Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

29 FÉVRIER 2024

N° RG 21/05476 – N° Portalis DB22-W-B7F-QEDM

Code NAC : 72C

E.J.

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] représenté par son syndic, la société FONCIA GENIEZ, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 549 705 457 dont le siège social est situé [Adresse 5], prise en la personne de son Président en exercice domicilié audit siège en cette qualité,

représenté par Maître Catherine ROBIN, avocat plaidant au barreau de PARIS, et par Maître Emilie PLANCHE, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [G], [E], [P] [U]

né le 28 Novembre 1946 à [Localité 14] (93),

demeurant [Adresse 1],

2/ Madame [R], [K] [Y] épouse [U]

née le 04 Juin 1946 à [Localité 15] (75),

demeurant [Adresse 1],

3/ La société MAIF prise en sa qualité d’assureur de Monsieur et Madame [U], société d’assurance mutuelle immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NIORT sous le numéro 775 709 702 dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité,

représentés par Maître Thierry VOITELLIER de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

4/ La société GAN ASSURANCES en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9]), société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 542 063 797 dont le siège social est situé [Adresse 11] et pour signification au [Adresse 4] ayant son service indemnisation sis [Adresse 17], prise en la personne de son Président en exercice domicilié audit siège en cette qualité,

représentée par Maître Noémie LE BOUARD de la SELARL LE BOUARD AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

5/ Madame [N] [Z]

demeurant [Adresse 7],

6/ La société MACIF prise en sa qualité d’assureur de Mme [N] [Z], société d’assurances mutuelles dont le siège social est situé

[Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège,

représentées par Maître Philippe RAOULT de la SELARL RAOULT PHILIPPE, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

PARTIES INTERVENANTES :

1/ Madame [X] [C] [J] [M] épouse [A]

née le 15 Août 1933 à [Localité 12] (28),

demeurant [Adresse 8],

2/ Madame [H] [T] [A] épouse [W]

venant aux droits de Monsieur [L] [A] né le 13 juillet 1928 à [Localité 13] (41) et décédé le 26 octobre 2018,

née le 12 Mai 1952 à [Localité 16] (78),

demeurant [Adresse 6],

3/ Monsieur [L] [S] [A]

venant aux droits de Monsieur [L] [A] né le 13 juillet 1928 à [Localité 13] (41) et décédé le 26 octobre 2018,

né le 18 Octobre 1956 à [Localité 16] (78),

demeurant [Adresse 10],

représentés par Maître Geneviève NEUER-JOCQUEL de la SELEURL CABINET LCGN, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

* * * * * *

ACTE INITIAL du 30 Juillet 2021 reçu au greffe le 12 Octobre 2021.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 21 Novembre 2023, Monsieur JOLY, Président de la Chambre, a mis l’affaire en délibéré au 11 Janvier 2024 prorogé au 09 Février 2024 et 29 Février 2024.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. JOLY, Vice-Président

Madame GARDE, Juge

Madame VERNERET-LAMOUR, Juge placé

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. et Mme [U] sont propriétaires non occupants d’un appartement dans le bâtiment E de l’immeuble situé [Adresse 9] (78), soumis au statut de la copropriété.

Aux termes d’un contrat de bail en date du 20 février 2014, M. et Mme [U] ont loué leur appartement à Mme [Z].

Des désordres au niveau du plancher et de la salle de bains attenante de cet appartement ont été constatés lors de la restitution des lieux par Mme [Z] le 9 novembre 2016, laquelle ne les avait pas signalés auparavant et alors que de tels désordres n’étaient pas présents lors de l’état des lieux d’entrée en février 2014.

Il est apparu que la société AC GEST, mandataire des époux [U], avait constaté lors d’une visite de l’appartement en septembre 2016, l’état très dégradé des joints de la baignoire (joints complètement pourris et décollés).

La société TECHMO, missionnée par le syndic, constatait dans son rapport du 21 décembre 2016 rédigé suite à une visite du 6 décembre un affaissement important du plancher de la salle de bains et de la chambre mitoyenne avec une ouverture de plusieurs centimètres entre les plinthes et le sol ainsi qu’une fissure dans l’angle au dessus de la baignoire.

Un affaissement était aussi constaté dans l’appartement voisin appartenant aux époux [A].

Le cabinet GRENEZ, expert de la MAIF, assureur de M.et Mme [U] établissait le 12 avril 2017 un rapport mentionnant un important vide sous plinthes au niveau de la salle de bains et de la chambre mitoyenne résultant d’infiltrations lentes et perdurantes.

Par acte des 30 mai, 6 et 7 juin 2018, les époux [U] faisaient assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, son assureur la compagnie GAN ASSURANCES, Mme [Z] et son assureur la MACIF en référé expertise.

Par ordonnance du 2 août 2018, le juge des référés du Tribunal de grande instance de Versailles ordonnait une expertise et désignait M.[B] [V] pour y procéder.

Par acte du 8 octobre 2018, M.et Mme [A] faisaient à leur tour assigner les époux [U], la MAIF, le syndicat des copropriétaires, la société GAN, Mme [Z] et la MACIF devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Versailles.

Par ordonnance du 29 novembre 2018, les opérations d’expertise étaient déclarées communes et opposables à Mmes [X] et [H] [A], M.[F] [A] et à la MACIF, assureur de Mme [Z], et la société MAIF, assureur des époux [U].

Par ordonnance du 17 janvier 2019, les opérations d’expertise étaient déclarées communes à M.et Mme [O], propriétaires de l’appartement du rez de chaussée ayant aussi subi des infiltrations d’eau.

M. [V] déposait son rapport le 1er mars 2021.

Par acte du 30 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. et Mme [U], la MAIF, Mme [Z] et la MACIF afin de les voir condamner à lui payer une somme de 65.909,25 euros au titre des travaux de reprise de la structure du plancher outre les honoraires du Maître d’oeuvre et la somme de 13.970,86 euros au titre des frais exposés.

Par acte du 25 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en intervention forcée son assureur la société GAN.

La jonction des deux procédures a été ordonnée par décision du juge de la mise en état le 29 novembre 2022.

Mme [X] [A], Mme [H] [A] et M. [L] [A] sont intervenus volontairement à la procédure.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 20 avril 2023, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

— Juger Monsieur [G] [U], Madame [R] [Y] épouse [U] et Madame [N] [Z] responsables des désordres affectant le plancher haut du rez-de-chaussée au niveau du lot n°500 de l’immeuble du [Adresse 9],

— Débouter Monsieur [G] [U] et Madame [R] [Y] épouse [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, en tant que dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9],

— Condamner in solidum Monsieur [G] [U], Madame [R] [Y] épouse [U], la MAIF, Madame [Z] et la MACIF à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] la somme de 70.685,73 € TTC au titre des travaux de reprise de la structure du plancher,

— Condamner in solidum Monsieur [G] [U], Madame [R] [Y] épouse [U], la MAIF, Madame [Z] et la MACIF à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] les honoraires de suivi d’un Maître d’œuvre à hauteur de 8% HT du montant HT des travaux de réfection du plancher, soit la somme de 6.168,93 € TTC,

— Condamner in solidum Monsieur [G] [U], Madame [R] [Y] épouse [U], la MAIF, Madame [Z] et la MACIF à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] la somme de 13.970,86 € en remboursement des frais exposés pour le sinistre,

— Condamner in solidum Monsieur [G] [U], Madame [R] [Y] épouse [U], la MAIF, Madame [Z] et la MACIF à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] la somme de 9.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— A titre subsidiaire, condamner GAN ASSURANCES à relever et garantir indemne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] de toute condamnation prononcée à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires,

— Condamner in solidum Monsieur [G] [U], Madame [R] [Y] épouse [U], la MAIF, Madame [Z] et la MACIF aux dépens d’instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 8 décembre 2022, la société GAN demande au Tribunal

de :

Juger recevable et bien fondée la compagnie GAN ASSURANCES en ses demandes, fins et prétentions ;

— Constater que Madame [Z] est seule responsable du préjudice subi par les époux [U] et par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] ;

En conséquence,

— Condamner Madame [Z], in solidum avec son assureur la MACIF, à la réparation de l’entier préjudice subi les époux [U] et par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] ;

— Débouter l’ensemble des demandes, fins et conclusions des parties adverses plus amples ou contraires ;

— Condamner in solidum Madame [Z] et son assureur la MACIF à payer à la compagnie GAN ASSURANCES la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner in solidum Madame [Z] et son assureur la MACIF aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 6 décembre 2022, M. et Mme [U] et la MAIF demandent au Tribunal de :

A titre principal,

Dire et juger que Madame [Z] a commis une faute d’une part en n’entretenant pas les joints, ce qui a provoqué directement les fuites à l’origine de l’affaissement du plancher, et d’autre part en n’alertant pas les époux [U] de l’affaissement du plancher ;

Dire et juger que le syndicat des copropriétaires a commis une faute caractérisée par l’absence de réalisation des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble depuis l’apparition des désordres en novembre

2016 ;

Condamner in solidum Madame [N] [Z] et la MACIF à payer aux époux [U] une somme de 13.590,50 € de dommages et intérêts au titre des réparations de remise en état de l’appartement donné à bail, outre l’actualisation en fonction de l’indice BT 01 applicable au jour du jugement, l’indice de référence étant celui de novembre 2020 ;

Condamner in solidum Madame [N] [Z], la MACIF, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et le GAN à payer aux époux [U] une somme de 48.240 € de dommages et intérêts au titre de la perte de revenus locatifs entre les 29 novembre 2016 et le 29 novembre 2022 ;

Condamner in solidum Madame [N] [Z], la MACIF, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et la société GAN ASSURANCES à payer aux époux [U] une somme de 670 € par mois à compter du 1 er décembre 2022 et jusqu’à réalisation des travaux par le Syndicat des Copropriétaires ;

Condamner in solidum Madame [N] [Z], la MACIF, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et la société GAN ASSURANCES à payer une somme de 5.000 € à Monsieur [U] en réparation de son préjudice moral ;

Condamner in solidum Madame [N] [Z], la MACIF, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et la société GAN ASSURANCES à payer une somme de 5.000 € à Madame [U] en réparation de son préjudice moral ;

Dire et juger qu’il n’est pas rapporté la preuve d’une faute des époux [U] en lien avec l’affaissement du plancher de l’immeuble ;

Débouter Madame [N] [Z], la MACIF, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et la société GAN ASSURANCES de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre des époux [U] et de la MAIF ;

A titre subsidiaire,

Condamner in solidum Madame [Z] et la MACIF à relever indemne les époux [U] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ;

En tout état de cause,

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Condamner in solidum Madame [N] [Z], la MACIF, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et la société GAN ASSURANCES à payer aux époux [U] et à la MAIF une somme de 8.000 € chacun au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner in solidum Madame [Z] et la MACIF aux entiers dépens dont les frais d’expertise judiciaire, de 7.300 €.

Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 18 novembre 2022, Mmes [X] et [H] [A] et M. [L] [A] demandent au Tribunal de :

RECEVOIR Madame [X] [M] veuve [A], Madame [H] [W] née [A] et Monsieur [L] [A] en leurs demandes, fins et conclusions,

DEBOUTER Monsieur [G] [U], Madame [R] [U], la Société MAIF, Madame [N] [Z] et la MACIF de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Vu le rapport d’expertise déposé,

CONDAMNER la MACIF à indemniser les consorts [A] au titre des

travaux de réfaction de l’appartement sir [Adresse 9] en application de l’article 1231-1 DU CODE CIVIL soit la somme de 14.549,80 € TTC conformément au contrat d’assurance habitation conclu, avec faculté de subrogation à l’encontre de Monsieur et Madame [U] et Madame [Z] ;

DIRE ET JUGER QUE Monsieur [G] [U], Madame [R] [U], la Société MAIF, Madame [N] [Z] et la MACIF sont conjointement et solidairement responsable des préjudices subis par Madame [X] [M] veuve [A], Madame [H] [W] née [A] et Monsieur [L] [A].

DANS l’éventualité où la MACIF ès qualité d’assureur des consorts [A] ne serait pas condamnée directement à indemniser le préjudice matériel soit la somme de 14.549,80 € TTC sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil,

CONDAMNER au titre des travaux de reprises (à parfaire) sur le fondement de l’article 1240 du code civil. conjointement et solidairement Monsieur [G] [U], Madame [R] [U], la Société MAIF, Madame [N] [Z] et la MACIF à verser à Madame [X] [M] veuve [A] Madame [H] [W] née [A] et Monsieur [L] [A] la dite somme,

CONDAMNER conjointement et solidairement Monsieur [G] [U], Madame [R] [U], la Société MAIF, Madame [N] [Z] et la MACIF à verser à Madame [X] [M] veuve [A] les sommes

de :

—  1.863,08 € au titre de la surconsommation de gaz,

—  1.016,42 € en remboursement du paiement des étaiements de l’affaissement du plancher,

—  889,34 € en remboursement du règlement de l’étude technique relative à la recherche des causes de l’affaissement du plancher,

—  32.376 € au titre de son préjudice de jouissance, à parfaire,

CONDAMNER conjointement et solidairement Monsieur [G] [U], Madame [R] [U], la Société MAIF, Madame [N] [Z] et la MACIF à verser à Madame [X] [M] veuve [A], Madame [H] [W] née [A] et Monsieur [L] [A] la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER conjointement et solidairement Monsieur [G] [U], Madame [R] [U], la Société MAIF, Madame [N] [Z] et la MACIF aux entiers dépens, comprenant le coût de l’expertise et les frais de signification du jugement à intervenir,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant toute voie de recours.

Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 20 octobre 2022, Mme [Z] et la société MACIF demandent au Tribunal de :

Dire que les désordres constatés ont pour origine des infiltrations anciennes et lentes qui se sont étalées sur une longue période.

Dire que l’expert n’est pas affirmatif sur la cause des désordres et conclut que la date exacte à laquelle les infiltrations ont commencé n’a pas été établie.

En conséquence, dire que la preuve n’est pas rapportée de ce que la responsabilité de Madame [Z], locataire des lieux de février 2014 à décembre 2016, soit engagée dans la survenance des désordres dont se plaignent Monsieur et Madame [U] et le Syndicat des Copropriétaires.

En conséquence,

Débouter le Syndicat des Copropriétaires, Monsieur et Madame [U], la MAIF et les consorts [A], de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions qui seront déclarés mal fondées.

Condamner tout succombant aux dépens.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 31 mai 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Observations liminaires

Il ressort du rapport de M.[V] que les désordres sont présents dans l’appartement de M.et Mme [U], dans celui attenant des consorts [A] et dans celui situé au rez de chaussée appartenant à M.et Mme [O] (ces derniers n’étant pas parties à l’instance).

Ces désordres se manifestent notamment par l’affaissement du plancher en limite séparative entre l’appartement des époux [U] et l’appartement des consorts [A] au premier étage. Cet affaissement est dû à la perte graduelle de la portance de la poutre en bois à cause de l’humidité et la prolifération de champignons de type pourriture fibreuse blanche. L’état avancé de la dégradation de la poutre et des solives dénote selon l’expert un phénomène ancien et lent.

L’expert indique ainsi que “Les sondages réalisés ont confirmé un état très dégradé de la structure bois. Les infiltrations sont anciennes et lentes, elles se sont étalées sur une longue période. La structure a perdu graduellement sa portance ce qui explique le remplissage en plâtre constaté sous la plinthe dans la chambre.”

Il sera revenu plus en détail sur les conclusions de l’expert lors de l’examen des responsabilités ci-après.

Sur les responsabilités

1) Sur la responsabilité de M. et Mme [U]

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’en vertu du règlement de copropriété, chaque copropriétaire est responsable à l’égard des autres des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence et par celle de ses préposés ou par le fait des choses dont il a la garde. Il souligne qu’en vertu d’une jurisprudence constante, un copropriétaire est responsable des dommages causés aux parties communes pour quelque cause que ce soit, de son fait ou des personnes dont il doit répondre. Enfin, il fait observer que les époux [U] peuvent d’autant moins dénier leur responsabilité que l’expert a retenu que la salle de bains avait été réalisée en méconnaissance des règles de l’art en matière d’étanchéité.

Les consorts [A] exposent que le dégât des eaux survenu dans le bien des époux [U] a occasionné des désordres dans leur propre appartement prenant la forme d’infiltrations sur le mur mitoyen et d’un affaissement de leur sol de plusieurs centimètres, ces dégâts ayant fait l’objet d’un constat d’huissier du 5 décembre 2017.

Les époux [U] estiment que c’est de manière infondée que le syndicat des copropriétaires et les consorts [A] soutiennent qu’ils seraient responsables des désordres affectant l’immeuble. Ils arguent qu’au regard des conclusions de l’expert, l’affaissement du plancher est lié aux infiltrations d’eau à partir de la salle de bain de l’appartement et que les infiltrations d’eau constatées ont pour cause les fuites sur un flexible situé dans l’angle au dessus de la baignoire et une fuite sur les joints périphériques qui résultent d’un défaut d’entretien de la part de la locataire. Ils ajoutent que la preuve d’un lien entre les travaux effectués en 1997 et les infiltrations d’eau n’est pas rapportée et rappellent à cet égard que le bien n’a subi aucune dégradation entre 1997 et 2014 ce qu’attestent l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Cependant, l’expert indique de manière claire que lors des travaux de 1997, la faïence a été posée sur une plaque de plâtre standard non hydrofuge et enrobée de carton, support non conforme et très sensible à l’eau qui aurait dû être préparé pour recevoir un carrelage ce qui n’a pas été le cas. Il en va de même pour le plancher haut du rez de chaussée, très sensible à l’eau car composé de poutres et solives en bois et de plaques en aggloméré qui aurait dû être protégé par du carrelage ce qui n’a pas été le cas. Ainsi, l’eau a percolé depuis longtemps à travers la faïence et le carrelage non étanches pour atteindre la plaque en plâtre et le plancher en aggloméré puis les solives et la poutre en bois.

Au regard de ces éléments, il est suffisamment établi que les infiltrations étaient anciennes et lentes et résultaient d’une mauvaise installation et des malfaçons dans les travaux entrepris dans les parties privatives des époux [U]. Il s’ensuit que la responsabilité de ces derniers est bien engagée.

2) Sur la responsabilité de Mme [Z]

Aux termes de l’article 1732 du Code civil, le preneur à bail répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Les époux [U] font valoir au visa de ces dispositions que les désordres sont apparus alors que Mme [Z] était locataire des lieux et qu’elle est responsable des dégradations. Au soutien de leurs prétentions, ils invoquent le rapport d’expertise et l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Le syndicat des copropriétaires souligne au visa du rapport d’expertise que M. [V] a parfaitement caractérisé le défaut d’entretien des joints périphériques à la baignoire sur lesquels un cache joint avait été posé, et la présence de traces d’infiltrations récurrentes.

Mme [Z] et son assureur la MACIF font valoir en défense :

— que dans son rapport, M. [V] retient que la salle de bains réalisée en 1997 l’a été en méconnaissance des règles de l’art.

— que Mme [Z], en sa qualité de locataire, avait pour seule responsabilité les réparations incombant au locataire à savoir le bon état des joints périphériques de la baignoire.

— que le mauvais état desdits joints ne saurait être la cause des désordres très importants qui ont été constatés.

— que l’expert relève que la date exacte à laquelle les infiltrations ont commencé n’a pas été établie mais qu’elles auraient augmenté pendant la période de location ce qui signifie donc que les infiltrations auraient commencé avant la période de location.

— que l’expert insiste sur le fait que les infiltrations sont anciennes et lentes et se sont étalées sur une longue période.

— qu’il pointe aussi des malfaçons lors des travaux d’installation de la salle de bain et indique que le plancher est composé d’un support très sensible à l’eau et non protégé de sorte qu’il n’est pas étonnant que l’eau ait percolé depuis longtemps à travers la faïence et le carrelage non étanche.

— que l’absence d’information des propriétaires par Mme [Z] ne permet pas de la déclarer responsable des dommages survenus.

En l’espèce, M. [V] indique que la date exacte à laquelle les infiltrations ont commencé n’a pas été établie mais que les infiltrations ont considérablement augmenté pendant la période durant laquelle l’appartement était loué par Mme [Z]. Il ressort aussi de son rapport que les infiltrations pourraient avoir des origines combinées parmi lesquelles la défectuosité des joints périphériques de la baignoire pour défaut d’entretien incombant à la locataire. C’est donc à tort que celle-ci et son assureur prétendent que le défaut des joints de baignoire n’a joué aucun rôle.

Au surplus, il est constant que Mme [Z] n’a jamais informé ses bailleurs des désordres constatés à savoir la fissure dans l’angle au dessus de la baignoire et l’écart entre la plinthe et le carrelage de la salle de bains, pourtant très apparent comme le souligne le rapport de l’expert de l’assurance des époux [U]. Or, M. [V] indique que cet écart est devenu dès sa naissance une source d’infiltration supplémentaire. Mme [Z] et son assureur ne peuvent donc utilement prétendre que le défaut d’information des propriétaires n’a pas joué un rôle dans l’aggravation des désordres.

Il se déduit de ces éléments que la responsabilité de Mme [Z] est engagée.

3) Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Il résulte des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version antérieure au 1er juin 2020 telles qu’interprétées par une jurisprudence constante que le syndicat des copropriétaires répond de tous les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

La nouvelle rédaction de l’article 14 issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019 et entrée en vigueur le 1er juin 2020 prévoit désormais que le syndicat est “responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers et ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires”.

Cette nouvelle rédaction renforce le caractère de plein droit de la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour tout dommage trouvant sa source dans les parties communes. Cette responsabilité de plein droit avait du reste, ainsi que rappelé ci-dessus, été consacrée par une abondante jurisprudence antérieurement à la nouvelle rédaction.

Il s’ensuit que dès qu’est constaté un défaut d’entretien des parties communes, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée : la responsabilité du syndicat des copropriétaires est indépendante de toute notion de faute de sa part. Celui-ci peut toutefois s’exonérer en démontrant la faute de la victime du préjudice. Si l’origine des désordres est privative, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est exclue mais il peut y avoir partage de responsabilité entre la victime et le syndicat des copropriétaires qui tarderait à faire remettre en état les parties communes.

En l’espèce, les époux [U] et leur assureur la MAIF font valoir que le Cabinet GRENEZ a pris attache avec le syndic de l’immeuble (le Cabinet GENIEZ) pour lui communiquer son rapport du 12 avril 2017 en demandant qu’un bureau d’études soit nommé le plus rapidement possible concernant les dégradations constatées sur la poutre porteuse en bois en vue de la réfection des structures porteuses du plancher. Ils soulignent que, bien que les désordres aient été constatés au moment de la libération des lieux par Mme [Z], le syndicat des copropriétaires n’a toujours pas effectué les travaux nécessaires alors que la durée de ceux-ci a été estimée à 4 à 6 semaines par l’expert et qu’ils auraient donc pu être réalisés dès le mois de décembre 2016.

Le syndicat des copropriétaires rétorque qu’une expertise judiciaire a été nécessaire pour déterminer les causes des désordres et que le rapport n’a été déposé que le 1er mars 2021 de sorte que les travaux ne pouvaient en aucun cas être réalisés dès le mois de décembre 2016. Il ajoute qu’à ce jour, les travaux n’ont toujours pas pu être réalisés du fait de son impécuniosité.

Il apparaît au regard des éléments du dossier et du rapport d’expertise judiciaire que, d’origine privative, les désordres ont endommagé les parties communes, en l’espèce le plancher et ses structures porteuses.

Lors de l’assemblée générale du 23 novembre 2017 a été inscrite à l’ordre du jour une résolution prévoyant de procéder aux travaux de reprise du plancher dans l’appartement de M.et Mme [U] mais l’assemblée générale, après discussion, a décidé de convoquer une nouvelle assemblée avec de nouveaux devis n’incluant que le remplacement de la poutre, du plancher et des cloisons.

Le syndicat des copropriétaires, qui reconnait que les travaux n’ont toujours pas été réalisés malgré le dépôt du rapport de l’expert le 1er mars 2021, ne peut s’exonérer de sa responsabilité en invoquant l’impécuniosité de la copropriété, circonstance dont il ne rapporte même pas la démonstration alors que des travaux de réfection d’un mur pignon et d’une cheminée ont été votés lors de l’assemblée générale du 21 juin 2021 (donc à une date postérieure au dépôt du rapport d’expertise).

Ainsi, si la faute à l’origine du préjudice est imputable aux propriétaires et à leur locataire, la persistance des désordres est bien le résultat du défaut de diligences du syndicat des copropriétaires.

Il se déduit de ces éléments que la responsabilité du syndicat des copropriétaires se trouve engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la réparation des préjudices

1) Les préjudices du syndicat des copropriétaires

Il ressort du rapport d’expertise que le devis corrigé de la société TECHNIC PROJECT du 13 novembre 2020 pour un montant de 65.909,25 euros a été retenu.

Le syndicat des copropriétaires demande que ce montant soit actualisé sur la base d’un devis mis à jour du 20 février 2023 de la société TECHNIC PROJECT d’un montant de 70.685,73 euros.

Les époux [U] ne contestent pas l’évaluation de l’expert de 65.909,25 euros et ne se prononçent pas sur la demande d’actualisation. Il en est de même pour la société GAN.

Compte tenu du devis mis à jour, il apparaît justifié de retenir la somme de 70.685,73 euros. Aux termes du rapport de M.[V], ce montant comporte les travaux dans l’appartement du rez de chaussée, ceux dans l’appartement des époux [A] au premier étage et une partie des travaux dans l’appartement des époux [U] liée à la démolition et à la réfection du plancher dudit appartement. Il s’agit donc de la reprise du gros oeuvre correspondant aux dégâts occasionnés aux parties communes par les infiltrations d’eau.

Il y aura donc lieu de condamner in solidum M. et Mme [U] et leur assureur d’une part et Mme [Z] et son assureur d’autre part à payer au syndicat des copopriétaires la somme de 70.685,73 euros.

Il conviendra d’ajouter à cette somme le montant des honoraires de l’architecte à hauteur de 6.168,93 euros.

L’expert judiciaire a aussi validé les sommes suivantes :

—  2.304 euros au titre d’un avis technique du bureau VERITAS établi avant le début des opérations d’expertise ;

—  2.497 euros au titre d’une facture de sondage et d’étaiement préalable à l’expertise;

—  2.035 euros au titre d’une facture complémentaire de TECHNIC PROJECT (sondage) ;

—  3.840 euros pour une étude de structure (facture société ISER) ;

—  2.172 euros au titre d’une note d’honoraires de la société TECHMO ;

—  1.122,86 euros au titre des factures de suivi par le syndic (pour lesquelles l’expert s’en rapporte à l’appréciation du Tribunal).

Les époux [U] qui s’opposent à ces demandes ne peuvent pas sérieusement soutenir que les sommes en question sont sans lien avec une faute de leur part ou le préjudice subi.

L’ensemble de ces sommes qui sont le résultat direct des désordres sont indépendantes de tout retard de travaux de la part du syndicat des copropriétaires et doivent être supportées intégralement par Mme [Z], les époux [U] et leurs assureurs.

Ils seront donc condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13.970,86 euros.

Contrairement à ce que soutiennent les intéressés, ainsi que précédemment exposé, la faute de M.et Mme [U] est caractérisée, le rapport d’expertise montrant que les non conformités de leur installation privative sont à l’origine des désordres. En ce qui concerne leur locataire Mme [Z], celle-ci s’est abstenu d’entretenir les joints de la baignoire et d’alerter ses propriétaires, fautes ayant contribué à une importante aggravation des infiltrationspendant la période où elle était locataire. Toutefois, compte tenu du rôle déterminant de la non conformité de l’installation, la reponsabilité de Mme [Z], qui n’a d’ailleurs occupé l’appartement que pendant une durée réduite, sera retenue à hauteur d’un tiers et celle des époux [U] à hauteur des deux tiers.

Les époux [U], Mme [Z] et leurs assureurs devront donc faire l’objet d’une condamnation in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 90.825,52 euros TTC (70.685,73 + 6.168,93 +13.970,86) mais dans leurs recours entre eux, M. et Mme [U] et leur assureur seront donc tenus à hauteur des deux tiers et Mme [Z] et leur assureur à hauteur d’un tiers.

2) Les préjudices des époux [U]

— les travaux de remise en état de l’appartement

En ce qui concerne la demande des époux [U] pour les travaux de remise en état de leur appartement, il ressort du rapport d’expertise que la société TECHNIC PROJECT a produit séparément un devis en date du 23 novembre 2020 pour un montant de 13.590 ,50 euros HT validé par M.[V].

Compte tenu du partage de responsabilité retenu, Mme [Z] et son assureur seront condamnés à payer à M. et Mme [U] un tiers de cette somme (4.530 euros HT). En effet, ainsi que précédemment exposé, M.et Mme [U] ont contribué eux mêmes dans une large mesure à la survenance des désordres qu’ils ont subis et leurs responsabilité est évaluée à hauteur des deux tiers.

— le préjudice de jouissance

Sur le préjudice de jouissance, les époux [U] font valoir une perte financière mensuelle de 670 euros depuis le 29 novembre 2016 sur la base du contrat de bail qui les liait à Mme [Z]. M.[V] indique que cette estimation n’appelle pas d’observations de sa part.

Ils sollicitent 6 ans de loyer à 670 euros, période courant du 29 novembre 2016 au 29 novembre 2022 soit la somme de 48.240 euros de dommages-intérêts et 670 euros par mois à compter du 1er décembre 2022 jusqu’à la réalisation des travaux.

Leur préjudice de jouissance doit cependant être évalué à la perte de chance de louer l’appartement laquelle sera évaluée à 95% en raison de l’état dégradé de celui-ci : l’expert précise à cet égard, en réponse à sa mission, qu’il était impossible de relouer sans faire étayer le plancher à partir de l’appartement des époux [O] et procéder par la suite aux travaux de remise en état.

Le montant retenu sera donc de 45.828 euros puis 636,50 euros par mois à compter du 1er décembre 2022 correspondant à 95% du loyer.

Il est établi que les époux [U] et Mme [Z] sont responsables de la survenance des désordres et que leur responsabilité s’établit respectivement à hauteur de 2/3 et 1/3.

Cependant le syndicat des copropriétaires est responsable en ce qui concerne le préjudice de jouissance du fait de sa carence dans la remise en état des parties communes.

Il est de principe que le responsable d’un dommage est tenu à son entière réparation sauf en cas de faute de la victime ayant concouru à la survenance du dommage.

S’agissant du trouble de jouissance, un partage de responsabilité à hauteur de 50% doit être retenu entre d’une part le syndicat des copropriétaires et d’autre part les époux [U] et leur locataire Mme [Z] qui ne sera toutefois tenue qu’à hauteur d’un tiers.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires et son assureur le GAN seront condamnés à payer aux époux [U] la somme de 22.914 euros (45.828/2), puis 318,25 euros (636,50 euros/2) par mois à compter du 1er décembre 2022 et que Mme [Z] et son assureur seront condamnés à leur payer la somme de 7.637 euros (1/3 de 22.914) puis 106 euros par mois à compter du 1er décembre 2022.

La société GAN qui se borne à soutenir dans ses écritures que le syndicat des copropriétaires n’a pas commis de faute et que Mme [Z] est seule responsable des dommages sans contester devoir sa garantie au syndicat des copropriétaires, sera tenue de garantir et relever indemne le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre.

— le préjudice moral

M.et Mme [U] demandent encore 5.000 euros au titre de leur préjudice moral, mais il sera observé qu’ils ne justifient d’aucun préjudice distinct à ce titre, la longueur de la procédure ne pouvant pas à elle seule caractériser un préjudice moral.

3) Les préjudices des consorts [A] :

A titre liminaire il n’est pas justifié de la demande des consorts [A] de voir condamner directement la société MACIF, leur assureur, qui n’a pas été attraite à la procédure.

L’expert judiciaire a validé le devis présenté correspondant à la remise en état de l’appartement de M. et Mme [A] à hauteur de 11.170,28 euros.

M. [V] a expressément exclu tout autre poste de préjudice notamment lié à une prétendue surconsommation de gaz ou à un trouble de jouissance.

Les consorts [A] ne produisent aucune pièce de nature à justifier une surconsommation de gaz en lien avec les désordres.

En revanche, ils versent aux débats un devis actualisé pour la remise en état de leur appartement à hauteur de 14.549,80 euros. Les époux [U] et Mme [Z] ainsi que leurs assureurs seront condamnés in solidum à les indemniser de cette somme, étant retenu entre eux une répartition 2/3-1/3.

Les consorts [A] justifient aussi au titre des charges communes du paiement de 1.016,42 euros (étaiements) et de 889,34 euros (étude technique relative à la recherche des causes de l’affaissement du plancher) mais ces éléments ne sauraient donner lieu à condamnation car ils sont déjà inclus dans les sommes allouées au syndicat des copropriétaires.

Il est en revanche inexact de dire comme le fait l’expert judiciaire qu’ils n’ont pas subi de préjudice de jouissance au motif qu’il a constaté une occupation normale des lieux. En effet, il résulte des propres constatations de M. [V] qu’un affaissement était présent entre le sol et le bas de la cloison. Les consorts [A] produisent aussi une photograpghie d’une pièce où sont présents des étais. Même si M.[V] exclut les odeurs de moisi alléguées, un préjudice de jouissance doit donc être être pris en compte à hauteur de 10% de la valeur locative, retenue à hauteur de 1349 euros compte tenu de l’estimation produite et de la superficie de l’appartement, soit 135 euros par mois. Il sera donc alloué aux consorts [A] la somme de 9.720 euros correspondant à 135 euros par mois pour une périodede 72 mois arrêtée au mois d’août 2022.

Dans les recours des parties entre elles, les époux [U] et leur assureur seront tenus à hauteur des deux tiers de cette somme et Mme [Z] et son assureur à hauteur d’un tiers.

Sur les demandes accessoires

Il serait contraire à l’équité que les consorts [A] conservent la charge de leurs frais irrépétibles. En effet, ils sont les seuls dont la responsabilité n’est pas engagée.

Dès lors, les époux [U] et leur assureur ainsi que Mme [Z] et son assureur ainsi que le syndicat des copropriétaires et le GAN seront condamnés in solidum à leur payer une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens de la décision et l’équité commandent que les autres parties gardent la charge de leurs frais irrépétibles.

En ce qui concerne les dépens, le syndicat des copropriétaires et son assureur, les époux [U] et leur assureur ainsi que Mme [Z] et son assureur seront condamnés in solidum à en supporter la charge.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum M. et Mme [U], la société MAIF,

Mme [Z] et la société MACIF à payer au syndicat des copropriétaires

du [Adresse 9] (78) la somme de

90.825,52 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2021,

date de l’assignation ;

DIT que en ce qui concerne les recours entre les parties, M. et Mme [U] et la société MAIF seront tenus à hauteur des deux tiers de cette somme et que Mme [Z] et la société MACIF seront tenues à hauteur du tiers de cette somme ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires et le GAN à payer aux époux [U] la somme de 22.914 euros au titre de leur préjudice de jouissance arrêté au 29 novembre 2022 ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires et le GAN à payer aux époux [U] la somme de 318,25 euros par mois au titre de leur préjudice de jouissance à compter du 1er décembre 2022 jusqu’à la réalisation des travaux ;

CONDAMNE in solidum Mme [Z] et la société MACIF à payer à M. et Mme [U] la somme de 7.637 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE in solidum Mme [Z] et la société MACIF à payer à M. et Mme [U] la somme de 106 euros par mois au titre de leur préjudice de jouissance à compter du 1er décembre 2022 jusqu’à la réalisation des travaux :

CONDAMNE in solidum Mme [Z] et la société MACIF à payer à M.et Mme [U] la somme de 4.530 euros HT assortie de l’indice BT 01 à la date du présent jugement, indice de référence de novembre 2020 ;

CONDAMNE in solidum M.et Mme [U], la société MAIF, Mme [Z] et la société MACIF à verser à Mme [X] [M] veuve [A], Mme [H] [W] née [A] et M. [L] [A] la somme de 14.549,80 euros ;

DIT que en ce qui concerne les recours entre les parties, M. et Mme [U] et la société MAIF seront tenus à hauteur des deux tiers de cette somme et que Mme [Z] et la MAIF seront tenus à hauteur du tiers de cette somme ;

CONDAMNE in solidum M.et Mme [U], la société MAIF, Mme [Z] et la société MACIF à verser à Mme [X] [M] veuve [A], Mme [H] [W] née [A] et M. [L] [A] la somme de 9.720 euros ;

DIT que en ce qui concerne les recours entre les parties, M.et Mme [U] et la société MAIF seront tenus à hauteur des deux tiers de cette somme et que Mme [Z] et la société MACIF seront tenues à hauteur du tiers de cette somme :

CONDAMNE in solidum M. et Mme [U], la société MAIF, Mme [Z] et la société MACIF, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] (78) et la société GAN à payer à Mme [X] [M] veuve [A], Mme [H] [W] née [A] et M. [L] [A] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

CONDAMNE in solidum M. et Mme [U], la société MAIF, Mme [Z] et la société MACIF, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] (78) et la société GAN aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise et les frais de signification lesquels seront recouvrés dans les condition prévues par l’article 699 du code de procédure civile en ce qui concerne le syndicat des copropriétaires ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 FEVRIER 2024 par M. JOLY, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOSEric JOLY