TRIBUNAL

de [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 3]

N° RG 24/00301 – N° Portalis DB22-W-B7I-SHG4

JUGEMENT

Du : 29 Novembre 2024

Société [Localité 9] HABITAT

C/

[O] [Y] NEE [J] [B]

expédition exécutoire

délivrée le

à Me [Localité 8]

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mme [Y] née [J] [X]

Minute : /2024

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 29 Novembre 2024 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 03 Octobre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société [Localité 9] HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Edith COGNY, avocat au barreau de VERSAILLES, substituée par M^e Elisabeth GOELEN, avocat au barreau de VERSAILLES,

ET :

DEFENDEUR :

Madame [O] [Y] NEE [J] [X]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Comparante

A l’audience du 03 Octobre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Novembre 2024 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 mars 2012, la société Office Public de l’Habitat [Localité 9] HABITAT a donné à bail à Madame [O] [Y] née [J] [B], un logement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 669,95 euros, et 285,34 euros de provision sur charges. .

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2023, la société Office Public de l’Habitat [Localité 9] HABITAT a fait signifier à Madame [O] [Y] née [J] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6040,89 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

En date du 4 avril 2023, la société Office Public de l’Habitat [Localité 9] HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2024, la société Office Public de l’Habitat [Localité 9] HABITAT a fait assigner Madame [O] [Y] née [J] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 20 février 2012 modifé selon avenant du 2 juillet 2012, ordonner l’expulsion de Madame [O] [Y] née [J] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [O] [Y] née [J] [B] au paiement des sommes suivantes :la somme de 10 784,94 euros au titre de la dette locative arrêtée au 22 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du 1er février 2024 jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, ce compris le cout du commandement de payer, dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 5 avril 2024.

À l’audience du 3 octobre 2024, la société Office Public de l’Habitat [Localité 9] HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 9846,15 euros arrêtée au 18 septembre 2024, sans s’opposer à l’octroi de délais de paiement et à un maintien dans les lieux.

La société Office Public de l’Habitat [Localité 9] HABITAT soutient , sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [O] [Y] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois, fait valoir que le preneur a repris le paiement du loyer courant, outre 300 euros supplémentaires par mois depuis 3 mois sur les arriérés de loyer. Il est mentionné qu’une procédure de surendettement est en cours, au stade de la contestation des mesures imposées par la commission. Par jugement du 6 février 2024, Madame [O] [Y] née [J] [B] a été déclarée irrecevable à la procédure de surendettement. Madame [O] [T] née [J] [B] aurait interjeté appel.

Madame [O] [Y] née [J] [B], présente, ne conteste pas le principe de la dette. elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois en plus des loyers.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 avril 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs la société Office Public de l’Habitat [Localité 9] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société Office Public de l’Habitat [Localité 9] HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et un délai de deux mois, a été signifié par commissaire de justice en date du 17 mars 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois semaines à compter du commandement de payer. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 5 mars 2012 à compter du 18 mai 2023.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 5 mars 2012, du commandement de payer délivré le 17 mars 2023 et du décompte de la créance actualisé au 18 septembre 2024 que la société Office Public de l’Habitat [Localité 9] HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [O] [Y] à payer à Office Public de l’Habitat [Localité 9] HABITAT la somme de 9846,15 euros, au titre des sommes dues au 18 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, compte tenu de la diminution de la dette depuis l’assignation.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [O] [Y] née [J] [B], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et s’avère être en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [O] [Y] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, la société Office Public de l’Habitat [Localité 9] HABITAT n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement et au maintien dans les lieux.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [O] [Y] née [J] [B] des délais de paiement et de l’autoriser à se libérer de la dette locative en 33 mois, par 32 mensualités de 300 € le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, étant rappelé que la 33ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Sur l’expulsion et les indemnités d’occupation en cas de défaut de paiement :

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [O] [Y] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En tant que de besoin, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal révisable tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Madame [Y] née [J] [B] au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [O] [Y] née [J] [B] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner Madame [O] [Y] à payer à Office Public de l’Habitat [Localité 9] HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société Office Public de l’Habitat [Localité 9] HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 5 mars 2012 entre la société Office Public de l’Habitat [Localité 9] HABITAT d’une part, et Madame [O] [Y] née [J] [B] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7], sont réunies à la date du 17 mai 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 18 mai 2023,

CONDAMNE Madame [O] [Y] née [J] [B] à payer à la société Office Public de l’Habitat [Localité 9] HABITAT la somme de 9846,15 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 18 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

ACCORDE un délai à Madame [O] [Y] née [J] [B] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [O] [Y] née [J] [B] à s’acquitter de la dette en 33 fois, en procédant à 32 versements de 300 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [O] [Y] née [J] [B] des lieux sis [Adresse 6] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [O] [Y] à payer à Office Public de l’Habitat [Localité 9] HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés,

CONDAMNE Madame [O] [Y] à payer à Office Public de l’Habitat [Localité 9] HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [O] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 17 mars 2023,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi ordonné et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE