N° RG : N° RG 22/02164 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WNYE

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30Z

N° RG : N° RG 22/02164 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WNYE

AFFAIRE :

S.A.S. L’AMI RAIL, [T] [O] épouse [X], [B] [X]

C/

S.C.I. NOUVEL IMMO

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

la SELARL CMC AVOCATS

M^e Guy NOVO

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 26 FEVRIER 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,

Monsieur Lionel GARNIER Greffier, lors des débats et

Madame Isabelle SANCHEZ Greffier lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Décembre 2025,

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDEURS :

S.A.S. L’AMI RAIL RCS BORDEAUX 832 984 769

56 rue du Mirail

33000 BORDEAUX

représentée par Maître Conny KNEPPER de la SELARL CMC AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

Madame [T] [O] épouse [X]

née le 02 Novembre 1961 à CASABLANCA (MAROC)

de nationalité Française

17 rue Cruchinet

33000 BORDEAUX

N° RG : N° RG 22/02164 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WNYE

représentée par Maître Conny KNEPPER de la SELARL CMC AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

Monsieur [B] [X]

né le 23 Novembre 1959 à BRIVE LA GAILLARDE (19100)

de nationalité Française

17 rue Cruchinet

33000 BORDEAUX

représenté par Maître Conny KNEPPER de la SELARL CMC AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DEFENDERESSE :

S.C.I. NOUVEL IMMO RCS BORDEAUX 819 282 328

44 avenue Hubert Dubedout

33150 CENON

représentée par M^e Guy NOVO, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

******

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 19 septembre 2017, un bail commercial a été conclu entre la SCI Nouvel-Immo, bailleresse, et Madame [T] [O] et Monsieur [B] [X], agissant pour le compte de la société en formation l’Ami Rail, s’agissant de locaux situé en rez de chaussée sur façade sis 56 rue du Mirail à Bordeaux. Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 19 septembre 2017 jusqu’au 18 septembre 2026, pour un loyer annuel principal de 28.800 €, charges et taxes en sus. Un dépôt de garantie de 14.400 € a été également fixé.

La SAS L’Ami Rail a fait réaliser des travaux d’aménagement sur les locaux.

Des difficultés sont survenues, en raison d’impayés de loyers, et de l’absence de production par le preneur au bailleur d’un certificat de conformité relatif aux travaux, en contravention avec les stipulations du bail.

Par acte en date du 04 octobre 2018, la SCI Nouvel Immo a assigné la SAS L’Ami Rail et les époux [X] devant le juge des référés aux fins, entre autres, de voir constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, outre condamnation solidaires des défendeurs au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation.

Par ordonnance du 29 avril 2019, le juge des référés a, entre autres :

— accordé à la société L’Ami Rail un délai de paiement de 12 mois pour régler sa dette locative, et un délai de six mois pour achever les travaux d’aménagement du local commercial et justifier d’un certificat de conformité aux normes réglementaires applicables,

— suspendu les effets de la clause résolutoire du bail, à titre rétroactif pour les loyers impayés, et pendant les délais ainsi octroyés pour les sommes restant dues et les travaux exécutés, et dit que la clause résolutoire sera censée ne jamais avoir joué si la société l’Ami Rail respecte ses obligations,

— constaté que les arriérés de loyers ont été intégralement réglés à la date de la décision et que la clause résolutoire ne peut avoir joué de ce chef,

— dit que faute de paiement total ou partiel ou faute de justification du certificat de conformité à l’expiration des délais ainsi accordés, la clause résolutoire sera définitivement acquise à la société Nouvel Immo qui pourra, alors, poursuivre l’expulsion, ; en ce cas, constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 4 août 2018 et dit qu’à compter de cette date, la société L’Ami Rail sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date,

— condamné la société L’Ami Rail solidairement avec les époux [X] à payer à la SCI Nouvel Immo la somme de 4 886,47 € en deniers ou quittance au titre de la provision sur les loyers, indemnité d’occupation et accessoires arrêtés au 25 mars 2019.

Le dépôt de garantie a été réglé par virement du 10 avril 2020.

La SAS L’Ami Rail a souhaité mettre en vente le fonds de commerce.

Une première offre d’acquisition a été effectuée par la SAS Croc&Co, en date du 07 octobre 2020, au prix de 55.000 € net vendeur, sans condition de financement avec paiement d’une indemnité de 30.000 € directement versée au propriétaire. Cette offre n’a pas abouti.

Une offre émanant de Messieurs [I] [K] et [Y] [W] n’a pas non plus abouti, ceux-ci n’ayant pas obtenu leur financement.

Une autre offre d’achat a également été effectuée par Madame [V], Monsieur [E] [C] et Monsieur [U] au prix de 65.000 € sans conditions de financement ; elle n’a pas non plus abouti.

Se prévalant de l’ordonnance de référé en date du 29 avril 2019, la SCI Nouvel Immo a fait délivrer deux commandements à la SAS L’Ami Rail et aux consorts [X], en date des 5 et 9 novembre 2021 (le second annulant et remplaçant le premier), d’avoir à quitter les locaux au plus tard le 14 novembre 2021, et d’avoir en outre à payer sous huit jours la somme totale de 27.036,54 € au titre des arriérés de loyers, de charges et d’indemnité d’occupation, outre frais de l’article 700, coût du commandement du 03 juillet 2018 et de sa signification, et coût du commandement du 9 novembre 2021.

Les clés du local commercial ont été restituées par le preneur le 16 décembre 2021 ; un état des lieux a été contradictoirement effectué, suivant procès verbal établi par huissier de justice, faisant état notamment de l’absence de nettoyage des locaux et de la présence d’un velux très dégradé.

Par actes en date du 13 janvier 2022, la SCI Nouvel Immo a de nouveau assigné les époux [X] et la SAS L’Ami Rail devant le juge des référés du trinunal judiciaire de Bordeaux.

Par courrier du 25 février 2022, la SAS L’Ami Rail et les consorts [X] ont mis la SCI Nouvel Immo en demeure de verser à la SAS la somme de 60.000 € sous huit jours à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par les manquements de la SCI à ses obligations contractuelles, notamment à l’obligation de loyauté lui incombant.

Suivant procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire en date du 26 avril 2022, la dissolution anticipée de la société l’Ami Rail a été prononcée, à la suite de sa cessation d’activité. Il a par suite été prononcée sa mise en liquidation amiable, Madame [T] [X] étant désignée en qualité de liquidateur amiable.

Par acte en date du 17 mars 2022, la SAS L’Ami Rail, Madame [T] [O] épouse [X] et Monsieur [B] [X] ont assigné la SCI Nouvel Immo devant le tribunal judicaire de Bordeaux, au fond.

Par ordonnance de référé en date du 05 septembre 2022, le juge des référés a débouté la SCI de ses demandes en expulsion de la société L’Ami Rail, et condamné solidairement la société L’Ami Rail et les époux [X] à payer à la SCI Nouvel Immo la somme de 27.036,54 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er octobre 2021.

Par lettre en date du 14 septembre 2022, les consorts [X] et la SAS L’Ami Rail ont sollicité la restitution du dépôt de garantie auprès de la SCI Nouvel Immo.

Par arrêt en date du 08 mars 2023, sur appel de l’ordonnance de référé du 05 septembre 2022, la cour d’appel a entre autres :

— infirmé l’ordonnance déférée seulement en ce qu’elle a constaté que M. et Mme [X] et la SAS l’Ami Rail avaient exécuté dans le délai imparti les obligations mises à leur charge par l’ordonnance de référé du 29 avril 2019 et en ce qu’ils avaient été condamnés solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 27.036,54 euros au titre du solde des loyers et charges,

— statuant à nouveau et y ajoutant,

* constaté la résolution du bail par le jeu de la clause résolutoire,

* condamné solidairement Monsieur et Madame [X] et la SAS L’Ami Rail au paiement de la somme provisionnelle de 26.036,54 euros au titre du solde dû sur les loyers et charges arrêtés au 1er octobre 2021,

* condamné la SCI Nouvel Immo à restituer à Monsieur et Madame [X] et la SAS L’Ami Rail la somme de 14.000 euros montant du dépôt de garantie,

* ordonné la compensation des sommes dues par chacune des parties entre elles.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans le cadre de la présente procédure, par dernières écritures signifiées par RPVA le 26 novembre 2024, la SAS L’Ami Rail, Madame [T] [O] épouse [X] et Monsieur [B] [X] demandent au tribunal de :

— juger que la SCI Nouvel-Immo a entravé la cession du fonds de commerce de la SAS L’Ami Rail sans motif légitime,

— juger que la SCI Nouvel-Immo a commis une faute de nature à engager sa responsabilité à l’égard de la société SAS L’Ami Rail,

— déclarer la SCI Nouvel-Immo responsable du préjudice subi par la SAS L’Ami Rail ensuite du refus abusif d’agréer les cessions du droit au bail dans le cadre de la cession du fonds de commerce,

— condamner la SCI Nouvel Immo à payer à la SAS L’Ami Rail la somme de 60.000 € à titre d’indemnisation du préjudice causé,

— débouter la SCI Nouvel Immo de l’ensemble de ses demandes,

— constater que l’article 4.4 du bail est réputé non écrit,

— limiter la dette de la SAS L’Ami Rail à l’égard de la SCI Nouvel Immo à la somme de 14.861.46 €,

— ordonner la compensation des créances réciproques, liquides et exigibles,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la SCI Nouvel Immo à payer conjointement et solidairement à la SAS L’Ami Rail et à Monsieur et à Madame [X] la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Nouvel Immo aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL CMC Avocats représentée par Maître Conny Knepper, avocat au Barreau de Bordeaux.

Au soutien de leur demande aux fins d’engagement de la responsabilité contractuelle de la SCI Nouvel Immo, les demandeurs se prévalent de l’obligation d’exécuter les contrats de bonne foi prévue à l’article 1104 du code civil, obligation permettant au juge de sanctionner l’usage déloyal d’une prérogative contractuelle. Ils soutiennent qu’en matière de clause d’agrément prévue dans un bail commercial, il est constant que le refus d’agrément du bailleur ne doit pas être discrétionnaire et doit revêtir un caractère légitime, un tel refus étant constitutif d’abus à défaut. Ils précisent que de jurisprudence constante, le bailleur qui use abusivement de son droit d’agrément doit être condamné à indemniser le preneur de son préjudice. Les demandeurs se prévalent subsidiairement des dispositions de l’article 1240 du code civil relative à l’engagement de la responsabilité délictuelle, pour fonder leur demande indemnitaire.

En l’espèce, la SAS L’Ami Rail et les consorts [X] se prévalent d’un comportement déloyal de la bailleresse à l’encontre de la preneuse, comportement constitutif d’une faute engageant sa responsabilité contractuelle, ou à titre subsidiaire, délictuelle, en lien direct avec leur préjudice. Ils font valoir qu’aux termes de l’article 11 du bail commercial du 9 septembre 2017, il était prévu que le preneur ne pourrait céder son droit au bail sous peine, si bon semble au bailleur de nullité de la cession. Ils expliquent que la SCI Nouvel Immo a fait croire à la société L’Ami Rail qu’elle disposait d’un droit d’agrément, puis qu’elle a abusivement usé de ce prétendu droit dans le seul but de nuire à la SAS L’Ami Rail et de la contraindre à lui restituer les locaux dans l’urgence. La SAS fait valoir avoir mis en vente le fonds de commerce car elle s’est trouvée dans l’impossibilité de poursuivre son exploitation, en raison des difficultés financières liées à la situation sanitaire inhérente au covid 19, et en raison de la maladie de Madame [X], gérante, Monieur [X] ne pouvant poursuivre seul l’exploitation – la SCI Nouvel Immo ayant d’ailleurs parfaitement conscience de cette situation. Les demandeurs soutiennent que la bailleresse s’est pourtant opposée aux offres d’acquisition, sans motif légitime. Ils expliquent que l’offre de la société Croc&Co présentait l’avantage de permettre au preneur de percevoir la somme de 55.000 € lui permettant de solder ses dettes et de bénéficer d’un boni de liquidation couvrant pour partie les investissements réalisés dans le fonds, ainsi que de permettre au bailleur de percevoir une indemnité de 30.000 €. Ils expliquent toutefois que la SAS Croc&Co a renoncé à acquérir le fonds en raison du comportement de la bailleresse – ce alors que la SAS L’Ami Rail avait accepté l’offre d’acquisition de la société Croc&Co et qu’un projet de compromis de cession du fonds de commerce avait été établi par le conseil du futur acquéreur. Les demandeurs soulignent le ton employé par Madame [D], et son positionnement, générateurs d’un contexte de défiance, de nature à décourager tout repreneur, outre ses refus injustifiés d’intégrer à la destination contractuelle la petite restauration et l’organisation à titre accessoires de soirées à thèmes, de spectacles ou animations musicales, constitutifs de manquements à son obligation de bonne foi. Ils soulignent d’ailleurs que la SCI Nouvel Immo a finalement consenti un nouveau bail commercial, à la société Nextworld dont l’objet est justement, entre autres, la vente de boisson et de petite restauration dans le cadre de l’organisation et la gestion d’événements culturels, d’espace de détente, et de travail…. La SAS L’Ami Rail et les consorts [X] soutiennent que la mauvaise foi de la SCI Nouvel-Immo est encore plus prégnante s’agissant de la tentative de cession opérée par l’entremise du Cabinet Abault33, avec une offre au prix ferme de 65.000 €. En effet, ils expliquent que la SAS L’Ami Rail a été informée du refus du bailleur d’accepter les nouveaux locataires par le notaire, lequel tenait l’information de l’agence Abault 33, sans que ce refus – et par suite ses motifs – n’ait été communiqué par la SCI à la SAS L’Ami Rail. Les consorts [X] et la SAS L’Ami Rail soulignent d’ailleurs que les deux commandements d’avoir à quitter les lieux leur ont été délivrés moins d’un mois après ce refus injustifié.

La SAS L’Ami Rail et les consorts [X] rappellent que le fonds de commerce est essentiellement valorisé par le droit au bail ; ils précisent que compte tenu de l’ingérence générale du bailleur, aucune cession du fonds de commerce n’aurait pu se poursuivre à l’encontre du bailleur, lequel a ainsi imposé au locataire d’obtenir son agrément, nonobstant l’absence d’obligation écrite.

Au soutien du montant de leur demande indemnitaire, la SAS L’Ami Rail et les consorts [X] se prévalent des dispositions de l’article 1217 du ode civil, soutenant que de jurisprudence constante, l’absence de réponse du bailleur à la demande d’agrément entraine la condamnation du bailleur à des dommages et intérêts équivalents au prix de la cession envisagée.

La SAS L’Ami Rail et les consorts [X] font valoir que les refus réitérés et injustifiés de la bailleresse, additionnés à la délivrance du commandement d’avoir à quitter les locaux commerciaux, sous cinq jours, ont contraint la SAS L’Ami Rail à restituer les clés du local dans l’urgence. Ils se prévalent d’une perte de chance pour la SAS de pouvoir céder son fonds de commerce, entrainant la perte du fonds de commerce et par suite de la possibilité de se faire dédommager des 40.000 € de travaux réalisés dans les locaux qui auraient pu être valorisés en cas de cession – travaux finalement engagés en pure perte et restés acquis au bailleur sans contrepartie. Compte tenu du montant des deux offres refusées, les demandeurs évaluent le préjudice lié à la perte du fonds de commerce à la somme de 60.000 €.

Pour s’opposer à la demande relative à l’arriéré de loyers formée par la SCI Nouvel Immo, la SAS L’Ami Rail et les consorts [X] se prévalent de la faute contractuelle du bailleur, qui est à l’origine de la dette de par son comportement déloyal, de sorte qu’il ne peut s’en prévaloir.

Pour s’opposer à la demande de condamnation des consorts [X] à hauteur de la somme de 28.123,10 € arrêtée au 31 décembre 2021 es qualités de cautions solidaires de la SAS L’Ami Rail formées par la SCI Nouvel Immo, les demandeurs se prévalent des dispositions de l’article 1843 du code civil, ainsi que des dispositions de l’article L210-6 du code de commerce. Ils rappellent ainsi que la reprise des egagements par la société qui a été formée entraine sa substitution aux personnes qui ont agi en son nom lorsqu’elle était en formation. Ils rappellent que de jurisprudence constante, l’acte portant reprise est déclaratif et n’a pas à être publié pour être opposable aux tiers.

En l’espèce, la SAS L’Ami Rail et les consorts [X] font valoir que les consorts [X] ont agi au bail signé le 19 septembre 2017 pour le compte de la société en formation. Ils expliquent que la SAS L’Ami Rail a été constituée le 13 septembre 2017, et qu’il a été spécifiquement précisé en l’article 39 des statuts constitutifs de ladite société que la signature des statuts emportera reprise de ses engagements par la société lorsque celle-ci aura été immatriculée au RCS, de sorte qu’une reprise est effectivement intervenue. Ils soulignent que les consorts [X] n’étaient par ailleurs pas tenus en qualité de cautions personnelles et solidaires des engagements de la SAS L’Ami Rail, en l’absence d’acte de cautionnements régulièrement signés. Ils font ainsi valoir qu’il y a lieu de rejeter toute demande de condamnation solidaire et personnelle formée à leur encontre.

Pour s’opposer plus généralement à la demande reconventionnelle de la SCI Nouvel Immo formée au titre des loyers et charges, la SAS L’Ami Rail et les consorts [X] se prévalent des dispositions de l’article L145-40-2, R145-35, et R146-36 du code de commerce, aux termes desquelles tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire, inventaire donnant lieu à un état récapitulatif adressé par le bailleur au locataire ; ils précisent que les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires ne peuvent pas être imputés au locataire, et que l’état récapitulatif annuel qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Ils rappellent que les clauses qui contreviennent à l’article R145-36 sont de jurisprudence constante réputées non écrites.

La SAS L’Ami Rail et les consorts [X] rappellent que la décision de la cour d’appel du 08 mars 2023 condamnant la SAS L’Ami Rail à payer à la SCI la somme de 26.036,64 € à titre de provision sur les loyers et charges dus au 1er octobre 2021 n’a qu’un caractère provisoire, de sorte que le tribunal statuant au fond peut examiner le bien fondé des sommes réclamées. Ils soutiennent que la stipulation contractuelle intitulée “provisions pour charges” ne respecte pas les exigences posées par L145-40 -2 du code de commerce, le bail ne contenant aucun inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail. Ils font ainsi valoir que l’article 4 du bail doit être réputé non écrit.

Ils soulignent en outre que le décompte produit par la bailleresse mentionne que la SCI Nouvel Immo a facturé depuis le 1er avril 2019 des provisions sur charges outre des régularisations de charges locatives, alors que les régularisations de charges et leur détail n’ont jamais été communiqués au locataire, de sorte que la SAS est toujours recevable à les contester. Ils font valoir que la SCI ne verse aux débats ni les factures ni les avis d’imposition justifiant les charges réclamées, de sorte que les rappels de provisions et régularisations de charges devront être écartées des sommes dues. Par ailleurs, ils rappellent que tant au regard des stipulations du bail que des dispositions susvisées, la refacturation de taxe foncière ne peut s’envisager qu’au prorata des surfaces occupées, la dette à ce titre du 1er avril 2018 au 1er octobre 2021 devant être limitée aux seuls loyers échus, soit à la somme de 16.417,24 €.

Enfin, s’agissant des factures et devis invoqués au soutien d’une somme complémentaire de 5.579,30 €, ils font valoir que les travaux invoqués sont largement postérieurs à l’état des lieux du 16 décembre 2021 et ne sont dès lors pas justifiés, ce d’autant plus l’absence de désordre relevé au sein du procès verbal établi par huissier de justice le 16 décembre 2021, à l’exception du vélux. S’agissant plus spécifquement des travaux de remplacement de la hotte et du moteur de plonge, la SAS L’Ami Rail et les consorts [X] soutiennent qu’aucune hotte ni moteur de plonge n’était présent lors de l’état des lieux d’entrée, la SAS justifiant au contraire avoir acheté une hotte et loué un moteur de plonge, de sorte que les demandes à ce titre doivent être rejetées. Ils soutiennent également que les travaux relatifs au velux incombaient au bailleur, de même que la réfection de la peinture des plafonds, cette réfection étant consécutive au sinistre du vélux. Ils soutiennent enfin que le temps court imparti par la bailleresse pour que la SAS quitte les lieux ne lui a pas permis de procéder à leur nettoyage, sans que la responsabilité de cette situation ne le lui incombe. Ils font par suite valoir que la créance de la société Nouvel Immo à leur encontre doit être limitée à la somme de 14.861,46 €, avec compensation entre les créances réciproques.

La SAS L’Ami Rail et les consorts [X] se prévalent par ailleurs de la force obligatoire des contrats et de l’obligation de les exécuter de bonne foi, prévues aux articles 1103 et 1104 du Code civil, pour fonder leur demande tendant à la restitution du dépôt de garantie.

Ils font valoir que le dépôt de garantie, prévu à l’article 5 du bail commercial, à hauteur de 14.400 €, a été versé par le preneur. Ils soutiennent que le preneur a restitué les clés des locaux pris à bail le 16 décembre 2021, et que le procès verbal de constat réalisé par Maître [H] à cette occasion démontre que le local était en meilleur état d’entretien locatif que lors de l’état des lieux d’entrée, à l’exception d’un velux dont la remise en état ne lui incombe pas. Ils précisent que si la cour d’appel a déjà statué sur ce point, ordonnant la remise du dépôt de garantie par la SCI à la SAS afin de compenser les sommes dues entre les parties, la bailleresse n’y a pas procédé.

Enfin, pour s’opposer à la demande indemnitaire reconventionnellent formée par la SCI Nouvel Immo, sur le fondement des règles relatives à la responsabilité délictuelle, les consorts [X] et la SAS L’Ami Rail soutiennent n’avoir porté aucune atteinte à la notoriété ou à la rigueur financière de la SCI Nouvel Immo.

Par dernières écritures notifiées par RPVA le 11 mars 2025, la SCI Nouvel Immo demande au tribunal de :

— juger que la SAS l’Ami Rail n’a pas constitué juridiquement et régulièrement par une reprise d’instance éventuelle et la condamner à lui payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens,

— débouter Monsieur et Madame [X] et la SAS L’Ami Rail de leurs demandes de condamnation du bailleur à la somme de 60 000 € indiquée par les demandeurs à titre d’indemnisation en rapport avec des offres d’achat,

— débouter Monsieur et Madame [X] et la SAS L’Ami Rail de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et l’article 700 du ode de procédure civile,

— débouter Monsieur et Madame [X] et la SAS L’Ami Rail de leur demande de condamnation de la SCI Nouvel Immo aux entiers dépens,

— juger qu’il n’y a jamais eu de refus, ni abusif, ni autre, du bailleur d’agréer une cession de droit au bail,

— condamner Monsieur et Madame [X] et la SAS L’Ami Rail solidairement, à lui payer la somme de 15 000 € sur le fondement de l’article 1240, 1241 et suivants du ode civil en réparation du préjudice qu’elle subit compte tenu des fausses accusations et des comptes truqués présentés par les demandeurs,

— condamner Monsieur et Madame [X] et la SAS L’Ami Rail solidairement, à lui payer au titre des sommes dues pour les loyers, charges et réparations locatives, arrêté au 13 avril 2022 la somme de 34 363.83 €, selon décompte,

— condamner Monsieur et Madame [X] et la SAS L’Ami Rail solidairement, à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur et Madame [X] et la SAS L’Ami Rail solidairement, aux entiers dépens.

Pour s’opposer à la demande indemnitaire formée par les demandeurs au titre d’un manquement du bailleur dans l’exécution du contrat, la SCI Nouvel Immo se prévaut de la force obligatoire des contrats prévue à l’article 1103 du ode civil. Elle rappelle également au visa de l’article 9 du code de procédure civile que la charge de la preuve incombe aux demandeurs.

La SCI Nouvel Immo conteste tout comportement déloyal de sa part. Elle fait observer tout d’abord qu’aux termes de l’article 11 du bail commercial, il était stipulé que le preneur pouvait céder son droit au bail, à son successeur dans son commerce, mais seulement s’il concernait la totalité des lieux loués, de sorte qu’aucun agrément du bailleur n’était en réalité exigé par le bail dans le cadre d’une cession de fonds de commerce. Elle fait ainsi valoir que c’est avec une parfaite mauvaise foi que les demandeurs affirment dans leurs écritures avoir dû demander l’agrément du bailleur pour vendre leur fonds de commerce, n’ayant en réalité sollicité ledit agrément que dans le dessein d’offrir une diminution du loyer et une déspécialisation du bail à l’acheteur pour pouvoir vendre le fonds de commerce au prix souhaité. La SCI Nouvel-Immo soutient également que contrairement à ce qu’allèguent les consorts [X] et la SAS L’Ami Rail, ils n’étaient pas contraints de vendre. Elle explique en effet que le bail avait été souscrit tant par Madame [X] que par Monsieur [X], tous deux gérants de la SAS, ce dernier étant par suite en mesure de poursuivre l’exploitation du fonds de commerce en dépit de la maladie de son épouse. Enfin, la SCI Nouvel Immo conteste s’être opposée à une quelconque cession de fonds de commerce, n’en n’ayant pas le pouvoir. Elle rappelle qu’elle avait intérêt à une telle cession pour recouvrer la dette de la SAS L’Ami Rail. Elle souligne que les demandeurs, auxquels la charge de la preuve incombe, ne font pas la démonstration de l’opposition qu’ils évoquent. Plus spécifiquement, s’agissant de l’offre de la société Croc&Co, la SCI Nouvel Immo reconnaît avoir tenu des pourparlers avec l’agent immobilier et l’avocat de Croc&Co, aux fins de signature d’un avenant au bail, l’offre de la société impliquant une diminution du loyer de plus de 20 %, et une déspécialisation du bail, raison pour laquelle l’accord du bailleur était nécessaire et une indemnité à son bénéfice envisagée. Elle fait valoir avoir accepté la baisse de loyer et la modification de la destination du bail, à l’exception de l’activité soirées à thème et spectacles avec animations musicales, de sorte que le retrait de l’offre d’acquisition ne saurait être motivé par un comportement fautif lui incombant. Elle soutient par ailleurs que l’offre d’achat de Messieurs [E] [C], [V] et [U] ne lui a jamais été communiquée, de sorte qu’elle ne s’y est pas opposée ; elle fait observer que les demandeurs, auxquels la charge de la preuve incombe, n’établissent pas le contraire. Dès lors, elle souligne qu’aucun manquement à ses obligations contractuelles ne saurait être retenu. Enfin, la SCI Nouvel Immo souligne que contrairement aux allégations des demandeurs, aux termes du bail commercial consenti au preneur actuel, la société Nexworld, l’organisation de soirées à thèmes n’est pas autorisée, mais seulement des activités culturelles, de sorte qu’aucune mauvaise foi ne saurait lui être reprochée.

Par suite, la SCI L’Ami Rail soutient qu’en l’absence d’abus, de refus injusitifié, ou de déloyauté de sa part, il ne peut être accordé de dommages et intérêts à la SAS L’Ami Rail, les demandeurs devant ainsi être déboutés de leur demande indemnitaire.

Au soutien de sa demande de condamnation en paiement, la SCI Nouvel Immo se prévaut des règles relatives à la force obligatoire des contrats.

Afin de fonder sa demande de condamnation formée à l’encontre des consorts [X], la SCI Nouvel Immo fait valoir que tant Monsieur que Madame [X] se sont engagés de façon manuscrite le 19 septembre 2017 dans le cadre d’un cautionnement solidaire, de sorte qu’ils sont indéniablement tenus des sommes dues au titre du bail.

Elle soutient que les sommes dues au 1er juillet 2024 s’élèvent à 34.363,83 € comprenant l’arriéré de loyers et charges ainsi que d’indemnité d’occupation, outre frais de nettoyage et travaux de couverture-zinguerie, d’entretien et de peintures, rendus nécessaires par l’état du bien lors de la remise des clés.

La SCI Nouvel Immo fait valoir que sa demande formée au titre de la réalisation de travaux est fondée, puisqu’elle a récupéré le local dans un état de saleté déplorable et a dû se charger de toutes les réparations normalement à la charge du preneur. Elle soutient que le preneur est parti avec la totalité des équipements du local, notamment la hotte et le moteur d’extraction. Elle se prévaut ainsi de plusieurs devis et factures, aux fins de fourniture et pose d’équipements de la cuisine présents lors de leur entrée dans le local, mais absents lors de l’état des lieux de sortie, notamment ladite hotte et le moteur de plonge, aux fins de nettoyage des locaux, aux fins de remplacement du velux, ainsi qu’aux fins de remise en état du plafond de la cuisine endommagé par des infiltrations d’eau suite à la suite sinistre dû au velux. Elle précise que les travaux relatifs au velux incombaient au preneur au titre de l’article 8-5 du bail commercial, de sorte qu’elle est également fondée à lui réclamer le coût de cette réparation – ce d’autant plus que le preneur ne l’a pas informée de ce sinistre, contrevenant à ses obligations d’entretien et de prévenance prévues au sein de cet article du bail. Elle rappelle que le production d’un simple devis ouvre droit à indemnisation, celle-ci n’étant pas subordonnée à l’exécution des travaux de remise en état. Elle conteste les allégations des demandeurs selon lesquelles le local était, au moment de la remise des clés le 16 décembre 2021, en meilleur état d’entretien locatif que lors de l’état des lieux d’entrée, faisant valoir que l’état des lieux d’entrée faisait état d’équiements et d’amenagements en bon état ou en état d’usage. La SCI conteste enfin que les dépenses d’équipement et d’aménagement réalisées par le preneur, qui correspondent à des dépenses habituellement engagées dans le cadre d’un projet et concept de restaurant, puissent être considérés comme des travaux d’amélioration ou d’embellissement.

S’agissant des charges, la SCI Nouvel Immo soutient que le bail est explicite “sur les charges communes de jouissance appelées au locataire et toutes les charges précisément détaillées comme la loi l’exige”, cela résultant de l’article 4.4 du bail commercial. Elle précise que cet article est conforme aux dispositions législatives. Elle soutient dès lors que cette clause du bail ne peut être réputée comme non écrite. Elle précise que les régularisations annuelles de charges, avec leur détail et leur montant, ont été transmises chaque année à la SAS L’Ami Rail, qui ne les a jamais contestées, et soutient qu’elle est fondée à se prévaloir de la quote part de la taxe foncière appelée au preneur qui est proportionnelle à la surface du local loué.

La SCI Nouvel Immo explique par ailleurs qu’aux termes de l’article 5 du bail relatif au dépôt de garantie, celui-ci lui est acquis à titre d’indemnité dès lors que le bail vient à être résilié du fait du preneur, sans préjudice de tous autres dommages et intérêts. Dès lors, l’arrêt de la cour d’appel du 8 mars 2023 et l’ordonnance de référé constatant la résolution du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison du non respect de leurs obligations par les époux [X], elle soutient que le dépôt de garantie lui est acquis – ce même si l’arrêt du 8 mars 2023 en ordonnait la restitution. Elle rappelle en effet que cet arrêt n’a statué que sur des sommes provisionnelles arrêtée au 1er octobre 2021 alors que les clés ont été remises par les époux [X] le 16 décembre 2021, de sorte qu’il y a désormais lieu d’établir les comptes définitifs intégrant le dépôt de garantie.

Enfin, au soutien de sa demande indemnitaire, la SCI Nouvel Immo se prévaut des dispositions relatives à l’engagement de la responsabilité délictuelle au visa des articles 1240 et 1241 du code civil.

Elle se prévaut de comportements fautifs des demandeurs, en raison de leur action en déloyauté et de leur double demande relative au dépôt de garantie formées devant deux juridictions différentes, faisant valoir que la présente procédure est par suite abusive et dilatoire. Elle soutient que cette situation a porté atteinte non seulement à sa notoriété mais également à la rigueur dans la tenue de ses comptes et à sa trésorerie, laquelle a été amputée d’une somme conséquente depuis plusieurs années en raison de la dette du preneur. Elle sollicite en conséquence 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de ces préjudices.

Par ordonnance en date du 03 décembre 2025, la cloture des débats a été ordonnée et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 18 décembre 2025.

MOTIFS

In limine litis, il sera tout d’abord observé que la SAS L’Ami Rail fait l’objet d’une liquidation amiable et non judiciaire de sorte qu’il ne saurait être soutenu, tel que le fait la SCI Nouvel Immo, que la SAS n’aurait “pas constitué juridiquement et régulièrement par une reprise d’instance éventuelle”.

Il sera par ailleurs rappelé que, conformément à l’article 488 alinéa 1 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée ; par suite, le tribunal est valablement saisi des demandes formées, en ce compris celles déjà évoquées devant le juge des référés ainsi que par l’arrêt en date du 08 mars 2023, statuant sur appel de l’ordonnance de référé du 05 septembre 2022.

Sur la demande indemnitaire de la SAS L’Ami Rail au titre d’un comportement fautif de la SCI Nouvel Immo

Sur la demande formée au titre de la responsabilité contractuelle

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon les dispositions de l’article 1104 de ce code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Suivant l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il faut constater qu’il a été expréssement prévu par l’article 11 CESSION – SOUS-LOCATION du bail commercial du 19 septembre 2017 que “ le preneur ne pourra céder son droit au bail, ni sous-louer totalement ou partiellement sans le consentement écrit du bailleur, sous peine, si bon semble au bailleur de nullité de la cession ou sous-location et même de résiliation du bail. Le preneur pourra cependant céder son droit au présent bail, à son successeur dans son commerce, mais seulement s’il concerne la totalité des lieux loués”.

Le bail ne stipule toutefois pas la nécessité d’un agrément du bailleur pour la cession du fonds de commerce, compenant le droit au bail.

Dès lors, aucun refus d’agrément fautif ne peut être opposé par la SAS L’Ami Rail aux fins d’engagement de la responsabilité contractuelle de la SCI Nouvel Immo, laquelle n’avait pas le pouvoir d’entraver la cession du fonds de commerce.

La SAS L’Ami Rail se prévaut également d’un comportement déloyal de la SCI Nouvel Immo, qui lui aurait fait croire qu’elle disposait d’un droit d’agrément, et qui se serait opposée aux ventes envisageés du fonds de commerce. Toutefois, ces allégations ne sont pas corroborées par les éléments versés aux débats, lequels témoignent au contraire de la volonté du bailleur de voir aboutir la cession du fonds de commerce pour obtenir le règlement de sa créance par la SAS L’Ami Rail.

Il faut d’ailleurs constater que, dans le cadre des discussions relatives à la vente du fonds de commerce par la SAS L’Ami Rail à la SAS Croc&Co, la bailleresse avait donné son accord aux fins de diminution du loyer, ainsi que quant à l’ajout, concernant la destination des locaux, de l’activité “petite restauration et vente de produits d’épicerie”. Si elle s’est opposée à ce que soit également ajoutée “l’organisation de soirées à thème”, cela ne saurait lui être reproché par la SAS L’Ami Rail, une telle modification résultant du libre choix du bailleur. Si le preneur soutient que ce refus serait déloyal, puisque la SCI Nouvel Immo aurait accepté une telle modification dans le cadre du bail conclu par la suite avec la société Nesxtworld SAS, il sera rappelé que le bailleur est libre de changer de position, sauf à démontrer une intention initiale de nuire. Surtout, il sera relevé que la destination des locaux résultant du bail conclu avec la société Nesxtworld SAS est définie comme “espace d’activités culturelles accompagné de snacking et vente de boissons dans le cadre de la licence petite restauration, à l’exclusion formelle de toute activité de bar, débit de boisssons, restauration rapide type fast food, kebab, ou friterie”, de sorte qu’il faut constater que la bailleresse n’a en tout état de cause pas accepté l’intégration de soirées à thème dans la clause relative à la destination des locaux.

Par suite, aucune mauvaise foi ni comportement déloyal de la bailleresse, de nature à entraver la cession du fonds de commerce par la SAS L’Ami Rail à la SAS Croc&Cro, n’est établi.

La SAS L’Ami Rail soutient que la déoyauté de la SCI Nouvel Immo se serait également manifestée dans le cadre de la vente envisagée du fonds de commerce à Madame [V], Monsieur [E] [C] et Monsieur [U], cession à laquelle la bailleresse aurait fait obstacle. S’il ressort effectivement d’un courriel en date du 19 octobre 2021 émanant du notaire que la bailleresse aurait refusé d’accepter comme nouveaux locataires Madame [V], Monsieur [E] [C] et Monsieur [U], la SCI Nouvel Immo conteste avoir formulé un tel refus. Or, il faut relever que le notaire précise dans son courriel tenir cette information de sa collaboratrice qui la tiendrait elle même de l’agence. Dès lors, ce seul élément, au surplus sans information plus spécifique quant aux conditions et motifs d’un tel refus, dont la réalité est contesté par la bailleresse, est insuffisant à établir une faute du bailleur.

Dès lors, aucune mauvaise foi ou comportement déloyal de la SCI Nouvel Immo n’est caractérisé.

Par suite, en l’absence de démonstration de l’existence d’un manquement contractuel de la SCI Nouvel Immo, la demande indemnitaire formée par la SAS L’Ami Rail à son encontre au titre de l’engagement de sa responsabilité contractuelle doit être rejetée.

Sur la demande formée au titre de la responsabilité délictuelle

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si la SAS L’Ami Rail fonde également sa demande indemnitaire au titre de l’engagement de la responsabilité délictuelle de la SCI Nouvel Immo, il n’est allégué d’aucune faute délictuelle, étant précisé que les parties étaient contractuellement liées par le bail du 19 septembre 2017.

Dès lors, la demande indemnitaire formée par la SAS L’Ami Rail à l’encontre de la SCI Nouvel Immo au titre de l’engagement de sa responsabilité délictuelle doit être rejetée

Sur la demande tendant à ce que l’article 4.4 du bail commercial soit jugé réputé non écrit

Suivant les dispositions de l’article L145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

Suivant l’aticle R145-36 du code de commerce, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Par ailleurs, selon l’article R145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.

Toute clause dérogeant aux dispositions susvisées est réputée non écrite.

En l’espèce, la SAS L’Ami Rail et les consorts [X] soutiennent que les stipulations du bail du 19 septembre 2017 contenues dans la clause intitulée “4.4 – Provisions pour charges” doivent être jugées réputées non écrites, puisque non conformes aux dispositions susvisées.

Toutefois, il faut constater que ces stipulations contractuelles détaillent, contrairement à ce qui est allégué, les charges incombant au preneur (entretien des communs, consommation électrique des communs, travaux d’entretien des communs, taxe sur les ordures ménagères), et précisent que leur répartition se calculera sur la base de 160/1000èmes, surface pondérée selon l’utilité. Il résulte également de ces stipulations contractuelles que la provision sur charge, laquelle est détaillée, varie en fonction de la régularisation annuelle de charges effectuée par le bailleur. Il est précisé que le local bénéfice d’un compteur eau individuel dont l’abonnement, les frais de relevés et de réparation, et l’entretien sont à la charges du preneur. Il est également prévu que le preneur remboursera annuellement au bailleur, non la totalité de la taxe foncière de l’immeuble tel qu’allégué par les demandeurs, mais une part à hauteur de 14% compte tenu de la surface louée. Enfin, il est précisé que le preneur acquittera directement ses consommations personnelles d’eau, d’eau, d’électrictité et tous impôts et taxes lui incombant personnellement.

Il en résulte que l’article “4.4 – Provisions sur charges”du bail du 19 septembre 2017 liste précisément les charges, impôts, taxes et redevances liées au bail dont le preneur est tenu, lesquels sont calculés au prorata de la surface du local loué par rapport à la surface de l’immeuble, de sorte que cet article est conforme aux exigences légales.

Par suite, la SAS L’Ami Rail et les consorts [X] seront déboutés de leur demande tendant à ce qu’il soit jugé que l’article 4.4 du bail du 19 septembre 2017 est réputé non écrit.

Sur la demande reconventionnelle de la SCI Nouvel Immo en paiement de l’arriéré de loyers, de charges et au titre des réparations locatives

Sur les demandes formées à l’encontre des consorts [X]

Suivant les dispositions de l’article 1843 du code civil, les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant l’immatriculation sont tenues des obligations nées des actes ainsi accomplis, avec solidarité si la société est commerciale, sans solidarité dans les autres cas. La société régulièrement immatriculée peut reprendre les engagements souscrits, qui sont alors réputés avoir été dès l’origine contractés par celle-ci.

Selon l’article L210-6 du code de commerce, les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés. La transformation régulière d’une société n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle. Il en est de même de la prorogation. Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant qu’elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits. Ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l’origine par la société.

Par ailleurs, selon l’article 2288 alinéa 1 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Aux termes de l’article 2290 du même code, le cautionnement est simple ou solidaire. La solidarité peut être stipulée entre la caution et le débiteur principal, entre les cautions, ou entre eux tous.

En l’espèce, Madame [O] et Monsieur [X], aux termes du bail du 19 septembre 2017, ont agi pour le compte de la société en formation l’Ami Rail ; il a été stipulé que, conformément aux articles 1843 du code civil et L210-6 du code de commerce, ils resteraient tenus solidairement et indéfiniment des engagements souscrits au bail jusqu’à ce que la société régulièrement constituée et immatriculée reprenne ces actes à son compte, et définitvement à défaut pour ladite société d’avoir valablement repris à son compte les engagements souscrits.

S’il résulte des statuts de la société en date du 13 septembre 2017, au sein d’un article 39, que la signature des statuts emporterait reprise de ces engagements par la société lorsque celle-ci aura été immatriculée au Registre du commerce et des sociétés, l’on ne dispose pas de l’état annexé aux statuts permettant de s’assurer de la reprise de cet engagement.

Toutefois, nonobstant la reprise par la SAS L’Ami Rail des engagements souscrits alors que la société était en formation, il faut constater que Madame [O] et Monsieur [X] ont souscrit des engagements de caution solidaire de la SAS L’Ami Rail s’agissant des loyers, charges, indemnités outre toutes sommes dues par le preneur au titre du bail, reconduit tacitement ou renouvelé deux fois. Cela résulte tant des termes de l’article 15.2 du bail du 19 septembre 2017 que des actes de cautionnements solidaires signés par chacun d’eux le même jour.

Il en résulte que les consorts [X] seront condamnés solidairement avec la SAS L’Ami Rail s’agissant des sommes dues par cette dernière à la SCI Nouvel Immo au titre du bail en date du 19 septembre 2017.

Sur les demandes formées au titre des charges et loyers

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la SAS L’ami Rail est tenue du règlement de l’ensemble des sommes prévues au bail, sous réserve qu’il soit dûment justifié des sommes réclamées.

Il sera d’abord observé que l’article 14 du bail du 19 septembre 2017 alinéa 1 stipule, entre autres, que “si le preneur se maintenait indûment dans les lieux”, il sera “débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50%”. La résiliation du bail étant acquise au 04 août 2018, les sommes dues et réclamées au titre des loyers et charges à compter de cette date doivent s’analyser comme correspondant à l’indemnité d’occupation. Les clés ont été remises au 16 décembre 2021, de sorte que l’indemnité d’occupation était due jusqu’à cette date.

Il sera par ailleurs rappelé que suivant l’article R. 145-36 du code de commerce, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2 du même code, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

La SCI Nouvel Immo justifie de l’envoi chaque année d’un état récapitulatif annuel des charges et de leur répartition conformément aux dispositions de l’article L145-40-2 du Code de commerce.

Toutefois, la SCI Nouvel Immo n’a pas communiqué les justificatifs du montant des charges réclamées, communication nécessaire pour satisfaire à l’obligation résultant de l’article R. 145-36 du code de commerce.

Dès lors, la SCI Nouvel Immo ne peut se prévaloir des charges à l’encontre du preneur, qui seront par suite défalquées du décompte arrêté au 13 avril 2022 versé aux débats. Sera également défalqué de ce décompte le somme de 4.800 € correspondant au solde des écritures antérieures au 1er avril 2018, en l’absence d’élément de nature à déterminer si ce solde est relatif à des impayés de charges, dont le justificatif n’est pas produit, ou de loyers.

Il sera également précisé que pour déterminer le montant des sommes dues par le preneur, les versements effectués par celui-ci figurant au décompte arrêté au 13 avril 2022 seront imputés prioritairement sur les montants dûs au titre des loyers (et indemnités d’occupation).

Dès lors, sera retenu au titre du décompte produit une dette du preneur à hauteur de 14.826,50 € au titre des loyers, indemnités d’occupation, et TVA impayés.

Seules seront réintégrées à ce montant les charges relatives à la taxe foncière pour les années 2018 à 2020, pour lesquelles le justificatif est produit, étant rappelé qu’aux termes du bail du 19 septembre 2017 article 4.4 “Provions pour charges”, le preneur est tenue d’une part à hauteur de 14% compte tenu de la surface louée. Dès lors, le preneur est tenu d’une somme de 971,18 € au titre de la taxe foncière 2018, d’une somme de 980,14 € au titre de la taxe foncière 2019 et d’une somme de 982,66 € au titre de la taxe foncière 2020, soit une somme totale de 2.933,98 €.

Ainsi, au regard du décompte produit arrêté au 13 avril 2022, lequel n’a d’ailleurs pas retenu la majoration de 50 % prévue au titre de l’indemnité d’occupation, la SAS L’Ami Rail et les consorts [X] seront condamnés solidairement au règlement de la somme de 17.760,48 € au titre des loyers, indemnités d’occupation, TVA et taxes foncières dues en vertu du bail en date du 19 septembre 2017.

Sur les demandes formées au titre des réparations locatives

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Suivant les dispositions de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

S’agissant des sommes pouvant être réclamées à la SAS L’Ami Rail au titre des travaux, il sera observé que l’article 8.5 du bail commercial stipule que le preneur entretiendra les locaux en très bon état de propreté et de réparation. Il ne pourra exiger du bailleur aucune réparation autres que les grosses réparations mentionnés à l’article 606 du code civil, et encore à l’exception du cas où ils seraient rendus nécessaires par la faute ou négligence du preneur.

L’article 14 du bail commercial relatif à la restitution des lieux mentionne également, entre autres, que le preneur devra rendre les lieux loués en bon état des réparations qui lui incombent.

En l’espèce, le procès verbal de constat d’huissier établi le 16 décembre 2021, lors de la remise des clés, contradictoirement entre la SCI Nouvel Immoi et la SAS L’Ami Rail, fait état d’un défaut de nettoyage des lieux. Ce procès verbal mentionne également la détérioration du velux de la cuisine, décrit comme “très très dégradé, en très mauvais état”, pécisant que “les bâtis de cette fenêtre de toit laissent voir des marques de pourritures à différents endroits”. Par ailleurs, sont relevées sur les faces du chevêtre de ce velux des “dégoulinades et un point d’humidité important au niveau du plafond, laissant voir un phénomène de cloquage et de craquelures”.

Compte tenu de ces éléments, le preneur doit être tenu des frais de nettoyage du local, lesquels se sont élevés à 456 € selon facture de Neotis Propreté en date du 20 février 2022. La SAS L’Ami Rail ne saurait valablement soutenir que l’absence de nettoyage serait imputable au bailleur car celui-ci ne lui aurait pas laissé un temps suffisant pour y procéder, alors que le bail a été résilié au 04 août 2018 en application de la clause résolutoire consécutivement aux manquements de la locataire, laquelle s’est maintenue dans les lieux jusqu’en décembre 2021.

Le preneur est également tenu des frais de réfection du velux, la dégradation étant liée à son occupation. Ces frais s’élevent à la somme de 2.216,75 €, suivant devis en date du 09 mars 2022 de l’EURL VF Couverture Zinguerie 33. Il sera rappelé sur ce point que le le bailleur peut se prévaloir des frais de réparation résultant de travaux non effectués par le preneur qui en avait la charge, ce peu importe que le bailleur justifie de la réalisation ou non desdits travaux, de sorte que la production d’un simple devis est suffisante.

Le preneur sera également tenu des frais de réfection de la peinture du plafond de la cuisine, puisqu’il n’établit pas qu’il aurait prévenu le bailleur de la dégradation du velux et par suite que la détérioration de la peinture résultant d’infiltrations d’eau serait imputable au bailleur. Dès lors, ces travaux incombant par principe au preneur de par les stipulations contractuelles, la SAS L’Ami Rail sera tenue de ces frais, lesquels sont évalués à la somme de 496, 80 € suivant devis de l’EURL Reparimo en date du 13 avril 2022.

Enfin, s’agissant des demandes relatives au remplacement de la hotte et du moteur de plonge, il faut constater que les éléments versés aux débats n’établissent pas la présence de ces dispositifs au sein des locaux donnés à bail. S’agissant plus spécifiquement de la hotte, il sera observé que la désignation des lieux, au sein du bail commercial, mentionne un “conduit gainé d’extraction de la hotte jusqu’en toiture habilité CF 1h”, ce qui n’établit pas la présence d’une hotte mais uniquement du conduit. Dès lors, le preneur ne sera pas tenu des frais, allégués par le bailleur, de remplacement de la hotte et du moteur de plonge.

***

Par suite, compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la SAS L’Ami Rail, Madame [T] [O] épouse [X] et Monsieur [B] [X] seront condamnés solidairement à payer la somme de 20.930,03 € à la SCI Nouvel Immo au titre des loyers, indemnités d’occupation, ainsi que des réparations incombant au preneur, à savoir les frais de réfection du velux, les frais de réfection de la peinture de la cuisine et les frais de nettoyage.

Sur le dépôt de garantie

Selon l’article 1103 du code civil, Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’article 5 du bail du 19 septembre 2017 a prévu le versement par le preneur d’un dépôt de garantie à hauteur de 14.400 €. Il résulte également des stipulations contractuelles que cette somme devait être restituée au preneur, sous déduction éventuelle de toutes sommes qu’il pourrait devoir au bailleur pour quelque cause que ce soit et notamment nécessité d’effectuer des réparations pour remettre les lieux en bon état de réparations locatives. Il a toutefois également été stipulé que si le bail venait à être résilié par le fait du preneur, le versement du dépôt de garantie demeurerait acquis au bailleur à titre d’indemnité sans préjudice de tous autres dommages et intérêts.

Or, le bail du 19 septembre 2017 ayant été résilié par l’acquisition de la clause résolutoire en raison de manquements du preneur, tel que constaté par arrêt en date du 08 mars 2023, le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur à titre d’indemnité conformément aux stipulations contractuelles susvisées, ce nonobstant les dispositions de l’arrêt du 08 mars 2023 relatives au dépôt de garantie, lesquelles n’ont pas autorité de chose jugée au principal.

Sur la demande de compensation entre les créances

En l’absence de créance fixée au profit de la SAS L’Ami Rail, Madame [T] [O] épouse [X] et Monsieur [B] [X], la demande de compensation avec celles fixées au profit de la SCI Nouvel Immo est sans objet.

Sur la demande indemnitaire formée par la SCI Nouvel Immo pour procédure abusive ou dilatoire

Suivant les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 1241 du code civil, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, il n’est pas caractérisé de faute de la SAS L’Ami Rail, laquelle a usé de son libre droit d’ester en justice, sans qu’un abus de ce droit ne soit.

Dès lors, la SCI Nouvel Immo sera déboutée de sa demande indemnitaire formée à l’encontre de la SAS L’ami Rail et des consorts [X].

— Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…].

Compte tenu de la solution apportée au litige, la SAS L’Ami Rail, Madame [T] [O] épouse [X] et Monsieur [B] [X], perdant principalement la présente instance, seront condamnés solidairement au paiement des dépens.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. /Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

Au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la SAS L’Ami Rail, Madame [T] [O] épouse [X] et Monsieur [B] [X], parties perdantes, seront condamnés solidairement à verser une somme de 2.500 euros à la SCI Nouvel Immo.

La SAS L’Ami Rail, Madame [T] [O] épouse [X] et Monsieur [B] [X], parties perdantes, seront déboutés de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

CONSTATE que la SAS L’Ami Rail n’avait pas à procéder à une reprise d’instance du fait de sa liquidation amiable,

DEBOUTE la SAS L’Ami Rail de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre de la SCI Nouvel Immo tant au titre de la responsabilité contractuelle que de la responsabilité délictuelle,

DEBOUTE la SAS L’Ami Rail, Madame [T] [O] épouse [X] et Monsieur [B] [X] de leur demande tendant à ce qu’il soit jugé que l’article 4.4 du bail du 19 septembre 2017 est réputé non écrit,

CONDAMNE solidairement la SAS L’Ami Rail, Madame [T] [O] épouse [X] et Monsieur [B] [X] à payer la somme de 20.930,03 € arrêtée au 13 avril 2022 à la SCI Nouvel Immo due au titre des loyers, TVA et taxes foncières, indemnités d’occupation, ainsi que des réparations incombant au preneur, à savoir les frais de réfection du velux, les frais de réfection de la peinture de la cuisine et les frais de nettoyage,

DEBOUTE la SAS L’Ami Rail de sa demande tendant à la restitution du dépôt de garantie versé au titre du bail du 19 septembre 2017, lequel est acquis à la SCI Nouvel Immo,

DIT n’y avoir lieu à compensation entre des créances de la SAS L’Ami Rail, Madame [T] [O] épouse [X] et Monsieur [B] [X] d’une part et de la SCI nouvel Immo d’autre part, en l’absence de créance fixée au profit de la SAS L’Ami Rail, Madame [T] [O] épouse [X] et Monsieur [B] [X],

DEBOUTE la SCI Nouvel Immo de sa demande indemnitaire formée au titre de la responsabilité délictuelle à l’encontre la SAS L’Ami Rail, Madame [T] [O] épouse [X] et Monsieur [B] [X]aux

CONDAMNE solidairement la SAS L’Ami Rail, Madame [T] [O] épouse [X] et Monsieur [B] [X] aux entiers dépens,

CONDAMNE solidairement la SAS L’Ami Rail, Madame [T] [O] épouse [X] et Monsieur [B] [X] à verser à la SCI Nouvel Immo une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SAS L’Ami Rail, Madame [T] [O] épouse [X] et Monsieur [B] [X] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT