N° RG 25/00272 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EYNT

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 04 Septembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [H] [U], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [E] épouse [U], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [B] [S], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 05 Juin 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025

DECISION : Rendue par défaut, en dernier ressort, rendue publiquement le 04 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : Epoux [U]

Copie à :

RGN° 25-272. Jugement du 04 septembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 1er septembre 2007, M. [H] [U] et Mme [T] [E] épouse [U] ont donné à bail à M. et Mme [B] [S] un local d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 610 euros.

Mme [S] est décédée en 2022.

Par courrier daté du 22 novembre 2024, reçu par les propriétaires le 28 novembre suivant, M. [B] [S] a donné congé pour le 23 décembre suivant, joignant à son courrier un certificat médical attestant que son état de santé nécessitait son déménagement dans un logement aux normes PMR, adapté à son handicap.

Un état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice le 27 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er avril 2025, M. [H] [U] et Mme [T] [E] épouse [U] ont fait assigner M. [B] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] auquel ils demandent de :

condamner M. [B] [S] à leur payer la somme de 4565,88 euros TTC au titre du préjudice matériel,dire et juger que le dépôt de garantie sera compensé avec le montant de la condamnation au titre de dommages-intérêts,condamner M. [B] [S] à leur payer la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 5 juin 2025, M. [H] [U] et Mme [T] [E] épouse [U], représentés par leur conseil, confirment l’ensemble de leurs demandes et s’en rapportent à leur acte introductif d’instance.

Régulièrement cité selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, M. [B] [S] n’a pas comparu ni personne pour le représenter.

La décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur les réparations locatives

Selon l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il ressort de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est notamment obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation (…).

En application des dispositions de l’article 3-2 de cette même loi, “Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d’entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L’extrait de l’état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d’établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.”.

Il ressort des dispositions de l’article 1 et l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives, que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Aux termes de l’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord.

Les parties peuvent également convenir de l’application d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local conclu en application de l’article 42 de la même loi, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord.

Dans tous les cas prévus aux deux alinéas précédents, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

En l’espèce, et à l’appui de leurs demandes, M. [H] [U] et Mme [T] [E] épouse [U] versent au dossier :

– l’état des lieux d’entrée établi à l’amiable entre les parties en date du 1er septembre 2007,

– le procès-verbal de constat d’état des lieux établi par commissaire de justice le 27 décembre 2024,

– le devis de nettoyage de l’entreprise Breizh TPS en date du 9 janvier 2025 pour un montant net à payer de 2126,40 euros, pour le nettoyage :

– des rainures et encadrements des vitres et vélux de toute la maison (16 ouvertures), des menuiseries et des portes intérieures, de la vitrerie intérieure et extérieure, des murs de la totalité de la maison (trois niveaux), des plafonds des pièces de vie (330 m²), des sols, des prises et des interrupteurs, des volets, des sanitaires

– du toit de la véranda avec location d’une nacelle,

– le devis de l’entreprise de peinture ALG en date du 9 janvier 2025 pour un montant total de 24 394,80 euros concernant :

– les murs des trois chambres de l’étage et de la salle de bains,

– les murs et plafonds du couloir et de la cage d’escalier,

– 16 portes,

– les murs et plafonds du salon,

– les murs et plafonds des deux chambres, salle de bains et WC du rez-de-chaussée,

– les murs et plafonds de la cuisine, du couloir, des pièces du sous-sol

Les propriétaires sollicitent que M. [S] supporte le coût de nettoyage du logement et 10% du coût de réfection de peinture.

Au regard ces seules demandes, la comparaison des états des lieux permet de relever les éléments suivants :

RGN° 25-272. Jugement du 04 septembre 2025

ETAT DES LIEUX D’ENTRÉE

ETAT DES LIEUX DE SORTIE

Véranda

— porte en aluminium d’apparence assez vétuste ; mousse au niveau des joints, écailles sur la poignée et traces de rouille, nombreuses traces et tâches

— sol poussiéreux et sale

— ensemble très sale ; vitrage sale ; présence de mousse et de végétation

(photographies du toit vitré très sale)

Entrée

— plafond : papier peint en bon état

— murs : papier peint en bon état

— sol : carrelage en mauvais état

— une partie des murs est recouverte de lambris en bois en état d’usage ; une autre partie des murs est recouverte de peinture en mauvais état,

— les murs, recouverts de papier peint, sont extrêmement jaunis, sales et tachés ; présence de plusieurs traces de coulure à différents endroits,

— les prises et interrupteurs sont en mauvais état, jaunis et tachés

— le plafond est recouvert de peinture en état d’usage normal

— le radiateur est extrêmement jauni, sale et taché ; les luminaires sont sales et tachés

Séjour

— plafond : peinture en bon état

— murs : papier peint en bon état

— sol : carrelage en bon état

— menuiseries : PVC en très bon état

— la porte simple d’un état d’usage

— les murs sont recouverts de papier peint en mauvais état (jauni, décollé, avec des traces, des tâches et des auréoles)

— le plafond est recouvert de peinture en mauvais état, jaunie

— le carrelage est très sale et taché ; les plinthes sont couvertes de poussière

— l’encadrement des fenêtres en PVC est extrêmement jauni, sale et taché ; le vitrage présente également des traces et le volet est sale

— la baie vitrée est sale

— le balcon et le garde corps sont sales ; de la mousse et de la végétation sont présentes

— le placard est sale et poussiéreux

chambre 1 rez-de-chaussée

— plafond : peinture en bon état

— murs : papier peint en état passable

— sol : parquet en mauvais état

— menuiseries : PVC en très bon état

nous vous

— La porte simple est sale, tachée et couverte de poussière avec des coulures visibles

— le sol, recouvert de parquet, est en très mauvais état, présentant des traces, des tâches et des variations de couleur ; le sol et les plinthes sont sales

— les murs sont recouverts de papier peint en mauvais état (nombreuses traces, tâches, toiles d’araignées et poussière)

— le plafond est recouvert de peinture mauvaise état

— l’encadrement en PVC de la fenêtre est très sale, ainsi que le volet et la manivelle

— les prises et interrupteurs, ainsi que le radiateur, sont jaunis, sales et tachés

chambre 2 rez-de-chaussée

— plafond : peinture en bon état

— murs : papier peint en bon état

— sol : revêtement PVC en bon état

— menuiseries : PVC en très bon état

— la porte et les plinthes sont en état d’usage

— les murs sont recouverts de papier peint en mauvais état ; sales, tachés et poussiéreux

— le plafond est recouvert de peinture en mauvais état : peinture fortement cloquée et dégradée

— la fenêtre avec son encadrement PVC est sale et tachée, de même que le volet

— les prises et interrupteurs, ainsi que le radiateur, sont jaunis, sales et tachés

Chambre 3 (1ère haut)

— plafond : peinture en très bon état

— murs : peinture en très bon état

— sol : revêtement PVC en très bon état

— menuiseries : PVC en très bon état

— la porte est en mauvais état

— les murs sont en mauvais état, marqués de nombreuses traces et tâches

— la fenêtre est sale et poussiéreuse, tout comme le volet

— le plafond est jauni et tacheté

— le radiateur est sale et poussiéreux

Chambre 4 (haut-milieu)

— plafond : peinture en très bon état

— murs : peinture en très bon état

— sol : revêtement PVC en très bon état

— menuiseries : vélux en mauvais état

— la porte est en mauvais état

— les murs présentent une peinture abîmée et délavée, avec de nombreuses parties écaillées et arrachées, ainsi que des disparités de couleurs, des traces des tâches

— le plafond comporte des traces, des tâches et de la peinture endommagée

— les prises et interrupteurs, comme le radiateur, sont sales et tachés

Chambre 5 (fond)

— plafond : peinture en très bon état

— murs : peinture en très bon état

— sol : revêtement PVC en très bon état

— menuiseries : PVC en très bon état

— la porte est en mauvais état, jaunie et tachée, portant des traces d’adhésif

— les murs sont fortement dégradés, sales, tachés, avec de nombreuses traces de peinture écaillée ; le plafond est dans un état similaire

— les prises et interrupteurs sont sales, tachés et jaunis

— le volet est encrassé ; le radiateur est poussiéreux

Cuisine

— plafond : peinture en bon état

— murs : peinture en bon état

— sol : carrelage en mauvais état

— menuiseries : PVC en très bon état

— équipements en bon état, four en très bon état

— les murs sont recouverts de peinture en mauvais état (nombreuses parties écaillées et fissurées)

— le plafond est recouvert de peinture en état d’usage normal

— la porte présente des traces et des tâches jaunies,

— le sol en carrelage est sale et poussiéreux

— entourage de l’ouvrant en PVC est extrêmement jauni ; le volet manuel est très sale

— les équipements (placards, réfrigérateur, four, plaques de cuisson) sont très sales et tachés

Salle de bain (rdc)

— plafond : peinture en bon état

— murs : faïence en bon état

— sol : carrelage en bon état

— menuiseries : PVC en très bon état

— la porte est en état d’usage, mais sale

— les murs en carrelage dans l’état d’usage

— la peinture du plafond est en mauvais état, fortement jaunie, sale et tachée

— les équipements sont sales

WC

— plafond : peinture en bon état

— murs : peinture en bon état

— sol : carrelage en bon état

— WC en bon état

— la porte et le sol sont en état d’usage

— les plinthes, les murs et le plafond sont en mauvais état, jaunis, sales et tachés

— les toilettes sont sales

Salle de bains étage

— plafond : peinture en bon état

— murs : peinture en bon état

— sol : carrelage en bon état

— menuiseries : Vélux PVC en très bon état

— une partie des murs est recouverte de peinture en mauvais état : écaillée, abîmée, avec des traces des tâches

— le châssis du VELUX est en mauvais état, extrêmement sale, taché et couvert de mousse

— la peinture du plafond est en état d’usage

— les prises interrupteurs sont jaunis et recouverts de poussière, comme le radiateur

— Le grenier et le garage sont sales

— la partie aménagée du sous-sol est extrêmement sale et dégradée

— les murs peints sont très sales et marqués de nombreux éclats

— la peinture du plafond est très sale

— les équipements sont très sales et tachés

— certaines prises sont descellées ; les murs présentent de nombreux trous…

Si le locataire se voit imposer par les dispositions légales ci-dessus rappelée de prendre en charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au bail, l’article 7 exclut expressément les réparations occasionnées par malfaçons, vice de construction, cas fortuit ou cas de force majeure, mais également celles qui sont rendues nécessaires par la vétusté.

Il convient de prendre en compte la vétusté des revêtements et autres installations pour discriminer les frais qui incombent au bailleur de ceux dont est responsable le locataire.

Pour autant, même dans l’hypothèse où les désordres sont qualifiés de dégradations, le locataire ne peut se voir imputer une remise à neuf des lieux loués et un coefficient de vétusté, en fonction de la durée du bail, doit donc être appliqué aux frais de remise en état imputables au locataire.

Il est constant que le locataire est tenu d’une obligation de restituer le logement en bon état de propreté et de rangement et qu’à ce titre aucune vétusté ne peut être retenue.

Par ailleurs, M. [H] [U] et Mme [T] [E] épouse [U] sont en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que leur cause l’inexécution par le locataire des réparations locatives prévues au bail. Son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations, ni même à la justification d’une perte de valeur locative.

Il ressort du constat d’état des lieux de sortie que le logement a été restitué en mauvais état de propreté et les prestations sollicitées au titre du devis produit correspondent parfaitement aux constatations réalisées.

Compte tenu des éléments ci-dessus rapportés, les demandes du bailleur au titre des frais de nettoyage sont parfaitement justifiées et il y sera fait droit à hauteur de 2126,40 euros.

S’agissant des demandes au titre de la réfection des peintures des menuiseries, murs et plafonds de l’habitation, M. et Mme [U] entendent voir imputer à M. [B] [S] 10% du montant du devis produit, en tenant compte de la vétusté normale des lieux au regard de la durée de la location.

Cependant, il ressort de l’état des lieux d’entrée que les peintures ou papiers peints des murs et plafonds n’étaient pas neufs à l’entrée dans les lieux, bien qu’en bon état dans leur majorité, et il convient de rappeler que M. [S] a occupé le logement pendant plus de dix-sept ans.

En conséquence, les peintures doivent être considérées comme totalement vétustes.

La demande indemnitaire sera rejetée.

En conséquence, il convient de fixer le montant des réparations locatives mises à la charge de M. [B] [S] à la somme de 2126,40 euros.

M. [H] [U] et Mme [T] [E] épouse [U] indiquent que le montant du dépôt de garantie versé s’élevait à la somme de 1220 euros correspondant à deux mois de loyer.

Ainsi, déduction du montant du dépôt de garantie, M. [B] [S] sera condamné à payer à M. [H] [U] et Mme [T] [E] épouse [U] la somme de 906,40 euros.

Sur le coût du procès-verbal de constat

En application des dispositions de l’article 3-2, alinéa 2, de cette même loi, “Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa [amiablement], il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception”.

Les demandeurs exposent que M. [S] est parti sans laisser d’adresse, ne permettant pas d’établir un état des lieux de sortie à l’amiable.

Le commissaire de justice ayant délivré l’assignation a relevé que la fille du défendeur avait indiqué que M. [S] ne souhaitait pas communiquer sa nouvelle adresse.

Pour autant et conformément aux dispositions précitées, seule la moitié des frais de constat sera mise à la charge du défendeur.

Les demandeurs versent aux débats la note de frais du commissaire de justice ayant facturé la réalisation du constat automne 418,06 euros.

Si aucun élément du bail ne permet de déterminer avec précision la superficie le logement loué il ressort néanmoins de celui-ci que l’habitation comportait cinq chambres, avec cuisine aménagée, salon, séjour, véranda, WC, salle de bains, ainsi qu’un étage comportant une salle de bains et un WC, et un sous-sol comportant une cuisine, une cave, un garage et deux pièces.

Il s’en déduit une superficie supérieure à 150 m².

Conformément au tarif réglementé des actes réalisés par commissaire de justice, le coût d’un constat d’état des lieux d’un logement d’une superficie supérieure à 150 m² s’élève à la somme de 261,46 euros en ce compris les lettres de convocation et les frais de déplacement, de sorte qu’il sera mis à la charge de M. [S] la moitié des frais ainsi décomptés, soit la somme de 130,73 euros.

Le surplus des demandes sera rejeté.

Sur les autres demandes

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [H] [U] et Mme [T] [E] épouse [U] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir leurs droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il leur sera alloué la somme de 1 200 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [B] [S], qui succombe, sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement rendu par défaut, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [B] [S] à payer à M. [H] [U] et Mme [T] [E] épouse [U] les sommes de :

—  906,40 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie ;

—  130,73 euros au titre de la moitié des frais de constat d’état des lieux de sortie ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [B] [S] à payer à M. [H] [U] et Mme [T] [E] épouse [U] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [B] [S] aux entiers dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE