Du 20 février 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01314 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLPD

S.A. DOMOFRANCE

C/

[C] [H] veuve [B]

— Expéditions délivrées à Avocat + dem.

— FE délivrée à Sté DOMOFRANCE

Le 20/02/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 février 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société DOMOFRANCE, SA D’HLM

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Mme [N] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [C] [H] veuve [B]

née le 01 Janvier 1958 à [Localité 9] (MAROC)

[Adresse 6]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-013404 du 18/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Représentée par M^e Sabrina BEUVAIN (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Décembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 08 Juillet 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 31 octobre 2002, la SA DOMOFRANCE a donné à bail à Monsieur [I] [B] et Madame [C] [B] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel hors charges de 359,06 euros (charges locatives de 156,13 euros).

Le 16 juin 2023, Madame [C] [B] a informé la SA DOMOFRANCE du décès de son époux, la laissant seule titulaire du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA DOMOFRANCE a fait signifier à Madame [C] [H] veuve [B] le 10 avril 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Par acte du 08 juillet 2024, la SA DOMOFRANCE a fait assigner Madame [C] [H] veuve [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Bordeaux statuant en référé à l’audience du 17 octobre 2024, aux fins de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 31 octobre 2002 à la date du 23 mai 2024, et que Madame [C] [H] veuve [B] est occupante sans droit ni titre depusi cette date;

— ordonner son explusion et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, de la totalité des lieux visés par le bail du 31 octobre 2002 ;

— en tant que de besoin, fixer que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Madame [C] [H] veuve [B] à payer à DOMOFRANCE la somme provisionnelle de 2.796,05 au titre des loyers dus à la date du 23 mai 2024 (terme d’avril 2024 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 avril 2024 sur la somme de 2.310,70 euros et à compter de la présente assignation sur le surplus ;

— condamner [C] [H] veuve [B] à payer à DOMOFRANCE une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, augmenté des charges, et ce à compter du 23 mai 2024 et jusqu’à complète restitution des lieux visés par le bail en date du 30 octobre 2002, vides de toute occupation et de tout objet mobilier ;

— condamner [C] [H] veuve [B] à payer à DOMOFRANCE la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et notamment le coût du commandement de payer du 10 avril 2024.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 17 octobre 2024 a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 19 décembre 2024 à laquelle elle a été débattue.

Lors des débats, la SA DOMOFRANCE, régulièrement représentée, a maintenu ses demandes initiales, sauf à actualiser sa créance à la somme de 4.804,75 euros, hors frais de procédure, selon un décompte fourni à l’audience, et a indiqué être d’accord sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire sollicités par Madame [C] [H] veuve [B].

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par la SA DOMOFRANCE, pour l’exposé complet de ses prétentions moyens.

Madame [C] [H] veuve [B], représentée par son Conseil, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, outre l’octroi de délais de paiement aux fins d’apurement de sa dette locative, en 36 mensualités.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 février 2025.

Motifs du jugement

En application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans la limite de sa compétence, d’abord, peut dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrite en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction des baux et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite.

En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

Sur la demande tendant à la résiliation du bail :

*Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit à peine d’irrecevabilité de la demande que « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

En l’espèce, la SA DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique, le 12 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 08 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret ».

En l’espèce, la SA DOMOFRANCE justifie avoir dénoncé l’assignation en résiliation du bail au représentant de l’État dans le département de la Gironde le 10 juillet 2024 soit plus de six semaines avant la première audience, en application de l’article 24 III susvisé dans sa rédaction applicable au litige.

L’action intentée par la SA DOMOFRANCE est donc recevable.

*Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois (page 4 du bail) pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 10 avril 2024, pour la somme en principal de 2.310,70 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 juin 2024.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre des V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

La SA DOMOFRANCE produit un décompte mentionnant que Madame [C] [H] veuve [B] reste devoir, après soustraction des frais de procédure, la somme de 4.804,75 euros à la date du 18 décembre 2024 (mois de novembre 2024 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 sus rappelé ainsi qu’à des pénalités prévues au contrat, appliquées dans le cadre de l’article L442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation.

Madame [C] [H] veuve [B] ne conteste pas le principe ni le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 4.804,75 euros, à titre provisionnel.

S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Il ressort des débats et des éléments produits que Madame [C] [H] veuve [B] a repris le paiement du loyer courant depuis décembre 2024, et a effectué deux versements supplémentaires de 551,65 euros en octobre 2024 et 781,86 euros en novembre 2024 pour commencer à apurer les arriérés.

Madame [C] [H] veuve [B] expose avoir rencontré des difficultés financières suite au décès de son époux et justifie avoir effectué des démarches d’aide auprès du FSL. Elle ajoute que ses ressources feront l’objet d’une revalorisation suite aux démarches réalisées afin qu’elle bénéficie du minimum vieillesse à hauteur de 903 euros hors aide personnalisée au logement.

Dès lors, Madame [C] [B] est en situation de régler sa dette locative, compte tenu de l’augmentation de ses ressources et des aides encore susceptibles de lui être octroyées, pour lesquelles les dossiers sont en cours d’instruction.

Au vu de ce qui précède ainsi que de sa demande présentée en ce sens à laquelle ne s’oppose pas le bailleur, Madame [C] [B] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif du présent jugement.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Madame [C] [H] veuve [B] pourra être poursuivie et qu’elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges au jour de la déchéance des délais de paiement, étant précisé que le montant du loyer et des charges est de 716,94 euros au 18 décembre 2024 et que le montant devra être actualisé au jour de la déchéance des délais de paiement accordés.

En revanche, il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles de l’exécution le déterminent.

Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [C] [H] veuve [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par la SA DOMOFRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par ces motifs

Nous, Tamara MARIC-SANCHEZ, statuant en qualité de juge de contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 octobre 2002 entre la SA DOMOFRANCE et Madame [C] [H] veuve [B] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 7], sont réunies à la date du 11 juin 2024 ;

CONDAMNONS Madame [C] [H] veuve [B] à payer à la société DOMOFRANCE à titre provisionnel la somme de 4.804,75 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, de pénalités (décompte arrêté au 18 décembre 2024, échéance de novembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [C] [H] veuve [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 133 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois avant le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [C] [H] veuve [B] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA DOMOFRANCE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [C] [H] veuve [B] soit condamnée à verser à la SA DOMOFRANCE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (716,94 euros au jour du dernier décompte), dont le montant sera actualisé selon les modalités contractuelles au jour de la déchéance des délais de paiement ;

DISONS n’y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [C] [H] veuve [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS la demande formulée par la SA DOMOFRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE