TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE VANNES

EGL/AJN

N° RG 24/00565 – N° Portalis DBZI-W-B7I-EP4T

MINUTE N°

DU 03 Juin 2025

Jugement du TROIS JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

AFFAIRE :

[A] [W] [Z] [R] [L], [F] [E] [R] [D]

c/

Société QBE EUROPE (intervenante volontaire), Société QBE EUROPE SA/NV, [N] [B], [G] [M] [C] [S], [Y] [T]

ENTRE :

Monsieur [A] [W] [Z] [R] [L], demeurant 10 Lieu-dit La Billetterie – 56250 LA VRAIE CROIX

Madame [F] [E] [R] [D], demeurant 10 Lieu-dit La Billetterie – 56250 LA VRAIE CROIX

Représentés par Maître Christophe TATTEVIN de la SCP TATTEVIN-DERVEAUX, avocats au barreau de VANNES

ET :

Société QBE EUROPE (intervenante volontaire), sise 1 passerelle des Reflets – 92400 COURBEVOIE

Représentée par Maître Florence NATIVELLE de la SELARL NATIVELLE AVOCAT, avocats au barreau de NANTES

Société QBE EUROPE SA/NV, sise 1 Passerelle des Reflets – 92400 COURBEVOIE

Monsieur [N] [B], demeurant 9 Carafray – 56230 MOLAC

Madame [G] [M] [C] [S], demeurant 3 place Jacques Bonsergent – 56140 MALESTROIT

Monsieur [Y] [T], demeurant 11 rue de la Chapelle – 56460 SAINT-GUYOMARD

Nons représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

— Madame Elodie GALLOT-LE GRAND, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

GREFFIER :

— Madame Sylvie CHESNAIS

DÉBATS en audience publique le 04 février 2025

AFFAIRE mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 01 Avril 2025 prorogé au 03 Juin 2025

QUALIFICATION DU JUGEMENT : jugement réputé contradictoire

RESSORT : premier ressort

Ce jour a été rendu par Madame GALLOT-LE GRAND, le jugement dont la teneur suit :

FAITS ET PROCEDURE

Selon acte authentique en date du 26 février 2019, Madame [F] [D] et Monsieur [A] [L] ont acquis une maison d’habitation sise lieu-dit La Billetterie, LA VRAIE-CROIX (56250) auprès de Madame [G] [S] et Monsieur [Y] [T], au prix de 240 000 euros.

L’acte de vente mentionne que l’immeuble a fait l’objet de travaux faisant notamment intervenir Monsieur [N] [B]. Il mentionne en outre que les travaux suivants ont été réalisés par les vendeurs : isolation, électricité, plomberie, extension en bois.

A la suite de la signature, les consorts [U] ont constaté que des désordres apparaissaient dans la maison, et que d’autres déjà connus s’aggravaient.

Par courrier du 30 juin 2019, les consorts [U] ont mis en demeure les consorts [X] de les indemniser pour les désordres constatés : désordres concernant l’extension, défaut de conformité du carrelage du salon, charpente infectée d’insectes, défaut de respect des normes d’isolation des combles.

Le 27 septembre 2019, les consorts [U] ont fait procéder, par le biais de leur assureur, à une expertise qui a révélé plusieurs non-conformités et mis en cause le vendeur en sa qualité de constructeur de l’ouvrage.

Selon devis de la société NAVARRO du 29 octobre 2019, les travaux de réparation étaient chiffrés à 24.791,14 euros HT.

Par courrier du même jour, les consorts [U] ont mis en demeure les consorts [X] de se positionner quant aux désordres et leur indemnisation.

Par courrier du 23 janvier 2020, les époux [T] ont contesté les désordres et n’ont pas répondu favorablement à la demande d’indemnisation faite par les acheteurs.

Par ordonnance de référé du 9 juillet 2020, une expertise judiciaire a été ordonnée à la demande des consorts [U]. La mission d’expertise a par la suite été étendue à de nouveaux désordres. Cette expertise a également été étendue à Monsieur [N] [B] et son assureur QBE INSURANCE EUROPE LIMITED par ordonnance du 11 mars 2021.

L’expert judiciaire a rendu son rapport définitif en date du 23 janvier 2023.

Par actes en date des 8 et 11 avril 2024, Madame [F] [D] et Monsieur [A] [L] ont assigné Monsieur [Y] [T], Madame [G] [S], Monsieur [N] [B], la société QBE EUROPE SA/NV devant le tribunal judiciaire de Vannes aux fins de :

— Dire et juger les demandeurs bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions,

Par application de la garantie des vices cachés,

— Condamner Monsieur [T] et Madame [S] à verser aux consorts [U] la somme globale de 37.402,95 euros en réduction du prix de vente

soit :

34 000 euros TTC au titre des travaux de dépose et reconstruction de l’extension en bois, 300 euros TTC au titre des travaux de protection des spots encastrés 2205,06 euros TTC au titre des travaux d’étanchéité en pourtour de la douche du premier étage, de l’installation d’un clapet anti-pollution et de la réfection du réseau d’eau, 700 euros TTC au titre de l’intervention en recherche de fuite de la société AFD197,35 euros TTC au titre du raccordement de la VMC

Par application de la garantie décennale,

— Condamner Monsieur [B] à verser aux consorts [U] la somme de 3000 euros soit,

1500 euros TTC au titre des travaux de reprise des menuiseries extérieures 1500 euros TTC au titre des travaux de reprise des embellissements dégradés- Condamner la société QBE EUROPE SA/NV à garantir Monsieur [B] des condamnations prononcées à son encontre,

— Condamner les défendeurs aux entiers dépens, tant en référé que dans la présente instance, lesquels comprennent également les frais d’expertise judicaire,

— Condamner les mêmes à verser aux consorts [U] la somme de 6000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

*

Par conclusions notifiées par RPVA le 5 septembre 2024, la Société QBE EUROPE SA/NV demande au tribunal de :

— Donner acte à la société QBE de ce qu’elle n’a jamais contesté devoir sa garantie au titre des travaux de reprise des joints d’étanchéité, chiffrés à la somme de 1500 euros,

— Débouter les consorts [U] de leurs demandes formées à l’encontre de la société QBE tendant à ce qu’elle soit condamnée à garantir Monsieur [B] dans le cas où celui-ci serait condamné :

— au paiement de la somme de 1500 euros au titre de la reprise des embellissements,

— au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du CPC

— Condamner tout succombant au paiement à QBE de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 janvier 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 4 février 2025 et mise en délibéré au 1er avril 2025 prorogé au 03 juin 2025.

Régulièrement assignés par actes séparés en date du 8 avril 2024, Monsieur [Y] [T] et Madame [G] [S] par procès-verbaux de recherches infructueuses, Monsieur [N] [B] à étude, n’ont pas comparu.

A l’audience du 4 février 2025, le tribunal a prononcé le rabat de l’ordonnance de clôture, a reçu le bordereau de communication de pièces de Maître [I] après clôture, et a de nouveau clotûré l’instruction de l’affaire.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code Procédure Civile dispose d’une part que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et d’autre part, que le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur l’action en garantie des vices cachés

L’article 1641 du Code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Le vice caché suppose la démonstration d’un défaut inhérent à la chose vendue, qui la rende impropre à l’usage auquel on la destine ou en diminue la valeur. Ce défaut doit exister au moment de la vente et n’être pas visible de l’acheteur.

L’article 1644 du Code civil dispose que l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’article 1645 ajoute que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce l’expert judiciaire a, aux termes de son rapport définitif, retenu l’existence de plusieurs désordres sur la maison d’habitation acquise par les consorts [U]. Ces derniers sollicitent la réduction du prix de vente à hauteur des désordres relevés soit pour un montant de 37.402,95 euros.

Sur l’extension en bois

L’acte de vente de la maison fait mention d’une “pièce” pour désigner l’extension en bois.

Les consorts [U] avaient connaissance lors de l’achat de ce que la pièce présentait des traces d’humidité, pour l’avoir constaté lors d’une visite. Ils soutiennent néanmoins n’avoir pas eu connaissance de l’ampleur du désordre avant l’intervention de l’expert judiciaire. Ce constat était partagé par les vendeurs, lesquels, par courrier du 8 avril 2019 s’étaient engagés à réaliser des travaux de réfection de la construction. Or ces derniers ne sont jamais intervenus.

L’expert, qui a procédé au démontage des panneaux OSB, a permis de révéler des traces de moisissures au plafond, sol, et mur Ouest de la pièce. Des analyses ont été effectuées et ont permis de déceler la présence de plusieurs genres de moisissures

dont certains sont allergènes (rapport d’analyses des prélèvements effectués le 6 septembre 2021).

Si des traces d’humidité étaient visibles au moment des visites, et donc antérieures à la vente, il n’est pas contestable que seule l’expertise, et par suite les analyses en laboratoire, ont permis de prendre la mesure du désordre et de ses conséquences tenant à la dégradation sévère de la structure. Or il est constant que la connaissance du vice par l’acheteur tient également à la connaissance de son ampleur et de ses conséquences (Civ 3e 14 mars 2012), de sorte qu’en l’espèce le vice était caché.

Sur la destination du local, les consorts [U] soutiennent que cette pièce est une pièce à vivre, alors que les consorts [T] parlent d’un abri de jardin, ce qui n’est pas compatible avec une pièce du rez-de-chaussée de la maison tel que le spécifie l’acte de vente.

Par ailleurs les photographies jointes au rapport d’expertise montrent la présence de plusieurs fenêtres, et d’une porte de cette extension destinée à être l’accès à la maison d’habitation avec une sonnette. Les acheteurs pouvaient donc légitimement considérer que cette pièce était destinée à être habitable en continuité avec la maison qu’elle agrandissait.

Or il n’est pas contestable que les constatations de l’expert ont permis de déceler des désordres qui ne sont pas compatibles avec l’usage de cette pièce comme un espace habitable. Il en résulte que les désordres rendent la chose impropre à l’usage auquel elle est destinée.

Par ailleurs, aux termes de son rapport, l’expert préconise la destruction et la reconstruction de la pièce. Le montant retenu à ce titre est de 34 000 euros TTC avec actualisation au regard de l’indice BT01.

Il convient de faire droit à la demande des consorts [U] à ce titre et de condamner les vendeurs au paiement de cette somme.

Sur l’absence de protection des éclairages du plafond du premier étage

L’acte de vente mentionne que les vendeurs ont réalisé les travaux d’électricité dans la maison.

Le rapport d’expertise mentionne l’absence de protection sur les spots encastrés. La pose de telles protections est pourtant indispensable afin d’éviter un échauffement des matériaux, de sorte que le désordre compromet la sécurité de la maison donc sa destination. L’expert estime le coût de l’intervention à 300 euros TTC.

La présence de ce désordre a été révélée par l’intervention d’une entreprise pour le traitement de la charpente, et confirmée par l’expert judiciaire. Ce désordre était par nature non-apparent pour les acheteurs et sa gravité est retenue.

Il convient donc de faire droit à la demande des consorts [U] au titre de ce désordre de condamner les vendeurs au paiement de cette somme.

Sur les problèmes d’humidité

L’expert a constaté que la cause des problèmes d’humidité et de moisissures provient des défauts de raccordement des éléments électroménagers et sanitaires et des défauts de jointement de ces éléments.

Les désordres dans la douche

L’expert retient la présence importante d’humidité liée à un défaut de mise en œuvre des joints en pied de faïence. L’acte de vente mentionne que ces travaux ont été réalisés par les vendeurs, par ailleurs Monsieur [T] a exposé avoir réalisé la pose de la faïence dans la douche en 2012. Les acheteurs soutiennent que la douche est devenue inutilisable, et que l’écoulement d’eau entraine le cloquage du mur voisin et affecte le plafond de la chambre située sous la salle de bain. L’expert a confirmé la nécessité de reprendre l’étanchéité en pourtour de la douche.

Les conséquences déjà observées de ce désordre établissent qu’il est de nature à rendre la chose vendue impropre à son usage normal.

Les consorts [U] versent un devis réalisé par Bati Sani 56 pour un montant de 2205,06 euros. Il convient d’y faire droit et de condamner les vendeurs au paiement de cette somme, lequel corrige également les désordres de défaut de clapet anti-pollution et de la non-conformité de la pression du réseau d’eau.

Les désordres dans la cuisine

L’expert a constaté l’existence d’une tache d’humidité sous l’évier de la cuisine. Les acheteurs avaient pu la constater lors de l’emménagement. Ils ont exposé la somme de 700 euros, correspondant au coût de l’intervention de la société ADF. Ce désordre visible à l’achat et dont l’ampleur n’a pas été révélée par la suite comme étant de nature à rendre le bien impropre à sa destination ou à en justifier réduction de prix ne sera pas retenu par le tribunal au titre des vices cachés.

Sur le défaut de raccordement de la VMC à l’extérieur

L’expert retient que le désordre concernant la VMC est avéré. Celle-ci n’est pas raccordée en toiture. Ce désordre compromet l’usage normal de la VMC et de la maison puisque l’humidité récupérée n’est pas rejetée à l’extérieur mais dans les combles.

Il s’agit d’un désordre non-apparent pour des acheteurs profanes que seule l’intervention d’un expert a permis de déceler.

Les acheteurs ont fait intervenir un professionnel pour procéder aux réparations nécessaires. Ils fournissent des factures pour un montant total de 197,35 euros TTC. Il conviendra de condamner les époux [T] au paiement de cette somme.

2.Sur la garantie décennale

L’article 1792 du Code civil dispose que Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

En l’espèce la société [B] est intervenue en 2012 pour poser les menuiseries extérieures sur la maison.

Or l’expert a retenu que les menuiseries souffrent d’infiltrations qui apparaissent dans les trois chambres du premier étage et en rez-de-chaussée.

L’expert a conclu à juste titre qu’une reprise des travaux des menuiseries était nécessaire au niveau des menuiseries extérieures du premier étage et de la porte fenêtre du rez-de-chaussée.

Le coût des réparations a exactement été estimé à 1500 euros TTC pour la reprise des joints défaillants et la création d’orifices de ventilation naturelle sur toutes les menuiseries, et 1500 euros TTC pour la reprise des embellissements endommagés par les infiltrations.

La société [B] responsable du dommage décennal avait souscrit une assurance auprès de la société QBE INSURANCE EUROPE LIMITED, aujourd’hui radiée du RCS et dont les polices d’assurances ont été transférées à la société QBE EUROPE SA/NV.

Au cours de l’expertise judiciaire, laquelle a été étendue à l’assureur de la société [B], celui-ci a fait valoir que la garantie souscrite par la société [B] valait pour les désordres sur les menuiseries extérieures mais non pour les embellissements. L’assureur produit à ce titre le contrat souscrit par la société [B] auprès de la société QBE INSURANCE EUROPE LIMITED avec effet au 30 juillet 2010.

La société QBE propose de prendre en charge la reprise des joints, pour un montant de 1500 euros et estime que la garantie facultative n’est pas souscrite.

Cependant la garantie responsabilité civile prévoit après réception la réparation des conséquences pécuniaires de la responsabilité civile de l’assuré survenus après réception des travaux, lorsque ces dommages ont pour origine une malfaçon des travaux exécutés.

Il s’ensuit qu’en application du contrat d’assurance souscrit par la société [B] auprès de QBE INSURANCE EUROPE LIMITED avec effet au 30 juillet 2010, qui comprend garantie décennale obligatoire et garantie responsabilité civile facultative, QBE sera condamnée à garantir Monsieur [B] pour la somme de 1500 euros au titre des travaux de reprise des joints et de 1500 € pour les embellissements, sommes auxquelles ce dernier est condamné.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, Monsieur [Y] [T], Madame [G] [S] et Monsieur [N] [B], et la société QBE INSURANCE LIMITED seront tenus aux dépens.

Ils seront en outre condamnés à payer à Madame [F] [D] et Monsieur [A] [L] la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

CONDAMNE Monsieur [Y] [T] et Madame [G] [S] à verser à Monsieur [A] [L] et Madame [F] [D], en réduction du prix de vente au titre des différents vices cachés affectant la maison d’habitation sise lieu-dit La Billetterie, LA VRAIE-CROIX (56250), les sommes de :

-34 000 euros TTC au titre des travaux de dépose et reconstruction de l’extension en bois,

-300 euros TTC au titre des travaux de protection des spots encastrés

-2205,06 euros TTC au titre des travaux d’étanchéité en pourtour de la douche du premier étage, de l’installation d’un clapet anti-pollution et de la réfection du réseau d’eau,

-197,35 euros TTC au titre du raccordement de la VMC

CONDAMNE Monsieur [N] [B] à verser à Monsieur [A] [L] et Madame [F] [D] la somme de 3000 euros soit,

-1500 euros TTC au titre des travaux de reprise des menuiseries extérieures

-1500 euros TTC au titre des travaux de reprise des embellissements dégradés

CONDAMNE la société QBE EUROPE à garantir Monsieur [N] [B] de cette condamnation à la somme de 3000 euros TTC au titre des travaux de reprise des menuiseries extérieures et des embellissements,

CONDAMNE Monsieur [Y] [T], Madame [G] [S] et Monsieur [N] [B], et la société QBE EUROPE aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [Y] [T], Madame [G] [S] et Monsieur [N] [B], et la société QBE EUROPE à verser à Monsieur [A] [L] et Madame [F] [D] la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

PRONONCE l’exécution provisoire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,