MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 12 Janvier 2026

DOSSIER : N° RG 23/01722 – N° Portalis DBX4-W-B7H-RZNL

NAC : 71G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 1

JUGEMENT DU 12 Janvier 2026

PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 03 Novembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSES

Mme [W] [X]

née le 29 Mars 1959 à [Localité 13] (82), demeurant [Adresse 3]

S.C.I. FONTAINE DE L’AMOUR, RCS [Localité 17] 403 209 281, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentées par Maître Marie-Agnès TROUVÉ de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 49

DEFENDEURS

Compagnie d’assurance ALLIANZ IARD, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sophie DRUGEON, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 400

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD, RCS NANTERRE 722 057 460, prise en sa qualité d’assureur de la SCI FONTAINE DE L’AMOUR (police n° 547962704), dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 330

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD, en sa qualité d’assureur de la copropriété (police n°20753039104), dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Olivier THEVENOT de la SELARL THEVENOT & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 259

Compagnie d’assurance GENERALI IARD, RCS [Localité 14] 552 062 663, prise en sa qualité d’assureur de la copropriété (police n°54693931), dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Marie SAINT GENIEST de la SCP SCP FLINT – SAINT GENIEST – GINESTA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 17

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 10] représenté par son syndic, la SARLU ACI-CAZES IMMOBILIER, RCS [Localité 17] 791 972 680, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Florence REMAURY-FONTAN de la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 231

S.A. ABEILLE IARD & SANTE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Eric-Gilbert LANEELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 326

M. [V] [C], demeurant [Adresse 11]

représenté par Maître Eric-Gilbert LANEELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 326

M. [G] [C], demeurant [Adresse 11]

représenté par Maître Eric-Gilbert LANEELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 326

Mme [P] [C], demeurant [Adresse 11]

représentée par Maître Eric-Gilbert LANEELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 326

EXPOSE DU LITIGE

Faits

L’immeuble sis [Adresse 10] sur la commune de [Adresse 16] ([Adresse 6]) est soumis au régime de la copropriété.

Il a été assuré auprès de la Sa Generali Iard du 19 octobre 1998 au 24 octobre 2020, puis auprès de la Sa Axa France Iard à partir du 25 octobre 2020.

La Sci Fontaine De L’Amour est propriétaire d’un appartement situé au troisième étage, qu’elle a donné à bail à MM. [P] et [V] [C] et Mme [G] [A] épouse [C] selon acte sous seing privé du 21 avril 2017.

Cet appartement est assuré par la Sci Fontaine de l’Amour auprès de la Sa Axa France Iard selon une police Propriétaire Non Occupant (PNO).

MM. et Mme [C] ont souscrit une police MRH auprès de la Sa Abeille Iard & Santé.

Mme [W] [X] est, quant à elle, propriétaire de l’appartement situé au deuxième étage de la même résidence, au-dessous de celui de la Sci Fontaine de l’Amour, qu’elle a donné à bail à Mme [L] selon contrat du 19 juin 2018.

Mme [L] a souscrit une assurance habitation locataire auprès de la Sa Allianz Iard.

Les deux appartements sont gérés par la société Nexity.

Au mois de septembre 2019, Mme [L] a déclaré à son assureur MRH la Sa Allianz Iard un dégât des eaux affectant le plafond de la cuisine de l’appartement loué.

La Sa Allianz Iard a mandaté la société Aide Habitat pour mener une recherche de fuite. Les opérations ont été menées au contradictoire de MM. et Mme [C] et de leur assureur Abeille Iard & Santé.

La société Aide Habitat a émis les conclusions suivantes :

‘Nous confirmons un sinistre touchant le plafond de la cuisine chez Mme [L].

Dans l’appartement au-dessus, nous avons constaté des causes certaines de fuites et infiltrations.

Dans la cuisine, infiltrations importantes autour de l’évier et par le pied du robinet évier. Joint d’étanchéité défectueux. Dans les toilettes, suintement léger sur bonde lave-main.

Dans la salle de bains, suintement sur bonde lavabo et infiltrations par le robinet.

Au niveau de la baignoire, importants défauts d’étanchéité en périphérie de la baignoire, joints silicone défectueux, tablette non étanche la faïence se décolle.

Inspection sous baignoire impossible sans casse, la trappe de visite est obturée par un carreau de faïence scellé. Nous émettons donc des réserves sur l’évacuation baignoire et les réseaux non contrôlés sous baignoire.

Dans les toilettes à l’étage, il y a des infiltrations par le robinet du lave-main et une fuite sur le coude du PVC de l’évacuation.

Il y a de multiples défauts sur les robinetteries, robinets d’arrêt des 2 WC qui ne ferment pas et les robinets flotteurs des 2 WC qui sont défectueux. Ceci a faussé le test par mise en pression des réseaux de distribution EF/EC.

Nous avons constaté une perte de pression immédiate de 4 [Localité 12] (test à la pression initiale pour ne pas risquer d’endommager les flexibles fortement oxydés).

Une expertise amiable a ensuite été diligentée par la Sa Allianz Iard et le rapport du cabinet Sedgwick du 29 janvier 2020 conclut que le point de départ du sinistre est une ‘fuite sur joints sanitaires du voisin du dessus'.

Ce sinistre n’a été dénoncé ni à la Sci Fontaine De L’Amour ni à Mme [X] ni au syndic.

Les venues d’eau ont persisté.

Au cours de l’été 2020 la société Nexity a demandé à la Sci Fontaine De L’Amour de prendre en charge des travaux de reprise de la salle de bains de son bien, consistant notamment dans le remplacement de la baignoire.

La Sci Fontaine de l’Amour a mandaté pour ce faire la société NS Plomberie.

Lors de son intervention en février 2021 la société NS Plomberie a constaté des désordres affectant la structure au niveau du plancher support ainsi qu’au niveau du plafond support et la détérioration d’une poutre de maintien en bois par l’action de l’eau.

Les travaux ont été interrompus.

Le sinistre a été déclaré par le syndicat des copropriétaires tant à son assureur la Sa Axa France Iard qu’à son assureur la Sa Generali Iard.

Le cabinet Polyexpert a été mandaté par la Sa Axa France Iard.

La commune de [Localité 17] a pris un arrêté de péril le 22 avril 2021 levé le 8 juillet 2021 à la suite de la mise en œuvre de mesures conservatoires et de l’évacuation des locataires des deux appartements.

La Sa Axa France Iard a contesté devoir sa garantie au motif que le sinistre est antérieur à la prise d’effet du contrat.

La Sa Generali Iard a contesté devoir sa garantie au motif que le dégât des eaux survenu en 2019 ne lui aurait jamais été déclaré, et que le sinistre déploré en 2021 n’a pas d’origine accidentelle et est postérieur à la résiliation de sa police d’assurance.

Procédure

Par ordonnance du 7 septembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, saisi par le syndicat des copropriétaires suivant assignation du 26 mai 2021 délivrée à ses assureurs la Sa Generali Iard et la Sa Axa France Iard, a ordonné une expertise judiciaire et désigné pour y procéder M. [E].

La Sa Generali Iard a appelé en cause :

— la Sci Fontaine De L’Amour, propriétaire de l’appartement du troisième étage,

— la Sa Axa France Iard, assureur de l’appartement pour le compte du propriétaire,

— la société Nexity, gestionnaire des appartements du deuxième et troisième étages,

— MM. et Mme [C], locataires de l’appartement du troisième étage,

— la société Abeille Iard & santé, assureur de l’appartement pour le compte des locataires.

Les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables à ces parties selon ordonnance du 10 mai 2022.

M. [E] a déposé son rapport le 26 novembre 2022

Par actes des 7, 11 et 13 avril 2023, la Sci Fontaine de l’Amour et Mme [X] ont fait assigner :

— le syndicat des copropriétaires

— la Sa Axa France Iard en ses qualités d’assureur PNO de l’appartement de la Sci Fontaine de l’Amour et d’assureur de l’immeuble,

— la Sa Generali Iard en qualité d’assureur de l’immeuble,

— MM. et Mme [C],

— la Sa Abeille Iard & Santé prise en qualité d’assureur des consorts [C],

devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir cette juridiction :

— condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de reprise sur les parties communes, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard,

— condamner in solidum les défendeurs à réparer leur préjudice de pertes locatives.

Par acte de commissaire de justice délivré le 20 mars 2024, la Sa Abeille Iard & Santé a appelé en cause la Sa Allianz Iard, assureur de la locataire du deuxième étage, qui a instruit le sinistre de septembre 2019.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 3 mai 2024.

L’ordonnance de clôture, avec fixation de l’affaire à l’audience du 3 novembre 2025 tenue à juge unique, est intervenue le 20 mars 2025.

Prétentions des parties

Au terme de leurs dernières conclusions signifiées le 26 février 2025, la Sci Fontaine de l’amour et Mme [X] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1231-1 du code civil,

Vu les articles 14, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], la société Generali Iard, la société Axa France Iard en sa qualité d’assureur PNO de la Sci Fontaine De L’Amour, la société Axa France Iard en sa qualité d’assureur de la copropriété, les consorts [C] et la société Abeille Iard & Santé, et la société Allianz Iard à régler les sommes suivantes :

* 27 000 euros à Mme [X] au titre de ses pertes locatives arrêtées au mois d’octobre 2023,

* 4 792,69 euros à Mme [X] au titre des frais de relogement qu’elle a réglés,

* 30 000 euros à la Sci Fontaine De L’Amour au titre de ses pertes locatives arrêtées au mois d’octobre 2023,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], la société Generali Iard, la société Axa France Iard en sa qualité d’assureur PNO de la Sci Fontaine De L’Amour, la société Axa France Iard en sa qualité d’assureur de la copropriété, les consorts [C] et la société Abeille Iard & Santé, et la société Allianz Iard à régler une indemnité de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Marie-Agnès Trouvé, avocat, qui pourra les recouvrer sur son offre de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— ne pas écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.

En réponse, suivant conclusions signifiées le 17 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la société Aci-Cazes Immobilier, demande au tribunal de :

Vu les articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du code civil

— débouter la Sci Fontaine De L’Amour et Mme [W] [X] de l’intégralité de leurs demandes,

— rejeter toutes demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8]

de [Localité 15],

A titre subsidiaire :

— condamner la Société Axa France Iard et la Sa Generali Iard , assureurs de la copropriété, la Sci Fontaine De L’Amour et son assureur Axa, les consorts [C] et leur assureur : la Sa Abeille & Santé et la société Aviva à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] de toutes condamnations qui seraient par impossible prononcées à son encontre,

A titre reconventionnel :

— condamner in solidum la société Axa France Iard et Generali, assureurs de la copropriété, la Sci Fontaine De L’Amour et son assureur Axa, les consorts [C] et leur assureur la Sa Abeille & Santé, et la société Aviva au paiement de la somme de 21 088,38 euros en réparation du préjudice matériel dont ils sont tenus responsables,

— les condamner in solidum au paiement de la somme de 8 000 euros sur le fondement de

l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner in solidum aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise d’un montant de 11 224,37 euros.

Par conclusions signifiées le 22 janvier 2025, la Sa Generali Iard ès qualités d’assureur de l’immeuble jusqu’au 24 octobre 2020 demande au tribunal de :

A titre principal,

— débouter Mme [W] [X] et la société Fontaine De L’Amour de l’ensemble de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées contre Generali, assureur de la copropriété, jusqu’au 24 octobre 2020,

— débouter la Sa Abeille et les consorts [C] de leur demande tendant à voir condamner Generali à les relever et garantir indemnes de toutes condamnations,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées contre Generali, assureur de la copropriété jusqu’au 24 octobre 2020,

— condamner les demandeurs aux entiers dépens, outre une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de 3 000 euros.

A titre subsidiaire, et si par impossible une condamnation était prononcée contre la société Generali Iard,

— condamner la Sci Fontaine De L’Amour et son assureur Axa France Iard, ainsi que les consorts [C] et la société Abeille Iard & Santé, à la relever et garantir de l’ensemble des condamnations prononcées au bénéfice de Mme [X],

— condamner les consorts [C] et la société Abeille Iard & Santé à la relever et garantir de l’ensemble des condamnations, y compris celles au bénéfice de la Sci Fontaine De L’Amour,

— condamner in solidum la Sci Fontaine De L’Amour et son assureur Axa France Iard, ainsi que les consorts [C] et leur assureur la société Abeille Iard & Santé, à relever et garantir Generali Iard de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], pris en la personne de son syndic, la société Aci-Cazes Immobilier,

— En ce cas, condamner in solidum la Sci Fontaine De L’Amour, la société Axa France Iard, les consorts [C] et la société Abeille Iard & Santé aux entiers dépens, outre une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile de 3 000 euros.

Pour sa part, dans ses conclusions signifiées le 1er juillet 2024, la Sa Axa France Iard ès qualités d’assureur de l’immeuble depuis le 25 octobre 2020 demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1720 et suivants du code civil

Vu les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965

Vu les dispositions de l’article 1134 du code civil

— débouter la Sci Fontaine De L’Amour et Mme [W] [X] de l’intégralité de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société Axa France Iard assureur de l’immeuble du [Adresse 10] ;

— rejeter toutes les demandes dirigées à l’encontre de la société Axa France Iard assureur de l’immeuble du [Adresse 10], notamment celles formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ;

A titre subsidiaire,

— limiter le montant des indemnités qui pourraient être mises à la charge de la société Axa France Iard assureur de l’immeuble du [Adresse 10] au titre des pertes locatives à la somme de :

—  24 000 euros concernant les pertes locatives subies par la Sci Fontaine De L’Amour ;

—  21 600 euros concernant les pertes locatives subies par Mme [X] ;

— débouter Mme [X] de sa demande au titre des frais de relogement de sa locataire dirigée à l’encontre de la société Axa France Iard assureur de l’immeuble du [Adresse 10] ;

— dire et juger que la société Axa France Iard assureur de l’immeuble du [Adresse 10] est fondée à opposer sa franchise contractuelle ; – débouter Mme [X] et la Sci Fontaine De L’Amour de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Subsidiairement les ramener à de plus justes proportions ;

— condamner in solidum M. [R] [C], M. [G] [C], Mme [P] [C], la société Abeille & Santé Iard, la Sci Fontaine De L’Amour à relever et garantie la société Axa France Iard, assureur de l’immeuble du [Adresse 10] de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice de Mme [W] [X] en ce compris celle sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum M. [R] [C], M. [G] [C], Mme [P] [C], la société Abeille & santé Iard, à relever et garantie la société Axa France Iard, assureur de l’immeuble du [Adresse 10] de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice de la Sci Fontaine De L’Amour en ce compris celle sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum M. [R] [C], M. [G] [C], Mme [P] [C], la société Abeille & Santé Iard, la Sci Fontaine De L’Amour à payer à la société Axa France Iard, assureur de l’immeuble du [Adresse 10] une indemnité de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl Thevenot et Associés sur affirmation de son droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions signifiées le 16 octobre 2024, MM. et Mme [C] et leur assureur la Sa Abeille Iard & Santé demandent au tribunal de :

Vu les articles 1231-1 et suivants du code civil,

A titre principal,

— dire et juger injustifiées les demandes formulées à l’encontre des consorts [C] et de la société Abeille,

En conséquence,

— débouter toute demande formulée à l’encontre des consorts [C] et de la société Abeille,

— condamner solidairement Mme [X] et la Sci Fontaine d’Amour à verser à la société Abeille la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de la Selas Clamens Conseil à valoir sur son offre de droit conformément à l’article 699 du code de procédure civile

A titre subsidiaire,

— condamner in solidum la société Allianz, la Sci Fontaine d’Amour, son assureur, Axa, Mme [X], le syndicat des copropriétaires, son assureur Generali, à relever et garantir indemne les consorts [C] et la société Abeille de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre.

Suivant conclusions signifiées le 8 octobre 2024, la Sa Allianz ès qualités d’assureur de Mme [L] demande au tribunal de :

Vu l’article 1240 du code civil,

A titre principal

— juger que la Sa Allianz Iard n’a commis aucune faute de gestion génératrice de responsabilité,

En conséquence,

— débouter les parties de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre la Sa Allianz Iard,

Reconventionnellement,

— condamner la société Abeille Iard et Santé à payer à la Sa Allianz Iard la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire

— juger qu’il n’existe aucun lien de causalité entre les préjudices réclamés par Mme [X] et la Sci Fontaine De L’Amour, et la prétendue faute de gestion reprochée à la Sa Allianz Iard,

En conséquence,

— débouter les parties de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre la Sa Allianz Iard,

A titre infiniment subsidiaire

— juger que le préjudice réparable par la Sa Allianz Iard se limite à une perte de chance d’avoir pu minimiser l’ampleur du sinistre, fixée à hauteur de 10 % maximum,

En tout état de cause

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Enfin, au terme de ses dernières conclusions signifiées le 16 octobre 2024, la Sa Axa France Iard ès qualités d’assureur PNO de la Sci Fontaine de l’Amour demande au tribunal de :

Vu l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 1231-1 du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

A titre principal

— juger que la garantie Propriétaire Non Occupant souscrite par la Sci Fontaine de l’Amour ne peut être mobilisée,

— débouter les parties de l’intégralité de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées contre la Sa Axa France Iard, ès qualités d’assureur propriétaire non occupant,

— condamner in solidum Mme [W] [X] et la Sci Fontaine de l’Amour aux dépens, outre la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire :

— condamner in solidum MM. et Mme [C] et leur assureur la Sa Abeille Iard & Santé, la Sa Allianz Iard à relever et garantir la Sa Axa France Iard, ès qualités d’assureur propriétaire non occupant, de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre,

— condamner in solidum MM. et Mme [C] et leur assureur la Sa Abeille Iard & Santé, la Sa Allianz Iard aux dépens, outre la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

1. Sur les demandes de la Sci Fontaine de l’Amour et de Mme [X]

1.1 Sur le rapport d’expertise judiciaire

L’expert judiciaire a constaté :

— une dégradation intense du plancher entre le deuxième et le troisième étages, au niveau de la salle de bains de l’appartement du troisième ;

— des désordres consécutifs dans l’appartement du deuxième étage, sous cette zone.

Il a observé dans la salle de bains du troisième étage, au-delà de l’emplacement de la baignoire, dans la pièce côté rue ainsi que dans le couloir devant la salle de bains et sur des poutres, la présence de champignons lignivores, que les investigations du sapiteur la société ADX ont révélé être :

— Antrodia sp en plafond de la cuisine du deuxième étage,

— Donkoporia expansia au troisième étage.

Des éléments de structure en bois (poteau, outre) sont détruits ou très fortement dégradés, conduisant à une rupture locale du plancher. Des traces d’humidité sont omniprésentes sur ces éléments. Des traces de champignons sont visibles en divers endroits.

Le plancher haut du deuxième étage a dû être étayé.

L’évolution de l’attaque des bois par les champignons a été stoppée par le démontage de la salle de bains du troisième étage et du plafond et du plancher dans cette zone, ventilant ainsi ladite zone (pg 5).

S’agissant des causes du dommage : le technicien précise que l’origine du sinistre se trouve dans la dégradation des éléments structurels en bois sous l’effet conjugué de l’humidité, puis de l’action du champignon. À cet égard il précise que l’humidité génératrice résulte de la dégradation des joints périphériques de la baignoire du troisième étage en 2019.

Il précise que les champignons lignivores ne peuvent se développer qu’en milieu humide, soit au cas présent après le commencement des fuites. Il précise que le début des fuites peut être antérieur au constat de désordres fait en plafond du deuxième étage en septembre 2019, mais observe que le constat des lieux du 28 avril 2017 signale que les joints étaient en « assez bon état » à cette date. Il est donc selon lui vraisemblable que les fuites des joints de la baignoire ont commencé quelques mois avant le constat de désordres au deuxième étage, entre mai 2017 et septembre 2019.

Invité à préciser tous éléments techniques qui permettront à la juridiction de trancher les responsabilités, l’expert judiciaire précise que l’étanchéité autour de la baignoire est assurée d’une part par un mastic d’étanchéité, d’autre part par un mastic de finition lequel protège le premier. Tous deux sont qualifiés de mastic ou joints « sanitaires ».

Le technicien n’observe aucune réparation de l’origine de la fuite à l’occasion du sinistre survenu en septembre 2019, et indique que ‘la réparation d’un joint d’étanchéité, par le bailleur informé, opération peu coûteuse, aurait certainement évité l’aggravation constatée’ (pg 23).

L’expert situe le début des fuites des joints de la baignoire entre mai 2017 et mi-2019, et l’apparition des champignons entre mi -2017 et début 2021 (pg 22).

Il précise que ‘le laps de temps entre le premier sinistre (septembre 2019) et le 15 février 2021 (intervention du plombier pour changer la baignoire) soit 15 mois, serait suffisant pour que les champignons atteignent le développement constaté’ mais que ‘l’incertitude sur la date d’apparition des champignons lignivores subsiste et ne permet pas d’affirmer que ces champignons ne seraient pas apparus si [les joints de la baignoire avaient été réparés] après le premier sinistre de 2019' (pg 23).

Selon l’expert, parmi les éléments ayant contribué à déclencher ou aggraver les désordres :

– le fait que les experts mandatés dans le cadre de la convention IRSI aient considéré le sinistre comme un banal dégât des eaux sans réaliser des investigations complémentaires en 2019 qui auraient peut-être mais seulement peut-être conclu à une atteinte de la structure, et sans informer le bailleur que des réparations non locatives devaient être réalisées,

– le fait que le plombier chargé du changement de la baignoire n’ait pu intervenir qu’en février 2021 du fait de la consultation des entreprises et du fait de l’indisponibilité des consorts [C] ([J]).

1.2 Sur les responsabilités et garanties

Les demandeurs poursuivent la condamnation in solidum :

— du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], sur le fondement de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

— de la société Generali Iard et de la société Axa France Iard en leurs qualités d’assureurs de la copropriété, sur le fondement de la garantie due par ceux-ci en exécution des contrats d’assurance,

— de la société Axa France Iard en sa qualité d’assureur PNO de la Sci Fontaine De L’Amour, en exécution du contrat d’assurance souscrit par cette demanderesse,

— des consorts [C],

— de la société Abeille Iard & Santé assureur MRH des consorts [C] et de la société Allianz Iard assureur MRH de Mme [L], sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

1.2.1 Sur les responsabilités

1.2.1.1 Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’alinéa 4 de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version en vigueur du 1er janvier 1986 au 1er juin 2020, dispose que [le syndicat des copropriétaires] a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le cinquième alinéa de cet article, dans sa version en vigueur depuis le 1er juin 2020, dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Au cas présent, il résulte des investigations techniques que la dégradation du plancher séparant le troisième étage du deuxième étage de l’immeuble est consécutive au développement de champignons lignivores sous la baignoire de l’appartement du troisième étage propriété de la Sci Fontaine de l’Amour, ceci en raison de l’humidité résultant de la dégradation des joints périphériques de ladite baignoire.

Il en résulte que le plancher séparant les deuxième et troisième étages de l’immeuble est certes affecté de désordres, mais que ceux-ci trouvent leur origine dans la dégradation des joints de baignoire du bien propriété de l’une des deux demanderesses, soit dans une partie privative. Le syndicat des copropriétaires est, en effet, parfaitement fondé à soutenir que c’est la fuite non réparée du joint d’étanchéité de la baignoire de l’appartement de la Sci Fontaine de l’Amour qui a causé la dégradation des poutres et planchers en bois, éléments structurels constituant des parties communes.

Les demanderesses n’apportent la preuve ni d’un vice de construction ni du défaut d’entretien de parties communes, ni même que les désordres dont elles sollicitent réparation auraient pour origine des parties communes.

En conséquence, la Sci Fontaine de l’Amour et Mme [X] seront déboutées de leurs demandes à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Leurs demandes à l’encontre des assureurs de ce dernier seront, par voie de conséquence, également rejetées.

1.2.1.2 Sur la responsabilité de MM. et Mme [C]

Le contrat de bail conclu entre la Sci Fontaine de l’Amour et MM. et Mme [C], qui fait la loi des parties, stipule que le preneur informera immédiatement le bailleur ou son mandataire de tous désordres, dommages ou dégradations survenant dans les locaux pendant toute la durée de son occupation.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Au cas d’espèce, il est constant que MM. et Mme [C] n’ont signalé ni à leur bailleresse la Sci Fontaine de l’Amour ni à sa mandataire la société Nexity, le dégât des eaux survenu en septembre 2019, ce qui constitue un manquement à leurs obligations contractuelles.

L’expert judiciaire ainsi que les demanderesses et les défendeurs à l’exception de la Sa Axa France Iard ès qualités d’assureur PNO de la Sci Fontaine de l’Amour, s’accordent sur le fait que la réfection du joint d’étanchéité (et non de finition) n’incombait pas aux preneurs mais au bailleur.

Toutefois, en application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, article auquel est soumis le bail conclu entre la Sci Fontaine de l’Amour et les consorts [C], le locataire est obligé : (…)

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

A cet égard, l’article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives, dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Il est de jurisprudence constante qu’en application de ce texte, le changement des joints de silicone périphériques à la baignoire est une menue réparation et incombe au locataire comme constituant une réparation locative. La distinction entre mastic/ joint d’étanchéité et mastic/ joint de finition élaborée par l’expert judiciaire en considération d’un DTU dont l’applicabilité à la baignoire litigieuse n’est au demeurant pas établie, ne saurait trouver à s’appliquer en l’espèce.

Il n’est pas plus démontré que cette menue réparation aurait été occasionnée par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les allégations des consorts [C] et de leur assureur sur l’existence d’un vice de conception ne sont, à cet égard, étayées par aucun avis technique.

L’état des lieux d’entrée signé par M. [P] [C] le 28 avril 2017 précise enfin que les joints de la baignoire étaient en ‘assez bon état'. Les locataires ne justifient pas les avoir refaits avant septembre 2019 ni même après cette date.

Dès lors, étant rappelé que le tribunal n’est pas tenu par les conclusions de l’expert judiciaire, auquel il n’appartient en tout état de cause, pas de dire le droit, il y a lieu de retenir, tel que mis dans les débats notamment par la Sa Axa France Iard ès qualités d’assureur PNO, que le non remplacement des joints périphériques de la baignoire par MM. et Mme [C] constitue un manquement à leurs obligations de preneurs.

Or, il est techniquement établi que la cause de l’humidité (elle même facteur requis pour le développement du champignon) résulte de la dégradation des joints périphériques de la baignoire du troisième étage.

La faute de MM. et Mme [C] est donc directement à l’origine des préjudices de la Sci Fontaine de l’Amour et de Mme [X].

Leur responsabilité à l’égard de la première est engagée sur le fondement contractuel. Elle l’est également à l’égard de la seconde sur un fondement délictuel.

1.2.1.3 Sur la responsabilité de la Sa Abeille Iard & Santé et celle de la Sa Allianz

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En application de ce texte, l’assureur qui commet une négligence fautive dans la gestion d’un sinistre engage sa responsabilité délictuelle à l’égard du tiers lésé si cette négligence fautive a causé à ce dernier un préjudice.

Il est reproché par les demanderesses, qui ne sollicitent pas la mobilisation de la garantie des assureurs mais l’engagement de leur responsabilité délictuelle à leur égard :

— à la Sa Abeille Iard & Santé ès qualités d’assureur MRH de MM. et Mme [C] de n’avoir pas convoqué le bailleur aux opérations d’expertise, d’avoir commis une erreur de diagnostic en attribuant initialement le sinistre aux joints de finition de la baignoire (dont la réfection incombe au preneur) et non aux joints d’étanchéité de cet élément (dont la reprise incombe au bailleur),

— à la Sa Allianz Iard ès qualités d’assureur MRH de Mme [L] de n’avoir pas relancé son assurée pour connaître le nom de son bailleur et les références de son numéro de contrat d’assurance ; elles lui reprochent encore l’erreur de son expert dans le diagnostic du sinistre.

Toutefois, le lien de causalité entre ces fautes alléguées des assureurs et les préjudices dont il est demandé réparation se heurte avec la conclusion non contredite de l’expert selon laquelle ‘l’incertitude sur la date d’apparition des champignons lignivores subsiste et ne permet pas d’affirmer que ces champignons ne seraient pas apparus si [les joints de la baignoire avaient été réparés] après le premier sinistre de 2019' (pg 23). Il ne peut donc être techniquement exclu, au contraire des allégations des demanderesses, que les champignons lignivores sont apparus avant le premier sinistre survenu en septembre 2019, d’autant que l’expert judiciaire et son sapiteur rappellent que la croissance de la Donkoporia est ‘lente'.

Dès lors, les champignons lignivores étant les agents de dégradation du plancher en bois séparant le deuxième et le troisième étages, il n’est pas établi par les demanderesses, à qui incombe la charge de la preuve, que le désordre ne serait assurément pas survenu en l’absence des fautes qu’elles prêtent à la Sa Abeille Iard & Santé et à la Sa Allianz Iard. Il convient à cet égard de souligner que les investigations menées par la structure ‘Aide Habitat’ suite à ce sinistre ont permis de relevé un taux de 99% d’humidité sur le plafond de la cuisine de l’appartement occupé par Mme [L], ainsi que sur le sol, les murs, la faïence et la tablette de la salle de bains, ainsi que sur le mur de la chambre jouxtant ladite salle de bains, dans l’appartement occupé par MM. et Mme [C], ce qui rendait parfaitement possible le développement des champignons à l’époque de ces constatations.

La preuve du lien de causalité entre la faute alléguée des assureurs et le préjudice dont les demanderesses sollicitent réparation n’est donc pas rapportée.

En l’absence de tout autre fondement invoqué au soutien de leur action, les demanderesses, qui ne sollicitent pas la mobilisation de la garantie de ces assureurs, seront donc déboutées de leurs prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la Sa Abeille Iard & Santé ès qualités d’assureur MRH de MM. et Mme [C] et de la Sa Allianz Iard ès qualités d’assureur MRH de Mme [L].

1.2.2 Sur les garanties

Les demandes de la Sci Fontaine de l’Amour et de Mme [X] contre la Sa Axa France Iard et la Sa Generali Iard prises en leur qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires ont déjà été rejetées.

S’agissant de la Sa Axa France Iard ès qualités d’assureur PNO de la Sci Fontaine de l’Amour :

Nonobstant la formulation générale du dispositif de leurs conclusions, les demanderesses ne développent à l’égard de la Sa Axa France Iard ès qualités d’assureur PNO de la Sci Fontaine de l’Amour, de moyens qu’au soutien de la condamnation de cette partie au bénéfice de son assurée, et non de Mme [X], laquelle sera par conséquent déboutée de ses demandes à l’égard de la Sa Axa France Iard, contenues dans le dispositif.

La Sci Fontaine de l’Amour a souscrit le 15 avril 1996 un contrat MRH Ambiance auprès de la Sa Axa France Iard, formule PNO, garantissant les dommages subis par son habitation consécutifs à des dégâts des eaux et dont elle sollicite la mobilisation.

Pour contester devoir sa garantie, l’assureur soutient que le sinistre a pour origine l’absence d’entretien des joints de la baignoire par les locataires de l’appartement, lequel entretien était à leur charge et non à celui du bailleur, en application du décret n°87-712 du 26 août 1987. La Sa Axa France Iard reproche à l’expert judiciaire d’avoir fait une lecture partielle dudit décret.

Il apparaît toutefois que, alors que les conditions particulières de la police prévoient une garantie ‘dégâts des eaux', les moyens développés par l’assureur, qui s’abstient de verser aux débats les conditions générales applicables à la police d’assurance alors que cette charge lui incombe, sont insuffisants à exclure l’application de ladite garantie.

En conséquence, la Sa Axa France Iard, qui ne conteste pas que la perte de revenus locatifs constitue un ‘dommage subi par l’immeuble’ garanti, doit sa garantie à son assurée.

1.3 Sur la réparation des préjudices des demanderesses

En application du principe de réparation intégrale, lequel impose de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si le fait dommageable n’avait pas eu lieu, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

1.3.1 Sur la réparation des préjudices de la Sci Fontaine de l’Amour

Le préjudice constitué par la perte d’une chance présente un caractère direct et certain chaque fois qu’est constatée la disparition, par l’effet du manquement, de la probabilité d’un événement favorable.

Au cas présent, la Sci Fontaine de l’Amour avait consenti à MM. et Mme [C] un bail locatif prévoyant un loyer mensuel de 1 000 euros.

Il est certain qu’au regard de la contenance et de la localisation géographique du bien sur la commune de [Localité 17], la probabilité de la poursuite de la location du bien était très élevée. Elle restait néanmoins soumise aux aléas inhérents à l’activité de location immobilière, qui résident dans le fait qu’un bailleur n’est jamais certain de louer en permanence son bien à un locataire qui règle les loyers sans défaillance.

Cette perte de chance sera, en l’absence d’élément probant versé aux débats qui permettrait une évaluation supérieure, évaluée à 60 %.

Le bien de la Sci Fontaine de l’Amour ayant été indisponible durant 30 mois (du 22 avril 2021 au 31 octobre 2023, date de la facture des travaux de reprise du plancher), elle est fondée à solliciter la condamnation de son assureur à lui verser une indemnité de 18 160 euros [0,60 X (8/30 + 30) X 1000], montant au paiement duquel les consorts [C] et la Sa Axa France Iard seront condamnés in solidum.

1.3.1 Sur la réparation des préjudices de Mme [X]

Mme [X] justifie avoir le 19 juin 2018 donné à bail à Mme [L] son bien moyennant un loyer de 900 euros.

Son préjudice de perte de loyer s’analyse également en une perte de chance et sera, pour les mêmes raisons que celles qui précèdent, évalué à 16 344 euros [0,60 X (8/30 + 30) X 900], montant au paiement duquel les consorts [C] seront condamnés in solidum.

Sauf à indemniser cumulativement deux préjudices se recoupant sur la même période, Mme [X] ne peut, en revanche, prétendre au remboursement des frais qu’elle a réglés pour le relogement de Mme [L]. Sa demande à ce titre sera donc rejetée.

1.4 Sur les recours

Doivent ici être examinés :

— le recours de la Sa Axa France Iard contre MM. et Mme [C] et leur assureur la Sa Abeille Iard & Santé, ainsi que contre la Sa Allianz Iard,

— le recours des consorts [C] contre la société Allianz, la Sci Fontaine de l’Amour, son assureur, Axa, Mme [X], le syndicat des copropriétaires, son assureur Generali.

Il a été vu que la responsabilité de la Sa Abeille Iard & Santé, celle de la Sa Allianz Iard, celle du syndicat des copropriétaires (et donc la garantie de l’assureur de ce dernier) ont été écartées.

La faute de la Sci Fontaine de l’Amour et de Mme [X] n’est pas étayée,

Au final, seule la faute de MM. et Mme [C] est à l’origine du désordre.

En conséquence, MM. et Mme [C] doivent être condamnés à relever et garantir intégalement la Sa Axa France Iard ès qualités d’assureur PNO de la Sci Fontaine de l’Amour des condamnations prononcées contre elle.

MM. et Mme [C] seront, pour leur part, déboutés de leurs recours.

2. Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires forme une demande indemnitaire correspondant à la réparation de son préjudice matériel contre :

— la société Axa France Iard et la société Generali Iard, assureurs de la copropriété,

— la Sci Fontaine De L’Amour et son assureur Axa,

— les consorts [C] et leur assureur la société Abeille Iard & Santé,

— la société Aviva.

Sur ce dernier point, il convient d’observer que la société Abeille Iard & Santé vient aux droits de la société Aviva.

2.1 Sur les responsabilités et garanties

2.1.1 Sur la responsabilité de la Sci Fontaine de l’amour, celle des consorts [C] et la garantie de leurs assureurs

* Nul ne doit causer à autrui de trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage s’applique à tous les occupants d’un immeuble en copropriété quel que soit le titre de leur occupation (2e Civ., 17 mars 2005, pourvoi n° 04-11.279, Bull. 2005, II, n° 73).

Il est également jugé, en application de ce principe, que la victime d’un trouble anormal de voisinage trouvant son origine dans l’immeuble donné en location, peut en demander réparation au propriétaire (3e Civ., 30 juin 2004, pourvoi n° 03-11.562, Bull., 2004, III, n° 140).

Un syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal du voisinage (3e Civ., 11 mai 2017, pourvoi n° 16-14.339, Bull. 2017, III, n° 58).

Au cas présent, il n’est pas contesté que les fuites d’eau provoquées par la dégradation du joint d’étanchéité de la baignoire de l’appartement de la Sci Fontaine de l’Amour, donné en location à MM. et Mme [C], sont à l’origine pour le syndicat des copropriétaires d’un trouble anormal du voisinage en ce que l’humidité provoquée a permis le développement de champignons lignivores ayant affecté le plancher (partie commune) séparant les deuxième et troisième étages au point d’en atteindre la solidité. Ces désordres ont, du reste, justifié le 22 avril 2021 un arrêté municipal de mise en sécurité suivant procédure d’urgence imposant l’évacuation des locataires situés aux deuxième et troisième étages sous 48 heures et l’étaiement du plancher de la salle de bains du troisième étage et de la solive sous sept jours.

Cette exceptionnelle gravité du trouble en caractérise le caractère anormal.

Le syndicat des copropriétaires est dès lors bien fondé à soutenir que la Sci Fontaine de l’Amour d’une part, ainsi que MM. et Mme [C] d’autre part, ont engagé à son égard leur responsabilité sans faute pour trouble anormal du voisinage.

* S’agissant des assureurs :

Aux termes de l’article L. 124-3 du code des assurances, relatif aux assurances de responsabilité, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Le syndicat des copropriétaires ne sollicite pas la condamnation de la Sa Abeille Iard & Santé en exécution du contrat au titre de sa garantie, mais au titre de sa responsabilité délictuelle, laquelle a été ci-dessus écartée en l’absence de lien de causalité entre les fautes alléguées et le préjudice subi. La demande du syndicat des copropriétaires contre cet assureur sera donc rejetée.

La condamnation de la Sa Axa France Iard est, en revanche, bien recherchée par le syndicat des copropriétaires au titre de sa garantie, dont la mobilisation a ci-dessus été retenue.

2.1.2 Sur la garantie de la société Generali Iard et sur celle de la société Axa France Iard , toutes deux prises en leur qualité d’assureurs de la copropriété

Au terme de l’article L. 124-5 du code des assurances, la garantie est, selon le choix des parties, déclenchée soit par le fait dommageable, soit par la réclamation. Toutefois, lorsqu’elle couvre la responsabilité des personnes physiques en dehors de leur activité professionnelle, la garantie est déclenchée par le fait dommageable. Un décret en Conseil d’Etat peut également imposer l’un de ces modes de déclenchement pour d’autres garanties.

Le contrat doit, selon les cas, reproduire le texte du troisième ou du quatrième alinéa du présent article.

La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d’effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d’expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre.

La garantie déclenchée par la réclamation couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d’expiration de la garantie, et que la première réclamation est adressée à l’assuré ou à son assureur entre la prise d’effet initiale de la garantie et l’expiration d’un délai subséquent à sa date de résiliation ou d’expiration mentionné par le contrat, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres. Toutefois, la garantie ne couvre les sinistres dont le fait dommageable a été connu de l’assuré postérieurement à la date de résiliation ou d’expiration que si, au moment où l’assuré a eu connaissance de ce fait dommageable, cette garantie n’a pas été resouscrite ou l’a été sur la base du déclenchement par le fait dommageable. L’assureur ne couvre pas l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres s’il établit que l’assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie.

Le délai subséquent des garanties déclenchées par la réclamation ne peut être inférieur à cinq ans. Le plafond de la garantie déclenchée pendant le délai subséquent ne peut être inférieur à celui de la garantie déclenchée pendant l’année précédant la date de la résiliation du contrat. Un délai plus long et un niveau plus élevé de garantie subséquente peuvent être fixés dans les conditions définies par décret.

Lorsqu’un même sinistre est susceptible de mettre en jeu les garanties apportées par plusieurs contrats successifs, la garantie déclenchée par le fait dommageable ayant pris effet postérieurement à la prise d’effet de la loi n° 2003-706 du 1er août 2003 de sécurité financière est appelée en priorité, sans qu’il soit fait application des quatrième et cinquième alinéas de l’article L. 121-4.

Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux garanties d’assurance pour lesquelles la loi dispose d’autres conditions d’application de la garantie dans le temps.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a été assuré successivement :

— auprès de la Sa Generali Iard jusqu’au 24 octobre 2020,

— puis auprès de la Sa Axa France Iard selon contrat ‘Atouts Immeuble’ à effet au 25 octobre 2020, souscrit en base fait dommageable.

Alors que ces deux assureurs dénient leur garantie, la Sa Axa France Iard est bien fondée à soutenir que le fait dommageable déclenchant sa garantie, soit le fait générateur du sinistre, est constitué par les fuites dans les joints de baignoire de l’appartement loué par les consorts [C], apparues dès septembre 2019, soit avant la date de prise d’effet du second contrat.

Il s’ensuit que l’assureur Generali Iard doit sa garantie au syndicat des copropriétaires, sans pouvoir utilement exciper de l’absence de déclaration de sinistre pendant la durée du contrat, le syndicat des copropriétaires n’en ayant été informé à l’époque ni par les copropriétaires ni leurs locataires. Le sinistre, qui prend son origine dans des parties privatives dont l’entretien ne lui incombait pas, revêt encore un caractère accidentel à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Il résulte de ce qui précède que doivent réparation de ses préjudices au syndicat des copropriétaires :

— la Sci Fontaine de l’Amour et son assureur PNO Axa France Iard,

— MM. et Mme [C],

— la Sa Generali Iard.

2.2 Sur la réparation des préjudices du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite une indemnité de 21 088,38 euros décomposée comme suit :

— Facture d’étaiement [T] du 30 avril 2021 : 4 020,50 euros,

— Facture d’honoraires B&Associés : 780 euros (diagnostic ayant conduit à l’arrêté de mise en sécurité – procédure urgente),

— Facture Delbosc : 682 euros (mise à nu de la structure sinistrée),

— Facture Callisto System du 8 septembre 2023: 1 633,50 euros (traitement des champignons),

— Facture [T] du 31 octobre 2023 : 13 972,38 euros.

Il y ajoute dans les motifs de ses conclusions la somme de 425 euros au titre des frais de syndic, qu’il ne reprend toutefois pas dans son dispositif de sorte qu’il ne saisit le tribunal d’aucune demande à ce titre.

Les quatre premiers postes ne sont pas discutés.

*Sur la facture [T] du 31 octobre 2023 :

Conformément aux conditions générales du contrat, la Sa Generali Iard garantit les dommages matériels au bâtiment causés par les écoulements d’eau accidentels et les infiltrations accidentelles, ainsi que les frais de recherche des fuites ‘à l’exclusion des frais de réparation de la fuite'.

Les frais de réparations de la fuite ne sont pas inclus dans la facture [T] versée aux débats.

En revanche, il doit être soustrait :

— le poste ‘dépose de lave main’ du troisième étage : 24,80 euros HT soit 27,28 euros TTC,

— le poste ‘réfection des vidanges et alimentations de la baignoire’ : 204 euros HT soit 224,40 euros TTC,

postes ne concernant pas des parties communes mais privatives et dont le syndicat des copropriétaires, à qui incombe la charge de la preuve des faits nécessaires au soutien de sa demande, ne démontre qu’ils étaient strictement nécessaires pour la reprise du plancher séparant le deuxième du troisième étage.

Il doit être observé qu’aucune somme n’a été facturée pour les autres postes de la baignoire du troisième étage (signalés ‘PM’ soit pour mémoire), tandis que les postes de dépose/ repose de porte et démolition / pose de placo doivent quant à eux être regardés comme nécessaires aux travaux de reprise du plancher et de remplacement des poutres attaquées.

Le montant de la facture [T] sera donc ramené à 13 720,70 euros TTC (13972,38 – 27,28 – 224,40).

Est donc due au syndicat des copropriétaires la somme de 20 836,70 euros (4 020,50 + 780 + 682 + 1 633,50 euros + 13 720,70), au paiement de laquelle la Sci Fontaine de l’Amour et son assureur PNO Axa France Iard, MM. et Mme [C] ainsi que la Sa Generali Iard seront condamnés in solidum.

2.3 Sur les recours

Sont ici examinés :

— le recours des consorts [C] contre la société Allianz, la Sci Fontaine d’Amour et son assureur Axa, Mme [X], le syndicat des copropriétaires et son assureur Generali,

— le recours de la société Axa France Iard ès qualités d’assureur PNO de la Sci Fontaine de l’amour contre MM. et Mme [C] et leur assureur la Sa Abeille Iard & Santé ainsi que contre la Sa Allianz Iard,

— le recours de la Sa Generali Iard contre la Sci Fontaine De L’Amour et son assureur Axa France Iard, ainsi que les consorts [C] et leur assureur la société Abeille Iard & Santé.

Les recours contre les assureurs Abeille Iard & Santé ès qualités d’assureur MRH des consorts [C] et contre la Sa Allianz Iard ne sont fondés que sur leur responsabilité délictuelle, ci-dessus écartée. Ils ne peuvent donc qu’être rejetés.

Il en va de même, en l’absence de faute de sa part, de tout recours formé contre le syndicat des copropriétaires, ainsi que contre son assureur.

Au final, étant retenu la responsabilité de plein droit de la Sci Fontaine de l’Amour et de ses locataires, la Sa Generali Iard est bien fondée à exercer un recours intégral contre la Sci Fontaine de l’Amour et son assureur PNO Axa France Iard, ainsi que MM. et Mme [C].

Pour sa part, la Sa Axa France Iard ès qualités d’assureur PNO de la Sci Fontaine de l’amour est bien fondée à exercer un recours intégral contre MM. et Mme [C].

En revanche, les recours de MM. et Mme [C] ne peuvent qu’être rejetés.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

MM. et Mme [C], la Sa Axa France Iard ès qualités d’assureur PNO de la Sci Fontaine de l’amour et la Sa Generali Iard, qui au final succombent, seront condamnés in solidum aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire.

Les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre, seront admis au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas équitable de laisser aux demanderesses la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense. En conséquence, MM. et Mme [C] ainsi que la Sa Axa France Iard ès qualités d’assureur PNO de la Sci Fontaine de l’amour seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur ce même fondement, MM. et Mme [C], la Sa Axa France Iard ès qualités d’assureur PNO de la Sci Fontaine de l’amour et la Sa Generali Iard seront condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros.

Il n’y pas lieu de faire plus ample application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La charge finale des dépens et celle des frais irrépétibles seront supportées par MM. et Mme [C].

L’exécution provisoire est de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile sans qu’il y ait lieu de l’ordonner au dispositif qui suit. Il n’est pas sollicité de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Sur les demandes de la Sci Fontaine de l’Amour et de Mme [X]

Déboute la Sci Fontaine de l’Amour et Mme [X] de leurs demandes à l’égard du syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la société Aci-Cazes Immobilier,

Déboute la Sci Fontaine de l’Amour et Mme [X] de leurs demandes à l’encontre de la société Generali Iard et de la société Axa France Iard en leurs qualités d’assureurs de la copropriété,

Déboute la Sci Fontaine de l’Amour et Mme [W] [X] de leurs demandes à l’encontre de la Sa Abeille Iard & Santé ès qualités d’assureur MRH de MM. et Mme [C],

Déboute la Sci Fontaine de l’Amour et Mme [W] [X] de leurs demandes à l’encontre de la Sa Allianz Iard ès qualités d’assureur MRH de Mme [L],

Déboute Mme [W] [X] de ses demandes contre la Sa Axa France Iard ès qualités d’assureur PNO de la Sci Fontaine de l’Amour,

Condamne in solidum M. [P] [C], M. [V] [C], Mme [G] [A] épouse [C] et la Sa Axa France Iard ès qualités d’assureur PNO de la Sci Fontaine de l’Amour à verser à la Sci Fontaine de l’Amour une indemnité de 18 160 euros au titre de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs,

Déboute la Sci Fontaine de l’Amour du surplus de sa demande au titre de la perte de revenus locatifs,

Condamne in solidum M. [P] [C], M. [V] [C], Mme [G] [A] épouse [C] à verser à Mme [W] [N] une indemnité de 16 344 euros au titre de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs,

Déboute Mme [W] [X] du surplus de sa demande au titre de la perte de revenus locatifs et de sa demande de remboursement des frais engagés pour le relogement de Mme [L],

Rejette le recours de la Sa Axa France Iard ès qualités d’assureur PNO contre la Sa Abeille Iard & Santé et contre la Sa Allianz Iard,

Condamne in solidum M. [P] [C], M. [V] [C], Mme [G] [A] épouse [C] à relever et garantir la Sa Axa France Iard ès qualités d’assureur PNO des condamnations prononcées contre elle,

Rejette les recours de M. [P] [C], M. [V] [C], Mme [G] [A] épouse [C],

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la société Aci-Cazes Immobilier, de sa demande reconventionnelle contre la Sa Abeille Iard & Santé,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la société Aci-Cazes Immobilier, de sa demande reconventionnelle contre la Sa Axa France Iard ès qualités d’assureur de la copropriété,

Condamne in solidum la Sci Fontaine de l’Amour et son assureur PNO Axa France Iard, M. [P] [C], M. [V] [C], Mme [G] [A] épouse [C] ainsi que la Sa Generali Iard à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la société Aci-Cazes Immobilier, la somme de 20 836,70 euros au titre de son préjudice matériel,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la société Aci-Cazes Immobilier, du surplus de sa demande au titre du préjudice matériel,

Déboute la Sa Generali Iard de son recours contre la société Abeille Iard & Santé,

Condamne in solidum la Sci Fontaine de l’Amour et son assureur PNO Axa France Iard, ainsi que M. [P] [C], M. [V] [C], Mme [G] [A] épouse [C] à relever et garantir la Sa Generali Iard des condamnations prononcées contre elle en faveur du syndicat des copropriétaires,

Déboute la Sa Axa France Iard ès qualités d’assureur PNO de la Sci Fontaine de l’amour de son recours contre la Sa Abeille Iard & Santé ainsi que contre la Sa Allianz Iard,

Condamne in solidum M. [P] [C], M. [V] [C], Mme [G] [A] épouse [C] à relever et garantir la Sa Axa France Iard ès qualités d’assureur PNO de la Sci Fontaine de l’amour des condamnations prononcées contre elle en faveur du syndicat des copropriétaires,

Rejette les recours de M. [P] [C], M. [V] [C], Mme [G] [A] épouse [C],

Sur les mesures de fin de jugement

Condamne in solidum M. [P] [C], M. [V] [C], Mme [G] [A] épouse [C], la Sa Axa France Iard ès qualités d’assureur PNO de la Sci Fontaine de l’Amour et la Sa Generali Iard aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire,

Admet les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [P] [C], M. [V] [C], Mme [G] [A] épouse [C] et la Sa Axa France Iard ès qualités d’assureur PNO de la Sci Fontaine de l’amour à verser à la Sci Fontaine de l’Amour et à Mme [W] [X] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [P] [C], M. [V] [C], Mme [G] [A] épouse [C], la Sa Axa France Iard ès qualités d’assureur PNO de la Sci Fontaine de l’amour et la Sa Generali Iard à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la société Aci-Cazes Immobilier, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes au titre des frais irrépétibles,

Dit que la charge finale des dépens et celle des frais irrépétibles seront supportées par M. [P] [C], M. [V] [C], Mme [G] [A] épouse [C].

Le Greffier, La Présidente,