exerçant notamment sur le ressort judiciaire de [Localité 7]. Elle affirme également que l’exception soulevée n’est pas irrecevable dans la mesure où l’alinéa 2 de l’article 47 du code de procédure civile ne s’applique qu’au défendeur découvrant que le demandeur est un auxiliaire de justice ou un magistrat et dans la mesure où elle n’a pas évoqué cette exception de procédure en début d’instance parce qu’une solution amiable au litige était recherchée.

En réponse, la SCI LANDRIEUX fait observer que la défenderesse, auxiliaire de justice, a déjà conclu dans le cadre de l’instance sans se prévaloir des dispositions de l’article 47 du code de procédure civile. Elle en conclut qu’elle est irrecevable à soulever désormais cette exception de procédure.

Sur le fond, au soutien de ses prétentions, la SCI [I] expose qu’elle a, par acte du 15 avril 2020, donné à bail à la société JURIS ACTA NORD des locaux à usage professionnel à Denain, moyennant loyer et règlement de tout impôt, dont la taxe foncière, et que la société JURIS ACTA NORD a changé de dénomination pour devenir la SELARL [L] [I], puis la SELARL [L]-[W].

Elle fait valoir que la défenderesse s’est abstenue de régler le loyer du lieu loué à partir de 2022 et de régler l’impôt foncier à partir du 1er février 2023 ; qu’elle a fait délivrer, les 21 novembre 2023 et 6 janvier 2024, des mises en demeure de payer les sommes dues ; que la défenderesse n’a pas apuré sa dette dans un délai d’un mois suivant la délivrance des mises en demeure et qu’elle n’a réglé que 4 loyers dans le courant de l’année 2024.

Elle souligne que le bail du 15 avril 2020 a été signé régulièrement, que la défenderesse en a toujours eu connaissance, qu’elle n’en a jamais contesté les termes, qu’elle a d’ailleurs réglé les loyers et taxes foncières jusqu’en 2022 et 2023.

Elle en déduit que son application ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Elle estime qu’elle est fondée obtenir le règlement des sommes qu’elle sollicite et l’expulsion de la société [L]-[W] sur la base d’une clause résolutoire figurant au contrat de bail.

Elle ajoute qu’en cas de contestation jugée sérieuse relativement au bail, il en a au moins été conclu un à titre verbal, justifiant le règlement des loyers jusqu’en février 2025.

En réponse, la société [L]-[W] fait observer que le bail du 15 avril 2020 n’a, en réalité pas de date certaine, qu’il a été signé uniquement par Maître [I] en tant que représentante des 2 parties, que Maître [I] a engagé la société JURIS ACTA NORD sans respecter les statuts, que ces signatures posent la question d’une contradiction d’intérêts et de bonne foi du bail.

Elle argue également qu’aucun avenant au bail n’a été signé lors de l’intégration Maître [W], nouvelle associée, à la SELARL.

Elle en déduit que la régularité du bail est contestable et que l’application de sa clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse.

Elle fait valoir, par ailleurs, que le montant réclamé des loyers, appuyé sur une indexation, et la clause pénale se heurtent également à une contestation sérieuse dès lors que le bail est contestable, faisant obstacle aux demandes indemnitaires de la SCI [I].

Elle conclut, à titre principal, au débouté de l’ensemble des prétentions de cette dernière; à titre subsidiaire à une condamnation au paiement des loyers en quittance ou en deniers eu égard aux règlements déjà réalisés ; à la condamnation de la SCI [I] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP HOUSSIER MAISON LAUNAY ; à la condamnation de la SCI [I] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception de procédure tirée de l’article 47 du code de procédure pénale :

Aux termes de l’article 47 du code de procédure civile, lorsqu’un magistrat ou un auxiliaire de justice est partie à un litige qui relève de la compétence d’une juridiction dans le ressort de laquelle celui-ci exerce ses fonctions, le demandeur peut saisir une juridiction située dans un ressort limitrophe.

Le défendeur ou toutes les parties en cause d’appel peuvent également demander le renvoi devant une juridiction choisie dans les mêmes conditions. A peine d’irrecevabilité, la demande est présentée dès que son auteur a connaissance de la cause de renvoi. En cas de renvoi, il est procédé comme il est dit à l’article 82.

En l’espèce, la société [L]-[W] sollicite le renvoi du présent dossier devant une autre juridiction, au motif qu’elle est elle-même auxiliaire de justice exerçant dans le ressort judiciaire de [Localité 7].

Il est constant que la société [L]-[W] est une société de commissaires de justice, soit des auxiliaires de justice, et que cette société exerce notamment sur le ressort judiciaire de [Localité 7].

En outre, il est incontestable que les parties à l’instance ont connaissance de cette qualité et qu’ils en ont fait état des premières pièces de procédure.

En particulier, il doit être noté que cet état a été signalé par la défenderesse elle-même dans ses premières conclusions en défense déposées le 10 juin 2024.

Or, il ressort de ces mêmes conclusions que la société [L]-[W] n’a pas entendu alors se prévaloir des dispositions de l’article 47 du code de procédure civile pour solliciter un renvoi de l’affaire devant une autre juridiction que celle de [Localité 7] et qu’elle ne l’a fait qu’à l’occasion du dépôt de conclusions le 4 février 2025.

Dès lors, il convient de constater que la demande de renvoi devant une autre juridiction formulée par la défenderesse a été présentée bien après que celle-ci ait eu connaissance de sa qualité d’auxiliaire de justice.

Il s’ensuit, en application des dispositions de l’alinéa 2 de l’article 47 précité, parfaitement applicables au cas d’espèce, que la demande de renvoi est formée tardivement.

En conséquence, elle sera déclarée irrecevable.

Sur la demande d’expulsion :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par la SCI LANDRIEUX que, par acte sous seing privé daté du 15 avril 2020, elle a donné à bail un local professionnel situé [Adresse 3] à Denain à la société JURIS ACTA NORD, moyennant le paiement d’un loyer de 1228,71 euros hors-taxes à régler chaque mois, et le règlement de tous impôts. Le contrat a prévu la résiliation de plein droit du bail en cas de non-paiement du loyer ou de toute somme due par le preneur ou en cas d’inexécution d’une obligation, un mois après délivrance d’un commandement de payer ou de faire.

Il en ressort également que la SCI [I], se prévalant du non-règlement de plusieurs loyers et de la taxe foncière, a fait délivrer, le 13 février 2024, un commandement de payer la somme de 23 836,64 euros au titre des loyers et la taxe foncière impayés partiellement ou totalement depuis le 1er février 2023, et du coût des actes de procédure, ce en visant la clause résolutoire du bail.

En outre, il n’est pas contesté que la société [L] [W] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer.

La SCI [I], considérant que la clause résolutoire du bail du 15 avril 2020 est acquise sans contestation sérieuse possible, sollicite l’expulsion de la société [L]-[W], qui a succédé à la société JURIS ACTA NORD, des locaux loués à Denain.

La société [L]-[W] soutient que le bail précité a date incertaine, qu’il n’a pas été élaboré et signé de bonne foi car par une même seule personne, qu’il est irrégulier comme ayant été signé sans respect du statut de la société JURIS ACTA NORD, de sorte que la demande d’expulsion présentée par la SCI [I] se heurte à une contestation sérieuse.

S’agissant de la date du bail, il suffit de constater que le document communiqué par les parties a une date certaine, le 15 avril 2020, pour écarter le premier moyen invoqué par la défenderesse.

S’agissant de la signature du bail précité et de la bonne foi, s’il ressort effectivement de la lecture du contrat du 15 avril 2020 qu’il a été signé uniquement par Madame [C] [I], en qualité de gérante de la SCI [I] et au nom du preneur, il ne résulte d’aucun texte que cette pratique soit proscrite depuis 2018 et la défenderesse n’explicite pas en quoi cette signature par une même personne au nom de deux parties morales serait source de mauvaise foi dans la formation du contrat.

De la sorte, le deuxième moyen invoqué par la défenderesse ne saurait prospérer.

S’agissant du troisième moyen soulevé par la société [L]-[W], il résulte de la lecture des statuts de la société JURIS ACTA NORD, en vigueur au moment de l’établissement du bail du 15 avril 2020, que les gérants de la société étaient Maîtres [T] [L] et [C] [I] ; qu’elles détenaient chacune la moitié des parts sociales de la société ; qu’aux termes de l’article 18 des statuts, le gérant était investi de tous pouvoirs dans le rapport avec les tiers, mais qu’il ne pouvait engager la société par contrat sans y être autorisé par une décision des associés pris à la majorité des trois cinquièmes.

Or, il n’est pas justifié que Maître [C] [I] ait signé le bail du 15 avril 2020 dans des conditions respectant l’article 18 des statuts de la société JURIS ACTA NORD.

Il s’ensuit que le bail du 15 avril 2020 pourrait être considéré par un juge du fond, éventuellement saisi, comme étant irrégulier en raison d’un défaut de pouvoir d’un cocontractant.

Cette potentielle irrégularité du bail constitue une contestation sérieuse faisant obstacle à la mise en œuvre de son article relatif à la clause résolutoire et à la demande d’expulsion qui en découle.

En conséquence, la SCI [I] sera déboutée de sa demande d’expulsion.

Sur les demandes provisionnelles :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, l’application des dispositions du bail signé entre la SCI [I] et la société JURIS ACTA NORD le 15 avril 2020, notamment celles concernant le loyer et les taxes, se heurte à une contestation sérieuse.

Pour autant, il est incontestable et non-contesté que la société [L]-[W] occupe le local professionnel situé [Adresse 5] à Denain, appartenant à la SCI LANDRIEUX.

En outre, il résulte des pièces versées par la demanderesse aux débats, en particulier ses relevés de compte de l’année 2022, que la société [L]-[W] lui a versé chaque mois une somme de 1537,7 euros, par un virement intitulé chaque fois « loyer ».

Il s’en déduit de façon incontestable que la défenderesse a accepté de la demanderesse un bail verbal pour le local professionnel à [Localité 6], moyennant un loyer de 1537,79 euros.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que, depuis le 1er février 2023, à l’exception de 4 versements, d’un montant total de 6151,16 euros, la société [L]-[W] ne règle plus le loyer du pour le bail verbal précité.

Dès lors, il y a lieu de considérer que la demande provisionnelle présentée par la SCI [I] au titre des loyers impayés est fondée de façon incontestable.

En conséquence, la société [L]-[W] sera condamnée à lui verser la somme provisionnelle de 32 293,59 euros, au titre de ces loyers au 28 février 2025, déduction étant faite des versements effectués au cours de l’année 2024.

En revanche, s’agissant de la demande présentée au titre de la taxe foncière, cette dernière sera rejetée en l’absence de preuve incontestable de l’acceptation de son règlement par la défenderesse de façon non ambiguë, malgré un virement portant ce titre.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

En outre, aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, la société [L]-[W], succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens, étant rappelé que la présente décision n’a pas l’autorité de la chose jugée et que le juge du fond, en cas de saisine ultérieure, pourra régler différemment le sort des dépens.

En outre, elle sera condamnée à payer à la SCI [I] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

NOUS, Louis-Benoît BETERMIEZ, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS la demande de renvoi fondée sur l’article 47 du code de procédure civile présentée par la société d’exercice libérale à responsabilité limitée (SELARL) [L]-[W] irrecevable,

DEBOUTONS la société civile immobilière (SCI) LANDRIEUX de sa demande d’expulsion de la société d’exercice libérale à responsabilité limitée (SELARL) [L]-[W] des locaux situés [Adresse 4] Denain,

CONDAMNONS la société d’exercice libérale à responsabilité limitée (SELARL) [L]-[W] à payer à la société civile immobilière (SCI) [I] la somme provisionnelle de 32 293,59 euros au titre du solde des loyers non-réglés à partir du mois de février 2023, jusqu’au 28 février 2025,

DEBOUTONS à la société civile immobilière (SCI) LANDRIEUX de sa demande d’indemnisation provisionnelle au titre de la taxe foncière,

CONDAMNONS la société d’exercice libérale à responsabilité limitée (SELARL) [L]-[W] aux dépens,

CONDAMNONS la société d’exercice libérale à responsabilité limitée (SELARL) [L]-[W] à payer à la société civile immobilière (SCI) [I] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

En foi de quoi la présente décision a été signée par le président et le greffier, le 18 mars 2025.

Le greffier, Le président,