TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 2] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04850 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43AS

N° MINUTE : 7/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 novembre 2024

DEMANDERESSE

ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS, [Adresse 1], représentée par M^e Xavier VAN GEIT, avocat au barreau de PARIS, 7 Rue Dante 75005 Paris, Toque G0377

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [U], demeurant [Adresse 3], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, juge des contentieux de la protection

assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 12 septembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 12 novembre 2024 par Jean CORBU, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 12 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/04850 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43AS

RAPPEL DES FAITS

L’Association pour le Logement des Jeunes Travailleurs a donné en location à Monsieur [L] [U] un appartement sis [Adresse 4] par un contrat du 9 septembre 2020 et avenants des 18/01/2021, 17/02/2022, puis contrats de séjour du 27/10/2022, du 21/04/2023 et du 12/09/2023, pour une redevance mensuelle révisée de 480,78 €, outre 2,55 € pour les prestations d’assurance obligatoires.

Des redevances étant demeurées impayées, l’ALJT a mis Monsieur [L] [U] en demeure de régulariser son arriéré, en vain. Elle l’a donc ensuite fait assigner en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] le 2 mai 2024 pour notamment, à titre principal faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidaire faire constater la rupture du contrat de séjour par arrivée du terme; être autorisée à faire procéder à son expulsion immédiate et sans délai, sous astreinte de 200 € par jour de retard ; autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers aux frais, risques et périls de Monsieur [L] [U]; et obtenir sa condamnation au paiement à titre provisionnel de l’arriéré avec intérêts au taux légal et capitalisation de ces derniers, d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, outre une somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 12 septembre 2024, l’ALJT – représentée par Maître Xavier VAN GEIT – maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative a augmenté.

Monsieur [L] [U] cité par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE:

L’article 1224 du Code civil dispose : la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1225 du même code ajoute. : La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été cpnvenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inéxécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

L’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que "II – le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L.633-2 sous réserve d’un délai de préavis : a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire (…)

III.-la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. IV.-lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. (…)".

Le contrat de résidence conclu le 9 septembre 2020 et avenants des 18/01/2021, 17/02/2022, puis contrats de séjour du 27/10/2022, du 21/04/2023 et du 12/09/2023, contient une clause résolutoire dans le même sens.

Les sommes visées dans le commandement de payer du 26 janvier 2024 (soit 1502,85 euros) visant la clause résolutoire du contrat de séjour n’ont pas été réglées dans le délai imparti d’un mois.

Cette somme de 1502,85 euros équivaut à plus de trois termes mensuels consécutifs impayés, soit au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges dus par Monsieur [L] [U] .

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire qui y est insérée à effet du 27 février 2024, date à compter de laquelle, Monsieur [L] [U], dès lors occupant sans droit ni titre, est tenu de payer une indemnité d’occupation à défaut d’avoir libéré les lieux.

Il n’ya pas lieu à examiner les conditions subsidiaires de rupture du contrat de séjour, celle-ci étant postérieure à la date de résiliation par acquisition de la clause résolutoire.

L’expulsion de Monsieur [L] [U] sera ordonnée.

L’ALJT sollicite l’expulsion immédiate de Monsieur [L] [U], et ainsi la suppression du délai prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution qui impose le respect d’un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux pour procéder à l’expulsion.

Or aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions précitées soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, avec le concours de la force publique.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [L] [U] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1, L433-2 et R.433-1à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE:

L’ALJT produit un décompte démontrant que Monsieur [L] [U] restait devoir la somme de 2135,11 € à la date du 27 février 2024 au titre des redevances impayées.

Monsieur [L] [U] sera condamné au paiement de cette somme provisionnelle de 2135,11 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 janvier 2024 sur la somme de 1502,85 euros et de l’assignation pour le surplus.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 27 février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle sera fixée au montant de la redevance, des charges et des prestations obligatoires, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement ( soit 480,78 €, outre 2,55 € pour les prestations d’assurance obligatoires).

L’article 1343-2 du code civil dispose que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à cette demande et de prévoir que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [L] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 26 janvier 2024. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’ALJT, Monsieur [L] [U] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action de l’Association pour le Logement des Jeunes Travailleurs (ALJT)

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de résidence conclu le 9 septembre 2020 et avenants des 18/01/2021, 17/0 2/2022, puis contrats de séjour du 27/10/2022, du 21/04/2023 et du 12/09/2023 entre l’Association pour le Logement des Jeunes Travailleurs et Monsieur [L] [U] concernant le logement sis [Adresse 4] , par acquisition de la clause résolutoire insérée, à la date du 27 février 2024;

DISONS n’y avoir lieu à titre accessoire à examiner les conditions subsidiaires de rupture du contrat de séjour, celle-ci étant postérieure à la date de résiliation par acquisition de la clause résolutoire;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [L] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DEBOUTONS l’Association pour le Logement des Jeunes Travailleurs de sa demande de suppression du délai prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS l’Association pour le Logement des Jeunes Travailleurs de sa demande d’astreinte;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [L] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’Association pour le Logement des Jeunes Travailleurs pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles est régi par les articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du Code des procédures civiles d’exécution et DISONS n’y avoir lieu à en ordonner le transport et la séquestration;

CONDAMNONS Monsieur [L] [U] à verser à l’Association pour le Logement des Jeunes Travailleurs la somme provisonnelle de 2135,11 € au titre de redevances impayées au 27 Février 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 janvier 2024 sur la somme de 1502,85 euros et de l’assignation pour le surplus;

DISONS que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision;

CONDAMNONS Monsieur [L] [U] à payer à l’Association pour le Logement des Jeunes Travailleurs une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle équivalente à la redevance, aux charges et aux prestations obligatoires, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 27 février 2024 (soit actuellement 480,78 €, outre 2,55 € pour les prestations d’assurance obligatoires) et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [U] à verser à l’Association pour le Logement des Jeunes Travailleurs une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [U] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 26 janvier 2024 ;

DEBOUTONS l’Association pour le Logement des Jeunes Travailleurs de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la décision est de plein droit exécutoire par provision.

Le greffier, Le président,