Tribunal Judiciaire de Versailles

Tribunal de Proximité

20 Avenue de la République

78200 MANTES-LA-JOLIE

R.G. N° 24-000427

Minute n° 2024/

JUGEMENT

DU : 10/12/2024

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE

C/

SCI H2N IMMO

Le

1 Grosse à :

— 

1 Copie certifiée conforme à :

— 

— 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 décembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, prise en la personne de son représentant légal

RCS PONTOISE 728 203 480

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e MONCHAUX-FIORAMONTI Agathe, avocat du barreau de VERSAILLES, substitué par M^e CABRERA Laura

ET :

DEFENDEUR

SCI H2N IMMO, prise en la personne de son représentant légal, Mme [B] [U], gérante associée

RCS VERSAILLES 837 710 235

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : SOUROU Christian, Juge délégué du Tribunal Judiciaire de Versailles au Tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie

Greffière lors des débats : CHAKIRI Nadia

Greffière signataire : BOUIN Aurélie

A l’audience publique du 11 octobre 2024, les parties ont été avisées par le président de l’audience en vertu de l’article 450 al.2 du code de procédure civile que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 décembre 2024.

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] est placé sous le régime de la copropriété, et la société H2N IMMO y est propriétaire des lots numéros 3 et 53.

N’obtenant pas paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par acte signifié le 9 septembre 2024, fait assigner la société H2N IMMO devant ce tribunal afin qu’elle soit condamnée à lui payer la somme de 3294,36 € arrêtée au 23 août 2024, celle de 224,85 € au titre des frais de recouvrement, celle de 2000 € à titre de dommages et intérêts, celle de 1866 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, le tout sous bénéfice d’exécution provisoire.

À l’audience, représenté par son avocat, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes et porté celle au titre des charges à 3717,23 €, appel du quatrième trimestre 2024 inclus. Pour un plus ample exposé des moyens développés par lui, il convient de se référer à l’assignation susvisée.

Représenté par [U] [B], gérante et associée, la société H2N IMMO a indiqué que l’appartement a été occupé par un locataire qui n’a plus payé les loyers depuis l’épidémie de Covid-19, que sa gérante a perdu son emploi en 2023 et bénéficie de l’allocation d’aide au retour à l’emploi de 42,50 € bruts par jour, qu’une procédure d’expulsion a été engagée et lui a causé d’importants frais.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5, que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges, et que tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic et le vote du budget prévisionnel ainsi que de l’appel des charges afférentes aux travaux votés par l’assemblée générale rendent certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— l’extrait de matrice cadastrale,

— le règlement de copropriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales des années 2020 à 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— les relevés généraux des dépenses pour les années 2020 à 2023,

— les appels de charges et travaux pour la période du quatrième trimestre 2020 au quatrième trimestre 2024,

— le décompte de la créance pour la période du 22 septembre 2020 au 1er octobre 2024,

— les mises en demeure des 4 et 30 mai 2022, et celle de l’avocat du syndicat du 1er février 2024

— la sommation de payer du 26 janvier 2023,

— les contrats de syndic.

Il ressort de ces documents que la société H2N IMMO reste devoir la somme de 3717,23 € au titre des charges de copropriété suivant arrêté de compte au 26 septembre 2024, appel du quatrième trimestre 2024 inclus. Il convient donc de la condamner à la payer au syndicat des copropriétaires.

S’agissant des frais de recouvrement, l’article 10-1 de la même loi prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’envoi et la réception de la mise en demeure du 4 mai 2022 est démontré et il est tenu compte de celle de l’avocat du syndicat dans le cadre de l’examen de la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. La réception par la copropriétaire des lettres recommandées qui lui sont envoyées ôte toute nécessité à la sommation de payer. Les frais de constitution du dossier en vue de sa transmission à l’avocat du syndicat, s’ils sont prévus par le contrat de syndic, relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoie éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en modifie pas la nature. Ces frais sont en l’espèce d’autant moins justifiés que le contrat stipule lui-même qu’ils ne sont dus qu’en cas de diligences exceptionnelles, ce caractère ne ressortant absolument pas des pièces communiquées.

Il convient donc de condamner à ce titre la société H2N IMMO à payer au syndicat la somme de 42 €.

S’agissant de la demande indemnitaire en réparation du préjudice matériel, l’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L’obligation pour tout copropriétaire de payer les charges étant une obligation légale, ce texte est applicable à la demande.

L’absence de paiement par la société H2N IMMO des charges de copropriété ne suffit pas en l’espèce à elle seule à démontrer la mauvaise foi exigée par cette disposition, de sorte qu’il y a lieu de rejeter la demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la société H2N IMMO doit être condamnée aux dépens.

Tenu aux dépens, la société H2N IMMO doit également être condamnée, en application de l’article 700 du même code, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € au titre des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société H2N IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] :

— la somme de 3717,23 € au titre des charges impayées au 26 septembre 2024, appel du quatrième trimestre 2024 inclus,

— la somme de 42 € au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE la société H2N IMMO aux dépens ;

CONDAMNE la société H2N IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6].

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé :

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Aurélie BOUIN Christian SOUROU